Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 04.12.2013, Az. VIII ZR 32/13

[X.]UNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 32/13
Verkündet am:

4. Dezember 2013

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
Wo[X.]indG § 10 Abs. 1 Satz 2
In einer Mieterhöhungserklärung nach § 10 Abs. 1 Satz 2 Wo[X.]indG ist nur die Erhöhung selbst zu erläutern, nicht dagegen die [X.]ildung der erhöhten Einzel-miete insgesamt.

[X.], Urteil vom 4. Dezember 2013 -
VIII ZR 32/13 -
LG [X.]erlin

AG [X.]erlin-Schöneberg

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2
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Der VIII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. Dezember 2013 durch den Vorsitzenden [X.],
die Richterinnen Dr.
Milger, Dr.
Hessel
und
Dr.
[X.] sowie [X.]
[X.]ünger
für Recht erkannt:
Die Revision der Kläger gegen das Urteil der Zivilkammer
63 des [X.] vom 30. November 2012 wird [X.].
Die Kläger tragen die Kosten des Revisionsverfahrens.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Kläger sind Mieter und die [X.]eklagte ist Vermieterin eines Einfamilien-reihenhauses in [X.].

. Zu der Wohnanlage, die öffentlich gefördert ist,
gehören neben Reihenhäusern auch Mehrfamilienhäuser. Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung der [X.]eklagten vom 26. Juli 2011, mit der diese die
monatliche Nettomiete gemäß §
10 Wo[X.]indG
rückwirkend zum 1.
Januar 2009 um 72,99

t-zahlung eine Kündigung des Mietverhältnisses angedroht
hatte, zahlten die Kläger die erhöhte Miete unter Vorbehalt. Sie
verlangen nunmehr die für Januar 2009 bis Dezember 2011 geleisteten [X.]eträge von insgesamt 2.627,64

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die [X.]erufung der [X.]e-klagten hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil geändert
und die Klage 1
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abgewiesen. Mit ihrer vom [X.]erufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das [X.]erufungsgericht (LG [X.]erlin, ZMR
2013, 343) hat zur [X.]egründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
Den Klägern stehe kein Anspruch aus §
812 Abs.
1 [X.]G[X.] auf Rückzah-lung der geleisteten Mieterhöhungsbeträge zu, da die Zahlungen mit Rechts-grund erfolgt seien. Die zugrundeliegende Mieterhöhungserklärung der [X.]eklag-ten vom 26. Juli 2011 sei wirksam. Sie entspreche den Anforderungen von §
10 Abs.
1 Wo[X.]indG. Die [X.]eklagte habe die Grundlagen der Mieterhöhung, nämlich die erhöhten Instandhaltungs-
und Verwaltungspauschalen sowie die höheren Zahlungen auf das Aufwendungsdarlehen,
angegeben und auf dieser Grundla-ge die Erhöhung der Durchschnittsmiete um 13,06
% berechnet. Ferner sei ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung in der Mieterhöhungserklärung enthalten. Diese sei auch nicht deshalb unwirksam, weil die [X.]ildung der Ein-zelmiete nicht in der Erklärung erläutert worden sei. Die [X.]ildung der Einzelmie-ten auf der Grundlage der Durchschnittsmiete habe bei der erstmaligen Ermitt-lung der Kostenmiete gemäß §
8a Abs.
1 Wo[X.]indG nach dem Ermessen des Vermieters zu erfolgen
und unterliege keiner Genehmigung. Auf die späteren Erhöhungen der Durchschnittsmiete infolge erhöhter laufender Aufwendungen habe die Frage der [X.]ildung der Einzelmiete aus der Durchschnittsmiete und das Verhältnis von Durchschnittsmiete und Einzelmiete keinen Einfluss. Denn 3
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nach §
4 Abs.
5 NMV 1970 erhöhten sich im Falle der Erhöhung der
Durch-schnittsmiete die bisherigen Einzelmieten entsprechend ihrem bisherigen [X.] zur Durchschnittsmiete.
Auch der Wortlaut von §
10 Wo[X.]indG decke nicht die Forderung, die [X.]il-dung der Einzelmiete in jeder Erhöhungserklärung erneut zu erläutern. Nach §
10 Abs.
1 Satz
2 Wo[X.]indG sei die Erhöhung zu erläutern und zu berechnen. Wenn sich die [X.]ildung der Einzelmiete auf die Mieterhöhung nicht auswirke, sei sie im Rahmen der Erhöhung auch nicht zu erläutern.
Ohne Erfolg seien die [X.]eanstandungen der Kläger hinsichtlich der Form der Erhöhung, weil die Anlagen nicht unterzeichnet seien. Denn in der Erhö-hungserklärung werde sowohl auf die beigefügte Anlage, die beigeschlossenen Erläuterungen als auch auf den Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung ausdrücklich [X.]ezug genommen.

