Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 11.12.2002, Az. XII ZR 312/00

[X.] DES VOLKESURTEILXII ZR 312/00Verkündet am:11. Dezember 2002KüpferleJustizamtsinspektorinals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem [X.] 2 -Der XII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch die Vorsitzende Richterin [X.] und [X.], [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 8. Zivilsenats des[X.]s in [X.] vom 21. September 2000 aufgehoben.Die Sache wird zu neuer Verhandlung und Entscheidung, auchüber die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht [X.].Von Rechts [X.]:Die Klägerin macht Erstattung ihrer Investitionskosten für ein gewerbli-ches Mietobjekt geltend.Sie mietete mit schriftlichem Vertrag vom 1. Januar 1994 für die [X.] 31. Dezember 2003 ein auf dem Hof des Grundstücks [X.] 5 [X.], nicht fertiggestelltes Gebäude zu gewerblichen Zwecken. In einerhandschriftlichen "Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag Nr. 1" vom [X.] heißt es u.a.:"... Der Mieter ist berechtigt bauliche Änderungen, innerhalb des freiste-henden Gebäudes, ohne Einwilligung des Vermieters vorzunehmen. [X.] werden vom Mieter getragen. ..."- 3 -Mit einem weiteren schriftlichen Vertrag vom selben Tage vermietete [X.] eine im Wohngebäude [X.] 5 befindliche Dachgeschoß-wohnung an den Geschäftsführer der Klägerin (zwischen den Parteien ist strei-tig, ob die Klägerin oder ihr Geschäftsführer Mieter ist). Nach § 2 dieses Vertra-ges beginnt das Mietverhältnis am 1. Januar 1994 und endet am 31. Dezember1995. § 20 des [X.] enthält die handschriftliche [X.] wird seitens des Vermieters über die vereinbarte Mietzeit hinaus [X.], daß der Firma [X.]-[X.]die vermieteten Räume im [X.] weiterhin auf der vorvertraglichen Regelung zur Verfügung [X.] einer ergänzenden handschriftlichen "Vereinbarung" der Parteienebenfalls vom 1. Januar 1994 heißt [X.] Vermieter und Mieter bestehen zwei [X.]) über Räume im hinteren freistehenden Gebäude.2) über Räume im Dachgeschoß des Wohnhauses, [X.] entrichtet der Mieter einen [X.]) 1.350 DM und [X.]) von 750 DM.Für die Vermietung der Räume zu 2. wird bis zum 31.12.2003 ein Miet-zins von 320 DM entrichtet, die restlichen 430 DM werden zur Verrech-nung der getätigten und durch den Mieter nachzuweisenden Investitio-nen dem Mieter überlassen, längstens jedoch bis zur Tilgung der getä-tigten [X.] 4 -In der Folgezeit baute die Klägerin das Gewerbemietobjekt zu einemfunktionsfähigen Bürogebäude aus. Beide Mietverhältnisse wurden im [X.] mit der Beklagten vorzeitig zum 31. Dezember 1994 beendet.Die Klage, mit der die Klägerin Ersatz ihrer Investitionskosten in [X.] 104.003,14 DM nebst Zinsen verlangt hat, hat das [X.]. Die Berufung der Klägerin ist ohne Erfolg geblieben. Dagegen wendet [X.] Klägerin mit der Revision, die der Senat angenommen hat.Entscheidungsgründe:Die Revision der Klägerin führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteilsund zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.1. Das [X.] hat ausgeführt, das [X.] habe zu Rechteinen Anspruch der Klägerin aus § 557 a BGB a.