Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 04.12.2009, Az. V ZR 44/09

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/09 Verkündet am: 4. Dezember 2009 [X.] Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: [X.] § 28 Abs. 3, § 21 Abs. 4 a) Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die [X.]srücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwick-lung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnah-men darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben. b) Die Entlastung des [X.] widerspricht einer ordnungsgemäßen Ver-waltung und ist nach § 21 Abs. 4 [X.] rechtswidrig, wenn Ansprüche gegen den Verwaltungsbeirat in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die von dem Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss (Fortführung von Senat, [X.] 156, 19). [X.], [X.]eil vom 4. Dezember 2009 - [X.]/09 - [X.] - 2 - Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. Dezember 2009 durch [X.] und [X.] [X.], [X.], Dr. [X.]t-Räntsch und [X.] für Recht erkannt: Die Revision gegen das [X.]eil der 2. Zivilkammer des [X.] vom 3. März 2009 wird auf Kosten der Beklagten mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der auf der Eigentümer-versammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft G. - [X.]in [X.]am 5. November 2007 zu [X.] gefasste Be-schluss nur hinsichtlich der Aufnahme des [X.] der Zufüh-rungen zur Instandhaltungsrücklage in Abschnitt 1 ([X.]/Einnahmen) und der Darstellung der Entwicklung der [X.] in Abschnitt 6 der Jahresgesamt- und der Jahreseinzelabrech-nungen des Wirtschaftsjahres 2006 für ungültig erklärt wird. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie streiten, soweit noch von Interesse, darüber, ob die Rücklage für die [X.] in der Jahresabrechnung für das [X.] zutreffend dargestellt ist. Diese Jahresabrechnung weist in dem Abschnitt "1. Ausgaben/Einnahmen" unter sonstigen Kosten eine Position "Zuführung Rücklage Haus" mit einem Gesamtbetrag von 13.440 • und einen dem Verteilungsschlüssel entsprechen-1 - 3 - den Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers daran und in dem Abschnitt "6. Entwicklung der Rücklagen" eine Position "Zugang zur Rücklage Haus" mit dem erwähnten Gesamtbetrag von 13.440 • aus. Dieser Gesamtbetrag ent-spricht dem Sollbetrag der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Er steht [X.] tatsächlich nicht in vollem Umfang zur Verfügung, weil nicht alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Beiträge zur [X.] geleistet haben. Die Jahresabrechnung 2006 wurde auf der Versammlung der Wohnungseigentümer am 5. November 2007 unter Punkt 1 der [X.] behandelt und mehrheitlich beschlossen. Unter den [X.] und 4 der Versammlung wurde die Entlastung der Verwaltung und des [X.] für das Wirtschaftsjahr 2006 behandelt und ebenfalls mehr-heitlich beschlossen. Mit ihrer Klage fechten die Kläger diese Beschlüsse we-gen der Behandlung der Rücklage an. Sie sind der Ansicht, in der Abrechnung dürften nur die tatsächlich eingegangenen Zahlungen auf die [X.] berücksichtigt werden. Die Beklagten sind unter Berufung auf einen Beschluss des [X.] (NJW-RR 1991, 15) der Ansicht, in die Abrechnung seien nicht die [X.], sondern die Soll-Beträge der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage einzustellen. Das Amtsgericht hat die Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 1, 3 und 4 der Eigentümerversammlung vom 5. November 2007 (insgesamt) für un-gültig erklärt und die Klage hinsichtlich eines weiteren, hier nicht mehr anhängi-gen Tagesordnungspunktes abgewiesen. Das [X.] hat die Berufungen beider Parteien zurückgewiesen. Mit der insoweit von dem [X.] zuge-lassenen Revision wollen die Beklagten weiterhin die Abweisung der Klage auch hinsichtlich der Tagesordnungspunkte 1, 3 und 4 erreichen. Die