Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 21.01.2004, Az. VIII ZR 100/03

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 100/03
Verkündet am:

21. Januar 2004

Kirchgeßner,

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

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Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. November 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Deppert und [X.]
Hübsch, Dr.
Beyer, Dr.
Leimert und Dr.
Frellesen
für Recht erkannt:
Auf die Revision der [X.] wird das Urteil der [X.] des [X.] vom 24.
März 2003 unter Zurückweisung des Rechtsmittels im übrigen teilweise aufgehoben und wie folgt neu gefasst:
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des [X.] vom 6.
April 2001 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Klage auch hinsichtlich der durch die [X.] bedingten Mieterhöhung abgewiesen worden ist. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
Hinsichtlich der durch die [X.] bedingten Mieterhöhung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

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Tatbestand:
Mit Mietvertrag vom 15.
April 1975 mietete die Beklagte von der Rechts-vorgängerin der Klägerin (künftig nur: die
Klägerin) eine Wohnung in [X.], W.
Straße

. In dem Mietvertrag waren ursprünglich
eine monatliche Miete von 245,51
DM und ein Heizkostenvorschuß von 80
DM vereinbart; sonstige Nebenkosten sind bei den monatlich zu zahlenden Beträgen nicht aufgeführt: In §
3 Nr.
5 und 6 enthält der Mietvertrag zu den Nebenkosten folgende Klauseln:
"5. Wenn durch die Erhöhung der Nebenkosten eine Mehrbelastung des Vermieters eintritt, hat der Mieter einen der vereinbarten Miete zur Ge-samtmiete des Grundstücks entsprechenden Anteil zu übernehmen, falls nicht durch Gesetz oder sonstige behördliche Vorschriften eine anders-artige Umlegung vorgeschrieben ist.
6. Alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemein oder im konkreten Fall zugelassenen Mieterhöhungen oder Erhöhungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstücksumlagen jeder Art sind vom [X.]punkt der Zulässigkeit ab vereinbart und zahlbar, ohne daß es einer Kündigung oder einer Mitteilung gemäß §

In den Jahren 1977, 1982, 1985 und 1994 erhöhte die Klägerin [X.]eils wegen gestiegener Betriebskosten die Miete. Außerdem verlangte sie mit Schreiben vom 1.
Juni 1995 unter Hinweis auf den [X.]er Mietspiegel 1994 eine Heraufsetzung der Miete zum 1.
September 1995 gemäß §
2 [X.], der die Beklagte zustimmte.
Mit Schreiben vom 6.
September 2000 erhöhte die Klägerin erneut die Miete wegen gestiegener Betriebskosten, und zwar um monatlich 51,57
DM auf insgesamt 1.020,72
DM ab 1.
Oktober 2000. Zur Begründung wies sie auf die seit 1995 eingetretene Erhöhung der Betriebskosten hin und nahm auf die dem Schreiben als Anlagen beigefügten, [X.]eils 2 Seiten umfassenden Kostenauf-stellungen und Erläuterungen Bezug.
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Die Beklagte hält die Erhöhungserklärung vom 6.
September 2000 für unwirksam; sie lehnte deshalb die Zahlung des [X.] ab. [X.] hat die Klägerin gegen die Beklagte Klage auf Zahlung eines Mietrück-standes für die Monate Oktober 2000 bis
Januar 2001 in Höhe von insgesamt 206,28
DM sowie auf Feststellung erhoben,
dass die Beklagte verpflichtet ist, mit Wirkung ab 1.
Februar 2001 monatlich einen um 51,57
DM erhöhten [X.] zu bezahlen. Das Amtsgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgege-ben. Auf die Berufung der [X.] hat das [X.] das erstinstanzliche Urteil geringfügig dahin abgeändert, daß die Beklagte einen Mietrückstand von insgesamt 97,94

und ab 1.
Februar 2001 einen monatlichen Erhöhungsbetrag von 47,89
DM zu zahlen hat und die Klage im übrigen abgewiesen wird. Hier-gegen wendet sich die Beklagte mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision, mit der sie die Abweisung der Klage insgesamt erreichen will.

Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Erhöhungserklärung sei nicht aus formellen Gründen unwirksam. Daß die der Erklärung beigefügten Anlagen nicht unterzeichnet und auch nicht mit dem Schreiben körperlich verbunden seien, sei unschädlich. Nach der Rechtsprechung des [X.] könne sich die Einheit einer Urkunde auch aus sonstigen Umständen wie fort-laufendem Text oder Bezugnahmen ergeben. Diese Voraussetzungen seien hier erfüllt. Die Klägerin sei auch zur Erhöhung der Betriebskosten berechtigt,
obwohl der Mietvertrag die im Mietzins enthaltenen Betriebskosten nicht geson-dert ausweise. Sie habe bereits während der Geltung des Gesetzes zur [X.] der Wohnungssituation im Land [X.] ([X.]) von der Befugnis ge-4
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mäß §
7 [X.] Gebrauch gemacht, wie sich aus den eigereichten früheren Er-höhungserklärungen ergebe. Schließlich habe die Klägerin die Erhöhung auch hinreichend berechnet und erläutert. Insbesondere seien die in der vereinbarten Mieterhöhung zum 1.
September 1995 berücksichtigten Betriebskosten nicht nochmals in den Vergleich der Betriebskosten der Jahre 1995 und 1999 [X.]. Allerdings sei die Steigerung der Betriebskosten wegen eines Fehlers bei der Ermittlung des [X.] etwas geringer ausgefallen als von der Klägerin angenommen. Die Mieterhöhung sei daher nur in Höhe von monat-lich 47,89
DM berechtigt.
II.
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung überwiegend nicht stand.
1. Als unbegründet erweisen sich allerdings die Verfahrensrügen der Re-vision.
a) Der Einwand der Revision,
die Feststellungsklage sei unzulässig,
weil die Klägerin gemäß §
259 ZPO auf künftige
Leistung hätte klagen können, greift nicht durch. Nach der Rechtsprechung des [X.] steht die Mög-lichkeit einer Klage auf künftige Leistung dem Feststellungsinteresse nicht ent-gegen ([X.], Urteil vom 7.
Februar 1986 -
V
ZR 201/84, NJW 1986, 2507 unter II
1; [X.], Urteil vom 21.
Dezember 1989 -
IX
ZR 234/88, NJW-RR 1990, 1532 unter I
2; [X.]. m.w.Nachw.; [X.]/[X.]/[X.], ZPO, 25.
Aufl., §
256 Rdnr.
14; [X.]/[X.], ZPO, 24.
Aufl., §
256 Rdnr.
8). Ob im vorliegenden Fall die Voraussetzungen einer Klage auf künftige Leistung gemäß §
259 ZPO er-füllt sind, wie die Revision meint, kann deshalb dahinstehen.
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b) Ebenfalls ohne Erfolg beanstandet die Revision, das Berufungsurteil enthalte keine Begründung für den Feststellungsausspruch. Angesichts der völ-ligen Identität des materiellen [X.] hinsichtlich der rückständigen und der künftigen [X.] bedurfte es keiner zusätzlichen Darlegungen zur Begründung des Feststellungsausspruchs. Ein Verstoß gegen die Bestim-mung des §
540 Abs.
1 Satz
1 Nr.
2 ZPO und ein absoluter Revisionsgrund im Sinne des §
547 Nr.
6 ZPO liegt deshalb nicht vor.
2. Die materiell-rechtlichen [X.] der Revision sind jedoch teilweise be-gründet.
a) Mit zutreffender Begründung hat das Berufungsgericht allerdings [X.], daß die Erhöhungserklärung der Klägerin vom 6.
September 2000 die durch die Vorschrift des -
gemäß Art.
229 §
3 Abs.
1 Nr.
3 EGBGB hier noch anwendbaren
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§
4 Abs.
2 [X.] in Verbindung mit §
126 BGB (in der bis zum 31.
Juli 2001 geltenden Fassung) vorgeschriebene Schriftform gewahrt hat.
Nach der neueren gefestigten Rechtsprechung des [X.] zur gesetzlichen Schriftform (sog. Auflockerungsrechtsprechung) ist die erfor-derliche Einheit der Urkunde gewahrt, wenn die Zusammengehörigkeit einer aus mehreren Blättern bestehenden Urkunde entweder durch körperliche Ver-bindung oder sonst in geeigneter Weise erkennbar gemacht worden ist. [X.] kann durch fortlaufende Seitenzahlen, fortlaufende Nummerierung der [X.] Bestimmungen,
einheitliche graphische Gestaltung, inhaltlichen Zu-sammenhang des Textes oder vergleichbare Merkmale geschehen, sofern sich hieraus die Zusammengehörigkeit der einzelnen Blätter zweifelsfrei ergibt ([X.]Z 136, 357). Besteht die Urkunde aus einem Hauptteil und Anlagen, so müssen die Anlagen in der [X.] so genau bezeichnet sein, daß eine zweifelsfreie Zuordnung möglich ist ([X.], Urteil vom 18.
