Bundesgerichtshof, Beschluss vom 16.01.2024, Az. VIII ZR 135/23

Die Klägerin, eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung, die über eine Registrierung gemäß § 10 des [X.] ([X.]) für den Bereich der [X.] verfügt, macht aus abgetretenem Recht der Mieter einer Wohnung des beklagten Vermieters in [X.] Ansprüche gegen diesen wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d [X.] in Verbindung mit der [X.]er Verordnung über die Einführung einer Mietpreisbegrenzung nach § 556d des Bürgerlichen Gesetzbuchs [[X.]er Mietpreisbegrenzungsverordnung; HmbGVBl. 2018, [X.]] vom 3. Juli 2018) geltend.

Die Rechtsvorgängerin des [X.]n und die Mieter schlossen mit Wirkung zum 1. Juli 2019 einen Mietvertrag über eine 68,67 m² große Wohnung, die gemäß der [X.]er Mietpreisbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete betrug monatlich 1.133 €. In § 1 Nr. 7 des Mietvertrags heißt es, die Miete des [X.] habe sich ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses auf 1.118,16 € belaufen.

Den von dem Berufungsgericht in Bezug genommenen Feststellungen des Amtsgerichts, das seinerseits auf die als Anlagen vorgelegten Mietverträge des aktuellen und der beiden vorangegangenen Mietverhältnisse verwiesen hat, ist zu entnehmen, dass in dem der Vermietung an die derzeitigen Mieter unmittelbar vorangegangenen Mietverhältnis zwischen der Rechtsvorgängerin des [X.]n und dem [X.]r, das ab dem 15. Dezember 2018 bestand, eine monatliche Nettokaltmiete von 1.133 € vereinbart worden war (im Folgenden: [X.]). Zuvor hatte für die streitgegenständliche Wohnung ab dem 1. September 2016 ein Mietverhältnis bestanden, bei dem die vereinbarte monatliche Nettokaltmiete zum 1. Juli 2018 1.096,14 € betragen und sich infolge einer Indexmietvereinbarung ab 1. November 2018 auf 1.118,16 € erhöht hatte (im Folgenden: Vor-[X.]).

Die Mieter traten ihre Ansprüche im Zusammenhang mit der sogenannten Mietpreisbremse an die Klägerin ab, den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf die fünf nach der Rüge fälligen Monatsmieten.

Mit Schreiben vom 1. Februar 2022 rügte die Klägerin gegenüber dem [X.]n - unter Berufung auf die Beauftragung durch die Mieter - gemäß § 556g Abs. 2 [X.] aF einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. [X.]) in Bezug auf die vermietete Wohnung und verlangte unter anderem [X.] nach § 556g Abs. 3 [X.].

Der [X.] zahlte vor der Klageerhebung von der seitens der Mieter für Februar 2022 gezahlten Miete in Höhe von 1.133 € einen Betrag in Höhe von 16,86 € zurück.

Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin zunächst [X.] bezüglich die streitgegenständliche Wohnung betreffende vorangegangene bauliche Maßnahmen begehrt. Weiter hat sie Ansprüche auf Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 569,49 € für den Monat Februar 2022 und auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.842,12 €, jeweils nebst Zinsen, geltend gemacht. Nachdem der [X.] die begehrten Auskünfte im Laufe des erstinstanzlichen Verfahrens erteilt hat, haben die Parteien den diesbezüglichen Antrag auf Erteilung von [X.] übereinstimmend für erledigt erklärt.

Die hiernach noch verbliebene Klage hat in den Vorinstanzen lediglich bezüglich des geltend gemachten Mietrückzahlungsanspruchs in Höhe von 20 € nebst Zinsen Erfolg gehabt.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt:

Die geschuldete Miete habe hier nach den Vorschriften der §§ 556d ff. [X.] monatlich netto 1.096,14 € betragen. Die Zulässigkeit dieser Miethöhe, die die Grenze des § 556d Abs. 1 [X.] (ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent) übersteige, ergebe sich aus der in dieser Höhe nach den genannten Vorschriften zuletzt geschuldeten [X.]. Mieterhöhungen innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des [X.] seien dabei nicht zu berücksichtigen.

