Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 12.02.2009, Az. VII ZR 230/07

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/07 Verkündet am: 12. Februar 2009 [X.], Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja BGB § 311 b Abs. 1 Satz 1 a) Eine rechtliche Einheit eines [X.] mit einem Grund-stücksgeschäft kann bestehen, wenn sich aus den Umständen ergibt, dass der Auftraggeber gerade an der Bebauung eines bestimmten Grundstücks zu den Bedingungen des [X.] interessiert ist. b) Die Vereinbarung eines Rücktrittsrechts in einem Vertrag steht der rechtli-chen Einheit mit einem anderen Vertrag nicht entgegen (Fortführung von [X.], Urteil vom 24. September 1987 - [X.], [X.] 101, 393; [X.] zu [X.], Urteil vom 6. Dezember 1979 - [X.], [X.] 76, 43 und Urteil vom 6. November 1980 - [X.], [X.] 78, 346). [X.], Urteil vom 12. Februar 2009 - [X.]/07 - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. Januar 2009 durch [X.] Dr. [X.] und [X.] Kuffer, [X.], [X.] und [X.] für Recht erkannt: Die Revision des [X.] gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des [X.] vom 24. Oktober 2007 wird [X.]. Der Kläger trägt die Kosten des Revisionsverfahrens. Von Rechts wegen
Tatbestand: Der Kläger macht Ansprüche aus einem [X.] geltend. 1 Die Beklagten schlossen am 8. November 2005 mit dem Kläger als [X.] einen schriftlichen [X.]. § 1 des Vertrages lautet: 2 "Der Auftraggeber beauftragt den Auftragnehmer mit der Betreuung [X.] gemäß der als Anlage beigefügten Planungen/ Skizzen auf Basis der ebenfalls als Anlage beigefügten bzw. ausgehän-digten Baubeschreibung im Ort: E., Straße: S., [X.]. gemäß Lageplan oder einem anderen noch zu benennenden Grundstück zu einem Fest-preis von 175.000 • incl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer von z. Zt. - 3 - 16 %. Haustyp/Größe: 7,99 m x 9,99 m, Kniestock bzw. Wandhöhe: 180 cm, Dachneigung: ca. 24 Grad, Wohnfläche ca. 120 qm, umbauter Raum ca. 700 Kubikmeter." 3 Nach § 10 des Vertrages sind bei einem Rücktritt eines Vertragspartners dem anderen Vertragspartner entstandene Kosten zu ersetzen. 4 Der Kläger hatte seine angebotenen Leistungen in einem [X.] wie folgt beschrieben: "Objekt: Grundstück in E. auf Erbpacht ca. 500 qm, Erschließungsbeitrag 8.000,00 Euro. EFH Neubau ca. 125 qm Wohnfläche, voll unterkellert, schlüsselfertig (außer Maler, Fliesen, Boden) Baukosten • 175.000,00, Gesamtkosten 183.000,00 Euro [X.] Grunderwerbsteuer - nur auf den [X.] -, Notarkosten und Grundbucheintragungen ebenso, keine Maklerprovision." Anfang Dezember 2005 nahmen die Beklagten von der Durchführung des Vertrages Abstand. Zu einem Grundstückserwerb war es nicht gekommen. 5 Der Kläger behauptet, er habe für erstellte Planungsunterlagen des [X.] 4.212,00 • bezahlen müssen. Diesen Betrag sowie vorpro-zessuale Rechtsanwaltskosten in Höhe von 243,68 • hat der Kläger geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des [X.] hatte keinen Erfolg. Mit der vom [X.] zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seinen Klageantrag weiter. 