Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 03.07.2013, Az. VIII ZR 1/13

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 1/13
Verkündet am:

3. Juli 2013

Vorusso,

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

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Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 3. Juli 2013 durch den Vorsitzenden [X.], die Richterinnen
Dr.
Milger
und Dr.
Hessel sowie die
Richter Dr.
[X.] und Dr.
Schneider
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des [X.] vom 11. Oktober 2012 -
unter Zurück-weisung des weitergehenden Rechtsmittels -
im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als bezüglich einer Erhöhung der Nettomiete ist. Insoweit wird die Berufung der [X.] gegen das Urteil des [X.] vom 25. April 2012 zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin zu 4/5 und die [X.] zu 1/5 zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die [X.] sind seit dem [X.] Mieter eines Reihenhauses der Klägerin in [X.]. Bei diesem Ortsteil von [X.] handelt es sich um eine im Jahr 1953 errichtete ehemalige Soldatensiedlung, die zum unmittelbar benachbarten heutigen [X.] gehörte und sich nunmehr insgesamt im Eigentum der Klägerin befindet. Die Nettomiete für das 9

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Mit Schreiben vom 23. September 2009 verlangte die Klägerin von den [X.] unter Bezugnahme auf den Mietspiegel von [X.] die [X.]. Die [X.] erteilten die Zustimmung nicht.
Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gerichteten Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens überwie-gend stattgegeben. Das Berufungsgericht hat das erstinstanzliche Urteil unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung der [X.] teilweise geändert und die [X.] nur zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf monatlich Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Ur-teils.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat zum Teil Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
Die Kammer habe die ortsübliche Vergleichsmiete unter Heranziehung des Mietspiegels für die [X.] [X.] entsprechend § 287 ZPO ge-schätzt.
Das vom Amtsgericht eingeholte Sachverständigengutachten könne nicht in allen Punkten zur
Grundlage der Entscheidung gemacht werden, weil es an der erforderlichen Transparenz und Nachvollziehbarkeit fehle. Im gericht-lichen Verfahren könne auf eine Offenlegung der
Miete
und
der Anschrift sowie 2
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der sonstigen Angaben über die Beschaffenheit der [X.] nicht verzichtet werden. Da der Sachverständige die Mitteilung der erforderlichen Angaben im Wesentlichen verweigert habe, sei sowohl für das Gericht als auch
für
die Parteien keine Möglichkeit gegeben, sich mit der Vergleichbarkeit der Wohnungen auseinander zu setzen.
Das Mietobjekt der [X.] liege, wie auch die Klägerin selbst in ihrem Mieterhöhungsverlangen angenommen habe, in einer einfachen Wohnlage. Mit dem Begriff der Lage im Sinne von § 558 BGB sei der Bezug zum Wohngebiet gemeint, zum
Beispiel
Zentral-
oder Randlage, Wohn-, Misch-
oder Gewerbe-gebiet, Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, kulturelle Einrichtungen, Schulen), Verkehrsanbindung, Straßenbild und -gepräge, Umweltbelästigung und Lärm. Die
Wohnlage werde im Mietspiegel
der [X.] [X.] nach
folgenden
typisierenden
Kategorien
unterschieden:
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Einfache Wohnlage, zum Beispiel
besonders dichte Bebauung, Bau-gebiete mit gemischter Benutzung/Industrieanlagen, Beeinträchtigun-gen durch Abgase, [X.], [X.] und Verkehr, starke Mängel bei Be-lichtung, Sonneneinstrahlung und Belüftung, keine öffentlichen [X.] beziehungsweise
Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe, we-nig oder keine Schulen, kulturelle Einrichtungen und/oder Freizeitmög-lichkeiten.
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Mittlere Wohnlage,
