Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 22.02.2006, Az. VIII ZR 362/04

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 22. Februar 2006 [X.] , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] §§ 1 Abs. 1 Nr. 2; 7 Abs. 2 und 4; I[X.] BVO Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der [X.] zu tragen hat, erlaubt dem [X.], der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im [X.] auf einen [X.] überträgt (Wärmecontracting), dann nicht die Umlegung der [X.] auf den Mieter, wenn die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der [X.] (hier: Fassung vom 5. April 1984) eine Umlegung der Kosten der Wärmelieferung im Nahbereich nicht vor-sah ([X.] an Senat, Urteil vom 6. April 2005 - [X.], [X.], 1776). [X.], Urteil vom 22. Februar 2006 - [X.] - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. Februar 2006 durch die Vorsitzende Richterin [X.] und [X.] [X.], [X.], [X.] und [X.] für Recht erkannt: Die Revision der [X.] gegen das Urteil der 9. Zivilkammer des [X.] vom 3. November 2004 wird [X.]. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind Mieter einer Wohnung im [X.]in [X.]; das dortige Gebäude steht im Eigentum der [X.]. Der Mietver-trag wurde von den Klägern mit der Rechtsvorgängerin der [X.] am 29./30. Juni 1988 geschlossen. In diesem Vertrag heißt es unter anderem: 1 "§ 2 Gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen (1) Das Wohnungsunternehmen stellt dem Mieter folgende [X.] und -einrichtungen zur Verfügung: Zentralheizung zentrale Warmwasserversorgung ... Die Versorgung der Mietsache mit Wärme für Raumbeheizung und Gebrauchswassererwärmung erfolgt nicht durch das [X.], sondern durch das Unternehmen [X.]

- 3 - GmbH. Der Mieter verpflichtet sich, mit diesem Unternehmen einen [X.] abzuschließen, Wärme von diesem Unternehmen zu beziehen und die Wärmekosten an dieses Un-ternehmen zu zahlen. § 3 Miete (2) Es werden die nachstehenden Betriebskosten im Sinne des § 27 der [X.] - und bei preisgebundenen Wohnungen das [X.] - umgelegt. Hierauf werden Vorauszahlungen erhoben: 1. ... 2. Heiz- und Warmwasserkosten ... Die Heizkosten werden zu 50% nach dem erfassten Verbrauch und zu 50% nach der Wohnfläche bzw. der Fläche der beheizten Räume verteilt. (...) Der Umlegungsmaßstab und die Abrechnungszeiträume können nach billigem Ermessen mit Wirkung für den nächsten [X.] geändert werden. Das Wohnungsunternehmen ist berechtigt, neu entstehende Betriebskosten entsprechend den ge-setzlichen Bestimmungen in die Umlage einzubeziehen. ..." In den beigefügten Allgemeinen Vertragsbestimmungen, Fassung 1982 ist bestimmt: 2 "Nr. 1 Benutzung der Mietsache, der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen ... (3) Das Wohnungsunternehmen kann die Versorgung mit Wärme für Raumbeheizung und Gebrauchswassererwärmung einem geeigneten Versorgungsunternehmen übertragen, soweit dies nach billigem Ermessen unter Abwägung der Belange der [X.] der Mieter zweckmäßig erscheint. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, mit diesem einen Versorgungsvertrag abzuschließen. ... Nr. 2 Miete, Nebenkosten und sonstige Entgelte ... - 4 - Das Wohnungsunternehmen kann den Umlegungsmaßstab ([X.]) und den Abrechnungszeitraum im Interesse ei-ner ordnungsgemäßen Bewirtschaftung nach billigem Ermessen unter schriftlicher Mitteilung an den Mieter mit Wirkung für den nächsten Abrechnungszeitraum ändern." 3 Von Beginn des Mietverhältnisses an bis einschließlich des [X.] betrieb die Beklagte die Heizungsanlage selbst. Den Klägern wurden bei den jährlichen Abrechnungen Brennstoffkosten, Emissionsgebüh-ren, Abrechnungsgebühren und Gerätekosten in Rechnung gestellt. Bei monat-lichen Vorauszahlungen auf die Heiz- und Warmwasserkosten von 87 DM bzw. 44,48 • errechnete sich ein Guthaben der Kläger von 156,14 DM für das Ab-rechnungsjahr 1999 und von 3,12 • für das Jahr 2000. [X.] ersetzte die Firma V.
C.

aufgrund eines mit der [X.] abgeschlossenen [X.]es (sogenanntes Wärmecontracting) die bisherige Heizungsanlage durch eine dem neuesten Stand der Technik entsprechende Anlage, die zum 1. Oktober 2000 in Betrieb genommen wurde. Die von der Firma V.

