Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 11.04.2012, Az. XII ZR 48/10

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
XII ZR 48/10
Verkündet am:

11. April 2012

Breskic,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

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Der XII.
Zivilsenat des [[X.]] hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. April
2012
durch die Richter
Dose,
Dr.
Klinkhammer, Schilling, Dr.
Günter
und Dr.
Nedden-Boeger
für Recht erkannt:
Die Revision gegen
das Urteil der
6.
Zivilkammer
des Landge-richts [X.]
vom 25.
Februar
2010
wird auf Kosten der Beklagten
zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Klägerin verlangt von den
Beklagten
die Räumung und Herausgabe einer in der Wochenend-
und Ferienhausanlage "D. N."
gelegenen [[X.]].
Mit notariellem Kaufvertrag vom 13.
März 2007 erwarb
die Klägerin die Grundstücke Gemarkung W.,
Flur 22, Flurstück 170 und Flurstück 168
in [X.],
von dem Alleineigentümer [[X.]] und wurde am 4.
Oktober 2007 als Eigentüme-rin im Grundbuch eingetragen. Auf den Grundstücken betrieb
[[X.]] zusammen mit seiner Ehefrau
bis September 2006 unter der Bezeichnung "[[X.]]"
die Wochenend-
und Ferienhausanlage "D. N.", die von der Klägerin [[X.]] geführt wird.
Die Beklagten nutzen seit 1997 auf diesem Gelände eine Grundstücks-fläche, die als Versorgungsparzelle im Bebauungsplan ausschließlich der [[X.]] durch den Platzwart vorbehalten ist. Sie errichteten
dort ein Platzwart-wohnhaus mit Verwaltungsbüro. Bis zur Veräußerung des Grundstücks an die Klägerin war der Beklagte zu 1 zeitweise für die
"[[X.]]"
als Platzwart tätig
und schuldete aufgrund dieser Tätigkeit nur eine verminderte Miete.

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Die Klägerin beabsichtigte, den Beklagten zu 1 weiterhin als Platzwart zu beschäftigen. In diesem Fall sollte sich die monatliche Miete der Beklagten hälf-tig vermindern.
Zum Abschluss eines neuen [[X.]] kam es jedoch nicht.
Im März 2007 setzte die Klägerin aufgrund eines entsprechenden [[X.]] ihrer Mitglieder, bei dem auch der Beklagte zu 1 einer Mieterhöhung zugestimmt hatte, die Miete neu fest.
Da
die Beklagten in der [[X.]] von September 2007 bis März 2008 monat-lich
jeweils nur die Hälfte der neu festgesetzten
Miete entrichteten, erklärte die Klägerin im April 2008 die fristlose Kündigung des Mietvertrags wegen [[X.]].
Die Beklagten stützen ihr Nutzungsrecht auf einen schriftlichen Mietver-trag vom 31.
Oktober 1997. Dieser Vertrag wurde auf Vermieterseite von [[X.]] und auf Mieterseite von dem
Beklagten zu 1
unterzeichnet. Im Kopf des [[X.]] war angegeben: "[[X.]], [[X.]] 16, [X.]". Unter den Unterschriften der Vertragsparteien war vorgedruckt: "D. N. [X.], Eigentümer und Betreiber: [X.] und [[X.]], [[X.]] 16, [X.]".
Die Klägerin ist der Ansicht, sie sei mangels Identität von Veräußerer und Vermieter des Grundstücks nicht gemäß §
566 BGB in den Vertrag mit den [X.] eingetreten. Jedenfalls habe sie den Mietvertrag aber wirksam fristlos gekündigt, weil sich die Beklagten im
Zahlungsverzug befunden hätten.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläge-rin hat das [X.] der Klage stattgegeben. Mit der vom [X.] zuge-lassenen Revision verfolgen die Beklagten ihren Klageabweisungsantrag [[X.]].
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Entscheidungsgründe:
Die zulässige Revision hat keinen Erfolg.