II.
Diese [X.]eurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Den Klägern steht kein Anspruch auf Rück-zahlung des für die Jahre 2009 bis 2011 unter Vorbehalt geleisteten Mieterhö-hungsgemäß §
812 Abs.
1 [X.]G[X.]
zu, da die Mieterhö-hungserklärung der [X.]eklagten vom 26.
Juli 2011 wirksam ist.
1. Dem [X.]erufungsgericht ist darin beizupflichten, dass das vorgenannte Schreiben die an eine Mieterhöhung nach §
10 Abs.
1 Wo[X.]indG zu stellenden Anforderungen erfüllt.

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a) Gemäß §
10 Abs.
1 Satz
1, 2 Wo[X.]indG kann der Vermieter die Miete durch schriftliche Erklärung erhöhen, wenn der Mieter nur zur Entrichtung eines geringeren als des nach dem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert wird. Zusätzlich verlangt §
10 Abs.
1 Satz
3
Wo[X.]indG, dass der [X.]erechnung der Kostenmiete eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus beigefügt wird, der
die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt
(Se-natsurteil vom 6.
April 2011

VIII
ZR 199/10, WuM
2011, 371 Rn.
8).
Das Mieterhöhungsverlangen der [X.]eklagten vom 26. Juli 2011 erfüllt die vorgenannten Voraussetzungen. In dem Schreiben wird die Grundlage der Mieterhöhung, nämlich erhöhte Instandhaltungs-
und Verwaltungspauschalen sowie höhere Darlehensaufwendungen,
mitgeteilt
und auf dieser Grundlage die Erhöhung der Durchschnittsmiete um 13,06
% berechnet. Ferner ist ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu diesen Punkten der [X.] beigefügt. Hiernach wird die monatliche Einzelmiete -
entsprechend der mietvertraglich vereinbarten Mietpreisgleitklausel
-
rückwirkend zum 1.
Januar 2009 von 558,86

m
72,99

13,06
%) auf 631,85

Weiter ist ausgeführt, dass sich der [X.]etrag von 72,99

Durch-schnittsmietenbetrag von 0,665

pro Monat x 110,12 % Wohnwert x 99,68 qm Wohnfläche berechnet.
Damit sind sämtliche [X.] gemäß § 10 Abs. 1 Wo[X.]indG erfüllt.
b) Entgegen der Auffassung der Revision (ebenso -
ohne nähere [X.]e-gründung -
[X.]ellinger in [X.]/[X.]/Schwender, Wohnungsbau-recht, [X.]d.
5, Stand: Juli 2006, §
10 Wo[X.]indG Anm.
3.3
unter 5. "Einzelmiete")
ist die Mieterhöhungserklärung nicht deshalb unwirksam, weil die [X.]ildung der Einzelmiete nicht
insgesamt
in der Erklärung erläutert
wird. Insbesondere ist die Ansicht der Revision unzutreffend, der Wohnwert der einzelnen Wohnung (hier 10
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des Reihenhauses) sei nicht nur zu
Anfang der Vermietung gemäß §
8a Abs.
5 Wo[X.]indG, sondern in jeder Mieterhöhungserklärung zu erläutern.

