Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 06.02.2003, Az. III ZR 287/02

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]/02Verkündet am:6. Februar 2003F r e i t a gJustizamtsinspektorals Urkundsbeamterder Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z:[X.]:ja [X.] §§ 652, 328Auch bei enger wirtschaftlicher Verflechtung des Maklers mit dem Vertrags-gegner seines Kunden (hier: des Verwalters einer Wohnungseigentumsan-lage) kann ein von den Voraussetzungen des § 652 [X.] unabhängiges Pro-visionsversprechen - auch als Vertrag zugunsten Dritter - vorliegen. Dafür [X.] tatsächliche Kenntnis des Kunden von den die Verflechtung begründen-den Umständen; [X.], daß der Makler keine echte Maklerleistungerbringen kann, ist nicht erforderlich.[X.], Urteil vom 6. Februar 2003 - [X.]/02 -OLG [X.] LG [X.]- 2 -Der III. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch [X.] [X.] und die [X.], [X.], Dr. [X.] und Galkefür Recht erkannt:Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Hanseatischen[X.]s [X.], 8. Zivilsenat, vom 24. Juli 2002aufgehoben.Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des [X.]s[X.], Zivilkammer 27, vom 12. März 2002 wird [X.].Die Klägerin hat die Kosten der Revisionsmittelzüge zu tragen.Von Rechts wegenTatbestandDie beklagte Immobilienmaklerin ist Verwalterin einer Wohnungseigen-tumsanlage. Die Veräußerung eines Wohnungseigentums bedarf gemäß § 12WEG ihrer Zustimmung. Die Klägerin, der die Beklagte auf der Grundlage ihrer"Verkaufsaufgabe" (Exposé) den Kauf einer Eigentumswohnung vermittelt hat,verlangt Rückzahlung der im notariellen Kaufvertrag vereinbarten und an die- 3 -Beklagte gezahlten Maklerprovision von 15.900 DM. In der "Verkaufsaufgabe"der Beklagten heißt [X.] Wohnanlage, in der die Wohnung liegt, wird von [X.]. Daher können wir Ihnen sämtliche, die [X.] be-treffenden Auskünfte erteilen. Gemäß Teilungserklärung ist [X.] des Verwalters bei dem Verkauf erforderlich. Darüberhinaus sind wir hier für den Verkäufer vermittelnd tätig. In [X.] dieser Tatsache verspricht der Käufer eine Provision in [X.] 6 % des Kaufpreises incl. gesetzlicher Mehrwertsteuer zuzahlen."Entsprechend bestimmt § 10 des notariellen Kaufvertrags unter der Überschrift"Maklerprovision":"Zum Verkauf der Wohnung ist gemäß der Teilungserklärung [X.] des Verwalters erforderlich. Dem Käufer ist bekannt,daß der Makler auch Verwalter der [X.] und für den Verkäufer vermittelnd tätig wurde.Die Parteien teilen übereinstimmend mit, daß die Maklerprovisionvereinbart ist mit DM 15.900 (einschließlich DM 2.193,10 [X.] ist verdient und fällig mit Beurkundung dieses Kaufvertrages.Verkäufer und Käufer sind sich darüber einig, daß der [X.] direkter, unmittelbarer Zahlungsanspruch aus diesem Vertraggegen den Käufer zusteht.Der Käufer hat sich verpflichtet gegenüber dem Verkäufer und [X.], diese Provision an die Maklerfirma zu zahlen....Es war im Maklervertrag von vornherein vereinbart, daß der Käu-fer die Provision zahlen muß."- 4 -Die Klägerin macht geltend, die Beklagte habe aufgrund ihrer Verflech-tung mit der Verkäuferseite eine echte Maklerleistung nicht erbringen können.Kenntnis davon, daß sie deswegen zur Zahlung eines [X.] nicht ver-pflichtet gewesen sei, habe sie erst nach Zahlung der Provision erhalten.Das [X.] hat die Klage abgewiesen, das [X.] [X.] stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebtdie Beklagte Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.[X.] Revision hat Erfolg.[X.] Berufungsgericht bejaht einen Bereicherungsanspruch der Klägerin.Es vertritt unter Hinweis auf [X.]Z 112, 240 (= NJW 1991, 168) die [X.], die Beklagte habe sich als Verwalterin der [X.] in einem in-stitutionalisierten Interessenkonflikt befunden und aus diesem Grunde keinengesetzlichen Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision nach § 652 [X.] er-worben. Ein selbständiges, von einer echten Maklerleistung unabhängigesSchuldversprechen gemäß § 10 des Kaufvertrages liege schon nach dessenWortlaut nicht vor. Vielmehr sei hiermit gerade eine Maklerprovision, mithineine Gegenleistung für eine Maklertätigkeit, versprochen worden. Für ein ab-straktes Schuldversprechen habe der Klägerin die [X.] [X.] 5 -Dafür, daß ihr vor oder bei Abschluß des Kaufvertrags bekannt gewesen sei,daß der Beklagten aus Rechtsgründen kein Provisionsanspruch zugestandenhabe oder daß die Klägerin gerade auf die Beklagte als Maklerin erhöhtenWert gelegt hätte, ergäben sich keine zureichenden Anhaltspunkte. [X.] auch § 814 [X.] der Rückforderung nicht entgegen.