[X.] verneint. Die Klägerin habemit der Beklagten keine Mietvorauszahlung in Höhe der Herstellungskosten fürdas Gebäude vereinbart. Nach der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag habedie Klägerin die Kosten ihrer Umbaumaßnahmen selbst zu tragen. Diese ver-traglich vereinbarte Kostentragungspflicht der Klägerin schließe eine Vereinba-rung des Inhalts aus, daß die Baukosten von der Beklagten zu erstatten seien,falls nicht eine Rückzahlung durch den vereinbarten reduzierten Mietzins für [X.] erfolge. Ein Anspruch aus § 812 BGB wegen vorzeitiger [X.] langfristigen [X.] sei nicht [X.] 5 -2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nach-prüfung nicht [X.]) Zu Recht rügt die Revision, das Berufungsgericht habe entschei-dungserheblichen Sachvortrag übergangen und angebotenen Beweis nicht er-hoben. Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, daß eine Mietvoraus-zahlungsvereinbarung zwischen den Parteien nicht getroffen worden sei. [X.] hatte aber im Berufungsverfahren geltend gemacht, die Parteien [X.] bei Abschluß der beiden Mietverträge und der Zusatzregelung zu den [X.] vereinbart, daß die Klägerin die Aufwendungen für die bauliche Herstel-lung des Gewerbemietobjekts als Mietvorauszahlung leiste. Eine [X.] Einigung sei zwischen der Klägerin und der Beklagten, vertreten durch [X.] Gaul, bei Abschluß des [X.] erzielt worden. Die Formulierung"die Kosten werden vom Mieter getragen" stehe dem nicht entgegen. Sie seideshalb aufgenommen worden, weil die Beklagte nicht willens und in der [X.] sei, die Kosten zu finanzieren. Die Schaffung von [X.] seiten der Beklagten mit finanziellen Mitteln der Klägerin habe durch dievereinbarte Mietreduzierung abgegolten werden sollen. Die Parteien seien [X.] gewesen, daß der von der Klägerin vorausbezahlte Betrag zurückzuge-währen sei, falls eine Rückzahlung durch den vereinbarten reduzierten Mietzinsüber die Laufzeit des [X.] nicht erfolge. Die Vereinbarung habe nichtvorgesehen, über einen Preisnachlaß bezüglich der Dachgeschoßwohnung dieKlägerin zu veranlassen, das Gewerbeobjekt im Hof auf eigene Kosten [X.]. Vielmehr habe über die Mietreduktion eine Verrechnung der vorfinan-zierten Umbaukosten erfolgen sollen. Zum Nachweis für die Richtigkeit [X.] hat die Klägerin ihren ehemaligen Geschäftsführer [X.]alsZeugen [X.] -b) Die Verfahrensrüge ist berechtigt. Das Berufungsgericht hätte [X.] vernehmen müssen.aa) Wenn die Parteien die behauptete und unter Beweis gestellte [X.] getroffen haben, handelt es sich bei der von der Klägerin getätigtenInvestition um eine Mietvorauszahlung, die nach Maßgabe des § 557 a BGBa.[X.] zu erstatten ist. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts [X.] nicht, daß der Mieter dem Vermieter einen Geldbetrag zur [X.]. Für die Anwendbarkeit des § 557 a BGB a.[X.] macht es keinen [X.], ob der Mieter an den Vermieter mit Rücksicht auf den abzuschließen-den Mietvertrag eine Vorauszahlung leistet, mit der dieser den Mietgegenstandherstellt, wiedererstellt, ausbaut oder verbessert, und dessen Rückerstattungdurch Verrechnung mit dem monatlichen Mietzins erfolgt, oder ob der Mietereinen entsprechenden Betrag auf dem Grundstück oder in das Mietobjekt [X.] und den aufgewendeten Betrag nach vertraglicher Übereinkunft vomfestgelegten [X.] in bestimmten Raten jeweils abzieht. Beide [X.] rechtlich und wirtschaftlich als Mietvorauszahlung zu beurteilen ([X.]Z 54,346, 350; Senatsentscheidung vom 17. Mai 2000 - [X.] - [X.]). Entscheidend ist vielmehr, daß die Leistungen des Mieters durch eineVerrechnungsabrede in eine Beziehung zu dem fälligen Mietzins gebracht wer-den (Scheuer in Bub/[X.], [X.]