I.
Das Berufungsgericht
hat zur Begründung ausgeführt,
die
Klägerin kön-ne nach §
985 BGB die Herausgabe und Räumung der [X.] verlangen, weil den Beklagten kein Recht zum Besitz
gemäß §
986 BGB zuste-he. Zwischen der Klägerin selbst
und den
Beklagten sei kein Mietvertrag über die genutzte [X.] abgeschlossen worden. Die Klägerin sei auch nicht gemäß den §§
566,
578 BGB
in einen
vor ihrem Erwerb der Grundstücke bestehenden Mietvertrag zwischen dem Voreigentümer [[X.]] und dem
[X.] zu 1
eingetreten. Dabei könne dahinstehen, ob
der Beklagte
vor dem Grundstückserwerb durch die
Klägerin überhaupt einen
schriftlichen
oder mündlichen
Mietvertrag über die Parzelle abgeschlossen
habe und ob ein sol-cher Mietvertrag wirksam gekündigt worden sei. Ein
möglicher Mietvertrag sei jedenfalls nicht mit dem Eigentümer
[[X.]], sondern mit der "[[X.]]"
abgeschlossen worden. Deshalb seien die Voraussetzungen des §
566 BGB nicht gegeben, da Vermieter und Eigentümer der [X.] nicht identisch seien.
Eine analoge Anwendung des §
566 BGB komme nicht in Betracht. Eine Fallgestaltung, in der eine solche
ausnahmsweise angenommen werden könne, sei vorliegend nicht gegeben.

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Ein etwaiger zwischen dem
Beklagten zu 1
und der "[[X.]]"
abgeschlossener
Mietvertrag sei auch nicht durch die Beendigung der Ge-schäftstätigkeit der GbR im September 2006
auf H.
B.
übergegangen. Dadurch sei die Gesellschaft
nicht erloschen, sondern habe sich nur
in eine [X.] umgewandelt.

Ein eventuell auf die Klägerin übergegangener Mietvertrag sei jedenfalls
durch die fristlose Kündigung der Klägerin vom 7.
April 2008 gemäß §
543 Abs.
2 Nr.
3
BGB beendet worden. Die
Beklagten
seien
zu diesem [[X.]]punkt mit der Zahlung der Miete im
Verzug gewesen. Sie hätten
ab September 2007 le-diglich die Hälfte der geschuldeten Miete bezahlt und sich hierfür auf einen be-stehenden Platzwartvertrag mit der Klägerin
berufen. Der Beklagte zu 1 habe jedoch den ihm von der Klägerin angebotenen schriftlichen Platzwartvertrag nicht unterschrieben. Dass er mit dem Vorstand der Klägerin einen mündlichen Platzwartvertrag abgeschlossen habe, habe er nicht dargetan. Soweit ein wirk-samer Platzwartvertrag des Beklagten zu 1
mit der "[[X.]]"
bestanden habe, sei dieser nicht auf die Klägerin übergegangen.
Dass
der Beklagte zu 1
noch während des laufenden
Verfahrens eine Zahlung von 2.362,27

n-gen des §
569 Abs.
3 Nr.
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BGB nicht gegeben gewesen seien.