zum Beispiel
Wohngebiete ohne besondere Vor-
und Nachteile, sowohl [X.] als auch Vorort; ausreichende (bis ca. fünf
Minuten Fußweg)
Verkehrsanbindung zu Einkaufszentren und öffentlichen Einrichtungen, Durchgangsverkehr, in der Regel
kompak-te Bauweise mit geringen Freiflächen, durchschnittliche Immissionsbe-lastung.
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Eine gute Wohnlage sei nach Darstellung beider Parteien nicht in [X.] zu ziehen.
Für eine Eingruppierung
des von der [X.] gemieteten Reihenhau-ses
in die einfache Wohnlage sprächen folgende Kriterien: Die Häuser der Siedlung hinterließen in ihrer großen Mehrheit ein deutlich in die Jahre gekom-menes, nicht ganz selten äußerst schlichtes, wenig phantasiereiches
Einheits-bild, auch wenn sich eine nennenswerte Zahl von Bewohnern alle Mühe gege-ben habe, vereinzelte Grundstücke liebevoll zu gestalten. Die ursprüngliche Zweckbestimmung als Kaserne sei indes nach wie vor prägend. Den Mittel-punkt bilde ein grauer barackenartiger Block mit Lagercharakter. Unmittelbar angrenzend befinde sich der stark gesicherte Eingang zum AWACS-Gelände. An jeweils getrennt liegenden Garagenreihen mit deutlichem Kasernenhofcha-rakter fehle offenkundig äußere Pflege.
Die relativ schmalen Straßen der [X.] befänden sich teilweise in einem schlechten, von einer Vielzahl von Schlaglöchern gekennzeichneten Zustand. Die Siedlung grenze unmittelbar an das [X.] mit entsprechendem Fahrzeug-
und Personal-verkehrsaufkommen. Der Fluglärm -
bis zu 20 Starts und Landungen von [X.], technisch alten Maschinen pro Wochentag, die die Siedlung in sehr gerin-ger Höhe überflögen -
wirke jedenfalls tagsüber erheblich beeinträchtigend. Es gebe in [X.] keine oder jedenfalls nicht in
nennenswertem Umfang Ge-schäfte, keine Schule, keinen Kindergarten, keine kulturellen Einrichtungen, keine [X.], keine ärztliche Versorgung. Die Verkehrsanbindung sei ungünstig, der Ort liege wegen des hermetisch abgeriegelten [X.]s praktisch am [X.] einer Sackgasse und werde nur über eine einzige Straße erschlossen. Der nächste Autobahnanschluss sei mehr als zehn
km entfernt. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sei schlecht; insbesondere am Wochenende sei eine äußerst eingeschränkte Frequenz zu verzeichnen.
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Die Kammer verkenne nicht, dass es durchaus auch Wohnwertmerkmale gebe, die tendenziell für eine bessere Eingruppierung sprechen könnten, insbe-sondere die relativ großen Grünflächen mit Spielplätzen, der fehlende Durch-gangsverkehr, die ausreichend
vorhandenen Stellplätze, die im [X.] fast reine Wohnbebauung und die landschaftlich geprägte Umgebung des
Ortes in drei Himmelsrichtungen (den [X.] ausgenommen). Der Begriff der einfachen Wohnlage sei allerdings auch nicht mit "schlechter Wohnlage"
gleichzusetzen, vielmehr führten die vorhandenen positiven Lagemerkmale in ihrer Gesamtheit dazu, dass die Wohnlage innerhalb der Spanne im obersten Bereich einzuord-nen sei.
Demnach erschließe sich der Kammer nicht, womit der Sachverständige begründe, dass bei einer Gesamtbetrachtung eine mittlere Wohnlage anzu-nehmen
sei, zumal er diese Einstufung als "rein akademisch"
bezeichnet habe. Dem Sachverständigengutachten fehle jegliche Auseinandersetzung mit dem Mietspiegel. [X.] sei dem
Sachverständigen nur insoweit, als es sich innerhalb der Kategorie der "einfachen Wohnlage"
um eine Lage mit einzelnen guten Wohnwertmerkmalen handele.
Zur Ausstattung zähle alles, was der Vermieter dem Mieter zur ständigen Nutzung zur Verfügung stelle, also zum Beispiel Heizung, Bad,
sanitäre Anla-gen, Trockenräume, Isolierung des Gebäudes. Den diesbezüglichen Angaben des Gutachters I.

folgend
sehe
die Kammer bei
dem Objekt der [X.] -
gemessen an der [X.] -
keine
herausragenden Wohn-wertmerkmale, die einen
entscheidenden Einfluss auf den Wohnwert hätten,
wenngleich gemessen an der [X.] die Ausstattung leicht gehoben erscheine.

