Bundesgerichtshof, Beschluss vom 01.12.2016, Az. V ZB 200/15

Die Beteiligte ist Eigentümerin des im Eingang dieses Beschlusses bezeichneten bebauten Grundstücks. Es befindet sich im Geltungsbereich einer durch den [X.] von [X.] nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erlassenen Erhaltungsverordnung. Am 3. März 2015 machte der Senat von [X.] von der in § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB enthaltenen Ermächtigung Gebrauch und erließ eine Verordnung über einen Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum in dem Gebiet der Erhaltungsverordnung  (GVBl. 2015, [X.] - nachfolgend: Umwandlungsverordnung oder [X.]). Die Umwandlungsverordnung wurde am 13. März 2015 verkündet und ist am 14. März 2015 in [X.] getreten. Sie ist gemäß § 3 Satz 2 [X.] auf Anträge auf Begründung von Wohnungs- und Teileigentum, die vor dem  3. März 2015 gestellt worden sind, nicht anzuwenden.

Mit notarieller Urkunde vom 12. März 2015 teilte die Beteiligte das Grundstück in Wohnungs- und Teileigentumseinheiten auf und bewilligte die Aufteilung. Auf den am 12. März 2015 eingegangenen [X.] vom selben Tag hat das Amtsgericht - Grundbuchamt - mit  Zwischenverfügung vom 29. Juni 2015 darauf hingewiesen, dass der Eintragung das Fehlen einer Genehmigung nach der Umwandlungsverordnung entgegenstehe. Die dagegen gerichtete Beschwerde hat das [X.] zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde möchte die Beteiligte weiter die Aufhebung der Zwischenverfügung erreichen.

Das Beschwerdegericht meint, das von dem Grundbuchamt aufgezeigte [X.] bestehe, da der durch die Beteiligte beantragte Vollzug der Teilungserklärung einer Genehmigung nach § 1 [X.] bedürfe und die Beteiligte insoweit einer Verfügungsbeschränkung unterliege. Dass die Umwandlungsverordnung zum Zeitpunkt der Antragstellung beim Grundbuchamt noch nicht in [X.] gewesen sei, ändere hieran nichts, weil für die Beurteilung der Verfügungsbefugnis der Zeitpunkt der Eintragung in das Grundbuch maßgeblich sei. Zwar könnten nach § 878 BGB Verfügungsbeschränkungen den Rechtserwerb nicht mehr beeinflussen, wenn die dingliche Einigung bindend und der Eintragungsantrag gestellt worden sei. Ob dies für die Teilungserklärung entsprechend gelte, könne jedoch dahinstehen, weil es hier an der für eine analoge Anwendung erforderlichen Regelungslücke im Gesetz fehle. Der Gesetzgeber habe die Frage eines im Zeitpunkt der Antragstellung beim Grundbuchamt schützenswerten Vertrauens gesehen und abschließend geregelt.

Die nach § 78 Abs. 1 GBO statthafte und auch im Übrigen gemäß § 78 Abs. 3 GBO i.V.m. § 71 FamFG zulässige Rechtsbeschwerde ist begründet. Die Annahme des [X.], die Zwischenverfügung des [X.] sei zu Recht ergangen, hält einer rechtlichen Prüfung nicht stand. Die von der Beteiligten bewilligte Aufteilung ihres Grundstücks bedarf keiner Genehmigung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB i.V.m. § 1 [X.]. Dies folgt aus einer entsprechenden Anwendung des § 878 BGB, wie der Senat durch  Beschluss vom 12. Oktober 2016 in dem Parallelverfahren [X.] (zur [X.] bestimmt) entschieden hat. Zur Vermeidung von Wiederholungen nimmt der Senat auf die Gründe dieses Beschlusses Bezug.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Festsetzung des Gegenstandswerts beruht auf § 61 Abs. 1 i.V.m. § 36 Abs. 1 und 3 GNotKG.