Dezember 2002 10
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XII
ZR 253/01, [X.], 1248 =
[X.]Report 2003, 525). Diese Vorausset-zungen sind hier erfüllt.
In ihrem Schreiben vom 6.
September 2000 hat die Klägerin die Gründe für die Veränderungen der Betriebskosten im wesentlichen dargelegt. Auf die als Anlagen beigefügte detaillierte Abrechnung der Betriebskosten des Jahres 1999 einschließlich der Vergleichszahlen für 1995 sowie die Erläuterungen hierzu hat sie ausdrücklich hingewiesen. Beide, aus [X.]eils zwei Blättern be-stehende Anlagen enthielten einen fortlaufenden Text. Bei dieser Sachlage konnte weder für die Beklagte noch für einen unbeteiligten [X.] irgendein Zweifel bestehen, daß sämtliche sechs Blätter ein zusammengehörendes Schriftstück darstellten. Damit war der gesetzlichen Schriftform (§
126 BGB) Genüge getan.
b) Zu Recht rügt die Revision aber, die Klägerin sei schon dem Grunde nach nicht berechtigt gewesen, die Miete wegen gestiegener Betriebskosten zu erhöhen. Dies sei vielmehr nur dann zulässig, wenn die Betriebskosten im Miet-vertrag als Nebenkosten in Form einer Pauschale oder einer Vorauszahlung vereinbart seien; daran fehle es hier.
aa) Durch einen Wohnungsmietvertrag, der als Miete nur einen bestimm-ten Betrag -
hier: zuzüglich Heiz-
und Warmwasserkosten
-
vorsieht, werden im Regelfall alle umlagefähigen Betriebskosten mit abgegolten (§
546 BGB a.F.). Bei einer derartigen Teilinklusivmiete war nach ständiger obergerichtlicher Rechtsprechung eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten nach §
4 [X.] ausgeschlossen (Senatsurteil vom 19.
November 2003 -
VIII
ZR 160/03 unter II
2 m.w.Nachw., zur [X.] vorgesehen). Dies trifft ent-gegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch für den vorliegenden Fall zu. Zwar handelte es sich bei der Wohnung der [X.] nach den von der Revi-13
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sion unangegriffenen Ausführungen des [X.]s ursprünglich um preisge-bundenen Wohnraum; für diesen Wohnraum (im Land [X.]) galten in der [X.] vom 1.
Januar 1988 bis zum 31.
Dezember 1994 die Vorschriften des Gesetzes zur Regelung
der Miethöhe ([X.]) nur nach Maßgabe der §§
2, 3 und 5 bis 7 des Gesetzes zur dauerhaften Verbesserung der Wohnungssituation im Land [X.] vom 14.
Juli 1987 ([X.]). Nach §
7 Abs.
3 und 4 [X.] waren während der Geltungsdauer des Gesetzes -
bewußt abweichend von §
4 Abs.
2 [X.] (vgl. dazu [X.], BGB/Mietrecht
3, 13.
Be-arbeitung 1997, §
4 [X.], Rdnr.
87)
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Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten grundsätzlich zulässig; von dieser Möglichkeit hat die Klägern bereits vorher (1977, 1982 und 1985) und im [X.] Gebrauch gemacht. Mit dem Außerkrafttreten des [X.] am 31.
Dezember 1994 (§
10 Abs.
2 [X.]) ist diese Möglichkeit jedoch entfallen. Seit dem 1.
Januar 1995 galt daher -
bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1.
September 2001 (hier: §
560 BGB n.F.)
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auch im Land [X.] wie im übrigen [X.] das Gesetz zur Regelung
der Miethöhe ohne Einschränkung. Die Steigerung von Betriebs-kosten
konnte mithin auch in [X.] von diesem [X.]punkt an nur noch im Rah-men einer Anpassung der Miete an die ortsübliche Miete gemäß §
2 [X.] (jetzt: §
558 BGB) berücksichtigt werden. Eine solche Mieterhöhung hat die Klägerin im Jahr 1995 mit Zustimmung der [X.] vorgenommen. Um eine derartige Anpassung der Miete geht es im vorliegenden Verfahren aber nicht.
bb) Soweit sich die Klägerin in diesem Zusammenhang auf den [X.] in §
3 Nr.
7 des [X.] beruft, übersieht sie, daß eine derartige Klausel nach der Rechtsprechung des Senats unwirk-sam ist (Urteil vom 20.
Januar 1993 -
VIII
ZR 10/92, NJW 1993, 1061 =
[X.], 660 unter II
2). Ebenso scheidet eine Mieterhöhung nach §
3 Nr.
6 des [X.] aus, weil es mangels entsprechender Angaben in den in Betracht kommenden Nummern 2 und 3 des §
3 an einem hinreichenden Anknüpfungs-16