Schon nach dem Wortlaut des §
10 Abs.
1 Satz
2 Wo[X.]indG ist, worauf das [X.]erufungsgericht zutreffend hinweist, nur die Erhöhung selbst zu erläutern und zu berechnen. [X.]ei der Erläuterung der Mieterhöhung sind nach §
4 Abs.
7 Satz 2 NMV 1970 lediglich die Gründe anzugeben, aus denen sich die [X.] Aufwendungen erhöht haben, und die darauf entfallenden [X.]eträge. Zur Er-rechnung und Erläuterung und demzufolge zum Verständnis lediglich der Miet-erhöhung ist die [X.]erechnung und Erläuterung der früheren Miete nicht [X.] (Senatsbeschluss vom 11.
Januar 1984

VIII
ARZ 10/83,
[X.]Z
89, 284, 294). Dasselbe gilt für die gemäß § 8b Abs. 5 Satz 1 Wo[X.]indG, § 3 Abs. 3 NMV 1970 vom Vermieter berechnete Einzelmiete.
[X.]ei einer Mieterhöhung, die man-gels
Auswirkungen
auf den Wohnwert der vermieteten Wohnungen
keinen Ein-fluss
auf das Verhältnis der bisherigen Einzelmiete zur Durchschnittsmiete hat, bedarf die [X.]ildung der Einzelmiete keiner Erläuterung.
So ist es hier. Die [X.]e-klagte hat als Gründe der Mieterhöhung erhöhte Instandhaltungs-
und [X.] wegen Änderung der [X.]aualtersklasse sowie höhere Darle-hensaufwendungen mitgeteilt. Diese lassen das Verhältnis
der bisherigen Ein-zelmiete zur Durchschnittsmiete unberührt.
Die Regelung in §
10 Abs.
1 Satz
2 bis
4 Wo[X.]indG enthält im Zusam-menhang mit den sie ausfüllenden und ergänzenden Vorschriften (§
4 Abs. 7 und §
9 Satz
1 NMV 1970 i.V.m
§§
39, 39a II. [X.]V) eine bis ins Detail gehende Aufzählung der an die Mieterhöhungserklärung zu stellenden formalen [X.]. Es besteht keine Veranlassung zur Verschärfung dieser Anforderun-gen, zumal dem von einer Mieterhöhung nach §
10 Abs.
1 Wo[X.]indG betroffe-nen Mieter zur Klärung etwaiger Unklarheiten das an keine weiteren Vorausset-zungen geknüpfte Auskunfts-
und Einsichtsrecht nach §
8 Abs.
4 Wo[X.]indG, 13
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7
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§
29 Abs.
1 NMV 1970 zusteht
(Senatsurteil vom 6. April 2011 -
VIII ZR 199/10, aaO Rn. 11; Senatsbeschluss vom 11.
Januar
1984

VIII
ARZ 10/83, aaO
S.
291). Es ist daher bei einer Mieterhöhung nicht die Erläuterung der [X.]ildung der erhöhten Einzelmiete insgesamt, sondern lediglich die Erläuterung der Er-höhung erforderlich.
2. Auch die gemäß §
10 Abs.
1 Satz
1 Wo[X.]indG erforderliche Schriftform des [X.] ist eingehalten. Gemäß §
10 Abs.
1 Satz
5 Wo[X.]indG bedarf die Mieterhöhungserklärung keiner eigenhändigen Unterschrift des Vermieters, wenn die Erklärung -
wie hier -
mit Hilfe automatischer Einrich-tungen gefertigt worden ist. Zwar ist die Mieterhöhungserklärung nach der [X.] der Kläger hier lediglich mit "Ihr Serviceteam Mietmanagement"
unter-schrieben, so dass weder die natürliche Person noch die juristische Person, die hinter der Erklärung steht, aus der Unterschrift erkennbar ist. Allerdings
sind sowohl die juristische Person als auch die die Erklärung abgebenden
natürli-chen
Personen unter der dem Schreiben anliegenden tabellarischen Gegen-überstellung angegeben. Da hierauf in dem [X.] [X.]ezug genommen wird, wäre es "leere [X.]"
zu verlangen, dass die im Übrigen aus dem
[X.]riefkopf des [X.] ersichtliche juristische Person oder deren Vertreter zusätzlich in der maschinellen Unterschrift bezeichnet sein

15
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müssten
(vgl. Senatsurteil vom 7. Juli 2010

VIII
ZR 321/09, NJW
2010, 2945 Rn.
15 f.).
[X.]all
Dr. Milger
Dr. Hessel

Dr. [X.]
Dr. [X.]ünger

Vorinstanzen:
AG [X.]erlin-Schöneberg, Entscheidung vom 15.03.2012 -
106 [X.] -

LG [X.]erlin, Entscheidung vom 30.11.2012 -
63 [X.]/12 -