AG Nürnberg, Urteil vom 23.01.2015, Az. 14 C 4961/14 WEG

Tenor

I.

Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 03.06.2014 zu den Tagesordnungspunkten TOP 20, TOP 21, TOP 23, TOP 24, TOP 25, TOP 27, TOP 28, TOP 29 werden für ungültig erklärt.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

II.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten 59%, die Klägerin 41%.

III.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten können die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des zu vollstreckenden Betrags leisten.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 5.928,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit von insgesamt 11 Tagesordnungspunkte, über die im Wege der ordentlichen Eigentümerversammlung vom 03.06.2014 Beschluss gefasst wurde.

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft ...

In der ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung vom 03.06.2014 wurden folgende, nun streitige Beschlüsse mehrheitlich gefasst:

TOP 10:

„Die Eigentümergemeinschaft beschließt ihre Verwaltungsbeiräte zu ermächtigen, mit der Hausverwaltung, der Firma ... einen neuen Verwaltervertrag mit einer Laufzeit von 5 Jahren, abzuschließen. Der neue Verwaltervertrag soll am 01.01.2015 in Kraft treten und am 31.12.2019 enden. Die Verwaltergebühr soll für die gesamte Vertragslaufzeit pro Wohneinheit und Monat 20,00 € plus der gesetzlichen MwSt. betragen.“

TOP 20:

„Die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Eigentümer zu verpflichten, erkannte Schäden am Sonder- und Gemeinschaftseigentum, der Verwaltung unverzüglich in Schriftform zu melden.“

TOP 21:

„Die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Eigentümer zu verpflichten, Wertverbesserungen im Sondereigentum, die über die Baubeschreibung hinausgehen, der Verwaltung unter Angabe der Werte, schriftlich mitzuteilen.“

TOP 23:

„Die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Eigentümer zu verpflichten, Mieter- und Nutzerwechsel binnen 14 Tagen nach eintreten des Ereignisses unter Angabe der Daten des neuen Mieters, bzw. des neuen Nutzers, der Verwaltung schriftlich mitzuteilen. Dies ist auch in Textform (z. B. E-Mail) möglich.“

TOP 24:

„Die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Eigentümer zu verpflichten bei einem Verkauf ihres Sondereigentums, dies der Verwaltung schriftlich mitzuteilen. Weiterhin wird der Verkäufer auch verpflichtet, der Verwaltung den Besitzübergang (Übergang der Rechte und Pflichten) und den tatsächlichen Eigentumsübergang (Eintrag ins Grundbuch), schriftlich zu melden“.

TOP 25:

„Die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Eigentümer zu verpflichten, den Zutritt zum Sondereigentum zu gewährleisten, damit Ablese- Überprüfungs- Instandsetzungs- Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen durchgeführt werden können. Diese Maßnahmen müssen vorher von der Verwaltung oder von deren Bevollmächtigten oder von den ausführenden Firmen angemeldet werden.“

TOP 26:

„Die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Eigentümer zu verpflichten, Sorge zu tragen, dass ihre Mieter und Nutzer des Sondereigentums, die Hausordnung einhalten.“

TOP 27:

„Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass mehrere Eigentümer eines Sondereigentums, z. B. Erbengemeinschaften, Eheleute, Gesellschaften (AG, GmbH usw.) verpflichtet sind, der Verwaltung schriftlich einen Bevollmächtigten zu nennen, der berechtigt ist, Willenserklärungen und Zustellungen, die im Zusammenhang mit dem Wohn- bzw. Teileigentum stehen, verbindlich für diese anzunehmen und abzugeben. Das gleiche gilt für Wohnungseigentümer, die sich durch Dritte vertreten lassen oder sich zusammenhängend mehr als 3 Monate im Ausland aufhalten.“

TOP 28:

„Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass Kosten, die durch einzelne Wohnungseigentümer schuldhaft, mittelbar oder unmittelbar verursacht werden, diesen in vollem Umfang in Rechnung zu stellen sind. Diese Regelung gilt auch bei einem erforderlichen Eingreifen durch die Verwaltung bei Pflichtverstößen einzelner Wohnungseigentümern gegen gesetzliche oder in der Teilungserklärung, in Vereinbarungen, in Beschlüssen und gerichtlichen Entscheidungen enthaltene Verpflichtungen. Die Verwaltung wird berechtigt, diese Kosten vom Gemeinschaftskonto zu entnehmen und von den betroffenen Wohnungseigentümer sofort im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft einzufordern oder im Zuge der Jahresabrechnung (Gesamt- und Einzelabrechnung) diesen zu belasten.“

TOP 29:

Die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Verwaltung zu berechtigen, Auslagen, die im Zusammenhang mit Behörden, mit Gerichtsverfahren, mit der Beauftragung von Rechtsanwälten, durch die Hinzuziehung von Fachleuten und durch Honorare der Verwaltung entstehen, über das laufende Konto zu begleichen.

Sämtliche genannten Beschlüsse wurden mit 14 Ja und 0 Nein Stimmen mehrheitlich angenommen.

In der Einladung war zu TOP 10 aufgeführt:

„Beschlussfassung zum Abschluss eines neuen Verwaltervertrags.

Die Eigentümergemeinschaft kann ihre Verwaltungsbeiräte ermächtigen, mit der Hausverwaltung, der Firma ... einen neuen Verwaltervertrag mit einer Laufzeit von 5 Jahren, abzuschließen. Der neue Verwaltervertrag soll am 01.01.2015 in Kraft treten und am 31.12.2019 enden. Die Verwaltergebühr soll für die gesamte Vertragslaufzeit pro Wohneinheit und Monat 20,00 € plus der gesetzlichen MwSt. betragen.“

Die Klägerin ist hinsichtlich des unter TOP 10 gefassten Beschlusses der Ansicht, durch den alleinigen Abschluss eines neuen Verwaltervertrages sei es noch nicht zur einer ordnungsgemäßen Bestellung der ... als Verwalter gekommen. Nach der Trennungstheorie bedürfe es hierzu eines entsprechenden Bestellungsbeschlusses und weiterhin eines Beschlusses bezüglich des Abschlusses des Verwaltervertrages. Dieser nach § 26 Abs. 1 S. 1 WEG zwingend erforderliche Bestellungsbeschluss sei aber nicht gefasst worden. In der Eigentümerversammlung sei unter TOP 10 lediglich die Ermächtigung zum Abschluss eines Verwaltervertrages zu sehen, der nicht als Akt der Bestellung als Verwalter gesehen werden könne. Für den Fall, dass in der Eigentümerversammlung ein Beschluss über die Bestellung eines Verwalters hätte gefasst werden sollen, hätte die Klägerin Alternativangebote eingeholt.

Die unter TOP 20 beschlossene Pflicht der Eigentümer, etwaige Schäden am Sonder- oder Gemeinschaftseigentum der Verwaltung in Schriftform zu melden, sei im Wohnungseigentumsgesetz nicht vorgesehen und daher einem Beschluss nicht zugänglich. Zwar könne ein Interesse der Eigentümer an der Meldung solcher Schäden bestehen, eine Verpflichtung zur Schadensmeldung ließe sich daraus jedoch nicht ableiten. Insbesondere seien die Eigentümer für Schäden am Sondereigentum und deren nachteiligen Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum ohnehin selbst verantwortlich und schadensersatzpflichtig.

Für die unter TOP 21 beschlossene Pflicht der Eigentümer, Wertverbesserungen im Sondereigentum, die über die Baubeschreibung hinausgehen, der Verwaltung - unter Angabe der Werte - schriftlich mitzuteilen, sei ebenfalls keine Rechtsgrundlage ersichtlich. Überdies sei der Begriff der Wertverbesserung zu unbestimmt. Für die Klägerin sei nicht ersichtlich, warum sie eine solche Wertverbesserung am Sondereigentum überhaupt melden solle und wie sich ein solcher Wert bestimmt.