Kläger beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels. 2 - 4 - Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht hält die Buchung der Beiträge zur [X.] in der Abrechnung der Verwaltung für das Wirtschaftsjahr 2006 für rechtswidrig. Verschiedene Oberlandesgerichte verträten zwar im [X.] an die von den Beklagten herangezogene Entscheidung des [X.] die Ansicht, in der Abrechnung könnten die Zuführun-gen zur Instandhaltungsrücklage auch dann mit dem [X.] ausgewiesen werden, wenn Rückstände bestünden. Diese Rechtsprechung beruhe auf der Befürchtung, bei Ausweisung der [X.]Beträge könnte die Abrechnung als teil-weise Änderung des Wirtschaftsplans verstanden werden, mit der Folge, dass dann die schon geleisteten Zahlungen zur Instandhaltungsrücklage wieder [X.] werden müssten. Diese Annahme sei aber überholt. Der [X.] habe nämlich entschieden, dass der Beschluss über die Abrechnung den Wirtschaftsplan unverändert lasse (Senat, [X.] 131, 228, 231). Dann [X.] kein Grund, in der Abrechnung statt der tatsächlich geleisteten Beiträge zur Instandhaltungsrücklage die geschuldeten auszuweisen. Der Beschluss [X.] die Abrechnung sei deshalb für ungültig zu erklären. Damit entfalle auch die Grundlage für die Entlastung der Verwaltung und des [X.]. [X.] Beschlüsse darüber seien ebenfalls aufzuheben. 3 I[X.] Diese Erwägungen halten in der Sache einer rechtlichen Prüfung stand. 4 1. Zu Recht beanstandet die Revision allerdings, dass das Amtsgericht den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 5. November 2007 zu [X.] - 5 - ordnungspunkt 1 über die Abrechnung insgesamt und nicht nur in den angegrif-fenen Punkten, nämlich hinsichtlich der Behandlung der Zuführungen zur [X.]srücklage in den Abschnitten 1 und 6 der Abrechnung für 2006, für ungültig erklärt hat. a) Der Beschluss über die Jahresabrechnung für das [X.] ist von den Klägern nicht insgesamt, sondern nur im Hinblick auf die Aufnahme des [X.] der Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage in Abschnitt 1 ([X.]/Einnahmen), der Darstellung der Entwicklung der Rücklage in Ab-schnitt 6 sowie eines weiteren Einzelpostens angegriffen worden, der nicht mehr Gegenstand des Verfahrens ist. Eine solche Beschränkung ist rechtlich möglich, wenn es sich um einen rechnerisch selbständigen und abgrenzbaren Teil der Abrechnung handelt (Senat, [X.] 171, 335, 339; Beschl. v. 2. Juni 2005, [X.], [X.], 2061, 2069, insoweit in [X.] 163, 154 nicht abgedruckt; [X.] [X.], 769; [X.]/[X.], [X.] [2005], [X.]. zu §§ 43 ff. [X.] Rdn. 24 und § 43 [X.] Rdn. 54; [X.], [X.], 10. Aufl., § 28 Rdn. 121; [X.] in [X.]/ Kümmel/Vandenhouten, [X.], 9. Aufl., § 28 Rdn. 98 f.; [X.], [X.], 402, 404). 6 b) Diese Voraussetzung ist hier gegeben. Gegenstand des Streits ist [X.] die Frage, wie zu verfahren ist, wenn beschlossene Zuführungen zur [X.]srücklage nicht von allen Wohnungseigentümern geleistet werden. Diese Frage lässt sich isoliert klären (vgl. OLG München [X.] 2007, 505, 508). Eine Änderung der Abrechnung in den hiervon betroffenen Abschnitten 1 (Posi-tion Zuführung zur Rücklage Haus) und 6 stellt die übrigen Teile der [X.] inhaltlich und rechnerisch nicht in Frage. Das haben auch die [X.] inhaltlich nicht anders gesehen. Sie sind bei der Berechnung des [X.] - 6 - [X.] nur von den angegriffenen Teilen der Abrechnung, nicht von ihrem Ge-samtvolumen ausgegangen. c) Die Folge der zulässigen Beschränkung der Anfechtung ist nach § 46 [X.], dass sich die gerichtliche Prüfung auf die geltend gemachten Mängel der beschlossenen Abrechnung beschränkt. Der Beschluss über die Abrechnung kann dann auch nicht mehr insgesamt, sondern nur in den angegriffenen Punk-ten für ungültig erklärt werden. Im Übrigen ist er unanfechtbar. Das haben die Vorinstanzen zwar bei der Verteilung der Kosten, nicht aber bei der [X.] berücksichtigt. Deshalb ist die Erklärung des Beschlusses zu [X.] für ungültig auf die noch offenen Punkte zu beschränken. 