Dem [X.]n sei es nicht deshalb nach § 556g Abs. 1a Satz 2 [X.] verwehrt, sich gemäß § 556e Abs. 1 [X.] auf die [X.] zu berufen, weil er in dem Mietvertrag mit den Mietern als [X.] einen Betrag in Höhe von 1.118,16 € angegeben habe statt des tatsächlich als [X.] geschuldeten Betrags von 1.096,14 €. Die Auslegung des § 556g Abs. 1a Satz 2 [X.] ergebe, dass diese Bestimmung bei einer erteilten, aber inhaltlich fehlerhaften [X.] nicht gelte. Dem Zweck dieser Vorschrift, dem Mieter vor Augen zu führen, dass sich der Vermieter bei der Miethöhe auf eine Ausnahmevorschrift beruft und eine höhere als die nach § 556d Abs. 1 [X.] zulässige Miete vereinbart wird, werde auch eine fehlerhafte [X.] gerecht. Dementsprechend gälten auch fehlerhaft erteilte Auskünfte grundsätzlich als erteilt.

Der Klägerin stünde mithin über die bereits von dem Amtsgericht ausgeurteilte Differenz von 20 € hinaus ein weiterer Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für Februar 2022 nicht zu. Zutreffend habe das Amtsgericht auch einen Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten verneint, da der [X.] zum Zeitpunkt des ersten Tätigwerdens der Prozessbevollmächtigten der Klägerin nicht in Verzug gewesen sei.

Mit der vom Berufungsgericht zur Klärung der Reichweite des § 556g Abs. 1a Satz 2 [X.] zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren - bezüglich des Rückzahlungsanspruchs in Höhe weiterer 532,63 € und bezüglich der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten vollumfänglich - weiter.

Die Revision ist bereits unzulässig, soweit sie sich auf die Abweisung des Antrags auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten bezieht. Denn insoweit fehlt es an einer - für die Zulässigkeit der Revision erforderlichen - hinreichenden Rechtsmittelbegründung (§ 551 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 ZPO).

1. Bei einer - hier gegebenen - umfassenden Anfechtung einer vorinstanzlichen Entscheidung muss die Revisionsbegründung das gesamte Urteil in Frage stellen (vgl. [X.], Urteile vom 9. Februar 2011 - [X.], NJW 2011, 1342 Rn. 14; vom 11. November 1999 - [X.]/99, [X.], 947 unter A; vom 14. Dezember 1994 - [X.], NJW 1995, 722 unter A, insoweit in [X.]Z 128, 156 nicht abgedruckt; jeweils mwN). Sind mehrere Ansprüche Gegenstand des angefochtenen Urteils, müssen die Revisionsgründe für jeden von ihnen dargelegt werden (vgl. Senatsurteil vom 28. Oktober 2020 - [X.], NJW-RR 2021, 15 Rn. 25; Senatsbeschluss vom 6. Dezember 2022 - [X.], juris Rn. 16). Soweit bezüglich quantitativ abgrenzbarer Teile des Streitstoffs oder hinsichtlich eines von mehreren Streitgegenständen kein konkreter Angriff erfolgt, muss wenigstens eine alle Ansprüche durchgehend erfassende Rüge erhoben werden (vgl. [X.], Urteile vom 9. Februar 2011 - [X.], aaO; vom 11. November 1999 - [X.]/99, aaO; Musielak/Voit/Ball, ZPO, 20. Aufl., § 551 Rn. 8 iVm § 520 Rn. 38). Eine gesonderte Darlegung der Revisionsgründe hinsichtlich eines Anspruchs ist hiernach etwa dann nicht erforderlich, wenn das Bestehen eines Anspruchs unmittelbar von dem Bestehen eines anderen abhängt, der seinerseits mit der Revision in zulässiger Weise angegriffen wird (vgl. Senatsurteil vom 14. Dezember 1994 - [X.], aaO).