[X.] Ausführungen halten den Angriffen der Revision nicht stand.1.Nach der Rechtsprechung des [X.] befindet sich [X.] der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage, von dessen Zustim-mung gemäß § 12 WEG die Gültigkeit des [X.] abhängt, in ei-nem institutionalisierten Konflikt mit den Interessen des Käufers. Er hat die [X.] seines Kunden als Käufer ebenso wahrzunehmen wie die der [X.], die unter Umständen gegenläufig sind. Seine selbständige,unabhängige Willensbildung wird dadurch zumindest gefährdet. Diese [X.] hindert ihn an einer dem gesetzlichen Leitbild entsprechendenMaklertätigkeit und schließt damit einen Anspruch auf Zahlung von [X.] § 652 [X.] aus ([X.]Z 112, 240, 241 f.; [X.], Urteil vom 14. [X.] - [X.] - [X.], 71; s. ferner Senatsbeschluß vom 26. März1998 - [X.], NJW-RR 1998, 992, 993; zustimmend [X.],Maklerrecht, 4. Aufl., Rn. 660 f., 694; abweichend MünchKomm/[X.], [X.], 3.Aufl., § 652 Rn. 109 f.; [X.]/[X.], [X.], 13. Bearb., §§ 652, 653Rn. 137 f., 145 f.). Das zieht auch die Revision nicht in [X.] 6 -2.Zu Unrecht hat das Berufungsgericht indes ein von den Voraussetzun-gen des § 652 [X.] unabhängiges Provisionsversprechen der Klägerin auf [X.] von § 10 des notariellen Kaufvertrags verneint.a) Der das Schuldrecht beherrschende Grundsatz der [X.] es den Parteien eines [X.], eine Provision auch für den Fallzu vereinbaren, daß zwischen dem Makler und dem Verkäufer eine provisions-hindernde Verflechtung besteht. Eine dahingehende Abrede kann auch [X.] des vermittelten [X.] als Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 [X.])erfolgen (st. Rspr.; vgl. nur [X.]Z 112, 240, 242; Senatsurteil vom 15. [X.] - [X.] - NJW 2000, 3781 f.; s. auch [X.]Z 138, 170, 172 f.). [X.] ist stets eine Vertragsauslegung. Für die Ermittlung des Parteiwillenshat der [X.] jedoch [X.] gegeben. [X.] er es regelmäßig für ausreichend erachtet, daß dem Versprechenden dietatsächlichen Umstände bekannt waren, die einer echten Maklerleistung ent-gegenstanden, und es für unerheblich gehalten, ob der Maklerkunde außerdemüber die entsprechenden [X.]se verfügte ([X.], Urteil vom 22. März1978 - IV ZR 175/76 - [X.], 711, 712; Urteil vom 20. Oktober 1982- [X.] - [X.], 42 f.; Senatsurteil vom 15. Oktober 2000 aaOS. 3782 m.w.N.; anders [X.] aaO Rn. 699 ff., 704, 706).Daran ist nach nochmaliger Prüfung festzuhalten. Bei hinreichenderKenntnis der die Verflechtung begründenden Umstände, worüber nach [X.] Einzelfalls zu entscheiden ist, kann sich der Maklerkunde schlüssig dar-über werden, ob es ihm auf eine echte Maklerleistung ankommt oder er sichauch unabhängig hiervon zur Zahlung einer Provision für den Erwerb des- 7 -Kaufobjekts bereitfindet. Eine zutreffende rechtliche Würdigung seiner Erklä-rung ist dabei nicht erforderlich.b) Wie im Ansatz nicht zu beanstanden ist, hat das Berufungsgericht [X.] eine Auslegung des Kaufvertrags vorgenommen. Das Ergebnis dertatrichterlichen Auslegung ist jedoch für das Revisionsgericht nicht bindend,wenn gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetzeoder Erfahrungssätze verletzt sind. So verhält es sich hier. Das Berufungsge-richt stellt einseitig den Wortlaut der Vertragsklausel (Maklerprovision) herausund verkennt dabei, indem es für ein abweichendes Verständnis rechtlicheKenntnis der Klägerin von der Unwirksamkeit einer Vereinbarung der gesetzli-chen Maklerprovision verlangt (wobei es hier ohnehin nicht um ein abstraktesSchuldversprechen geht), den entscheidenden Gesichtspunkt. Da [X.] nicht zu erwarten ist, kann der Senat den Inhalt der [X.] selbst bestimmen. Er versteht diese mit Rücksicht insbesondere auf diedort eingangs wiederholte, nicht mißzuverstehende und von der Klägerin [X.] mißverstandene Aufklärung über die Verwalterstellung der Beklagten unddas Erfordernis ihrer Zustimmung zum Verkauf der Eigentumswohnung als einevon den Voraussetzungen des § 652 [X.] unabhängige [X.]. [X.] demnach den Rechtsgrund für die Zahlung der Klägerin.Infolgedessen ist unter Aufhebung des Berufungsurteils das [X.] des [X.]s wiederherzustellen.[X.]Streck[X.][X.]Galke