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Bei der Art des Mietobjektes sei neben der Struktur des Hauses (zum Beispiel
Reihenhaus) das Alter zu berücksichtigen. Spätere umfassende [X.] könnten grundsätzlich zu einer Verschiebung in eine neuere [X.] führen, wenn es sich um einen wesentlichen Bauaufwand [X.], der mindestens einem Drittel
des Aufwandes für eine vergleichbare
Neu-bauwohnung entspreche (vgl. Ziffer 2 des Mietspiegels).
Hier könne indes trotz einzelner Modernisierungsmaßnahmen nur
ein Baujahr bis 1960 zugrunde ge-legt
werden. Insgesamt gehe die Kammer anhand der Beschreibungen der [X.] und der Angaben des Sachverständigen I.

davon aus, dass bei geringfügigen Verbesserungen Art und Beschaffenheit des Hauses baualters-gerecht insgesamt im gehobenen Durchschnitt lägen, also keine
besonderen
Vor-
und Nachteile aufwiesen, jedoch auch modernen Wohnbedürfnissen schon annähernd genügten.
Ein Zuschlag "Naherholung im Naturschutzgebiet 5 %"
sei schon deshalb nicht möglich, weil ein solcher Wohnwertvorteil jedenfalls durch den unmittelbar benachbarten [X.] mehr als kompensiert werde. In welcher Höhe ein Zuschlag für den Charakter als Einfamilienhaus (Ziffer 7 des Mietspiegels) anzuerkennen sei, könne dahinstehen. Denn selbst bei einem Zuschlag von 2,5
%, dem niedrigsten hier in Betracht kommenden Wert, würde der höchste Wert, den die
Spanne des Mietspiegels zulasseüberschritten. Der Höchstwert der Mietspiegelspanne sei jedoch in der Regel auch der höchstmögliche Wert für die Einzelvergleichsmiete. Da zu den qualita-tiven Kriterien im Sinne von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB auch der Charakter des Mietobjekts als Einfamilienhaus zähle, bestehe auch kein Anlass, ausnahms-weise den Höchstwert der Mietspiegelspanne zu überschreiten.
Unter Berücksichtigung der vorgenannten
Wohnwertmerkmale schätze die Kammer die [X.] ohne Zu-
und Abschläge innerhalb der Spanne auf 15
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je qm am weit oberen Rand der
Spanne. Allerdings
stelle
der obere [X.]
die Kappungsgrenze dar, so dass sich unter Berücksichtigung der Zuschlä

II.
Diese im Wesentlichen zutreffende Beurteilung hält rechtlicher Nachprü-fung in einem entscheidenden Punkt nicht
stand.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist der [X.] nicht durch den oberen Wert der Spanne des entsprechenden [X.] begrenzt.
1. Das Berufungsgericht ist rechtsfehlerfrei
davon ausgegangen, dass das Gutachten des Sachverständigen I.

als Grundlage für die Ermitt-lung der ortsüblichen
Vergleichsmiete für das von der
[X.] gemietete [X.] ungeeignet ist.
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgel-ten, die in der [X.] oder einer vergleichbaren [X.] für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, ge-ändert worden sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Nach diesen gesetzlichen Vorgaben ist ein objektiver Maßstab anzulegen, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll ([X.] 53, 352, 358). Die ortsübliche [X.] darf im Prozess daher nur auf der Grundlage von Erkenntnisquel-len bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbil-dung (§
286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben ([X.]surteil vom 18
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16.
Juni 2010 -
VIII ZR 99/09, NJW
2010, 2946 Rn. 9; vgl. [X.] 37, 132, 143).

Diesen Anforderungen genügt das vom Sachverständigen I.