2. Nach diesen Grundsätzen ist die Revision hier unzulässig, soweit mit ihr nach dem Inhalt des [X.] auch die Abweisung des Antrags auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten angegriffen wird.

Das Berufungsgericht hat diesen Anspruch mit der Begründung verneint, dass der [X.] zu dem Zeitpunkt des ersten Tätigwerdens der Prozessbevollmächtigten der Klägerin nicht in Verzug gewesen sei. Das Vorbringen in der Revisionsbegründung, die sich mit dem Antrag auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten nicht gesondert befasst, ist nicht geeignet, die auf diese Weise begründete Klageabweisung in Frage zu stellen. Denn die von der Revision vorgebrachte Rüge, das Berufungsgericht habe rechtsfehlerhaft angenommen, die Vorschrift des § 556g Abs. 1a Satz 2 [X.] stehe einer Berufung des [X.]n auf die zulässige Miete (hier in Höhe der [X.]) nicht entgegen, stellt die Begründung des Berufungsgerichts für die Abweisung des geltend gemachten Anspruchs auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten nicht in Frage. Dieser Revisionsangriff betrifft allein die Entscheidung darüber, ob und in welcher Höhe ein Anspruch der Klägerin auf Rückerstattung überzahlter Miete besteht. Dies war für die Abweisung des Antrags auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten durch das Berufungsgericht jedoch nicht erheblich. Denn dieses hat einen derartigen Anspruch bereits dem Grunde nach deshalb verneint, weil es hierfür das Vorliegen eines Verzugs mit der Rückzahlung für erforderlich, aber nicht für gegeben erachtet hat. Selbst wenn die Revision mit ihrer Rüge Erfolg hätte und ein über die rechtskräftige Verurteilung hinausgehender Anspruch auf Rückerstattung überzahlter Miete für Februar 2022 bestünde, ließe dies die Begründung des Berufungsgerichts für die Abweisung des Antrags auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten demnach unberührt. Für eine auch diesbezüglich zulässige Revision hätte es mithin insoweit eines eigenständigen, diese Begründung betreffenden Revisionsangriffs bedurft.

1. Im Übrigen, mithin hinsichtlich des in Höhe von 532,63 € weiterverfolgten Anspruchs auf Rückerstattung überzahlter Miete für den Monat Februar 2022, fehlt es an einem Zulassungsgrund. Denn die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung und es liegt auch keiner der weiteren in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Revisionszulassungsgründe vor.

Das Berufungsgericht hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung zur Klärung der Reichweite des § 556g Abs. 1a Satz 2 [X.] zugelassen. Die vorliegende Konstellation ist nach der Auffassung des Berufungsgerichts dadurch gekennzeichnet, dass die von dem Vermieter gemäß § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 [X.] aF erteilte [X.] über die [X.] ein Jahr vor Beendigung des [X.] der Höhe nach inhaltlich unzutreffend war. Es stellte sich vor diesem Hintergrund die Frage, ob es dem Vermieter in diesem Fall - wie bei einer nicht erteilten [X.] - gemäß § 556g Abs. 1a Satz 2 [X.] verwehrt ist, sich auf eine nach § 556e Abs. 1 [X.] zulässige Miete zu berufen.

Diese Frage kann die Zulassung indes bereits deshalb nicht begründen, weil deren Klärung für die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits nicht erheblich ist. Denn die von dem [X.]n erteilte [X.] entsprach den inhaltlichen Anforderungen des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 [X.] aF. Auf die nachfolgenden Ausführungen hierzu wird verwiesen. Es bedarf deshalb - wie schon in dem Senatsurteil vom 29. November 2023 ([X.], zur [X.] bestimmt) - keiner Entscheidung darüber, ob die für den Vermieter nachteilige Rechtsfolge des § 556g Abs. 1a Satz 2 [X.] auch im Fall einer inhaltlich den Anforderungen des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 [X.] aF nicht genügenden [X.] eingreift. Auch sonstige Fragen von grundsätzlicher Bedeutung stellen sich in der hier gegebenen Konstellation nicht.