Weder das Wohnungseigentumsgesetz noch die Teilungserklärung stelle eine Grundlage für den unter TOP 23 gefassten Beschluss dar, der die Eigentümer verpflichtet, einen Mieter- und Nutzerwechsel binnen 14 Tagen nach Eintreten des Ereignisses - unter Angabe der Daten des neuen Mieters bzw. Nutzers - der Verwaltung schriftlich mitzuteilen. Betroffen sei hier lediglich das Sondereigentum, so dass eine Verpflichtung des Eigentümers zur Nennung eines neuen Mieters nicht besteht, auch wenn dies im Einzelfall eine Erleichterung darstellen kann. Die Verwaltung könne die Daten bei Bedarf im Einzelfall beim Eigentümer erfragen.

Die unter TOP 24 beschlossene Verpflichtung der Eigentümer, bei einem Verkauf des Sondereigentums, dies der Verwaltung schriftlich mitzuteilen, entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Nachdem der Verwalter durch die gesetzlich notwendige Einholung der Verwalterzustimmung ohnehin von dem Verkauf des Sondereigentums Kenntnis erlange, sei eine Mitteilungspflicht der Eigentümer darüber hinaus nicht erforderlich.

Für die unter TOP 25 beschlossene Verpflichtung der Eigentümer, den Zutritt zum Sondereigentum zu gewährleisten, damit Ablese- Überprüfungs- Instandsetzungs- Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen durchgeführt werden können, entspreche ebenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Eine solch generelle Zutrittsverpflichtung - ohne Erforderlichkeitsprüfung - für das Sondereigentum existiere für die Eigentümer nicht, sondern müsse jeweils für den betreffenden Einzelfall entschieden werden. Wann ein Eigentümer Zutritt zum Sondereigentum zu gewähren hat, ergebe sich bereits aus Gesetz und bedürfe daher keines zusätzlichen Beschlusses. Die in der Teilungserklärung enthaltene Bestimmung hierzu sei grundrechtswidrig und verletze das in Art. 13 GG enthaltene Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung.

Auch der unter TOP 26 gefasste Organisationsbeschluss zur Verpflichtung der Eigentümer, Sorge zu tragen, dass ihre Mieter und Nutzer des Sondereigentums die Hausordnung einhalten, entspreche nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung. Eine solche Verpflichtung treffe in erster Linie den Wohnungseigentümer und sei den Mietern gegenüber zunächst nicht verbindlich. Eine über die in § 14 Nr. 2 WEG normierte Pflicht zur Einhaltung der Hausordnung durch Mieter bestehende Handlungspflicht bestünde für die Eigentümer nicht.

Für den unter TOP 27 gefassten Beschluss, bei dem ein Bevollmächtigter für das Sondereigentum, das mehrere Eigentümer hat, benannt werden soll, fehle den Beklagten ebenso die entsprechende Beschlusskompetenz. In den Fällen, in denen das Wohnungseigentum mehreren Personen zusteht, könnten diese nicht dazu gezwungen werden einen Bevollmächtigten zu bestimmen. Überdies würden durch den Beschluss Eigentümer, die gemeinsam Eigentum an einer Wohnung haben, in einer unberechtigten Art und Weise benachteiligen.

Der unter TOP 28 gefasste Beschluss, der eine alleinige Kostentragungspflicht von durch Eigentümern mittelbar oder unmittelbar schuldhaft verursachten Kosten bestimmt, sei ebenfalls unwirksam. Der Beschluss sei viel zu unbestimmt und allgemein gefasst und lasse gar eine doppelte Inanspruchnahme eines Eigentümers in bestimmten Sachverhalten befürchten. Für eine solch generelle Regelung habe die Eigentümergemeinschaft keine Beschlusskompetenz.