. [X.]. 324 m.w.N.).bb) Fehlerhaft geht das Berufungsgericht davon aus, daß die vertraglichvereinbarte Kostentragungspflicht der Klägerin eine Mietvorauszahlungsverein-barung ausschließt. Zwar unterliegt die Auslegung eines Vertrages als tatrich-terliche Würdigung der revisionsgerichtlichen Überprüfung nur darauf, ob ge-setzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder all-gemeine Erfahrungssätze verletzt sind oder ob sie auf Verfahrensfehlern beruht(st.Rspr. des [X.]; vgl. nur Senatsurteil vom 19. Dezember 2001 - [X.] -281/99 - [X.], 825, 826). Die Auslegung des Berufungsgerichts verletztjedoch allgemein anerkannte Auslegungsregeln. Das Berufungsgericht stellt beiseiner Auslegung ausschließlich auf den Wortlaut ab und verkennt, daß sich [X.], ob eine Erklärung eindeutig ist oder nicht, erst durch eine alle Um-stände berücksichtigende Auslegung treffen läßt, wobei auch der Inhalt der vor-vertraglichen Verhandlungen entscheidende Bedeutung haben kann ([X.]aaO). Das Berufungsgericht hat nicht berücksichtigt, daß durch den [X.] vom 1. Januar 1994 eine Verknüpfung zwischen den beiden Mietverträgenhergestellt wurde. Es hat § 20 des [X.] nicht beachtet, ausdem sich ergibt, daß der Klägerin die zunächst nur für zwei Jahre vermieteteWohnung auf ihren Wunsch hin auch weiter zur Verfügung stehen sollte. [X.] erhielt die Klägerin die Möglichkeit, ihre Investitionen zu amortisieren. [X.] dieses Umstandes schließt die vereinbarte Kostentragungdurch die Klägerin die behauptete Vorauszahlungsvereinbarung nicht aus. Bei-de Vereinbarungen können vielmehr nebeneinander bestehen. Die [X.] "die Kosten werden vom Mieter getragen" besagt lediglich, daß die Kläge-rin ihre Investitionen nicht zusätzlich ersetzt verlangen kann. Wären die [X.] nämlich wie geplant durchgeführt worden, hätte die Klägerin ihre Auf-wendungen über den reduzierten [X.] ersetzt erhalten. Für einegesonderte zusätzliche Erstattung bestand dann kein Anlaß. Anders war [X.], wenn die Mietverträge - wie hier - vorzeitig endeten. Dann konntedie Klägerin ihre Investitionen nicht über die reduzierte Wohnungsmiete zurück-erhalten. Diesen Fall regelt die schriftliche Vereinbarung über die Kostener-stattung nicht. Die Parteien konnten deshalb - ohne Widerspruch zur schriftli-chen Kostentragungsregelung - mündlich vereinbaren, daß bei vorzeitiger Auf-lösung der Mietverträge die noch nicht genutzten Investitionen zurückerstattetwerden sollten. Eine solche mündliche Einigung der Parteien ginge dem Wort-laut der schriftlichen Vereinbarung vor. Denn für den Inhalt eines Vertrages ist- 8 -der übereinstimmende Wille der Beteiligten maßgebend, selbst wenn die Erklä-rungen objektiv eine andere Bedeutung haben sollten, d.h. ein unbefangenerDritter ihnen einen anderen Sinn beilegen würde ([X.], Urteil vom 26. [X.] - [X.] - NJW 1978, 1483).3. Das Berufungsurteil kann danach keinen Bestand haben. Die Sacheist unter Aufhebung der angefochtenen Entscheidung an das [X.] weiteren Verhandlung, Beweiserhebung und Entscheidung zurückzuverwei-sen.HahneSprick[X.][X.]Ahlt