2. Die Revision hat - soweit sie eröffnet ist - auch keine Aussicht auf Erfolg (§ 552a Abs. 1 ZPO).

Das Berufungsgericht hat im Ergebnis zutreffend entschieden, dass der Klägerin über die rechtskräftige Verurteilung durch das Amtsgericht hinausgehende Ansprüche auf Rückzahlung überzahlter Miete aus § 556g Abs. 1 Satz 3 [X.], § 556g Abs. 2 [X.] in der bis zum 31. März 2020 geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 51 EG[X.]; im Folgenden: aF) für Februar 2022 aus abgetretenem Recht nicht zustehen.

a) Die nach den Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe zulässige Miete betrug entsprechend der gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 [X.] in Verbindung mit § 556e Abs. 1 Satz 1 [X.] geschuldeten [X.] auf Grund der in dieser Höhe wirksam vereinbarten Vor-[X.] monatlich 1.118,16 € nettokalt und nicht - wie vom Berufungsgericht angenommen - 1.096,14 €.

aa) Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht seiner Entscheidung zu Grunde gelegt, dass eine - hier gegebene - Vereinbarung über eine nach den Vorschriften der §§ 556d ff. [X.] unzulässig hohe Miete gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 [X.] in der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent (§ 556d Abs. 1 [X.]) oder - sollte diese höher sein - in der Höhe der [X.] (§ 556e Abs. 1 [X.]) wirksam und nur der die zulässige Miete überschreitende Teil der Vereinbarung unwirksam ist (vgl. Senatsurteil vom 19. Juli 2023 - [X.], [X.], 762 Rn. 16 ff. mwN).

bb) Hiernach ist im vorliegenden Fall die zulässige und damit gemäß § 556g Abs. 1 Satz 2 [X.] wirksam vereinbarte Miete an der - im Vergleich zur ortsüblichen Miete zuzüglich zehn Prozent höheren - [X.] zu bemessen, die ihrerseits nach § 556g Abs. 1 Satz 2 [X.] in Verbindung mit § 556e Abs. 1 Satz 1 [X.] wirksam zwischen den Parteien des Vormietvertrags vereinbart worden war. War dabei - wie hier - in dem ebenfalls bereits den Regelungen der §§ 556d ff. [X.] unterliegenden [X.] eine hiernach unzulässig überhöhte Miete vereinbart worden, ist als geschuldete [X.] - wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat - die gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 [X.] auf die zulässige Höhe reduzierte Miete anzusehen, wobei sich diese ihrerseits auf Grund einer Anwendung von § 556e Abs. 1 Satz 1 [X.], also unter Heranziehung der Vor-[X.], ergeben kann (vgl. Senatsurteile vom 29. November 2023 - [X.], unter [X.], zur [X.] bestimmt; vom 19. Juli 2023 - [X.], [X.], 762 Rn. 20 ff. mwN).

Diese Grundsätze gelten auch bei einem - hier nach den vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Feststellungen des Amtsgerichts vorliegenden - nur kurzzeitigen [X.]. Denn auch in diesem Fall ist - was das Berufungsgericht nicht hinreichend in den Blick genommen hat - für die Bemessung der zulässigen Miethöhe gemäß § 556e Abs. 1 [X.] auf die in dem [X.] nach den Vorschriften der §§ 556d ff. [X.] rechtlich geschuldete [X.] - und nicht etwa auf die Vor-[X.] - abzustellen. Der Gesetzgeber hat in § 556e Abs. 1 [X.] auch für kurzfristige [X.]se bewusst keine Ausnahmen von dem Grundsatz vorgesehen, dass die Vereinbarung einer Miete in Höhe der zuletzt geschuldeten [X.] zulässig ist (vgl. BT-Drucks. 18/3121, [X.]).

cc) Nach diesen Grundsätzen betrug die nach den Vorschriften der §§ 556d ff. [X.] zulässige Miete hier im Hinblick auf die in dieser Höhe nach diesen Regelungen geschuldeten [X.] 1.118,16 €.