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punkt für die Bestimmung fehlt, welche Betriebskosten in der Teilinklusivmiete enthalten und deshalb möglicherweise bei einer Mieterhöhung zu berücksichti-gen sind, und welche Nebenkosten
von vornherein hiervon ausgeschlossen sind,
weil der Vermieter sie ohnehin zu tragen hat. Diese Unsicherheit ist mit dem aus §
9 [X.] abgeleiteten Transparenzgebot nicht zu vereinbaren; daß der Mietvertrag bereits vor dem Inkrafttreten des [X.] am 1.
Januar 1977 abgeschlossen worden ist, steht der Anwendbarkeit
des §
9 [X.] für den hier maßgebenden [X.]raum nicht entgegen (§
28 Abs.
2 [X.]).
cc) Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, daß die Beklagte die in den Jahren 1977, 1982 und 1985 von der Klägerin vorgenommenen [X.] wegen gestiegener Betriebskosten akzeptiert hat. Ein stillschweigendes Einverständnis auch mit allen künftigen derartigen Mieterhöhungen lag darin nicht. Für die Mieterhöhung des Jahres 1994 scheidet eine solche Annahme im übrigen auch deshalb aus, weil die Maßnahme der damaligen Gesetzeslage im Land [X.] entsprach und ein Widerspruch der [X.] daher aussichtslos gewesen wäre.
c) Der Klägerin ist es mithin grundsätzlich verwehrt, die Miete unter [X.] auf gestiegene Betriebskosten zu erhöhen. Eine Ausnahme gilt jedoch für die [X.], die die [X.] erstmals in die Berechnung der Betriebskosten einbezogen hat. Diese Kosten sind, wie sich aus den vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Unterlagen ergibt und im übrigen zwi-schen den Parteien unstreitig ist, durch den nachträglichen Einbau von [X.] in die Wohnanlage neu entstanden; sie wurden von der Klägerin zunächst über Vorauszahlungen
der Mieter abgerechnet. Solche neu eingeführten Be-triebskosten rechtfertigen ausnahmsweise die Erhöhung der Miete, weil sie von der [X.] nicht erfaßt sind und sich die Parteien überdies durch die von der Klägerin vorgenommene und von der [X.] wider-17
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spruchslos akzeptierte Berechnung der [X.] ab dem [X.]punkt ihrer erstmaligen Entstehung konkludent hierüber geeinigt haben (vgl. dazu auch [X.]/Börstinghaus, Mietrecht, 7.
Aufl., §
4 [X.] Rdnr.
33). Eine zusätzliche Belastung der [X.] folgt aus der Umstellung von der [X.] auf die Umlage nicht.
Die Klägerin ist auch nicht aus sonstigen Gründen an der Geltendma-chung dieser Kosten gehindert. [X.] zählen zu den Betriebskosten im Sinne des §
27 der damals noch geltenden II.
Berechnungsverordnung ([X.]) (Nr.
7 der Anlage 3 zu §
27 Abs.
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II. [X.]); sie können deshalb Gegenstand ei-ner Vorauszahlungs-
oder Umlagevereinbarung gemäß §
4 Abs.
1 und
2 [X.] sein. Ihrer Einbeziehung steht, anders als die Revision meint, das bereits [X.] Senatsurteil vom 20.
Januar 1993 nicht entgegen. In jenem Verfahren hatte der Senat im Rahmen eines Verbandsklageverfahrens die Wirksamkeit einer
Klausel mit
der Begründung verneint, sie erfasse auch solche Nebenkos-ten, die nicht in der Anlage 3 zu §
27 II.
[X.] aufgezählt seien. Letzteres ist bei den [X.], wie ausgeführt, indessen nicht der Fall.

III.
Nach alledem erweist sich die Revision überwiegend als begründet. [X.] Erfolg bleibt sie lediglich insofern, als die Vorinstanzen der Klage stattgege-ben haben, soweit die Mieterhöhung auf die Einbeziehung der [X.] in die Betriebskostenumlage gestützt war. In diesem Punkt ist die Mieterhöhung jedenfalls dem Grunde nach gerechtfertigt; zur Ermittlung der Höhe des betref-fenden Betrages ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§
563 Abs.
1 Satz
1 ZPO). Im übrigen ist die Revision der [X.] zurück-zuweisen.
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Dr. Deppert

Dr. Hübsch
Dr. Beyer

Dr. Deppert

Dr. Deppert
für den wegen Urlaubs an der

für den wegen Krankheit an der
Unterzeichnung verhinderten

Unterzeichnung verhinderten
Richter am Bundesgerichtshof

Richter am Bundesgerichtshof
Dr. Leimert

Dr. Frellesen

12. Januar 2004

20. Januar 2004
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 06.04.2001 -
234 C 153/01 -

LG [X.], Entscheidung vom 24.03.2003 -
61 [X.]/01 -