II.
Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision im Ergebnis stand. Die Klägerin kann gemäß §
546 Abs.
1 BGB von den Beklagten die Räumung und Herausgabe der [X.] verlangen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts bestand zwischen dem veräußernden Al-13
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leineigentümer [[X.]] und den Beklagten ein Mietvertrag, in den die Klägerin mit der Eintragung als Eigentümerin im Grundbuch gemäß §§
578 Abs.
1, 566 Abs.
1 BGB eingetreten ist. Durch die von der Klägerin erklärte fristlose Kündi-gung wegen Zahlungsverzugs ist das Mietverhältnis beendet worden.
1. Das Berufungsgericht hat es offen gelassen, ob zwischen den [X.] und dem früheren Grundstückseigentümer [[X.]] ein schriftlicher oder münd-licher Mietvertrag bestand. Diese Frage kann auch im Revisionsverfahren da-hingestellt bleiben. Da die Beklagten nach den getroffenen und von der [X.] nicht angegriffenen Feststellungen die [X.] über viele Jahre hinweg genutzt und ein Entgelt für die Nutzung bezahlt haben, liegen die Vo-raussetzungen für einen Mietvertrag gemäß §
535 BGB vor. Ob der Vertrag ausdrücklich schriftlich oder mündlich geschlossen wurde, ist für dessen Wirk-samkeit unerheblich (vgl. §
550 Satz
1 BGB).
2. Bei der Feststellung, wer den Vertrag auf Vermieterseite abgeschlos-sen
hat, hat das Berufungsgericht die sich aus dem Vertrag und den [X.] ergebenden Interessen der [X.] nicht hinreichend [X.] und damit gegen anerkannte Auslegungsgrundsätze verstoßen.
a) Der Senat hat nach Erlass des Berufungsurteils für einen schriftlichen
Mietvertrag über eine [X.] auf der Wochenend-
und Ferien-hausanlage "D. N.", der mit dem von den Beklagten vorgelegten schriftlichen Mietvertrag vom 31.
Oktober 1997 weitgehend identisch ist,
entschieden, dass bei einer interessengerechten Auslegung der Mietvertrag zwischen dem veräu-ßernden Alleineigentümer [[X.]] und dem Mieter zustande gekommen ist (vgl. Senatsurteil vom 2.
Juni 2010 -
XII
ZR 110/08
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NZM 2010, 704
f.).
b) Im vorliegenden Fall besteht kein
Anlass für eine hiervon abweichende Beurteilung der Vertragsbeziehungen.
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Ebenso wie in dem vom Senat bereits entschiedenen Fall hat das [X.] bei der Wertung, die Worte "Eigentümer und Betreiber: [X.] und [[X.]]" enthielten lediglich eine Beschreibung der Gesellschafter dieser GbR und könnten nicht dahin verstanden werden, dass Vermieter auch der Eigentümer des [X.] werden sollte, für die Beurteilung des Willens der [X.] wesentliche Umstände außer [X.] gelassen.
Der
Beklagte zu 1 hatte auf der von ihm gemieteten Parzelle im Oktober 2000 ein Platzwartwohnhaus mit Verwaltungsbüro errichtet. Im Hinblick auf die damit verbundenen Investitionen und erforderlichen Finanzierungen wurde die Mietdauer
in der schriftlichen Vertragsurkunde
auf 30
Jahre festgelegt und den Beklagten ein anschließendes Optionsrecht für weitere 30
Jahre eingeräumt. Angesichts dieser Umstände ist davon auszugehen, dass die Interessen der Beklagten auf eine gesicherte langfristige Nutzung gerichtet waren. Deshalb kam einem Abschluss des Vertrages mit dem Eigentümer des Grundstücks ein besonderes Gewicht zu. Das langjährige Mietverhältnis wäre nämlich, wenn es nur mit der GbR und nicht mit dem Eigentümer abgeschlossen worden wäre, von den für die Beklagten nicht durchschaubaren Rechtsbeziehungen zwischen der GbR und dem Eigentümer abhängig gewesen. Darüber hinaus hätte die Gefahr bestanden, dass in dem -
hier eingetretenen
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Fall der Veräußerung des [X.] an einen Dritten die Beklagten mangels Rechts zum Besitz einem Herausgabeanspruch des Erwerbers gemäß §
985 BGB ausgesetzt wä-ren. Dies hätte für die GbR einen Schadensersatzanspruch der Beklagten we-gen Nichterfüllung des [X.] zur Folge gehabt. Für diesen [X.] hätte H.
B. als Gesellschafter der GbR auch mit seinem Privat-vermögen haften müssen. Ein Vertragsabschluss mit dem Eigentümer [[X.]] lag somit im Interesse aller Beteiligten.