(1) Nach den vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Feststellungen des Amtsgerichts, das ergänzend auf die Vertragsurkunden des [X.] und des Vor-[X.] verwiesen hat, war zwischen den Parteien des bereits den Regelungen der §§ 556d ff. [X.] unterliegenden [X.] eine Miete in Höhe von 1.133 € vertraglich vereinbart, die indes nach diesen Vorschriften unzulässig überhöht war. Maßgeblich für die in dem vorliegenden Mietverhältnis zulässige Miethöhe ist demnach nicht die vertraglich vereinbarte [X.], sondern die gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 [X.] auf die zulässige Höhe reduzierte [X.].

(2) Demnach ist für die Bestimmung der von den Mietern des vorliegenden Mietverhältnisses geschuldeten Miete zunächst die nach den Vorschriften der §§ 556d ff. [X.] zulässige [X.] zu ermitteln, die sich hier gemäß § 556e Abs. 1 [X.] nach der zuletzt, mithin im Zeitpunkt der Beendigung des Vor-[X.] geschuldeten Vor-[X.] bemisst.

Das Erfordernis dieser zweistufigen Prüfung hat das Berufungsgericht, das ohne Differenzierung zwischen dem [X.] und dem Vor-[X.] für die Bemessung der in dem hier vorliegenden Vertragsverhältnis zulässigen Miethöhe auf die am 1. Juli 2018 für die streitgegenständliche Wohnung geschuldete Miete - und damit faktisch auf die zu diesem Zeitpunkt in dem Vor-[X.] zu zahlende Vor-[X.] - abgestellt hat, nicht hinreichend in den Blick genommen.

Bei zutreffender Bemessung der geschuldeten [X.] nach der zuletzt geschuldeten Vor-[X.] ergibt sich hier eine zulässige [X.] in Höhe von 1.118,16 €. Denn auf diese Höhe belief sich die im Zeitpunkt der Beendigung des Vor-[X.] geschuldete Vor-[X.], was sich aus den von dem Berufungsgericht in Bezug genommenen Feststellungen des Amtsgerichts ergibt. Anhaltspunkte dafür, dass die auf dem bereits im Jahr 2016 abgeschlossenen [X.] beruhende Vor-[X.] ihrerseits bei Vertragsschluss unzulässig überhöht gewesen sein könnte, sind den Feststellungen der Vorinstanzen nicht zu entnehmen und werden auch im Revisionsverfahren nicht vorgebracht.

Der Umstand, dass die Vor-[X.] in Höhe von 1.118,16 € erst seit dem 1. November 2018 auf Grund einer Indexmieterhöhung geschuldet war, ändert nichts daran, dass diese zur Ermittlung der geschuldeten [X.] heranzuziehen ist. Denn grundsätzlich ist - was das Berufungsgericht ebenfalls nicht hinreichend in den Blick genommen hat - gemäß § 556e Abs. 1 Satz 1 [X.] die zuletzt, mithin bei Beendigung des (Vor-)[X.] geschuldete (Vor-) [X.] entscheidend und nicht diejenige, die ein Jahr vor Beendigung des (Vor-)[X.] geschuldet war. Letztgenannter Zeitpunkt ist nur insoweit von Bedeutung, als Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind, bei der Ermittlung der (Vor-)[X.] gemäß § 556e Abs. 1 Satz 2 [X.] unberücksichtigt bleiben. Ein solcher Fall liegt hier indes nicht vor. Denn die in dem Vor-Vormietverhältis zum 1. November 2018 wirksam gewordene Indexmieterhöhung beruht nicht - wie dies § 556e Abs. 1 Satz 2 [X.] voraussetzt - auf einer innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vor-[X.] getroffenen Vereinbarung (vgl. zu dieser Voraussetzung: BT-Drucks. 18/3121, [X.]; [X.] in Blank/[X.]/[X.], Miete, 7. Aufl., § 556e [X.] Rn. 23; [X.]/[X.], Mietrecht, 16. Aufl., § 556e [X.] Rn. 43; MünchKomm[X.]/[X.], 9. Aufl., § 556e Rn. 14), sondern auf einer bereits in dem - außerhalb der Jahresfrist abgeschlossenen - [X.] vereinbarten Indexmiete (§ 557b [X.]). Eine Umgehung der Mietpreisbegrenzung durch eine zu Lasten des nachfolgenden Mieters zwischen den Parteien des (Vor-)[X.] bei dessen absehbaren Ende getroffene Vereinbarung, deren Verhinderung die Regelung des § 556e Abs. 1 Satz 2 [X.] dient (vgl. BT-Drucks. 18/3121, [X.]), ist in diesem Fall nicht gegeben.