E. für die Beklagte erstellte Abrechnung für den Nutzungszeitraum 2001 ergab bei [X.] auf die Heiz- und Warmwasserkosten in gleicher Höhe wie in den Vorjah-ren eine Nachbelastung der Kläger von 294,07 •, für das Abrechnungsjahr 2002 eine entsprechende Nachforderung von 112,26 •. Diese Beträge buchte die Beklagte von einem Konto der Kläger ab. Beide Abrechnungen weisen [X.] einen Grundpreis und einen Arbeitspreis aus. Die Kosten für den Brenn-stoff selbst werden im Gegensatz zu den früheren Abrechnungen nicht erwähnt. 4 Mit der Klage haben die Kläger Rückzahlung der abgebuchten Heizkos-tennachzahlungen von 294,07 • und 112,26 • nebst Zinsen sowie einen weite-ren Betrag in Höhe von 20 • geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die [X.] zur Zahlung von 406,33 • nebst Zinsen verurteilt, die Klage im Übrigen ab-5 - 5 - gewiesen und die Berufung zugelassen. Das [X.] hat die hiergegen ge-richtete Berufung der [X.] zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Antrag auf Abweisung der Klage weiter. Entscheidungsgründe:[X.] Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in [X.], 53 [X.] ist, hat ausgeführt: 6 Die Beklagte sei zur Erstattung der abgebuchten Nachzahlungsbeträge für die Abrechnungsjahre 2001 und 2002 aus § 812 Abs. 1 Satz 1 2. Alt. [X.] verpflichtet. Die Abbuchungen seien ohne rechtlichen Grund erfolgt, da die Nachforderungen noch nicht fällig gewesen seien. Aufgrund der jahrelangen Art der Abrechnung ergebe sich trotz mangelnder Aufschlüsselung im Mietvertrag eine Konkretisierung der umlagefähigen Kosten auf die in § 7 Abs. 2 [X.] genannten Positionen. Dies habe zur Folge, dass der Vermieter ohne Zustim-mung des Mieters zwar wirksam die Beheizung der [X.] auf ei-nen [X.], einen Wärmecontractor, übertragen könne, er seine Mieter aber nur mit den nach § 7 Abs. 2 [X.] umlagefähigen Kosten belasten könne. Die [X.] und 2002 hätten nicht auf der Grundlage von § 7 Abs. 4 [X.] erfolgen dürfen, da die Kläger einer Umstellung auf das Wärme-contracting nicht zugestimmt hätten. Die Kläger seien deshalb nicht verpflichtet, die in die Abrechnung nach § 7 Abs. 4 [X.] einfließenden kalkulatorischen Kosten für die Erneuerung, gegebenenfalls auch Finanzierung und Instandhal-tung der Heizungsanlage sowie den Gewinn des Wärmelieferanten zu tragen. 7 - 6 - Im Mietvertrag seien keine Regelungen getroffen worden, die der [X.] das Recht zur Umstellung verbunden mit einer einseitigen Änderung des bisherigen [X.] einräumen würden. Soweit die Kläger nach § 2 Abs. 1 des [X.] verpflichtet gewesen seien, einen eigenen Wärmelieferungsver-trag mit der Firma [X.]

