Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 02.04.2009, Az. V ZB 157/08

[X.][X.]/08 vom 2. April 2009 in dem Zwangsversteigerungsverfahren
Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 10 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 1 Dass die von § 10 Abs. 3 Satz 1 [X.] für einen Beitritt der [X.] zu einem Zwangsversteigerungsverfahren im Rang von § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] verlangte Wertgrenze von 3 % des [X.] überschritten ist, kann dadurch bewiesen werden, dass die Forderung wegen der der Beitritt beantragt wird, 3% des rechtskräftig festgesetzten Verkehrswerts des Versteigerungsobjekts übersteigt.
[X.], Beschluss vom 2. April 2009 - [X.] 157/08 - [X.] [X.] - 2 - Der [X.] hat am 2. April 2009 durch den [X.] [X.] Dr. [X.], [X.] [X.], die Richterin [X.] und [X.] Czub und Dr. [X.] beschlossen: Auf die Rechtsmittel der Beteiligten zu 1 werden der Beschluss der 25. Zivilkammer des [X.] vom 25. September 2008 aufgehoben und der Beschluss des [X.] vom 18. August 2008 abgeändert. Der Beitritt der Beteiligten zu 1 zu der angeordneten [X.] des Wohnungseigentums wird im Rang von § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] wegen folgender persönlicher Ansprüche a) 1.718,78 • Hauptforderung und b) 720,00 • Hauptforderung gem. Vollstreckungsbescheid des [X.] vom 27. Juni 2006 mit Zustellungsbescheinigung zugelassen. Der Beschluss gilt zugunsten der Gläubigerin als Beschlagnahme des Objekts. Der Gegenstandswert des [X.] beträgt 2.438,78 •. - 3 - Gründe: [X.] 1 Dem Schuldner gehört die im Eingang des Beschlusses bezeichnete Ei-gentumswohnung. Auf Antrag der Beteiligten zu 1, der [X.], ordnete das Amtsgericht am 18. Juni 2007 die Zwangsversteige-rung des Wohnungseigentums wegen einer persönlichen Forderung von 8.367,51 • zuzüglich Zinsen an. Die Beteiligte zu 2 trat dem Verfahren wegen dinglicher und persönlicher Ansprüche von 69.535,70 • zuzüglich Zinsen und Kosten bei. Mit Beschluss vom 25. Februar 2008 setzte das Amtsgericht den Verkehrswert des Wohnungseigentums auf 54.000 • fest. Der Beschluss wurde rechtskräftig. Mit Schriftsatz vom 7. Juli 2008 hat die Beteiligte zu 1 beantragt, ihren Beitritt zu dem Verfahren in der [X.] von § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] wegen titulierter Hausgeldforderungen aus den Abrechnungen für die [X.] und 2006 in Höhe von 1.718,78 • bzw. 720,00 • zuzulassen. 2 Das Amtsgericht hat den Antrag zurückgewiesen, weil es an der zur Zwangsversteigerung aus der [X.] von § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] notwen-digen Vorlage des [X.]bescheids fehle. Die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1 hiergegen ist ohne Erfolg geblieben. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgt die Beteiligte zu 1 ihren Antrag weiter. 3 I[X.] Das Beschwerdegericht meint, das Überschreiten der Wertgrenze von § 10 Abs. 3 Satz 1 [X.] könne nur durch Vorlage des [X.]bescheids 4 - 4 - nachgewiesen werden. Ein Anlass für das Amtsgericht, die Finanzbehörde um Mitteilung des [X.] zu ersuchen, bestehe nicht, weil nach der Festset-zung des Verkehrswerts des Wohnungseigentums dieser Wert Ausgangspunkt für die Berechnung der gerichtlichen Gebühren des [X.] sei, soweit es sich bei diesen nicht um Festgebühren handele. II[X.] Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Der Antrag der Beteiligten zu 1, dem Verfahren wegen der für die [X.] und 2006 titulierten Haus-geldansprüche im Rang von § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] beizutreten, ist zulässig und begründet. 5 1. Der von der Beteiligten zu 1 beantragte Beitritt zu dem Verfahren in dem erstrebten Rang setzt allerdings, wovon das Beschwerdegericht noch zu-treffend ausgeht, nach § 10 Abs. 3 Satz 1 [X.] i.V.m. § 18 Abs. 2 Nr. 2 [X.] voraus, dass die Forderung der Beteiligten zu 1 die dort bestimmte [X.] von drei Prozent des [X.] der zu versteigernden Eigentumswoh-nung übersteigt (Senat, Beschl. v. 17. April 2008, [X.] 13/08, [X.], 1956, 1957). Richtig ist auch, dass das Überschreiten dieser Mindesthöhe in der Form des § 16 Abs. 2 [X.] nachzuweisen ist (Senat, aaO). Diesen Nachweis hat die Beteiligte zu 1 jedoch erbracht. 6 Das Überschreiten der erforderlichen Mindesthöhe ergibt sich nämlich aus dem Beschluss vom 25. Februar 2008, mit dem das Vollstreckungsgericht gemäß § 74a Abs. 5 Satz 1 [X.] den Verkehrswert der zu versteigernden Ei-gentumswohnung festgesetzt hat. Dieser beträgt 54.000 •. Die Hausgeldrück-stände von insgesamt 2.438,78 •, derentwegen die Beteiligte beitreten möchte, 7 - 5 - entsprechen einem Anteil von vier Prozent und überschreiten damit die [X.]. 8 2. Der Beschluss über die Festsetzung des [X.] ist zum Nach-weis des Überschreitens der Mindesthöhe geeignet. a) Die Mindesthöhe bestimmt sich nach § 10 Abs. 3 Satz 1 [X.] i.V.m. § 18 Abs. 2 Nr. 2 [X.] indessen nicht nach dem Verkehrswert der zu [X.] Wohnung, sondern nach deren Einheitswert. Damit ist der nach § 2 Abs. 1 Sätze 1, 2, § 9 [X.] festzusetzende Wert wirtschaftlicher Einheiten gemeint. Das ergibt sich aus der Bezugnahme auf den in den steuerrechtlichen Bewertungsvorschriften verwandten Begriff des [X.] (vgl. § 19 Abs. 1 [X.]), vor allem aber daraus, dass das Wohnungseigentumsgesetz in seiner Ursprungsfassung in dem damaligen § 61 [X.] die bewertungsrechtliche Be-handlung von Wohnungseigentum ausdrücklich, wenn auch nicht vollständig (dazu [X.]/Wirths, [X.], 2. Aufl., § 61 Rdn. 1a) regelte. Dass diese Vor-schrift heute in § 93 [X.] aufgegangen ist, ändert an dem inhaltlichen Bezug von § 18 Abs. 2 Nr. 2 [X.] zum steuerlichen Bewertungsrecht nichts. 9 b) Die für Immobilien nach § 19 [X.] festgesetzten Einheitswerte stim-men nicht notwendig mit den im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfah-rens festgesetzten Verkehrswerten überein. Das hat seinen Grund zum einen in unterschiedlichen Bewertungsverfahren und zum anderen in unterschiedlichen Bewertungszeitpunkten. Grundstücke und Eigentumswohnungen sind nach § 76 Abs. 1 [X.] grundsätzlich nach dem in den §§ 78 bis 82 [X.] näher geregelten Ertragswertverfahren zu bewerten. Anders liegt es nach § 76 Abs. 2 [X.] bei Ein- und Zweifamilienhäusern und bestimmten anderen bebauten Grundstücken, die allein nach dem Sachwertverfahren gemäß den §§ 93 bis 90 [X.] zu bewerten sind. Zu diesen können nach § 93 [X.] auch Eigentums-wohnungen gehören. Die Feststellung des [X.] erfolgt auf den [X.] - 6 - punkt ihrer Vornahme; eine Anpassung der Bewertung findet grundsätzlich nicht statt, Art. 2 Abs. 1 Satz 3 [X.] 1965 i.d.