b) Der [X.] ist - wie das Berufungsgericht im Ergebnis zutreffend entschieden hat - nicht nach § 556g Abs. 1a Satz 2 [X.] daran gehindert, sich auf die nach § 556e Abs. 1 [X.] zulässige [X.] zu berufen. Eine solche Rechtsfolge tritt nach § 556g Abs. 1a Satz 2 [X.] dann ein, wenn der Vermieter dem Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung nicht unaufgefordert über die Höhe der [X.] [X.] erteilt hat, wobei diese sich nach der hier gemäß Art. 229 § 51 EG[X.] einschlägigen, bis zum 31. März 2020 geltenden Fassung des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 [X.] (im Folgenden: aF) auf die [X.] ein Jahr vor Beendigung des [X.] beziehen musste.

Der [X.] hat die hiernach erforderliche [X.] jedoch (form- und fristgerecht) den inhaltlichen Anforderungen des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 [X.] aF entsprechend erteilt, indem er die Mieter in dem Mietvertrag - und damit vor Abgabe von deren Vertragserklärung - schriftlich darüber informiert hat, dass die monatliche [X.] ein Jahr vor Beendigung des [X.] 1.118,16 € betrug.

aa) Die Höhe der angegebenen [X.] entsprach - wie oben ausgeführt - der rechtlich geschuldeten [X.]. Zwar bestand keine Verpflichtung des [X.]n, die nach den Vorschriften der §§ 556d ff. [X.] rechtlich geschuldete anstelle der vertraglich vereinbarten [X.] mitzuteilen (vgl. Senatsurteil vom 29. November 2023 - [X.], unter [X.], zur [X.] bestimmt), so dass er seiner [X.]spflicht auch durch die Mitteilung der vertraglich vereinbarten [X.] (1.133 €) hinreichend nachgekommen wäre. Dem [X.]n war es indes unbenommen, stattdessen die nach den Vorschriften der §§ 556d ff. [X.] geschuldete [X.] mitzuteilen (vgl. Senatsurteil vom 29. November 2023 - [X.], unter [X.], zur [X.] bestimmt). Denn die Angabe der geschuldeten [X.] erfüllt die inhaltlichen Anforderungen des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 [X.] aF erst recht.

bb) Die erteilte [X.] ist bezüglich der angegebenen [X.] nicht deshalb unrichtig, weil sie sich nicht auf die [X.] "ein Jahr vor Beendigung des [X.]" bezog, wie dies § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 [X.] aF grundsätzlich verlangt. Denn im Hinblick darauf, dass das [X.] kürzer als ein Jahr andauerte, war dem [X.]n eine die Anforderungen des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 [X.] aF in zeitlicher Hinsicht erfüllende [X.] nicht möglich. Bei einem kürzer als ein Jahr bestehenden [X.], das - wie ausgeführt - für die Bemessung der zulässigen Miete gemäß § 556e Abs. 1 [X.] dennoch heranzuziehen ist, kann eine die Höhe der [X.] betreffende [X.] nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 [X.] aF vielmehr nur bezogen auf den Beginn oder das Ende des [X.] erteilt werden. Auf welchen dieser Zeitpunkte sich die [X.] zu beziehen hat, kann dahingestellt bleiben. Denn hier haben sich zwischen dem Beginn und dem Ende des [X.] weder die vertraglich vereinbarte monatliche [X.] (1.133 €) noch die nach den Vorschriften der §§ 556d ff. [X.] geschuldete monatliche [X.] (1.118,16 €) verändert.

