Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 21.04.2016, Az. V ZB 13/15

[X.]:[X.]:[X.]:2016:210416BVZB13.15.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

BESCHLUSS
V ZB 13/15
vom

21. April 2016

in der Grundbuchsache

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
GBO § 19; BGB § 1191
Zu den Prüfungspflichten des [X.] bei der Eintragung einer Grundschuld aufgrund einer im Außenverhältnis beschränkten Belastungs-vollmacht, die es den Käufern erlaubt, das noch im Eigentum des Verkäu-fers stehende Grundstück als dingliche Sicherheit für die Finanzierung des Kaufpreises zu verwenden.
[X.], Beschluss vom 21. April 2016 -
V ZB 13/15 -
OLG [X.]

[X.]

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2
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Der V.
Zivilsenat des [X.] hat am 21. April 2016
durch die Vorsitzende Richterin Dr.
[X.], die Richterinnen Prof.
Dr.
Schmidt-Räntsch und Dr.
Brückner, [X.]
Göbel und die Richterin Haberkamp

beschlossen:

Die Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 gegen den Beschluss des 20. Zivilsenats des [X.] vom 22.
Dezember 2014 wird zurückgewiesen.

Der Beteiligte zu 3 ist, nachdem er die Rechtsbeschwerde gegen den genannten Beschluss zurückgenommen hat, dieses Rechtsmittels verlustig.

Der Gegenstandswert des [X.] beträgt 157.000

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3
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Gründe:

I.

Mit notariellem Vertrag vom 7. April 2014 verkaufte
die Beteiligte zu 1 (Verkäuferin) ihr im Rubrum genanntes Grundstück an die Beteiligten zu 2 (Käufer). §
9 des Kaufvertrags sieht die Mitwirkung der Verkäuferin an der [X.] vor, wobei das Grundstück mit Grundpfandrechten bis zu dem Kaufpreis zuzüglich bis zu 20 % Zinsen sowie einer einmalig fälligen Nebenleistung von 10 % belastet und der sofortigen Zwangsvollstreckung ge-gen den jeweiligen Eigentümer unterworfen werden darf. Ferner wird geregelt, dass die Sicherheiten ausschließlich der Finanzierung des Kaufpreises und der Abwicklung des Vertrags dienen; die den Grundpfandrechten zugrunde [X.] werden an die Verkäuferin abgetreten und die aus den Sicherheiten Berechtigten unwiderruflich angewiesen, nur nach Maßgabe des Vertrags auszuzahlen. Nach § 13 des Vertrags wird jedem Käufer einzeln Grundpfandrechten zur Finanzierung des Kaufpreises nach Maßgabe der ver-.

Unter Vorlage einer Grundschuldbestellungsurkunde, mit der die Käufer
[X.] vom 7.
April 2014, [X.] Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch beantragt. Mit Beschluss vom 13. Juni 2014 hat das Grundbuchamt den [X.] zurückgewiesen, weil die Vol[X.] der für die Verkäuferin handelnden Käufer nicht nachgewiesen sei. Die dagegen gerichtete Beschwerde der Beteiligten zu
1 und
2 hat keinen Erfolg 1
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gehabt. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde wollen sie das Grundbuchamt anweisen lassen, den [X.] nicht aus den in dem Zurückweisungs-
und dem Nichtabhilfebeschluss genannten Gründen abzulehnen.

II.

Das Beschwerdegericht geht davon aus, dass die Vollmacht der Käufer auch im Außenverhältnis nur nach Maßgabe der vereinbarten Kaufpreisfinan-zierung besteht. Infolgedessen habe das Grundbuchamt vor Eintragung der bewilligten Grundschuld zu überprüfen, ob die konkret abgegebene Grundbu-cherklärung von der inhaltlich beschränkten Vollmacht gedeckt sei. Dies [X.] das Grundbuchamt zu Recht. Im Eingang der Grundschuldbestellungsur-kunde, wonach die Käufer für sich persönlich und zugleich für
die Verkäuferin -werde lediglich behauptet, dass die für die Verkäuferin abgegebenen Erklärun-gen von der Vollmacht gedeckt seien. Um letztere
nachzuweisen, müssten ihre inhaltlichen Beschränkungen aus der Urkunde selbst hervorgehen, woran es fehle.

III.

Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung stand.