8 2. Hinsichtlich der beiden angegriffenen Punkte ist dem Berufungsgericht entgegen der Ansicht der Revision zu folgen. Der Beschluss über die [X.] ist nach § 23 Abs. 4 [X.] im Hinblick auf die Aufnahme des [X.] der Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage in Abschnitt 1 ([X.]/Einnahmen) und der Darstellung der Entwicklung der Rücklage in Abschnitt 6 für ungültig zu erklären, weil die Abrechnung insoweit § 28 Abs. 3 [X.] wi-derspricht. 9 a) Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat gemäß § 28 Abs. 3 [X.] nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung der Ein-nahmen und Ausgaben zu erstellen. Dazu hat die Verwaltung eine geordnete und übersichtliche (KG NJW-RR 1987, 1160, 1161; [X.] ZMR 1997, 251, 252; [X.], aaO, § 28 Rdn. 67) Einnahmen- und Ausgabenrechnung ([X.] [X.] 2001, 446, 448; [X.], Beschl. v. 16. Oktober 2006, 20 [X.], juris Rdn. 28; [X.]/[X.], 5. Aufl., § 28 [X.] Rdn. 15) vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten [X.]n enthält ([X.] ZMR 2007, 550, 552; [X.], aaO, § 28 Rdn. 68). 10 - 7 - Sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein ([X.] [X.] 2001, 446, 447 f.; [X.], aaO, § 28 Rdn. 67; [X.], [X.] 2001, 416). Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung nur, wenn sie, anders als der Wirtschaftsplan, nicht die ge-schuldeten Zahlungen und die vorgesehenen Ausgaben, sondern die tatsächli-chen Einnahmen und Kosten ausweist ([X.], aaO, § 28 Rdn. 67). Dem genügt die Abrechnung für das [X.] nicht, weil sie nur ausweist, welche Beträge der Instandhaltungsrücklage zugeführt werden sollten, aber nicht die Beträge, die ihr tatsächlich zugeflossen sind. b) Für die Zuführung zur Rücklage soll indessen nach einer verbreiteten, auf die Rechtsprechung des [X.] (BayObLGZ 1987, 86, 91; NJW-RR 1991, 15, 16; [X.], 795) zurückgehenden Ansicht eine Ausnahme gelten. Danach kann der [X.] der Zuführung als Teil der Ausgaben in die Jahresabrechnung eingestellt werden (KG NJW-RR 1987, 1160, 1161; 1994, 1105, 1106; [X.], 67, 69; [X.] ZMR 1997, 251, 252; [X.] 2001, 446, 448; [X.], 137, 138; [X.], Beschl. v. 16. Oktober 2006, 20 [X.], juris Rdn. 50; [X.]/Grizwotz, [X.], 12. Aufl., § 28 [X.] Rdn. 4; [X.]/[X.], aaO, § 28 [X.] Rdn. 17; [X.], [X.], § 28 Rdn. 73; Jennißen, [X.] nach dem [X.], 6. Aufl., Rdn. 460; [X.]/[X.], [X.], 9. Aufl., § 28 Rdn. 25). Daraus wird der Schluss gezogen, dass dann in der Übersicht über die Entwick-lung der Instandhaltungsrücklage auch der [X.] anzugeben ist (vgl. [X.], aaO, § 28 Rdn. 54). Nach der Gegenmeinung darf der [X.] der Instandhaltungsrücklage in der Abrechnung jedenfalls nicht als fiktive Ausgabe angesetzt werden ([X.]/Bub, aaO, § 28 [X.] Rdn. 318; [X.], aaO, § 28 Rdn. 72; [X.] aaO; [X.]/[X.], [X.], 69. Aufl., § 28 [X.] Rdn. 10; [X.]/[X.]/[X.], Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., § 28 [X.] 11 - 8 - Rdn. 74; [X.], [X.] 2001, 416; Drasdo, [X.] 2002, 166, 168). Unter-schiedliche Vorstellungen bestehen bei den Vertretern dieser Ansicht darüber, wie die tatsächlich eingegangenen Zahlungen in der Abrechnung zu [X.] sind. Sie werden teilweise als fiktive Ausgaben (so wohl [X.]/Bub, aaO), teilweise aber auch als Einnahmen (so [X.], aaO) angesehen. Teilweise wird unabhängig von der Frage, ob und wie die Zahlungen der Wohnungseigen-tümer auf die Rücklage in dem Abschnitt Einnahmen/Ausgaben zu [X.] sind, verlangt, dass die Übersicht über die Höhe der Rücklage zumindest auch die tatsächlich verfügbare Rücklage ausweist ([X.], 228, 229; ähnlich [X.] und [X.]/[X.]