Der [X.] hat demnach seine [X.]spflicht bezüglich der Höhe der [X.] durch die Mitteilung der während der gesamten Dauer des [X.] rechtlich nach den Vorschriften der §§ 556d ff. [X.] geschuldeten [X.] (1.118,16 €) zutreffend erfüllt.

cc) Der Umstand, dass der [X.] in seiner [X.] unzutreffend erklärt hat, es handele sich um die Miete des [X.] ein Jahr vor dessen Beendigung, ändert nichts daran, dass die von ihm erteilte [X.] den inhaltlichen Anforderungen des § 556g Abs. 1 Nr. 1a [X.] aF gerecht wird.

Zwar wäre statt der [X.], dass die angegebene Miete den Zeitpunkt ein Jahr vor Beendigung des [X.] betreffe, eine Information der Mieter zutreffend gewesen, aus der diese hätten entnehmen können, dass das [X.] kürzer als ein Jahr andauerte, eine [X.] ein Jahr vor Beendigung des [X.] mithin nicht angegeben werden kann und die angegebene Miete sich somit auf den späteren Zeitpunkt ab Beginn des [X.] bezieht.

Die unzutreffende Bezugnahme auf den Zeitpunkt ein Jahr vor Beendigung des [X.] ändert jedoch nichts daran, dass der [X.] die Mieter über die nach § 556g Abs. 1 Nr. 1a [X.] aF bedeutsamen Umstände zutreffend informiert hat, indem er ihnen die richtige Höhe der nach den Vorschriften der §§ 556d ff. [X.] während der gesamten Dauer des [X.] geschuldeten [X.] mitgeteilt hat. Dem mit der Einführung der vorvertraglichen [X.]spflicht vom Gesetzgeber bezweckten Ziel, den Mieter über das Vorliegen des bezüglich der zulässigen Miethöhe nach Auffassung des Vermieters vorliegenden [X.] nach § 556e Abs. 1 [X.] zu informieren und ihm eine erste Einschätzung der Zulässigkeit der von dem Vermieter verlangten Miete zu ermöglichen (vgl. Senatsurteil vom 29. November 2023 - [X.], unter [X.] b, zur [X.] bestimmt), war durch die zutreffende Angabe der geschuldeten [X.] ohne Weiteres Rechnung getragen. Der unzutreffende zeitliche Bezug - [X.] ein Jahr vor Beendigung des [X.] - war nicht dazu geeignet, diese [X.] zu entwerten und bei den Mietern unzutreffende Vorstellungen über das mögliche Vorliegen eines [X.] oder die zulässige Höhe der von ihnen geschuldeten Miete hervorzurufen.

3. Nach alledem konnte sich der [X.] hier gegenüber den Mietern auf die geschuldete [X.] von monatlich 1.118,16 € berufen, deren zulässige Höhe sich gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 [X.] in Verbindung mit § 556e Abs. 1 Satz 1 [X.] aus der wirksam vereinbarten Vor-[X.] ergab. Soweit die in dem Mietvertrag zwischen dem [X.]n und den Mietern vereinbarte Nettokaltmiete um 14,84 € darüber hinausgeht, ist die Vereinbarung gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 [X.] unwirksam.

Da die Mieter für Februar 2022 eine Nettokaltmiete in Höhe von 1.133 € gezahlt haben, liegt für diesen Monat somit eine Überzahlung in Höhe eines Betrags von 14,84 € vor, zu dessen Rückzahlung der [X.] verpflichtet war. Dieser Anspruch ist bereits durch die seitens des [X.]n vorprozessual erfolgte Erstattung eines Betrags in Höhe von 16,86 € erloschen. Soweit das Amtsgericht den [X.]n zur Rückzahlung weiterer 20 € verurteilt hat, ist dies rechtskräftig. Den im Berufungsverfahren geltend gemachten weitergehenden Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für Februar 2022 hat das Berufungsgericht dagegen zu Recht verneint, weil eine weitergehende Überzahlung nicht vorliegt. Ob einem Rückzahlungsanspruch auch die Vorschrift des § 556g Abs. 2 Satz 2 [X.] entgegenstünde, kann deshalb dahingestellt bleiben.

Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.