1. Im Ausgangspunkt zutreffend und von der Rechtsbeschwerde unbe-anstandet nimmt das Beschwerdegericht an, dass die in
dem Kaufvertrag ver-einbarten Begrenzungen der Vollmacht auch im Außenverhältnis Wirkung [X.]. Eine [X.] wie die hier zu beurteilende
erlaubt es dem 3
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Käufer, das noch im Eigentum des Verkäufers stehende Grundstück als dingli-che Sicherheit für die Finanzierung des Kaufpreises zu verwenden, indem er als Vertreter des Verkäufers die dingliche Einigung über die Bestellung einer Grundschuld erklärt und deren Eintragung bewilligt. Dafür, dass die
Käufer hier lediglich im Innenverhältnis darauf beschränkt werden sollten, [X.] nur nach Maßgabe der vereinbarten Kaufpreisfinanzierung zu bestellen,
be-steht
kein Anhaltspunkt.

2. Danach
hat das Grundbuchamt selbständig zu prüfen, ob die namens der Verkäuferin gemäß § 19 GBO erklärte Eintragungsbewilligung von der Vollmacht der Käufer gedeckt ist (vgl. BayObLG, NJW-RR 1987, 792
f.). Hierzu muss in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden, dass die in dem Kauf-vertrag vorgesehenen Begrenzungen der Vollmacht eingehalten werden. Einen solchen Nachweis sieht
das Beschwerdegericht rechtsfehlerfrei als nicht er-bracht an.

a) Aus der Grundschuldbestellungsurkunde geht zwar hervor, dass Grundschuld, Zinsen und Nebenleistung der Höhe nach den Vorgaben des Kaufvertrags entsprechen. Aber nachgewiesen werden muss auch die Verwen-dung des Grundpfandrechts ausschließlich zur Finanzierung des Kaufpreises und zur Vertragsabwicklung, die Abtretung der Valutierungsansprüche an die Verkäuferin und die unwiderrufliche Anweisung, die Darlehensvaluta nur nach
Maßgabe des Vertrags auszuzahlen. Diese inhaltlichen Beschränkungen der Vollmacht müssen schuldrechtlich umgesetzt werden, weil die Grundschuld sa-chenrechtlich die dingliche Haftung des Grundstücks unabhängig von einer et-wa gesicherten persönlichen Forderung begründet. Hierzu muss zwischen dem Grundpfandgläubiger und dem Verkäufer eine (erste) schuldrechtliche Siche-rungsabrede zustande kommen, die eine dem Kaufvertrag entsprechende Ver-6
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wendung der Grundschuld in der Phase der Vertragsabwicklung regelt
und in-soweit nicht den Käufer als Darlehensnehmer, sondern den Verkäufer zum
Si-cherungsgeber macht. Auf diese Weise wird gewährleistet, dass sich die Mit-wirkung des Verkäufers auf die Kaufpreisfinanzierung beschränkt, und ausge-schlossen, dass anderweitige Forderungen gesichert werden, die mit dem Kaufvertrag nicht in Zusammenhang stehen. Daneben kann bereits in diesem Stadium eine (zweite) Sicherungsabrede zwischen dem Grundschuldgläubiger und dem Käufer hinsichtlich der späteren Verwendung der Grundschuld getrof-fen werden, oder es wird geregelt, dass der Käufer nach Vertragsabwicklung in die bestehende Sicherungsabrede eintritt (vgl. zum Ganzen [X.], DNotI-Report 1999, 50, 51; BeckNotar-HdB/[X.], 6. Aufl., A
I Rn. 274 f.; Gaber-diel/Gladenbeck, Kreditsicherung durch Grundschulden, 9.
Aufl., Rn. 704
ff.; [X.], [X.], 363 ff.).

b) Hieraus ergibt sich
bei einer im Außenverhältnis beschränkten Belas-tungsvollmacht die Besonderheit, dass die Vertretungsmacht der Käufer hin-sichtlich der Eintragungsbewilligung (§ 19 GBO) von dem Zustandekommen der zwischen dem Grundpfandgläubiger und dem Verkäufer getroffenen (ersten) Sicherungsabrede abhängt. Normalerweise prüft
das Grundbuchamt die Siche-rungsabrede nicht, da diese nicht Bestandteil der Eintragungsbewilligung
ist; aber
wenn der [X.] aufgrund einer Vollmacht der in Rede stehenden Art handelt, darf die Eintragung nicht
vorgenommen werden, wenn
nicht
gesi-chert
ist, dass die
Sicherungsabrede
zustande kommen wird. Erfolgt die
Eintra-gung
dennoch
und kommt die Sicherungsabrede tatsächlich nicht zustande, entsteht die Grundschuld nicht, weil es auch hinsichtlich der (von der im [X.] zu unterscheidenden)
dinglichen Einigung an der Vertretungsmacht der Käufer
fehlt (vgl. Senat, Urteil vom 28.
Oktober 1988 -
V [X.], [X.]Z 106, 1, 5
f.); wegen der [X.]
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kung der Vollmacht hängt ausnahmsweise auch die Wirksamkeit des
dinglichen
Rechtsgeschäfts
von dem Zustandekommen der Sicherungsabrede ab.

