Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 23.06.2010, Az. VIII ZR 325/09

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/09 Verkündet am: 23. Juni 2010 [X.], Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: [X.] §§ 577, 577a, 573a a) Die für die Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnräumen [X.] Bestimmungen der §§ 577, 577a [X.] finden auch auf die Realteilung ei-nes mit zu Wohnzwecken vermieteten Zweifamilienhäusern bebauten Grund-stücks entsprechende Anwendung (Fortführung von [X.], Urteil vom 28. Mai 2008 - [X.], [X.], 569). b) Eine analoge Anwendung der Kündigungssperrfrist des § 577a [X.] auf eine auf § 573a [X.] gestützte Kündigung kommt mangels Bestehen einer planwidrigen Regelungslücke nicht in Betracht. [X.], Urteil vom 23. Juni 2010 - [X.]/09 - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. Mai 2010 durch den Vorsitzenden [X.], die Richterin [X.] und [X.] [X.], [X.] und [X.] für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil des [X.] - 11. Zivilkammer - vom 17. November 2009 aufgehoben und das Urteil des [X.] - Außenstelle [X.] - vom 2. April 2009 geändert. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die [X.]

, [X.]

zu räumen und an die Kläger herauszugeben. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Dezember 2010 bewilligt. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit 1976 Mieter einer Wohnung in einem Reihenhaus in [X.] . Das Reihenhaus verfügt über zwei separate Wohnungen und ge-hört zu einem Ende der 50er Jahre auf einem (ungeteilten) Grundstück errichte-ten "Reihenhauswohnblock". [X.] erfolgte die Realteilung dieses Grundstücks in einzelne, jeweils mit einem "[X.]" bebaute 1 - 3 - Grundstücke. Das Reihenhaus, in dem sich die Wohnung der Beklagten [X.], wurde im Jahr 2004 an einen Käufer veräußert, von dem es die Kläger im Jahr 2007 erwarben und dort die zweite Wohnung bezogen. Mit Schreiben vom 5. Dezember 2007 erklärten die Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573a [X.] zum 31. Dezember 2008. 2 Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, das [X.] hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zu-gelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 3 [X.] Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-führt: 4 Der von den Klägern geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der an die Beklagten vermieteten Wohnung sei unbegründet, weil das Mietverhältnis durch die von den Klägern ausgesprochene Kündigung vom 5. Dezember 2007 nicht beendet worden sei. 5 Zwar bewohnten die Kläger als Vermieter in einem aus insgesamt zwei Wohnungen bestehenden Reihenhaus eine dieser Wohnungen, so dass die Voraussetzungen des § 573a [X.] an sich erfüllt seien. Eine Kündigung des mit den Beklagten bestehenden Mietverhältnisses sei aber gleichwohl ausge-schlossen, weil in entsprechender Anwendung des § 577a Abs. 1, 2 [X.] eine - hier noch nicht abgelaufene - [X.] von zehn Jahren bestehe. 6 - 4 - Nach der Rechtsprechung des [X.] gelte § 577a [X.] aufgrund der vergleichbaren Interessenlage nicht nur für die Bildung von Wohnungsei-gentum, sondern in analoger Anwendung auch für Fälle der Realteilung eines Grundstücks und anschließender Veräußerung, denn in beiden Fällen stehe dem Mieter anschließend ein neuer Vermieter gegenüber. Der Gesetzgeber habe in dieser Situation den Interessen des Mieters den Vorrang eingeräumt. Die Wohnung der Beklagten sei nach der Realteilung veräußert worden, nämlich zunächst im Jahr 2004 und anschließend im Jahr 2007 an die Kläger. Nach § 577a Abs. 1, 2 [X.] in Verbindung mit der dazu für das [X.] erlassenen Verordnung ergebe sich hieraus eine Kündigungsbeschränkung für die Dauer von zehn Jahren ab dem Zeitpunkt der ersten Veräußerung. Diese Kündigungsbeschränkung sei in konsequenter Fortentwicklung der Rechtspre-chung