[X.] vom 22. Juli 1970 ([X.] I, [X.]). Demgegenüber richtet sich die Feststellung des Verkehrswerts im Zwangsversteigerungsverfahren nach der [X.]. Diese schreibt in ihrem § 7 Abs. 1 kein bestimmtes Bewertungsverfahren vor. Die [X.] kann nach Ermessen des Sachverständigen im Vergleichswertverfah-ren nach den §§ 13, 14 [X.], im Ertragswertverfahren nach §§ 15 bis 20 [X.], im Sachwertverfahren nach §§ 21 bis 25 [X.] oder in einer Kombinati-on dieser Verfahren bestimmt werden. Nach § 3 Abs. 1 [X.] sind für die [X.] die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt in dem Zeitpunkt zugrunde zu legen, auf den sich die Wertermittlung bezieht ([X.]). 11 c) Hieraus möglicherweise folgende Differenzen stellen die Eignung der Verkehrswertfeststellung nach § 74a Abs. 3 Satz 1 [X.] als Nachweis für das Überschreiten der Mindesthöhe der Forderung nach § 10 Abs. 3 Satz 1 [X.] jedoch nicht in Frage. 12 aa) Hierfür sprechen zunächst das Regelungsziel der [X.] einerseits und des Bewertungsgesetzes andererseits. Ziel der [X.] eines Grundstücks nach der [X.] ist die Fest-stellung des Verkehrswerts. Das ist nach § 194 BauGB der Preis, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsver-kehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder per-sönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Nichts anderes soll die Bewertung eines Grundstücks nach dem Bewertungsgesetz erreichen. Festzustellen ist nämlich 13 - 7 - nach § 9 Abs. 1 [X.] der gemeine Wert. Das ist nach § 9 Abs. 2 [X.] der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre, wobei nach Sätzen 2 und 3 dieser Vorschriften alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu be-rücksichtigen sind, es sei denn es handelt sich um ungewöhnliche oder persön-liche Verhältnisse. Dass bei gleicher Zielsetzung unterschiedliche Ergebnisse erzielt werden, schadet im Rahmen von § 10 Abs. 3 Satz 1 [X.] nicht. Denn diese Unterschiede gehen regelmäßig nicht zu Lasten des Schuldners. [X.]) Der steuerliche Einheitswert eines Grundstücks oder einer Eigen-tumswohnung kann zwar in seltenen Fällen über dem Verkehrswert liegen ([X.], NJW 2007, 573, 579 = [X.]E 117, 1). Diese Ausnahmefälle können aber vernachlässigt werden. Das [X.] hat die Erb-schaftsbesteuerung gerade deshalb beanstandet, weil die der Besteuerung von Grundvermögen zugrunde liegenden Einheitswerte in aller Regel bei der Hälfte des Verkehrswerts, teilweise sogar noch deutlich niedriger liegen ([X.] aaO). Deshalb kann davon ausgegangen werden, dass der von dem [X.] nach § 74a Abs. 5 Satz 1 [X.] festgestellte Verkehrswert über dem [X.] liegt und die erforderliche Mindesthöhe jedenfalls nicht unterschritten ist, wenn die Forderung drei Prozent des festgestellten [X.]. 14 d) Ein Abstellen auf den festgestellten Verkehrswert steht deshalb auch nicht im Widerspruch zu dem Zweck des § 10 Abs. 3 Satz 1 [X.]. 