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Bei Berücksichtigung dieses Interesses der Beteiligten kann dem Wort "Eigentümer" im schriftlichen Mietvertrag nicht lediglich eine die Gesellschafter beschreibende Wirkung beigemessen werden. Vielmehr lässt es auf den Willen der Beteiligten schließen, dass der Eigentümer [[X.]] Vertragspartner auf Ver-mieterseite werden sollte. Dabei ist ohne Belang, ob die [X.] versehentlich davon ausgegangen sind, dass [X.] und [[X.]] gemeinsam, sei es in Bruchteils-
oder Gesamthandsgemeinschaft, Eigentümer des Grundstücks [X.]. Denn dies ändert nichts an dem Willen der [X.], dass der (bestimmbare) Eigentümer [[X.]], der den Vertrag allein als "Verpächter" [X.] hat, Vertragspartner werden sollte. Es ist deshalb bei interessenge-rechter Auslegung des [X.] davon auszugehen, dass der Alleineigen-tümer [[X.]] Vermieter
war.
c) Sollte ein Mietvertrag
konkludent
zustande gekommen sein, ändert dies an der Beurteilung der Vertragsbeziehungen nichts. Die genannten [X.], insbesondere das Interesse der Beklagten an einer gesicherten langfristigen Nutzung der Grundstücksfläche, führen auch in [X.] dazu, dass bei einer interessengerechten Auslegung des [X.] mit dem Alleineigentümer [[X.]] geschlossen worden wäre.
3. Auf die in der Rechtsprechung und Literatur umstrittene Frage, ob und gegebenenfalls wann §
566 Abs.
1 BGB analog anwendbar ist, wenn es an [X.] Identität zwischen Vermieter und Veräußerer fehlt (vgl. zum Streitstand: [X.]/Häublein 6.
Aufl. §
566 BGB Rn.
21 mwN) kommt es folglich im vorliegenden Fall nicht an.
4. Nach den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen liegen die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung gemäß §
543 Abs.
2 Satz
1 Nr.
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b
BGB wegen Zahlungsverzugs vor, so dass ein auf die Klägerin nach 23
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§§
578 Abs.
1,
566 Abs.
1 BGB übergegangenes Mietverhältnis durch die von ihr erklärte Kündigung beendet worden wäre.
a) Nach §
543 Abs.
2 Satz
1 Nr.
3
b
BGB liegt ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses i. S. v. §
543 Abs.
1 BGB vor, wenn der Mieter in einem [[X.]]raum, der sich über mehr als zwei Termine er-streckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Einen entsprechenden Zahlungsrückstand der Beklagten zum [[X.]]punkt der Kündigungserklärung hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei festgestellt. Auch die Revision erinnert hiergegen nichts.
b) Entgegen der Auffassung der Revision befanden sich die Beklagten auch in Verzug, weil sie die unterbliebenen Mietzahlungen zu vertreten haben.
aa) Nach §
286 Abs.
4 BGB kommt der Schuldner nicht in Verzug, [X.] die Leistung wegen eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat (zur Anwendbarkeit vgl. [X.] in [X.]/Sonnenschein Miete 10.
Aufl. §
543 BGB Rn.
34; [X.]/Weidenkaff BGB 71.
Aufl. §
543 Rn.
26). Zu vertreten hat der Schuldner Vorsatz und Fahrlässigkeit (§
276 Abs.
1 Satz
1 BGB). Ein
Mieter, der mit Mietzahlungen in Rückstand geraten ist, muss daher darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass er ohne Verschulden
an der Ent-richtung der Miete gehindert war, um das Kündigungsrecht des §
543 Abs.
2 Satz
1 Nr.
3
b BGB auszuschließen
(Wolf/[X.]/[X.] Handbuch des gewerbli-chen Miet-, Pacht-
und Leasingsrechts 10.
Aufl. Rn.
1007).