/[X.], jeweils aaO). c) Keine dieser Ansichten überzeugt den Senat. Tatsächliche und ge-schuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der [X.], die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzu-stellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben. 12 aa) Die Überlegung, die im Wirtschaftsplan beschlossenen Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage seien in der Abrechnung mit dem [X.] als Ausgaben anzusetzen, beruht auf der Befürchtung, andernfalls könne der Be-schluss über die Abrechnung als Änderung des Wirtschaftsplans verstanden werden, mit der Folge, dass die erfolgten Zahlungen (teilweise) wieder zu er-statten sein könnten. Dieses Argument ist, was das Berufungsgericht zutreffend gesehen hat, überholt. Der Beschluss über die Jahresabrechnung regelt zwar verbindlich alle sich aus ihm ergebenden Verpflichtungen der Wohnungseigen-tümer ([X.], [X.]. v. 10. März 1994, [X.], NJW 1994, 1866, 1867). Er 13 - 9 - begründet auch erstmalig Verpflichtungen der Wohnungseigentümer gegenüber der [X.], Nachzahlungen zu leisten, soweit die anteilig auf die [X.] Wohnungseigentümer umgelegten tatsächlich entstandenen Lasten und Kosten hinter den mit dem Wirtschaftsplan beschlossenen ([X.] zurückbleiben (Senat, [X.] 131, 228, 232; [X.], [X.]. v. 10. März 1994, aaO). Mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung wollen sie aber den [X.] nicht ändern, sondern umsetzen. Etwas anderes widerspräche ih-rem Interesse an dem Erhalt der etwaigen für die Vorschussforderung beste-henden Sicherungs- und Vorzugsrechte und der wegen Verzugs entstandenen Schadensersatzansprüche. Deshalb ändert der Beschluss der Wohnungseigen-tümer über die Jahresabrechnung die noch offenen Vorschussforderungen nicht; er bestätigt und verstärkt sie vielmehr (Senat, [X.] 131, 228, 231 im [X.] an [X.] in Festschrift [X.] und [X.] [1990] S. 353, 361; [X.] in Festschrift [X.] [1997] S. 313, 315). [X.]) Eine Abrechnung, in welcher der [X.] der beschlossenen [X.] als fiktive Ausgabe angesetzt wird, entspricht nicht den gesetzlichen Anforderungen. Sie ist nämlich für den Wohnungseigentümer nicht mehr ohne fachkundige Unterstützung zu verstehen und in der Sache auch irreführend. Sie wird sogar sachlich falsch, wenn die Bu-chung des [X.] als Ausgabe, wie im vorliegenden Fall, bei der [X.] der Entwicklung der Rücklage lediglich als Zugang nachvollzogen wird. Denn der [X.] steht der [X.] bei Rückständen einzelner Woh-nungseigentümer nicht im ausgewiesenen Umfang zur Verfügung. 14 Die tatsächlich erfolgten Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die [X.]srücklage sind wie die Vorschüsse auf das Wohn- oder Hausgeld eine Einnahme der [X.]. Diese muss in der Abrechnung als solche erscheinen. Daran ändert es nichts, wenn die Zahlungen der [X.] - 10 - tümer auf dem allgemeinen Konto der [X.] eingehen und von dort entsprechend ihrer Zweckbestimmung auf ein davon getrenntes Rücklagenkon-to weitergeleitet werden. Denn das ist ein interner, bei Fehlen eines besonderen [X.] sogar ein bloß buchungstechnischer Vorgang [X.], [X.] 2007, 508, 509). Anders als die in § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 [X.] genannten Ausgaben führt die Zuordnung der Zahlungen zur Rücklage nicht zu einem Geldabfluss. Die Zahlungen bleiben der [X.] vielmehr, wie nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 [X.] auch geboten und mit den Zahlungen angestrebt, erhalten. Das schließt eine Behandlung als Ausgabe oder sonstige Kosten aus. Das gilt erst recht für den Ansatz des [X.]