c) Zum Nachweis der Eintragungsbewilligung (§ 19 GBO) gehört hier deshalb auch der in
der Form des § 29 GBO zu erbringende Nachweis, dass die Rechtsmacht des Grundschuldgläubigers durch die zwischen diesem und dem Verkäufer getroffene (erste) Sicherungsabrede beschränkt wird und deren Zustandekommen gesichert
ist,
obwohl der Grundpfandgläubiger regelmäßig
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und auch hier -
an den kaufvertraglichen Regelungen nicht beteiligt ist.

aa) In der Rechtsliteratur wird einhellig angeraten, die vertraglichen Be-schränkungen zum Schutz des Verkäufers ausdrücklich in die [X.] aufzunehmen. Hierin liege ein an den Grundpfandgläubiger gerichtetes Angebot des (durch die Käufer vertretenen) Verkäufers auf [X.] einer Sicherungsabrede nach den vereinbarten Vorgaben. Der [X.] könne die zugleich angebotene dingliche Einigung nur erklären, wenn er auch das Angebot auf Abschluss der [X.] (vgl. BeckNotar-HdB/[X.], 6. Aufl., A
I Rn. 274, 282; [X.] in [X.], [X.], 7. Aufl., [X.]; [X.] in Reith-mann/[X.], Handbuch der notariellen Vertragsgestaltung, 8. Aufl., Rn. 586; [X.] in [X.] Notarhandbuch, 4. Aufl., Teil 2 Kap. 2, Rn. 427, 435; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 3159; [X.]/[X.] [Stand 1. Februar 2016] Vertretungsmacht Rn. 103; [X.], [X.] 1989, 53, 63; Reithmann, [X.] 1995, 896
f.; [X.], [X.], 363, 364). Ledig-lich in formaler Hinsicht unterscheidet sich hiervon der Vorschlag, das Angebot auf Abschluss der Sicherungsabrede als Anlage in die notarielle Grundschuld-bestellungsurkunde aufzunehmen, und noch vor Einreichung des Eintragungs-antrags durch die Bank bestätigen zu lassen, dass sie die Anlage zur Kenntnis 9
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genommen hat und entsprechend
verfahren wird (vgl. [X.]/[X.]/
[X.], Praxis des Notariats, 11. Aufl., §
5 VIII
9).

bb) Hier ist der beurkundende Notar diesen Empfehlungen nicht gefolgt. Er hat sich darauf beschränkt, in den Eingang der Grundschuldbestellungsur-kunde aufzu
e-schwerdegericht zu Recht nicht als ausreichenden Nachweis der Vollmacht an.

(1) Materiell-rechtlich gesehen kommt allerdings in Betracht, dass die erforderliche Sicherungsabrede zwischen dem Verkäufer und dem Grund-schuldgläubiger konkludent zustande kommt. Dies kann anzunehmen sein, wenn für den Grundschuldgläubiger erkennbar ist, dass sich die Mitwirkung des Verkäufers auf die Finanzierung beschränkt,
etwa weil der Käufer ihm gegen-über erklärt, die Grundschuld aufgrund
einer [X.] zu bestellen
(vgl. [X.], [X.] 1995, 892 ff. m. zust. [X.] Reithmann; Gaber-diel/Gladenbeck, Kreditsicherung durch Grundschulden, 9.
Aufl., Rn.
712). Nichts anderes ergibt sich aus dem Urteil des Senats vom 28.
Oktober 1988. Dort hatte der Käufer im eigenen Namen eine Grundschuld an dem noch im Eigentum des Verkäufers stehenden Grundstück bestellt, die weitere [X.] sicherte; dass die die Ermächtigung des Käufers begren-zenden Abreden der Kaufvertragsparteien auch der Bank bekannt waren, war gerade nicht festgestellt worden. Daher verneinte der Senat das Entstehen der Grundschuld, weil die dingliche Einigung
wegen der überschrittenen
Ermächti-gung nicht zustande gekommen war (Senat, Urteil vom 28. Oktober 1988
-
V [X.], [X.]Z 106, 1, 3
ff.).