des [X.] auch auf die Kündigung nach § 573a [X.] zu erstrecken. Eine Regelungslücke bestehe auch insoweit, als durch Realteilung ein neues Grundstück mit einem aus zwei Wohnungen bestehenden Gebäude und somit eine Situation neu geschaffen werde, in der eine Kündigung nach § 573a [X.] möglich sei. 7 § 573a [X.] enthalte gegenüber § 573 [X.] eine erleichterte Kündi-gungsmöglichkeit und sei nach der Konstruktion des Gesetzes als Ausnahme zu § 573 [X.] anzusehen und dementsprechend eng auszulegen. Wenn § 577a [X.] schon für die regelmäßig schwieriger darzulegenden Kündigungs-möglichkeiten gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 [X.] gelte, müsse das erst recht für die Kündigungsmöglichkeit des § 573a [X.] gelten, die für den Vermieter regelmäßig einfacher durchzusetzen sei. 8 - 5 - Dieses Ergebnis sei auch unter Berücksichtigung des Grundrechts des Vermieters aus Art. 14 [X.] haltbar. Denn der Eingriff in das Eigentumsrecht des Vermieters durch eine für § 573a [X.] geltende Sperrfrist sei nicht so gravie-rend wie die Sperrfrist für die Kündigungsmöglichkeit nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 [X.]. Denn dem Vermieter werde nicht die Möglichkeit genommen, sei-ne eigene Wohnung selbst zu nutzen oder wirtschaftlich angemessen zu ver-mieten; er werde vielmehr lediglich daran gehindert, eine eventuell nicht beste-hende Harmonie im eigenen engeren Wohnumfeld herzustellen. 9 I[X.] Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die [X.] sind gemäß § 546 Abs. 1 [X.] zur Räumung und Herausgabe der Wohnung an die Kläger verpflichtet. Denn die Kündigung der Kläger vom 5. Dezember 2008 war gemäß § 573a [X.] begründet und hat das Mietverhältnis mit den Beklagten beendet. Für eine analoge Anwendung der Sperrfrist des § 577a [X.] auf eine Kündigung nach § 573a [X.] ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kein Raum. 10 1. Gemäß § 573a Abs. 1 [X.] kann der Vermieter ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem von ihm selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kündigen; dabei hat er in dem Kündigungsschreiben an-zugeben, dass er die Kündigung hierauf stützt (§ 573a Abs. 3 [X.]). 11 Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Der Begriff des Gebäudes im Sinne des § 573a [X.] bestimmt sich nach der Verkehrsauffassung, nicht nach der Ausweisung im Grundbuch als einheitliches Gebäude ([X.], Mietrecht, 9. Aufl., § 573a [X.] Rdnr. 11; [X.]/[X.]/ [X.], [X.], 2. Aufl., § 573a Rdnr. 12; [X.]/[X.], [X.], 69. Aufl., 12 - 6 - § 573a Rdnr. 4). Danach werden Reihenhäuser oder Doppelhaushälften als (selbständige) Gebäude angesehen (vgl. [X.]surteil vom 25. Juni 2008 - [X.] ZR 307/07, [X.], 682, [X.]. 18; [X.]/[X.], [X.] (2006), § 573a Rdnr. 15; [X.], aaO; aA MünchKomm[X.]/Häublein, 5. Aufl., § 573a Rdnr. 9). Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist deshalb nicht auf den gesamten Reihenhausblock, sondern auf das nur von den [X.] bewohnte Reihenhaus abzustellen, bei dem es sich - wie von § 573a [X.] vorausgesetzt - um ein vom Vermieter selbst bewohntes Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen handelt. Die gemäß § 573a Abs. 1 Satz 2 [X.] um drei Monate verlängerte Kündigungsfrist ist abgelaufen. 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die auf § 573a [X.] gestützte Kündigung der Kläger nicht deshalb unwirksam, weil die in § 577a [X.] vorgesehene Kündigungssperrfrist nach der Realteilung eines [X.] mit zwei Wohnungen auch auf die Kündigung nach § 573a [X.] entsprechend anzuwenden wäre. 13 a) Im Ansatzpunkt zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die für die Begründung von Wohnungseigentum geltenden Bestim-mungen der §§ 577, 577a [X.] auf die Realteilung eines Grundstücks, das mit zu Wohnzwecken vermieteten Reihenhäusern bebaut ist, entsprechend [X.] sind ([X.]surteil vom 28. Mai 2008 - [X.], [X.], 569, [X.]