Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 26.03.2003, Az. VIII ZR 333/02

[X.] DES VOLKESURTEILVerkündet am:26. März 2003Kirchgeßner,[X.] [X.]in dem [X.]:ja[X.]Z:[X.]: [X.] § 151Der Zwangsverwalter eines Grundstücks hat die Betriebskosten für ein [X.] für solche Abrechnungszeiträume abzurechnen, die vor seiner Bestellung lie-gen, sofern eine etwaige Nachforderung von der als Beschlagnahme geltenden [X.] erfaßt wird (§ 1123 Abs. 2 Satz 1 BGB; §§ 21, 148Abs. 1 Satz 1 [X.]).Soweit der Zwangsverwalter zur Abrechnung verpflichtet ist, hat er auch ein etwaigesVorauszahlungsguthaben an den Mieter auszuzahlen; dies gilt auch dann, wenn [X.] betreffenden Vorauszahlungen nicht unmittelbar zugeflossen sind.[X.], Urteil vom 26. März 2003 - [X.] -LG [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 26. März 2003 durch die Vorsitzende Richterin [X.] und die [X.]. [X.], [X.], Dr. [X.] und [X.] Recht erkannt:Die Revision des [X.]n gegen das Urteil der Zivilkammer 62des [X.] vom 30. September 2002 wird auf [X.] zurückgewiesen.Von Rechts [X.]:Die Kläger sind seit 1997 Mieter einer Wohnung in dem Anwesen [X.] in [X.]. Nach dem Mietvertrag sind sie verpflichtet, neben [X.] einen monatlichen Betriebskostenvorschuß in Höhe von 269,19 [X.] einen Heiz- und Warmwasserkostenvorschuß von 131,25 [X.] zu zahlen.Über die geleisteten Vorschüsse ist nach § 3 Abs. 5 und § 5 Abs. 3 des [X.] jährlich zum Stichtag 31. Dezember bzw. 1. Januar abzurechnen.Mit Beschluß vom 20. Januar 1999 ordnete das [X.] die Zwangsverwaltung für das Grundstück an und bestellte [X.] als Zwangsverwalter.Am 1. August 2000 erstellte die noch vom Vermieter beauftragte Haus-verwaltung eine Betriebskostenabrechnung für das [X.], die für die [X.] 3 -ein Guthaben in Höhe von 1.999,75 [X.] ausweist. Eine Abrechnung über [X.] und [X.] wurde bisher nicht erstellt. Die Klägersind der Auffassung, der [X.] sei ihnen gegenüber sowohl zur [X.] festgestellten Guthabens als auch zur Abrechnung der übrigen Neben-kosten und zur Erstattung eines sich daraus ergebenden Guthabens verpflich-tet.Der [X.] hält die Klage für unbegründet. Er wendet ein, er sei [X.] legitimiert, weil der [X.] vor seiner Bestellung alsZwangsverwalter bereits abgelaufen gewesen sei und weil die Kläger im übri-gen an ihn keine Vorschüsse gezahlt hätten.Das Amtsgericht hat dem [X.] im wesentlichen - bis auf einenTeil der Zinsen - stattgegeben; den weiteren Klageantrag hat es als [X.] und durch Teilurteil den [X.]n verurteilt, die von den [X.] zu erstellen. Die hiergegen gerichtete Berufung des [X.] hat das [X.] zurückgewiesen. Mit seiner zugelassenen Revisionverfolgt der [X.] sein Ziel der Klageabweisung weiter.Entscheidungsgründe:I.Das [X.] hat im wesentlichen ausgeführt:Werde die Zwangsverwaltung über ein Grundstück angeordnet, so [X.] eine Nebenkostennachforderung des Vermieters ebenso wie [X.] der Beschlagnahme. Ergebe die Abrechnung dagegen [X.] des Mieters, so sei kein Grund ersichtlich, weshalb der [X.] -walter nicht seinerseits zur Auszahlung dieses Guthabens verpflichtet sein sol-le. Die im vorliegenden Fall von der Hausverwaltung erstellte Abrechnung seiauch gegenüber dem [X.]n wirksam; daß die Beschlagnahme nicht in dementsprechenden Abrechnungsjahr erfolgt sei, sei unerheblich. Im [X.] Mieter komme es auch nicht darauf an, ob dem Zwangsverwalter Neben-kostenvorschüsse zugeflossen seien.Der [X.] sei auch verpflichtet, die Abrechnung über die Heiz- [X.] zu erstellen. Die Abrechnung von Nebenkosten gehöre zuseinen Verwalteraufgaben, und zwar auch dann, wenn sie den Zeitraum [X.] betreffe. Ergebe diese Abrechnung eineNachforderung, so werde diese von der Beschlagnahme umfaßt und [X.] habe gemäß § 152 Abs. 1 [X.] für die Geltendmachung [X.] zu sorgen.