GmbH abzuschließen, betreffe dies nicht den vorliegenden Fall einer Wärmelieferung zwischen Vermieter und Wärme-contractor unter Umlegung der Kosten auf den Mieter. Aus § 3 Abs. 2 Nr. 2 des [X.] oder aus Nr. 2 Abs. 1 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen könne kein Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters hergeleitet werden. Schließlich sei auch eine entsprechende ergänzende Vertragsauslegung abzu-lehnen. I[X.] Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision stand, so dass das Rechtsmittel der [X.] zurückzuweisen ist. 8 Zu Recht hat das Berufungsgericht einen Anspruch der Kläger aus § 812 Abs. 1 Satz 1 2. Alt. [X.] auf Rückzahlung der abgebuchten Nachbelastungen für Heiz- und Warmwasserkosten der Nutzungszeiträume 2001 und 2002 in Höhe von insgesamt 406,33 • nebst Zinsen bejaht. Die Abbuchungen sind ohne rechtlichen Grund erfolgt, denn die entsprechenden Abrechnungen der [X.]n über die angefallenen Wärmekosten sind nicht ordnungsgemäß. Die [X.] ist nicht berechtigt, von den Klägern Zahlung der von der Firma [X.]berechneten [X.] zu verlangen. 9 1. Der Senat hat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden, dass ein Vermieter von Wohnraum, der während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen [X.] überträgt (Wär-mecontracting), die Kosten der Wärmelieferung nach § 1 Abs. 1 Nr. 2, § 7 10 - 7 - Abs. 4 [X.], die an[X.] als bei einer Abrechnung nach § 7 Abs. 2 [X.] auch kalkulatorische Kosten für Instandhaltungen, Abschreibungen, Kapital und Gewinn enthält, nur dann auf den Mieter umlegen kann, wenn hierfür im Miet-vertrag eine ausdrückliche Regelung getroffen wurde oder der Mieter der Ände-rung zustimmt (Senat, Urteil vom 6. April 2005 - [X.], [X.], 1776). Dies gilt auch dann, wenn - wie hier - der Wärmecontractor die beste-hende Heizungsanlage nicht nur übernimmt, sondern auch erneuert. Zwar hätte der Vermieter, wenn er die Modernisierung der Anlage in [X.] [X.] hätte, die Miete unter den Voraussetzungen und in den Grenzen der §§ 559 ff. [X.] erhöhen können. Eine solche Umlegung der Modernisierungs-kosten ist nicht möglich, wenn ein Dritter die Heizungsanlage auf eigene Rech-nung modernisiert. Das führt jedoch nicht dazu, dass die aufgewendeten Kosten des [X.] bei einem Wärmecontracting nunmehr als Betriebskosten über die Wärmelieferung dem Mieter auch ohne dessen Zustimmung mit der Begründung auferlegt werden könnten, der Mieter werde als Ausgleich dafür nicht mit einer (hypothetischen) Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 [X.] belastet. Denn die Möglichkeiten der Umlegung von Kosten für die Modernisierung einer Heizungsanlage können nicht miteinander verglichen werden. Zum einen ist zu berücksichtigen, dass in die Kosten der Wärmelieferung nach § 7 Abs. 4 [X.] nicht nur der finanzielle Aufwand für eine Modernisierung der Heizungsanlage einfließt, sondern weitere oben dargestellte kalkulatorische Kosten, die der Vermieter, würde er die Heizungsanlage selbst betreiben und die Heizkosten nach § 7 Abs. 2 [X.] berechnen, nicht auf den Mieter umlegen könnte. Zum anderen kann nach § 559 Abs. 1 [X.] die jährliche Miete nur um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden, während eine Berechnung der [X.] nach § 7 Abs. 4 [X.] derartige Beschränkungen nicht enthält. 11 - 8 - 2. Das Berufungsgericht hat zutreffend erkannt, dass im vorliegenden Fall weder die Vereinbarungen im Mietvertrag noch die dem [X.] eine Regelung enthalten, die eine hier vorgenommene Berechnung der Kosten für die Wärmelieferung nach § 7 Abs. 4 [X.] erlaubt. 12 13 a) § 2 Abs. 1 des [X.], wonach die Kläger verpflichtet sind, mit dem Unternehmen [X.]

GmbH einen [X.] abzu-schließen und die Kosten der Wärmelieferung an dieses Unternehmen zu [X.], eröffnet der [X.] nicht die Möglichkeit, selbst einen Wärmelieferungs-vertrag mit der Firma V.

E.