. 8 f.). Entgegen der Auffassung der Revision ist es auch nicht zu beanstan-den, dass das Berufungsgericht dem Umstand, dass es sich hier nicht um ein Einfamilienreihenhaus handelt, sondern um ein Gebäude mit zwei separaten Wohnungen, keine erhebliche Bedeutung beigemessen hat. Zwar haben die Kläger nicht gesondertes Eigentum an der Wohnung der Beklagten erworben. Auch durch die Realteilung eines Reihenhauses mit zwei separaten [X.] wird aber eine Situation herbeigeführt, die der Umwandlung in Eigentums-14 - 7 - wohnungen vergleichbar ist. Denn das Reihenhaus kann nunmehr separat ver-äußert werden und ist besonders für potentielle Käufer interessant, die es zur Befriedigung des eigenen [X.] erwerben wollen. Die Kündigungssper-re des § 577a Abs. 1 und 2 [X.] findet deshalb auf die Realteilung eines Grundstücks, das mit Reihenhäusern mit - wie hier - jeweils zwei Wohnungen bebaut ist, entsprechende Anwendung. Daraus folgt aber nur, dass die Kläger - mangels Ablauf der zehnjährigen Sperrfrist seit der Veräußerung des [X.] an die Voreigentümer im Jahre 2004 - ihre Kündigung nicht auf [X.] Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 [X.] stützen können. Die Kläger haben indes nicht nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 [X.] gekündigt, sondern gemäß § 573a [X.]. b) Insoweit beanstandet die Revision zu Recht den weiteren Analogie-schluss des Berufungsgerichts, dass die in § 577a [X.] geregelte Kündigungs-sperrfrist auch auf die Kündigung gemäß § 573a [X.] anzuwenden sei. 15 aa) Wie die Revision zutreffend geltend macht, fehlt es für eine derartige analoge Anwendung bereits an einer planwidrigen Regelungslücke. Die Be-stimmung des § 577a [X.] hat den Zweck, dem durch die Umwandlung in Wohnungseigentum gefährdeten Bestandsschutzinteresse des Mieters Rech-nung zu tragen. Mit der Kündigungssperrfrist wollte der Gesetzgeber den Mieter speziell vor der Gefahr schützen, die sich für den Fortbestand des Mietverhält-nisses daraus ergibt, dass umgewandelte Eigentumswohnungen häufig zur Be-friedigung eigenen [X.] erworben werden. Gerade die darauf beru-hende erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung vermie-teten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und deren Veräußerung an einen neuen Eigentümer stellt nach der Auffassung des Gesetzgebers auch die Rechtfertigung für die mit der verlängerten Kündigungssperrfrist verbundene Beschränkung der verfassungsrechtlich geschützten Eigentümerbefugnisse 16 - 8 - sowohl des Veräußerers als auch des Erwerbers einer Eigentumswohnung dar ([X.]surteile vom 16. Juli 2009 - [X.] ZR 231/08, [X.], 2738, [X.]. 19, [X.] vom 11. März 2009 - [X.] ZR 127/08, [X.], 1808, [X.]. 14). 17 § 577a [X.] dient somit nicht einem umfassenden Schutz des Mieters vor einer ordentlichen Kündigung nach der Bildung von Wohnungseigentum - oder wie hier der Realteilung eines bebauten Grundstücks - und [X.] Veräußerung des neu geschaffenen Eigentums, sondern beschränkt den Schutz des Mieters auf Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigungen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 [X.]. Aus diesem Grund hat der [X.] eine ana-loge Anwendung des § 577a [X.] auf andere Kündigungsgründe im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] abgelehnt, und zwar auch für den Fall, dass der [X.] sein berechtigtes Interesse an der Kündigung aus Umständen herleitet, die einer [X.] ähneln, wie beispielsweise in dem Fall, dass der Vermieter die Wohnung für Angestellte seines Betriebs oder für eine Hausan-gestellte benötigt, die in der Wohnung einen eigenen Haushalt führen will ([X.] vom 11. März 2009, aaO, [X.]. 