15 aa) § 10 Abs. 3 Satz 1 [X.] dient dazu, [X.] zwischen der Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 [X.] und dessen Verlust durch eine von der Eigentümergemeinschaft wegen Rückständen eines Woh-nungseigentümers auf die Verpflichtung zur Zahlung des [X.] betriebene Zwangsversteigerung zu verhindern. Die Höhe der rückständigen Wohngeldfor-16 - 8 - derung, deretwegen der Schuldner aus der [X.] gedrängt werden soll, darf nicht außer Verhältnis zum Wert des Wohnungseigentums stehen, das dem Schuldner entzogen werden soll. Der Schutz des Schuldners gegen eine Entziehung des Wohnungseigentums wegen Wohngeldrückständen durch § 18 Abs. 2 Nr. 2 [X.] soll nicht durch die Zwangsversteigerung des [X.] wegen Zahlungsrückständen unterlaufen werden, auf die ein Anspruch auf Entziehung nicht gestützt werden kann (Senat, Beschl. v. 17. April 2008, aaO, S. 1957). [X.]) Die im ursprünglichen Entwurf als Entziehungsgrund nicht vorgese-henen ([X.], I/252 S. 7, § 22 E) Zahlungsrückstände sollen eine [X.] in Anlehnung an das Mietrecht (zu diesem Zusammenhang: Senat, [X.] 170, 369, 376) nur rechtfertigen, wenn sie einen Umfang angenommen haben, der einen so schweren Eingriff in das Wohnungseigentum wie dessen [X.] rechtfertigt. Weshalb sich der Gesetzgeber bei der Bestimmung der Höhe dieser [X.] an dem Einheitswert orientiert hat, lassen die Materia-lien nicht erkennen ([X.]. 71/51 S. 20 f.). Diese Anknüpfung lag aber na-he, weil die bei Inkrafttreten des Wohnungseigentumsgesetzes noch geltenden Vorschriften der Verordnung über Maßnahmen auf dem Gebiet der [X.] vom 26. Mai 1933 zum Schutz des Schuldners in der [X.] von dem Einheitswert ausgingen. Diese Vorschriften stellen indessen seit ihrer Überführung in das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung im Jahre 1953 nicht mehr auf den Einheitswert, sondern auf den Verkehrswert ab. Das hat der Gesetzgeber in § 18 Abs. 2 Nr. 2 [X.] nicht nachvollzogen. Ein Bedürfnis dazu bestand auch nicht. Während die Vorschrif-ten zum Schutz des Schuldners in der Zwangsversteigerung nämlich den [X.] von 1931 bzw. 1935 zugrunde gelegt hatten, stellt § 18 Abs. 2 Nr. 2 [X.] auf den Einheitswert im Zeitpunkt der Entziehung ab. Die Vorschrift spricht damit im Ansatz denselben Wert an wie die heutigen Vorschriften zum 17 - 9 - Schutz des Schuldners in der Zwangsversteigerung mit dem Verkehrswert. An dieser Zielsetzung hat das spätere Auseinanderlaufen der Verkehrswerte einer-seits und der Einheitswerte andererseits nichts Entscheidendes geändert. Das Abstellen auf den Einheitswert führt zu einer Beweiserleichterung zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dem entspricht es, auf den Verkehrs-wert abzustellen, wenn dieser rechtskräftig festgesetzt und der Einheitswert der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zugänglich ist. cc) Schutzwürdige Interessen des Schuldners werden hierdurch nicht verletzt. Sofern der Verkehrswert im Einzelfall tatsächlich einmal unterhalb des festgesetzten [X.] liegt, kann das nur auf Gründen beruhen, die die zuständige Finanzbehörde zu einer Fortschreibung des [X.] nach § 22 [X.] zwingen. 18 IV. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, weil die Beteiligten des Beitrittsverfahrens sich nicht im Sinne von § 91 ZPO gegenüberstehen (vgl. [X.] - nat, Beschl. v. 5. Juni 2008, [X.] 150/07, [X.], 2442, 2444, für das [X.]). [X.]Stresemann Ri[X.] [X.] ist wegen [X.] Urlaubs verhindert zu unter- schreiben. [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 18.08.2008 - 84 K 58/07 - [X.], Entscheidung vom 25.09.2008 - 25 T 624/08 -