er-stellte Gutachten nicht. Der Sachverständige muss bei der Ermittlung der Ein-zelvergleichsmiete ein breites Spektrum von [X.] aus der [X.] berücksichtigen. Diese Anforderung ist nicht erfüllt, wenn -
wie hier
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nur [X.] aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht, Berücksichtigung finden.
Entgegen der Auffassung der Revision ist das nicht deshalb anders zu beurteilen, weil der Ortsteil, in dem sich die Wohnung der [X.] befindet, gewisse Besonderheiten aufweist und sich dort eine Reihe fast identischer [X.] befindet. Diese Umstände nötigen auch nicht dazu,
eine Art "Spezialmietspiegel"
für diesen Ortsteil aufzustellen. Denn Grundlage der orts-üblichen Vergleichsmiete ist das Mietniveau in der gesamten [X.]. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete können deshalb auch Objekte her-angezogen werden, die nach Ausstattung, Art, Größe und Lage nur ungefähr vergleichbar sind. Einzelnen Unterschieden bei den [X.] kann gegebenenfalls durch Zu-
oder Abschläge Rechnung getragen werden. Im Üb-rigen kann der Vermieter nach der Rechtsprechung des [X.]s zwar zur [X.] nach § 558a BGB auf den eigenen Bestand zurückgreifen
([X.]surteil vom 19. Mai 2010 -
VIII ZR 122/09, [X.], 576 Rn 12). Ferner hat es der [X.] nicht beanstandet, dass der gericht-liche Sachverständige die [X.] nur durch Befragungen ver-schiedener Vermieter ermittelt ([X.]surteil vom
21. Oktober 2009
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VIII ZR 30/09, NJW 2010, 149 Rn. 13).
Eine Auswahl von Wohnungen, die
sämtlich
dem die Mieterhöhung begehrenden Vermieter gehören,
stellt aber keine reprä-sentative Stichprobe für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Pro-21
22
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zess dar. Das Berufungsgericht hat daher zu Recht nicht den vom Sachver-ständigen I.

auf diese Weise ermittelten Wert zu Grunde gelegt. Ob das Gutachten zusätzlich auch wegen der fehlenden Offenlegung der [X.] (vgl. dazu [X.], NJW 1995, 40, sowie [X.], Urteil vom 15. April 1994 -
V [X.], NJW 1994, 2899) unverwertbar ist, bedarf hier
keiner Klärung.
2. Auch die weitere Vorgehensweise des Berufungsgerichts, die ortsübli-che Einzelvergleichsmiete für die Wohnung der
[X.] in der Weise zu [X.], dass die Wohnung anhand der Angaben der Parteien und der [X.] des Sachverständigen zur Ausstattung und
zu den Besonderheiten der Lage und Infrastruktur der ehemaligen Soldatensiedlung in die einschlägige Mietspiegelspanne eingeordnet und ihr unter Heranziehung von § 287 ZPO ein konkreter Wert zugeordnet wird, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Der [X.] hat bereits entschieden, dass
dem einfachen Mietspiegel im Prozess eine Indizwirkung zukommt und es von den Umständen des Einzelfalls abhängt, ob der Mietspiegel für die Beurteilung der
ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkret zu beurteilenden Wohnung ausreicht ([X.]surteile
vom
16. Juni 2010
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VIII ZR 99/09, aaO
Rn. 12 ff.;
vom 21. November 2012 -
VIII ZR 46/12, [X.], 110
Rn. 16). Insbesondere kommt es darauf an, welche Einwendungen von den Parteien gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels er-hoben werden (vgl. [X.]surteil vom 16. Juni 2010 -
VIII ZR 99/09, aaO Rn.
13).
Aus dem Berufungsurteil ist nicht ersichtlich, dass die Parteien [X.] Einwendungen gegen den Mietspiegel von [X.] erhoben hätten. Übergangenen Sachvortrag der Klägerin zeigt die Revision insoweit auch nicht auf. Der pauschale Einwand der Revision, einfache Mietspiegel enthielten in der Mehrzahl keine aussagekräftigen Daten, sondern würden "ausgehandelt"
oder "einvernehmlich festgelegt",
ist nicht geeignet, die Indizwirkung des [X.] von [X.] zu erschüttern.
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Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, das
Reihenhaus der
[X.] sei der "einfachen
Wohnlage"
im Sinne des Mietspiegels der [X.] [X.] zuzuordnen, lässt keinen Rechtsfehler erkennen. Entgegen der Auffassung der Revision stehen
die Ausführungen des Sachverständigen I.