Die durch den Beschluss unter TOP 29 bestimmte Ermächtigung der Verwaltung, Auslagen, die in Zusammenhang mit Behörden, mit Gerichtsverfahren, mit der Beauftragung von Rechtsanwälten, durch die Hinzuziehung von Fachleuten und durch Honorare der Verwaltung entstehen, über das laufende Konto zu begleichen, sei ebenfalls aufzuheben. Der Beschluss ermächtige die Verwaltung jedwede Auslagen vom Gemeinschaftskonto zu begleichen, ohne im Einzelfall über die Verwendung Rechenschaft ablegen bzw. gesondert Beschluss fassen zu müssen. Eines so weitgehenden Beschlusses bedürfe es überhaupt nicht, da Auslagen von der Verwaltung über das laufende Konto ohnehin ausgeglichen würden, soweit sie im Einklang mit dem Verwaltervertrag und den gesetzlichen Vorschriften stehen.

In der mündlichen Verhandlung vom 05.12.2014 hat der Klägervertreter die Anfechtung des TOP 14 zurückgenommen. Der Beklagtenvertreter hat der Rücknahme zugestimmt.

Die Klägerin beantragt zuletzt:

Die Beschlüsse in der ordentlichen Eigentümerversammlung vom 03.06.2014 zu den Tagesordnungspunkten TOP 10, TOP 20, TOP 21, TOP 23, TOP 24, TOP 25, TOP 26, TOP 27, TOP 28 sowie TOP 29 werden für unwirksam erklärt.

Die Beklagten beantragen:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Beklagten sind der Ansicht, dass die unter TOP 10 beschlossene Ermächtigung des Verwaltungsbeirats zum Abschluss eines Folgevertrags mit der Verwaltung dahingehend auszulegen sei, dass davon nicht nur die Verlängerung des Vertrages unter Neufassung einzelner Konditionen, sondern auch die Wiederbestellung des Verwalters für den festgelegten Zeitraum erfasst sei. Für die Wohnungseigentümer sei es im Wege der Beschlussabstimmung zu TOP 10 offensichtlich gewesen, dass die Beschlussfassung sowohl eine Vertragsverlängerung mit der bisherigen Verwaltung, als auch einen Bestellungsbeschluss enthielt.

Die unter TOP 20 von den Eigentümern beschlossene Meldepflicht sei aufgrund ausreichender Beschlusskompetenz gefasst worden, da Angelegenheiten, die durch Gesetz, Teilungserklärung oder durch eine Vereinbarung dem Mehrheitprinzip unterworfen sind, einer Beschlussfassung zugänglich sind. Die beschlossene Mitteilungspflicht unterfalle dem Regelungsbereich der Instandhaltung oder Instandsetzung, daher seien alle damit verbundenen Regelungen dem Beschluss zugänglich. Die im konkreten Fall beschlossene Pflicht zur Schadensmeldung ergebe sich bereits aus den allgemein zwischen den Eigentümern bestehenden Schutz- und Treuepflichten, sowie aus der Verantwortung der Eigentümer für die Instandhaltung und -setzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Ebenso beinhalte bereits die Teilungserklärung in Abschnitt V, § 5 Abs. 1 eine Meldepflicht der Wohnungseigentümer für entstandene Schäden am Gemeinschaftseigentum. Aufgrund der sich aus §§ 14 Nr. 1, 15 III WEG ergebenden allgemeinen Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme resultiere auch eine Meldepflicht für Schäden am Sondereigentum.

Der unter TOP 21 gefasste Beschluss unterfalle der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und solle eine Unterversicherung des Gebäudes vermeiden. Nachdem eine einheitliche Versicherung des Gemeinschafts- und Sondereigentums erfolge, sei es notwendig, dass sämtliche Wertverbesserungen der Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft mitgeteilt werden, um sowohl eine Unterversicherung zu vermeiden, als auch eine eventuell ansteigende Versicherungsprämie gerecht umlegen zu können.

Die unter TOP 23 beschlossene Verpflichtung ergebe sich bereits aus der Teilungserklärung (Abschnitt V, § 2 Abs. 2, § 3 Abs. 1). Die Vermietung des Sondereigentums sowie dessen Übertragung an Dritte bedürfe danach der Zustimmung des Verwalters. Im Wege dieses Zustimmungserfordernisses habe sich der Verwalter auch über den neuen Mieter bzw. neuen Eigentümer zu erkundigen. Die in TOP 23 beschlossene Verpflichtung zur späteren Information über den Vollzug des Mieter- bzw. Nutzerwechsel sei in der Bestimmung der Teilungserklärung bereits enthalten.