. [X.], jedoch tatsächlich nicht geleistete Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage können weder auf ein Rücklagenkonto weitergeleitet noch auf ein für sie in der Buchfüh-rung eingerichtetes Konto gebucht werden, weil sie der [X.] nicht zur Verfügung stehen. Würde man sie dennoch als fiktive Ausgabe buchen, müsste diese Buchung zudem in der Darstellung der Rücklage nachvollzogen werden. Das führt dann, wie im vorliegenden Fall, dazu, dass die Rücklage bei der [X.] ihrer Entwicklung in der Abrechnung größer erscheint als sie ist. Dem könnte man zwar, was hier indes nicht geschehen ist, begegnen, indem in die-sem Abschnitt der Abrechnung auch der wirkliche Zustand der Rücklage darge-stellt wird. Dann aber wäre noch weniger nachzuvollziehen, weshalb der [X.] in der Abrechnung überhaupt als Ausgabe angesetzt wird. 16 cc) Wie die Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die [X.] in der Abrechnung darzustellen sind, bestimmt sich nach dem Zweck der Abrechnung einerseits und der Darstellung der Entwicklung der Rücklage andererseits. Die Abrechnung soll den Wohnungseigentümern [X.], welche Ausgaben und welche Einnahme die [X.] wirklich hatte (Senat, [X.] 131, 228, 17 - 11 - 231; 142, 290, 296; OLG Düsseldorf WuM 1991, 619; KG NJW-RR 1993, 1104; [X.] [X.] 2001, 446, 448; [X.], 228, 229; Mer-le, aaO, § 28 Rdn. 70; [X.]/Bub, aaO, § 28 [X.] Rdn. 323). Deshalb dürfen in ihr nur tatsächlich erzielte Einnahmen und tatsächlich erfolgte [X.] gebucht werden. Die Darstellung der Entwicklung der Rücklage in der [X.] soll den Wohnungseigentümern ermöglichen, die Vermögenslage ih-rer [X.] zu erkennen und die Jahresabrechnung auf Plausibilität zu überprüfen ([X.], 228, 229). Eine Prüfung der [X.] ist aber nur anhand des tatsächlichen Bestands der [X.] und auch nur möglich, wenn die Darstellung der Entwicklung der Rücklage erkennen lässt, in welchem Umfang die Wohnungseigentümer mit ihren [X.] im Rückstand sind. Das erfordert zwar keine gesonderte Abrechnung der Rücklage (insoweit zutreffend BayObLG NJW-RR 1991, 15, 16 a. E.), wohl aber eine Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die den Wohnungseigentümern diesen Einblick verschafft. Dazu muss die Darstellung sowohl die Zahlungen ausweisen, die die Wohnungseigentümer auf die [X.]srücklage tatsächlich erbracht haben, als auch die Beträge, die sie schulden, aber noch nicht aufgebracht haben. d) Diesen Anforderungen genügt die Abrechnung der Verwalterin für das Wirtschaftsjahr 2006 sowohl in der Gesamt- als auch in der Einzelabrechnung nicht. Ob Defizite bei der Darstellung der Zahlungen auf die Rücklage stets [X.] führen, dass die Abrechnung in den betreffenden Punkten für ungültig zu erklären ist, oder ob solche Defizite die beschlossene Abrechnung unberührt lassen und lediglich einen Anspruch auf Ergänzung der Abrechnung begründen (vgl. [X.], 50, 51), bedarf hier keiner Entscheidung. Die [X.] Abrechnung weist nicht die tatsächlichen, sondern nur die geschuldeten [X.] der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage aus und ist 18 - 12 - damit insoweit nicht nur unvollständig, sondern inhaltlich unrichtig. Das Amtsge-richt hat sie deshalb insoweit zu Recht für ungültig erklärt. 3. Nicht zu beanstanden ist, dass das Amtsgericht den Beschluss der Ei-gentümerversammlung zu den Tagesordnungspunkten 3 und 4 über die Entlas-tung der Verwaltung und des [X.] für ungültig erklärt hat. Die Entlastung der Verwaltung widerspricht nach der Rechtsprechung des Senats ([X.] 156, 19, 29) einer ordnungsgemäßen Verwaltung und ist nach § 21 Abs. 4 [X.] rechtswidrig, wenn Ansprüche gegen die Verwaltung in Betracht kom-men und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die Verwaltung eine fehlerhafte Abrechnung vorgelegt hat (Senat, [X.], 156, 19, 30). So liegt es hier. Für die Entlastung des [X.] gelten dieselben Grundsätze. Auch seine Entlastung kommt nicht in Betracht, wenn die von dem Beirat geprüfte [X.] fehlerhaft ist und geändert werden muss. 19 - 13 - II[X.] [X.] beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. 20 Krüger [X.] Lemke
[X.]t-Räntsch Roth Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 22.07.2008 - 133 C 3817/07 - [X.], Entscheidung vom 03.03.2009 - 2 S 31/08 -