einzugehen und die gesamten Kosten der Wärmelieferung den Klägern in Rechnung zu stellen. Auch bei einer unein-geschränkten Überprüfung der Auslegung dieser Klausel ist dem Berufungsge-richt darin zu folgen, dass von der Bestimmung im Mietvertrag nur der Fall ei-nes vom Mieter mit der [X.] abgeschlossenen Vertrages erfasst wird (Senat, Urteil vom 6. April 2005, aaO, unter II 3 a). Es kann dahinstehen, ob der Abschluss eines [X.]es zwischen Vermieter und Wärmecontractor für den Mieter sogar vorteilhafter sein kann als der in § 2 Abs. 1 des [X.] geregelte [X.] zwischen Mieter und Contractor (in diesem Sinn Brocke/Topp, IR 2005, 56, 57; Derleder, [X.], 3, 5). Denn der Wortlaut der Klausel im Mietvertrag ist eindeutig. Die Be-stimmung ist entgegen der Ansicht der Revision einer Auslegung zu Lasten des Mieters als Vertragspartner des Verwen[X.] der Klausel nicht zugänglich. Dass der Mieter auch dann die Kosten der Wärmelieferung zu tragen hätte, wenn der [X.] zwischen ganz anderen Parteien abgeschlossen wird, als dies mietvertraglich vorgesehen ist, lässt sich mit dem Wortlaut der Klausel nicht vereinbaren. - 9 - b) Aus den unter a) dargelegten Gründen kann auch die Bestimmung in Nr. 1 Abs. 3 der Allgemeinen Vertragsbedingungen, wonach der Mieter ver-pflichtet ist, mit einem [X.] einen [X.] abzuschließen, wenn der Vermieter auf diesen die Wärmeversorgung überträgt, keine Grundla-ge für die Belastung des Mieters mit den [X.] im vorliegen-den Fall darstellen. 14 c) Die Vereinbarung in § 3 Abs. 2 des [X.], nach der die "[X.] Betriebskosten im Sinne des § 27 der [X.] ... umgelegt" werden, berechtigt die Beklagte nicht, die hier geltend gemachten [X.] auf die Kläger zu übertragen. Zwar werden unter § 3 Abs. 2 Nr. 2 des [X.] im [X.] an die wiedergegebene Vereinba-rung Heiz- und Warmwasserkosten ausdrücklich genannt. Jedoch sah die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses zwischen den Parteien am 29./30. Juni 1988 geltende Fassung der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Verordnung über woh-nungswirtschaftliche Berechnungen ([X.]) vom 5. April 1984 ([X.]l. I, 1990) in deren [X.]. 4 c und 5 b eine Umlegung der Wärmelieferungs-kosten auf den Mieter nur für den Bereich der Fernwärme vor. Um solche Kos-ten handelt es sich vorliegend nicht. Die hier im Streit stehenden Kosten der Wärmelieferung im Nahbereich sind erst durch die Verordnung zur Änderung energiesparrechtlicher Vorschriften vom 19. Januar 1989 ([X.]l. I, 109, 112) und damit nach Abschluss des Mietvertrags in den Kreis der umlagefähigen Betriebskosten einbezogen worden. 15 d) Entgegen der Ansicht der Revision kommt eine ergänzende Ausle-gung der unter II 2 a bis c genannten Vertragsklauseln vorliegend nicht in [X.]. Eine durch Auslegung zu schließende [X.] liegt nur dann vor, wenn der Vertrag innerhalb des durch ihn gesteckten Rahmens oder innerhalb der wirklich gewollten Vereinbarungen ergänzungsbedürftig ist (Senat, 16 - 10 - [X.] 77, 301, 307). Dies hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei verneint. Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien die Umlage von [X.] einer hauseigenen Heizanlage auf die Kläger vereinbart hätten, wenn sie bei Vertragsschluss die spätere Entwicklung im Bereich des [X.] in Betracht gezogen hätten, liegen nicht vor. Allein der Umstand, dass die [X.] im Mietvertrag die Kostentragungspflicht der Kläger für bestimmte Arten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser geregelt haben, führt nicht zu einer Ergänzungsbedürftigkeit der Vereinbarungen hinsichtlich der Umlegung von Heizkosten, die bei einer anderen Art der Wärmebelieferung entstehen. Eine Auslegung des [X.] dahingehend, dass die Kläger über die in § 2 Abs. 1 und § 3 Abs. 2 geregelten Fälle hinaus auch die Wärmekosten eines Contractors tragen sollen, der aufgrund vertraglicher Vereinbarung mit der [X.]n die hauseigene Heizungsanlage betreibt, würde zu einer unzulässigen Erweiterung des Vertragsgegenstandes führen. e) Den genannten vertraglichen Bestimmungen kann schließlich keine Befugnis der [X.] entnommen werden, unter dem Gesichtspunkt eines Leistungsbestimmungsrechts im Sinne des § 315 [X.] eine Änderung des [X.] der Heizkosten vorzunehmen (so auch [X.], [X.], 217, 220; [X.], [X.], 2. Aufl., § 1 Rdnr. 19; a.[X.], [X.], 832, 833; [X.], [X.], 590, 591; für [X.] auch Derleder, [X.], 3, 8 f.; [X.]. [X.], 737, 740). Aus den obigen Ausführungen ergibt sich, dass die Umlegung von Heiz- und [X.] im Mietvertrag zwischen den Parteien abschließend geregelt ist. Ein Bestimmungsrecht der [X.], den Klägern Kosten einer anderen Art der Wärmelieferung aufzuerlegen, besteht nicht. 17 3. Da die Kläger der Berechnung der geltend gemachten [X.] im vorliegenden Fall auch in anderer Weise nicht zugestimmt [X.] - 11 - ben, kann die Beklagte nur die Kosten der Versorgungsanlage nach § 7 Abs. 2 und § 8 Abs. 2 [X.], die der Aufstellung in [X.]. 4 a und 5 a der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der [X.] entsprechen, verlangen. Diese Kosten hat die Beklagte aber nicht geltend gemacht. [X.] Dr. [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 01.07.2004 - 44 C 105/04 - [X.], Entscheidung vom 03.11.2004 - 9 S 152/04 -