einer solchen Einordnung nicht entgegen. Denn der Sachverständige hat das zu beurteilende Mietobjekt nicht in den Mietspiegel der [X.] Geilenkir-chen eingeordnet, sondern die von ihm genannte Vergleichsmiete allein aus einem Vergleich mit anderen Reihenhäusern
der Klägerin
ermittelt, die eben-falls zu der ehemaligen Soldatensiedlung [X.] gehören. Da es nach der Vorgehensweise des Sachverständigen auf die Einordnung in eine bestimmte Wohnlage nicht ankam, hat er die
von ihm erwogene Einstufung in eine
"mittle-re Wohnlage"
selbst als "akademisch"
bezeichnet
und seine
Einschätzung zu-dem dahin
relativiert, dass
nach anderen ihm bekannten [X.] eine Ein-stufung in die "mittlere Wohnlage"
möglich sei. Dass das Berufungsgericht bei der vorgenommenen Einordnung als "einfache Lage"
im Sinne des Mietspiegels von [X.] von falschen Voraussetzungen ausgegangen wäre, lässt sich den Angaben des Sachverständigen zur Beurteilung der Wohnlage
somit nicht entnehmen.
Soweit die Revision die Nähe des
Mietobjekts zu einem Natur-schutzgebiet hervorhebt, hat das Berufungsgericht diesen Gesichtspunkt [X.], ihm aber neben anderen Faktoren wie der
Nähe zum Militärflugha-fen
rechtsfehlerfrei nicht dasselbe
Gewicht beigemessen
wie die Revision.
Auch die weitere Würdigung des Berufungsgerichts, dass für das [X.] der [X.] innerhalb
der für die einfache Wohnlage und die einschlägige Baualters

qm ein n-standen.

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3. Von [X.] beeinflusst ist hingegen die Annahme des [X.], der in Ziffer 7 des Mietspiegels von [X.] vorgesehene [X.] von bis zu zehn Prozent
dürfe nicht zur Überschrei-tung
der Spanne führen.
Dies kann der [X.] selbst beurteilen, denn die Ausle-gung eines Mietspiegels (§ 558a Abs.
2 Nr. 1, §
556c, § 558c BGB)
unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung ([X.]surteil vom 4.
Mai 2011 -
VIII ZR 227/10, NJW 2011, 2284 Rn. 12). Mit einem solchen [X.] sollen ersichtlich Umstände berücksichtigt werden, die in den ausgewie-senen Spannen selbst
keinen Niederschlag gefunden haben.
Der Zuschlag für Einfamilienhäuser beruht auf der Einschätzung, dass der Nutzungswert
eines solchen
Objekts
regelmäßig höher ist als derjenige einer
Wohnung
von im Übri-gen
vergleichbarer Größe, Ausstattung und Lage,
weil zusätzlich das [X.] (Garage oder Einstellplatz, Garten usw.) zur Verfügung steht. Der [X.] ist deshalb entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht durch den oberen [X.] begrenzt. Dies entspricht auch der
Auskunft der [X.] [X.], die den Mietspiegel in Abstimmung mit den Interessenverbänden erstellt hat, in ihrem Schreiben vom 21. August 2012, auf das
die Revision [X.] Bezug nimmt.

III.
Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit es einen [X.] wegen der von ihm angenommenen Begren-zung
durch den oberen [X.] verneint hat; insoweit ist es aufzuheben (§
562 Abs. 1 ZPO). Der [X.] entscheidet über den Zuschlag in der Sache selbst, weil keine weiteren Feststellungen zu erwarten sind (§ 563 Abs. 3 ZPO).
Nach den Erläuterungen des Mietspiegels ist es innerhalb des Einfamilienhaus-26
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zuschlages als negativ zu berücksichtigen, wenn -
wie hier -
weder Garage noch Einstellplatz auf dem
Grundstück vorhanden sind. Ferner ist zu berück-sichtigen,
dass es sich hier nicht um ein freistehendes Einfamilienhaus, sondern um
ein Reihenhaus handelt. Unter Berücksichtigung dieser Gesichtspunkte schätzt der [X.] den Zuschlag auf fünf Prozent
zu dem vom Berufungsgericht ermittelten Mietwert von 4,2

je qm, so dass sich eine ortsübliche [X.] von 4,41

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umgerechnet auf die
Wohnfläche des [X.]es der
[X.]
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eine monatliche Nettomiete von 403,95

Das Berufungsurteil ist mithin insoweit aufzuheben, als es hinter diesem Betrag zum Nachteil der Klägerin zurückbleibt. Insoweit ist die Berufung der [X.] gegen das amtsgerichtliche Urteil zurückzuweisen. Die weitergehende Revision der Klägerin ist zurückzuweisen.
[X.]
Dr. Milger
Dr. Hessel

Dr. [X.]
Dr. Schneider

Vorinstanzen:
AG [X.], Entscheidung vom 25.04.2012 -
10 C 79/10 -

LG [X.], Entscheidung vom 20.12.2012 -
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