[X.] Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand.Die Frage, in welchem Umfang ein Zwangsverwalter zur Abrechnung [X.] für die vor seiner Bestellung liegende Zeit verpflichtet ist, wird inRechtsprechung und Schrifttum unterschiedlich beantwortet. Von ihrer Klärunghängt auch die Entscheidung ab, ob die Kläger vom [X.]n die [X.] Betriebskostenguthabens verlangen können.1. Nach einer Ansicht stellt der Zeitpunkt der Bestellung des Zwangsver-walters eine Zäsur dar; danach hat der Zwangsverwalter Nebenkosten nur fürden Zeitraum nach seiner Bestellung abzurechnen und auszugleichen (so z.B.AG [X.], [X.] 1992, 271; ebenso wohl [X.], [X.]1990, 1091; [X.][X.]/[X.], Handbuch des gewerblichen Miet-,- 5 -Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., [X.]. 1523). Nach anderer Meinung hat [X.] die Nebenkosten für den gesamten laufenden Abrechnungs-zeitraum abzurechnen, in welchen seine Bestellung fällt. Eine Aufspaltung [X.] in die Zeitspanne vor und nach seiner Bestellung findet insofernnicht statt. Soweit er danach abzurechnen hat, ist er auch verpflichtet, eine et-waige Nachforderung geltend zu machen bzw. ein Guthaben an den [X.], und zwar auch dann, wenn dieser die Vorauszahlungen in zuläs-siger Weise noch an den Vermieter erbracht hat (so insbesondere [X.], NJW-RR 1990, 151 = [X.] 1990, 248 = ZIP 1990, 320 = [X.] 1990, 41; [X.], [X.] 1990, 1083; AG [X.]-Wedding, [X.] 1998, 360; [X.], [X.]1990, 1091; [X.]/[X.]/ [X.]/[X.], Zwangsversteigerungsgesetz,12. Aufl., § 152 [X.]. 35; [X.], Mietrecht, 7. Aufl., [X.] 535, 536 [X.]. 160; [X.]/[X.] aaO, § 546 [X.]. 351;[X.], Zwangsversteigerungsgesetz, 17. Aufl., § 152 [X.]. 9.9; ebenso [X.] [X.], [X.] 1998, 743 und 2000, 1327). Nach einer dritten Auffassung, diemit der dem Berufungsurteil zugrunde liegenden Meinung übereinstimmt, ist [X.] nicht nur für den bei seiner Bestellung laufenden, sondernauch für zurückliegende Abrechnungszeiträume zuständig, soweit die [X.] Nebenkostenabrechnungen fällig und noch nicht erledigt sind ([X.]/[X.]/[X.], Zwangsverwaltung, 2. Aufl., § 6 [X.]. 19; dies., Handbuch zur Zwangsverwaltung, [X.] [X.]. 39).2. Der Senat schließt sich der letztgenannten Auffassung an.a) Nach § 152 Abs. 1 [X.] hat der Zwangsverwalter das Recht und [X.], alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstückin seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benut-zen; Ansprüche, auf die sich die Beschlagnahme erstreckt, hat er geltend zumachen. An bestehende Miet- und Pachtverträge ist er gebunden (§ 152 Abs. 2- 6 -[X.]). Im einzelnen gelten für die Zwangsverwaltung die Bestimmungen überdie Anordnung der Zwangsversteigerung (§§ 15-27 [X.]) entsprechend, soweitsich nicht aus den §§ 147-151 [X.] etwas anderes ergibt (§ 146 Abs. 1 [X.]).So gilt die Anordnung der Zwangsverwaltung als Beschlagnahme des Grund-stücks, und zwar in demselben Umfang wie bei einer Hypothek (§ 20 [X.]); [X.] erstreckt sich bei der Zwangsverwaltung die Beschlagnahme - anders [X.] der Zwangsversteigerung (§ 21 Abs. 2 [X.] ) - auch auf die Miet- [X.] (§ 148 Abs. 1 Satz 1 [X.]).b) Aus dem so umschriebenen Aufgabenbereich des [X.] zunächst, daß der Verwalter nicht nur die laufenden, sondern in bestimm-tem Umfang auch rückständige Mietzinsforderungen einzuziehen hat. Denn aufdiese Forderungen erstreckt sich bei der Belastung des Grundstücks mit einerHypothek die Haftung des Grundstücks, sofern die Rückstände nicht länger alsein Jahr fällig sind (§ 1123 Abs. 2 Satz 1 BGB); demzufolge werden sie auchvon der als Beschlagnahme geltenden Anordnung der Zwangsverwaltung erfaßt(§§ 21, 148 Abs. 1 Satz 1 [X.]; [X.]