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(2) Daran gemessen kann zwar die hier erfolgte Erklärung der Käufer, im Rahmen der [X.]
zu handeln,
als konkludentes Angebot auf Abschluss einer solchen Sicherungsabrede zu verstehen sein. Ein ausreichen-der
Nachweis des Angebots
in der Form des §
29 GBO
ist dies aber nicht. [X.] bedarf es
nämlich
einer
materiell-rechtlichen
Prüfung, die nicht
dem Grund-buchamt obliegt.
Als Nachweis genügt
die Grundschuldbestellungsurkunde deshalb nur dann, wenn
aus
dieser
selbst (oder
aus
ihren
notariell beglaubigten Anlagen)
zweifelsfrei ein
Angebot auf Abschluss der erforderlichen [X.] zwischen Verkäufer und Grundpfandgläubiger hervorgeht. Hierfür ist es erforderlich, aber auch ausreichend, dass die auf die Belastung bezogenen ver-traglichen Einschränkungen in
der Grundschuldbestellungsurkunde
(bzw. den Anlagen)
deutlich werden. Auf diese Weise werden die genannten vertraglichen Vorgaben dem
Grundschuldgläubiger so verlässlich zur Kenntnis gebracht, dass dieser
die konkludent angebotene dingliche Einigung (vgl. hierzu [X.]/[X.], BGB [2012], § 873 Rn. 60) nur unter gleichzeitiger Annahme des Angebots auf Abschluss der vertraglich vorgesehenen Sicherungsabrede erklä-ren kann (vgl. [X.], MittRhNotK 1988, 20, 21; [X.] in [X.] [X.], 4. Aufl., Teil 2 Kap. 2 Rn. 435; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15.
Aufl., Rn. 3158; [X.]/[X.] [Stand 1. Februar 2016] [X.] Rn. 105).

(3) Was im Einzelnen aus der Grundschuldbestellungsurkunde
(bzw. de-ren Anlagen) hervorgehen muss, damit sie als Angebot auf Abschluss der [X.] zu verstehen ist, richtet sich nach den
Vorgaben des jeweiligen Kaufvertrags. Hier hätte die Urkunde enthalten müssen, dass die Grundschuld ausschließlich für die Finanzierung des Kaufpreises und die Vertragsabwicklung verwendet werden darf, und dass der Grundpfandgläubiger unwiderruflich an-gewiesen wird, die Auszahlung nur nach Maßgabe des Kaufvertrags vorzu-13
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nehmen. Auch die Abtretung der Valutierungsansprüche hätte -
wie bereits das Grundbuchamt zutreffend ausgeführt hat -
offengelegt werden müssen. Zwar vollzieht sich die Abtretung als solche im Verhältnis der Kaufvertragsparteien (§
398 BGB). Aus dem Zusammenhang mit der Auszahlungsanweisung ergibt sich aber, dass sie der Grundpfandgläubigerin angezeigt werden muss. Ob [X.] solchen Abtretung ein etwaiges formularvertragliches Abtretungsverbot
ent-gegenstehen kann (vgl. hierzu [X.] in [X.] Vertragshandbuch, [X.], 7. Aufl., VIII Nr.
30 Rn.
21 [3] mwN), müsste nicht das Grundbuchamt prüfen.

(4) Gehen die vertraglich vereinbarten Einschränkungen der Vollmacht aus der Grundschuldbestellungsurkunde (bzw. deren Anlagen) hervor, darf das Grundbuchamt davon
ausgehen, dass eine dem Kaufvertrag entsprechende
Sicherungsabrede zustande kommen wird. Es ist nicht erforderlich, dass ihm auch die Annahmeerklärung des Grundpfandgläubigers in der Form des §
29 GBO nachgewiesen wird. Praktisch gesehen wird der Grundpfandgläubiger nämlich stets Kenntnis von der
Grundschuldbestellungsurkunde
erlangen. Hier ergibt sich
dies sogar ausdrücklich
daraus, dass der Notar beauftragt wird, der Gläubigerin sofort eine vollstreckbare Ausfertigung
der Urkunde
zu erteilen. Aber auch ohne eine solche Regelung muss
das Grundbuchamt von dem [X.] Normalfall ausgehen, in dem der Gläubiger die Urkunde erhält. [X.] annehmen muss er das Angebot nicht ([X.] in [X.] [X.], 4. Aufl., Teil 2 Kap. 2, Rn. 435); die
Annahme erfolgt
entweder unter den Voraussetzungen von § 362 HGB durch Schweigen oder gemäß § 151 Satz 1 BGB ohne
ausdrückliche Erklärung
(vgl. [X.], [X.], 363, 364). Dass die vollständige Vorlage der notariell beglaubigten [X.] ebenfalls zum Nachweis geeignet wäre, versteht sich von selbst.

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IV.

Die Festsetzung des Gegenstandswerts beruht auf § 36 GNotKG.

[X.] Schmidt-Räntsch Brückner

Göbel Haberkamp

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 13.06.2014 -
KA-3696-26 -

OLG [X.], Entscheidung vom 22.12.2014 -
20 W 214/14 -

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