6 - 4 - Entscheidungsgründe: 7 Die Revision hat keinen Erfolg. [X.] 8 Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch des [X.] nach § 10 des [X.], weil dieser Vertrag entgegen § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. § 11 Abs. 2 [X.] nicht notariell beurkundet worden und deshalb nach § 125 Satz 1 BGB nichtig sei. Zwar enthalte der Vertrag keine Verpflichtung eines Vertragspartners, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu erwer-ben. § 311 b Abs. 1 BGB gelte jedoch auch dann, wenn zwischen einem [X.] und einem Grundstückserwerb eine rechtliche Einheit im Sinne eines einheitlichen Vertragswillens der Vertragsparteien bestehe. Dies sei der Fall, wenn der [X.] und der Grundstückserwerb mit-einander stehen und fallen sollten. So liege die Sache hier. Ein starkes Indiz für einen einheitlichen Vertragswillen in diesem Sinn sei es, wenn die Leistungspflicht des Auftragnehmers auf ein bestimmtes Grund-stück beschränkt sei. Der Kläger habe seine Leistung für ein konkretes Grund-stück angeboten, das den Beklagten nicht gehört habe, an dem sie kein Erb-baurecht gehabt hätten und in Ansehung dessen sie auch noch keinen Er-werbsvertrag abgeschlossen gehabt hätten. Da sie auch kein anderes Grund-stück oder Erbbaurecht bereits erworben gehabt hätten, stehe der Zusatz im Vertrag "oder einem anderen noch zu benennenden Grundstück" einem einheit-lichen Vertragswillen zwischen [X.] und einem Grundstücks-erwerb nicht entgegen. 9 - 5 - Auch die in § 10 erfolgte konkludente Vereinbarung eines Rücktritts-rechts für beide Parteien spreche nicht gegen einen einheitlichen Vertragswil-len. Denn die rechtliche Einheit zwischen einem [X.] und ei-nem zu dessen Durchführung erforderlichen Grundstückserwerb bestehe nur dann nicht, wenn dem Kunden das Recht eingeräumt sei, sich bis zu dem Zeit-punkt eines wirksamen Grundstückserwerbs vom Vertrag folgenlos zu lösen. Das sei wegen der Kostenersatzpflicht nach einem Rücktritt hier nicht der Fall. Für diese Wertung spreche auch der Rechtsgedanke des § 3 Abs. 1, insbeson-dere Nr. 1 [X.]. 10 Schließlich könne auch nicht gegen einen einheitlichen Vertragswillen ein etwaiges Interesse der Beklagten an einem isolierten Abschluss des [X.] angeführt werden, sich die Ende 2005 auslaufende Eigen-heimzulage zu erhalten. Denn am 8. November 2005 sei ausreichend [X.], noch im [X.] auch den Grundstückserwerb zu regeln und eine notarielle Beurkundung herbeizuführen. 11 I[X.] Das hält der rechtlichen Nachprüfung stand. 12 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass sich der Formzwang der §§ 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB, 11 Abs. 2 [X.] auch auf den [X.] erstreckte, wenn dieser mit dem Erbbaurechtser-werbsvertrag eine rechtliche Einheit bildete. Eine solche bestand, wenn die [X.] den Willen hatten, beide Verträge in der Weise miteinander zu verknüpfen, dass sie miteinander stehen und fallen sollten. Hierbei reicht es auch aus, wenn nur einer der Vertragspartner einen solchen Einheitswillen [X.] - 6 - kennen lässt und der andere Partner ihn anerkennt oder zumindest hinnimmt. Es ist dabei nicht erforderlich, dass an jedem der verknüpften Rechtsgeschäfte jeweils dieselben Parteien beteiligt sind (vgl. [X.], Urteil vom 6. Dezember 1979 - [X.], [X.] 76, 43, 48 f.; Urteil vom 6. November 1980 - [X.], [X.] 78, 346, 349). 14 2. Eine rechtliche Einheit eines Vertrages mit einem Grundstücksge-schäft besteht allerdings nicht bereits dann, wenn dieser Vertrag von dem Grundstückskaufvertrag abhängig ist, sondern nur, wenn umgekehrt das Grund-stücksgeschäft nach dem Willen der Parteien von dem weiteren [X.] ist ([X.], Urteil vom 26. November 1999 - [X.], [X.], 951; Urteil vom 13. Juni 2002 - [X.] ZR 321/00, [X.], 1541 = NZBau 2002, 502 = [X.] 2002, 777). Denn erst bei einer Abhängigkeit des Grundstücksgeschäfts von dem weiteren Vertrag besteht Anlass, zur Wahrung der Funktionen des § 311 b BGB (Warn- und Schutzfunktion, Gewährsfunktion für richtige, vollstän-dige und rechtswirksame Wiedergabe des Parteiwillens, Beweisfunktion) das Formgebot auf den weiteren Vertrag auszudehnen. An dieser Beurteilung [X.] sich nichts, wenn zunächst der weitere Vertrag und alsdann der Grund-stücksvertrag geschlossen wird. Die Frage der Formbedürftigkeit ist von der zeitlichen Abfolge der Verträge nicht abhängig (vgl. [X.], Urteil vom 13. Juni 2002 - [X.] ZR 321/00, aaO). 