16). [X.]) Es kann im Übrigen auch nicht angenommen werden, dass durch die Realteilung von Reihenhäusern mit zwei separaten Wohnungen im Hinblick auf eine dann im Einzelfall mögliche Kündigung nach § 573a [X.] eine vergleichba-re Gefahr der Verdrängung von Mietern geschaffen wird wie bei der [X.] in Eigentumswohnungen. Da die Kündigung nach § 573a [X.] voraussetzt, dass der Vermieter selbst eine der beiden [X.] bewohnt, ermöglicht die nach der Realteilung erfolgte Veräußerung eines Reihenhauses mit zwei Wohnungen dem Erwerber nicht ohne weiteres eine Kündigung nach § 573a [X.]. Soweit das Reihenhaus nicht von einem bisheri-gen Mieter erworben oder eine der beiden Wohnungen unabhängig von einem Eigennutzungswunsch des Erwerbers frei wird, kann dieser nur nach einer 18 - 9 - Kündigung wegen Eigenbedarfs, für die dann die Sperrfrist des § 577a [X.] gilt, eine der beiden Wohnungen beziehen. Die Gefahr, dass es zu einer [X.] durch eine auf § 573a [X.] gestützte Kündigung kommt, ist damit wesentlich geringer als die Gefahr einer Eigenbedarfskündigung durch den Erwerber einer umgewandelten Eigentumswohnung. 19 cc) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist eine analoge Anwendung der Kündigungssperrfrist des § 577a [X.] auf die Kündigung nach § 573a [X.] auch nicht deshalb geboten, weil diese Kündigungsmöglichkeit kein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhält-nisses voraussetzt und deshalb regelmäßig einfacher durchzusetzen ist. Das Berufungsgericht hat nicht hinreichend berücksichtigt, dass die Vorschrift des § 573a [X.] ebenso wie die frühere (im Wesentlichen gleichlautende) Regelung in § 564b Abs. 4 Nr. 1 [X.] aF auf das enge räumliche Zusammenleben von Mieter und Vermieter bei einer "Einliegerwohnung" oder einer "[X.]" abstellt. Im Hinblick auf die bei einem solchen Zusammenleben unter einem Dach erhöhte Gefahr von Spannungen zwischen den [X.] sollte für den Vermieter eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit - allerdings zum Schutz des Mieters mit verlängerter Kündigungsfrist - geschaf-fen werden (MünchKomm[X.]/Häublein, aaO, Rdnr. 1 f.; [X.]/[X.], aaO, Rdnr. 1; [X.]/[X.], aaO, Rdnr. 3; [X.]/[X.]/[X.], aaO, Rdnr. 3; Sonnenschein, [X.], 1 f.). Diese Situation besteht in glei-cher Weise auch dann, wenn das "Zweifamilienhaus" - wie hier - erst durch Re-alteilung einer Reihenhausanlage mit jeweils zwei separaten Wohnungen ent-standen ist und nunmehr eine davon vom Erwerber und Vermieter bewohnt wird. Eine analoge Anwendung der Kündigungssperrfrist auf die Kündigung nach § 577a [X.] würde in diesen Fällen dazu führen, dass die vom [X.] für diese besondere Situation engen Zusammenlebens von Vermieter und Mieter vorgesehene Möglichkeit einer Kündigung ohne Darlegung eines berech-- 10 - tigten Vermieterinteresses dem Vermieter gegebenenfalls für einen sehr langen Zeitraum versagt bliebe. 20 [X.]) Auch der Ausnahmecharakter des § 573a [X.] im Verhältnis zu § 573 [X.] rechtfertigt es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht, den Anwendungsbereich des § 577a [X.] dahin auszudehnen, dass die Kündigungsbeschränkung auch auf andere als die in dieser Vorschrift [X.] angewendet wird. Das Berufungsgericht verkennt insoweit, dass es sich bei § 577a [X.] selbst um eine eng auszulegende [X.] handelt. II[X.] Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-be; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der [X.] entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf. Da die Kündigung der Kläger gemäß § 573a [X.] berechtigt war und das Mietverhältnis zum Ab-lauf des Jahres 2008 beendet hat, sind die Beklagten zur Räumung und Her-ausgabe der von ihnen gemieteten Wohnung an die Kläger zu verurteilen. Der 21 - 11 - [X.] hat dabei eine angemessene Räumungsfrist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO bewilligt. [X.] [X.] Dr. [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 02.04.2009 - 381 C 2070/08 (37) - [X.], Entscheidung vom 17.11.2009 - 2/11 S 137/09 -