Auch die unter TOP 24 beschlossene Mitteilungspflicht ergebe sich aus der Teilungserklärung (Abschnitt V, § 3 Abs. 1) und stelle daher lediglich eine Wiederholung der ohnehin geltenden Verpflichtung der Wohnungseigentümer dar. Durch die Verpflichtung zur Zustimmung des Verwalters bei der Übertragung des Wohnungseigentums sei eine Vorabinformation des Verwalters durch den Eigentümer über den anstehenden bzw. vollzogenen Verkauf erforderlich. Für die Verwaltung sei der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs insoweit von Interesse, als bekannt sein müsse, an wen z. B. Einladungen zu Eigentümerversammlungen zu verschicken sind, oder wer Schuldner von Hausgeldzahlungen ist.

Schließlich ergebe sich auch die unter TOP 25 beschlossene Verpflichtung der Eigentümer, in bestimmten Fällen Zutritt zum Sondereigentum zu gewähren, bereits aus der Teilungserklärung (Abschnitt V, § 4 Abs. 2). Hiernach ergebe sich eine Berechtigung der Verwaltung, das Sondereigentum in den bestimmten Fällen zu betreten und die erforderlichen Maßnahmen zu treffen.

Der unter TOP 26 beanstandete Beschluss wiederhole lediglich die ohnehin bestehende Eigentümerverpflichtung gemäß § 14 Nr. 2 WEG und begründe keine darüber hinausgehende Verpflichtung der Eigentümer.

Auch der Inhalt des unter TOP 27 gefassten Beschlusses gebe lediglich eine bereits in der Teilungserklärung (Abschnitt V, § 3 Abs. 2) gefasste Verpflichtung für die Eigentümer wieder, bei Übergang des Wohnungseigentums auf eine Personenmehrheit umgehend einen mit Vollmacht ausgestatteten Bevollmächtigten zu bestellen. Der Verwaltung solle bei mehreren Eigentümern einer Sondereigentumseinheit jeweils nur ein Ansprechpartner gegenüberstehen; eine Beschränkung der Rede- und Antragsrechte sowie der Stimmrechte der Eigentümer erfolge durch diesen Beschluss nicht.

Hinsichtlich des TOP 28 sind die Beklagten der Ansicht, dass der Beschluss lediglich die geltende Gesetzeslage wiedergibt und darüber hinaus keine Kostentragungspflicht begründet werde.

Der Inhalt des unter TOP 29 gefassten Beschlusses gebe lediglich den Wortlaut des Gesetzes - insbesondere des § 27 Abs. 1 Nr. 5 WEG - in klarstellender Weise wieder. Es werde keine generelle, über den gesetzlichen Rahmen hinausgehende Berechtigung der Verwaltung begründet, Zahlungen zulasten der Gemeinschaft zu bewirken.

Die mündliche Verhandlung fand am 05.12.2014 statt. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

I.

Die Klage ist hinsichtlich der TOP 20, TOP 21, TOP 23, TOP 24, TOP 25, TOP 27, TOP 28 und TOP 29 begründet. Im Übrigen ist die Klage hinsichtlich der TOP 10 und 26 unbegründet.

Die unter TOP 20, 21, 23, 24, 25, 27, 28 und 29 gefassten Beschlüsse sind fehlerhaft und daher für ungültig zu erklären. Die Frage der Nichtigkeit kann letztlich dahingestellt bleiben, da die Beschlüsse auf die rechtzeitig erhobene Anfechtungsklage hin jedenfalls für ungültig zu erklären waren.