/[X.]/Gerhadt/[X.] aaO § 148[X.]. 10; [X.]/Wutzke/[X.]/[X.], Handbuch zur Zwangsverwal-tung, [X.] [X.]. 39; dies., Zwangsverwaltung, § 6 ZwVerwVO [X.]. 19). [X.], auch soweit sie vereinbarte Vorauszahlungenbetreffen, gilt nichts anderes. Auch sie stellen das Entgelt für bestimmte(Neben-)Leistungen des Vermieters dar, das der Verwalter zugunsten der [X.] einzuziehen hat (ebenso [X.] aaO, [X.]. 1521; [X.] aaO,§ 148 [X.]. 2.3). Soweit Nebenkosten nicht oder nicht in ausreichender [X.] worden sind und deshalb mit einer Nachforderung zu rechnen ist, ergibtsich die Verpflichtung zur Geltendmachung dieser Forderung unmittelbar aus§ 152 Abs. 1, [X.]. [X.]. Da die Höhe einer etwaigen Nachforderung aber [X.] eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung zu ermitteln ist, obliegtdie Erstellung dieser Abrechnung dem Verwalter jedenfalls insoweit, als eine- 7 -mögliche Nachforderung der Beschlagnahme unterliegt. Diese Voraussetzungist hier erfüllt.c) Eine Nebenkostennachforderung wird nach der Rechtsprechung desSenats erst in dem Zeitpunkt fällig, in welchem die entsprechende [X.] Vermieters dem Mieter zugeht ([X.]Z 113, 188, 191 ff.). Eine etwaige Ne-benkostennachforderung für einen zurückliegenden Abrechnungszeitraum istdaher durch den Zwangsverwalter einzuziehen, und als zwingende Vorberei-tungsmaßnahme hierfür ist die Abrechnung zu erstellen. War der [X.] [X.] aber verpflichtet, die Abrechnung vorzunehmen, dann umfaßte diese Ver-pflichtung auch den Ausgleich des sich aus der Abrechnung ergebenden Sal-dos, und zwar unabhängig davon, ob er zugunsten des [X.]n als Verwalterder Haftungsmasse (anstelle des Vermieters) oder zugunsten der [X.] bestand ([X.]/[X.] aaO, § 546 [X.]. 351; [X.]/[X.]/[X.], aaO [X.], [X.]. 41). Im letzteren Fall kann eswegen der Einheitlichkeit der Abrechnung auch nicht darauf ankommen, ob der[X.] die noch vom Vermieter bzw. von der von diesem beauftragten Haus-verwaltung vereinnahmten Nebenkostenvorauszahlungen erhalten hat ([X.] aaO; [X.]/[X.]/[X.]/[X.] aaO, § 152 [X.]. 35; [X.]aaO § 152 [X.]. 9.9).An diesem Ergebnis ändert sich schließlich auch dadurch nichts, daß [X.] noch von der Hausverwaltungsfirma, die bisher im Auftrag [X.] tätig geworden war, vorgenommen worden ist. Einwände gegen dieinhaltliche Richtigkeit der Rechnung hat der [X.] nicht vorgebracht.d) Nach den vorstehenden Ausführungen ist der [X.] nicht nur [X.] des bisher ermittelten Nebenkostenguthabens der Kläger, sondernauch zur Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkostenvorauszahlungen für- 8 -das [X.] und zum Ausgleich bzw. zur Einziehung eines sich daraus erge-benden Saldos verpflichtet.[X.] alledem haben die Vorinstanzen die Klage sowohl hinsichtlich des[X.]es als auch bezüglich des Antrages auf Erteilung einer Abrech-nung über die Heiz- und Warmwasserkosten zu Recht als begründet angese-hen. Die Revision des [X.]n ist daher zurückzuweisen.[X.] Dr. [X.] [X.]Dr. [X.] Dr. Frellesen