3. Es ist Sache des Tatrichters festzustellen, ob eine solche Abhängigkeit besteht ([X.], Urteil vom 24. September 1987 - [X.], [X.] 101, 393, 397). Das Berufungsgericht hat angenommen, dass beide Verträge miteinander stehen und fallen sollten. Damit hat es eine wechselseitige Abhängigkeit und auch festgestellt, dass der Erbbaurechtserwerbsvertrag nicht ohne den [X.] geschlossen werden sollte. Diese Feststellung ist aus revisi-onsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden. Das Berufungsgericht hat aus einer 15 - 7 - Gesamtwürdigung der Umstände in rechtlich einwandfreier Weise hierauf [X.]. Damit war eine eventuell anzunehmende Vermutung der rechtlichen Selbstständigkeit der Verträge aufgrund der Tatsache, dass sie in zwei [X.] Urkunden geschlossen werden sollten, jedenfalls widerlegt. 16 a) Ein geeignetes und starkes Indiz für den Willen der Beklagten, den Erbbaurechtsvertrag nicht ohne den [X.] abschließen zu wol-len, ist der vom Berufungsgericht festgestellte konkrete Bezug des [X.] auf das in Aussicht genommene Grundstück in E. Dass nach dem Wortlaut des [X.]s die Leistungen des [X.] auch hin-sichtlich eines "anderen noch zu benennenden Grundstücks" geschuldet gewe-sen wären, steht dem nicht entgegen. Denn die vom Berufungsgericht festge-stellte Art des Angebots der Leistung des [X.] mit dem [X.] deutet darauf hin, dass die Beklagten gerade an einer Durchführung des [X.] in E. auf dem dortigen Erbpachtgrundstück nur unter den Bedingungen des vom Kläger angebotenen [X.] interessiert waren. b) Auch die nach der Auslegung des Berufungsgerichts im Vertrag vor-gesehene Möglichkeit des Rücktritts jeder Vertragspartei spricht nicht gegen einen Verknüpfungswillen der Beklagten im dargestellten Sinne. Das hat das Berufungsgericht im Ergebnis ebenfalls zutreffend gewertet. Entgegen seiner Ansicht kommt es hierfür aber nicht darauf an, ob und in welcher Art ein Rück-tritt für eine Vertragspartei nachteilige Folgen hätte. Das Rücktrittsrecht kann die Abhängigkeit des Vertrags über den Erwerb eines Erbbaurechts vom [X.] nicht auflösen. Entscheidend ist, dass der [X.], in dem die Beteiligten - wie in erster Linie vorgesehen - von dem Rücktritts-recht keinen Gebrauch machen, nur zusammen mit dem weiteren [X.] haben soll (vgl. [X.], Urteil vom 24. September 1987 - [X.], [X.] 101, 393, 398). Sofern aus den Entscheidungen des Senats vom 17 - 8 - 6. Dezember 1979 - [X.], [X.] 76, 43 und vom 6. November 1980 - [X.], [X.] 78, 346 etwas anderes entnommen werden könnte, hält der Senat hieran nicht fest. 18 c) Sämtliche Umstände waren dem Kläger bekannt. Nach seinem objek-tiven [X.] konnte er einen hieraus abzuleitenden Verknüpfungs-willen der Beklagten daher mindestens erkennen. Er hat ihn deshalb durch den Abschluss des [X.] hingenommen. II[X.] [X.] beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. 19 [X.] Kuffer [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 01.06.2007 - 321 C 2150/06 - [X.], Entscheidung vom 24.10.2007 - 5 S 2374/07 -