Ein Verschulden des
Mieters
kann ausgeschlossen sein, wenn er sich in einem schuldlosen Irrtum über das Bestehen oder den Umfang seiner [X.] befindet ([X.] in [X.] Mietrecht 10.
Aufl. §
543 BGB 27
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Rn.
103). Nach ständiger Rechtsprechung des [[X.]] sind [X.] an das Vorliegen eines unverschuldeten [X.] strenge Maßstäbe anzulegen. Der Schuldner muss die Rechtslage sorgfältig prüfen, soweit erfor-derlich Rechtsrat einholen und die höchstrichterliche Rechtsprechung sorgfältig beachten (vgl. [X.] Urteil vom 25.
Oktober 2006 -
VIII
ZR 102/06
-
NJW 2007, 428
Rn.
13 mwN).
Entschuldigt ist ein Rechtsirrtum nur dann, wenn der Irrende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beur-teilung durch die Gerichte nicht zu rechnen brauchte ([X.] Urteil vom 12.
Juli 2006 -
X
ZR 157/05
-
NJW
2006, 3271 Rn.
19).
bb) Diesen Anforderungen haben die Beklagten nicht genügt. Sie
handel-ten zumindest fahrlässig, also unter Außerachtlassung der im Verkehr [X.] Sorgfalt (§
276 Abs.
2 BGB),
als sie in der [[X.]] von September 2007 bis März 2008 die monatliche Miete nicht vollständig bezahlten.
Die Beklagten wussten, dass die Berechtigung,
nur die Hälfte der ge-schuldeten Miete zu zahlen, an die Fortführung der Tätigkeit
des Beklagten zu 1
als Platzwart geknüpft war. Auch wenn der Beklagte zu 1, wie die Revision vor-trägt, durchgängig bereit war, die Platzwarttätigkeit weiter auszuüben, kam es jedoch nicht zum Abschluss eines entsprechenden Vertrages. Die Klägerin bot
mit Schreiben vom 1.
Mai 2007 dem Beklagten zu 1
zwar den Abschluss eines [[X.]] mit dem Hinweis an, dass dann nur die Hälfte der festge-setzten Miete zu zahlen sei. Dieses Angebot
nahm der Beklagte zu 1
jedoch ebenso wenig an wie das von der Klägerin mit Schreiben vom 8.
Mai 2007 un-terbreitete Angebot auf Abschluss eines vorläufigen [[X.]]. Spätes-tens mit Erhalt des
Schreibens der Klägerin vom 29.
Oktober
2007, mit dem die Klägerin vorsorglich die Kündigung eines
mit der früheren Betreiberin geschlos-senen [[X.]] erklärte, hätten
die Beklagten bei Anwendung der erforderlichen Sorgfalt erkennen müssen, dass die Voraussetzungen für eine 32
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verminderte Mietzahlung nicht
vorlagen.
Dennoch haben
sie bis
einschließlich März 2008 die monatliche Miete nur zur Hälfte bezahlt.
Entgegen der Auffassung der Revision wird ein Verschulden der [X.] auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass die Klägerin
erst mit Schreiben vom 30.
März 2008 die rückständige Miete angemahnt hat. Die Revision weist zwar zutreffend darauf hin,
dass
nach der obergerichtlichen Rechtsprechung das
Verschulden eines Mieters ausgeschlossen sein kann, wenn der Vermieter eine laufende Mietminderung über längere [[X.]] hingenommen hat und der [X.] die Minderung trotz zwischenzeitlicher Zahlungsaufforderung des Vermieters fortsetzt (vgl. [X.], 459).
Im vorliegenden Fall hat die Klägerin jedoch nur sechs Monate zugewartet, bevor sie die rückständige Miete
bei den
Beklagten
anmahnte. Die Klägerin
hat durch ihr Verhalten
auch keine unklare 34
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Situation geschaffen, die es rechtfertigen könnte, bis zu einer abschließenden
gerichtlichen Klärung das Recht zur außerordentlichen Kündigung auszuschlie-ßen (vgl. hierzu [X.] Mietrecht aktuell Rn.
[X.]; [X.] in [X.] Mietrecht 10.
Aufl. §
543 BGB Rn.
103).
Dose

Klinkhammer

Schilling

Günter

Nedden-Boeger

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 31.08.2009 -
12 [X.]/08 -

LG [X.], Entscheidung vom 25.02.2010 -
6 S 145/09 -