Die Ausschlussfristen des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG für die Erhebung und die Begründung der Anfechtungsklage wurde von der Klägerin gewährt. Die Klage vom 27.06.2014 gegen die in der Eigentümerversammlung vom 03.06.2014 gefassten Beschlüsse ging am 27.06.2014 beim Amtsgericht Nürnberg ein. Sie wurde der Beklagten am 01.08.2014 und damit „demnächst“ im Sinn des § 167 ZPO zugestellt. Die Klagebegründung erfolgte mit Schriftsatz vom 04.08.2014, der am selben Tag bei Gericht einging und gem. § 222 Abs. 2 ZPO fristgemäß am nächsten Werktag nach Fristablauf an einem Sonntag erfolgte.

1.

Der zu TOP 10 gefasste Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist daher wirksam.

Zunächst ist festzustellen, dass vorliegend die nicht vorhandenen Alternativangebote bei der Bestellung des Verwalters bzw. beim Abschluss eines Verwaltervertrages für deren Wirksamkeit unschädlich sind. Soweit - wie im hier vorliegenden Fall - lediglich die Wiederwahl des bisherigen Verwalters erfolgen soll, entspricht dies auch ohne Wahlmöglichkeit aus Konkurrenzangeboten ordnungsgemäßer Verwaltung. Hätten die Eigentümer jedoch einen Wechsel des Verwalters gewünscht, hätten diese im Vorfeld die Initiative hinsichtlich der Einholung von Alternativangeboten ergreifen müssen.

Zudem ist der Beschluss auch ohne ausdrückliche Trennung zwischen dem Beschluss zur Bestellung des Verwalters und dem Beschluss zum Abschluss des Verwaltervertrages wirksam, da ein von den Eigentümern gefasster Beschluss zur Verlängerung des bisherigen Verwaltungsvertrages nach dem Wortlaut und Sinn für den unbefangenen Betrachter nicht nur als Verlängerung des Vertrages, sondern als Beschluss über die erneute Bestellung des Verwalters ausgelegt werden kann (Bärmann, WEG, 12. Auflage, § 26 Rn. 63). Von dem hier vorliegenden Beschluss hinsichtlich der Ermächtigung zum Abschluss eines Folgevertrages mit dem bisherigen Verwalter ist auch der Bestellungsbeschluss mit umfasst, da davon auszugehen ist, dass die Wohnungseigentümer alle Voraussetzungen für eine wirksame Weiterbestellung erfüllen wollten (OLG Schleswig NZM 2006, 822). In der Einladung war auch bereits eindeutig mitgeteilt worden, dass ein neuer Verwaltervertrag beschlossen werden sollte und es wurden die Eckdaten wie die Laufzeit und die Verwaltervergütung genannt. Die Einbeziehung veränderter Konditionen war daher für die Eigentümer auch in der Einladung zur Eigentümerversammlung ersichtlich und stellt daher keine Überraschung dar, so dass bei lebensnaher Betrachtung hier von einem einheitlichen Beschluss zur Bestellung des Verwalters und dem Abschluss des Folgevertrags mit dem bisherigen Verwalter ausgegangen werden muss.

2.

Der zu TOP 20 gefasste Beschluss ist fehlerhaft und wird daher aufgehoben, da keine Pflicht der Eigentümer zur schriftlichen Meldung etwaiger Schäden am Gemeinschafts- bzw. Sondereigentum besteht.

Ein Beschluss, der eine solche Verpflichtung der Eigentümer schafft, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist daher zumindest unwirksam. Es besteht keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zu einer derartigen Regelung und der Verpflichtung zur Schriftform, da sich eine solche Pflicht weder aus dem WEG, noch aus der Teilungserklärung ergibt. Zwar besteht die aus dem Gemeinschaftsverhältnis fließende Verpflichtung der Wohnungseigentümer, der Verwaltung Mängel am Gemeinschaftseigentum mitzuteilen. Auch regelt Abschnitt V § 5 Abs. 1 der Teilungserklärung, dass Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum dem Verwalter unverzüglich anzuzeigen sind. Die Ausdehnung dieser Pflicht der Wohnungseigentümer, alle erkannten Schäden nicht nur vom Gemeinschaftseigentum, sondern darüber hinaus auch vom Sondereigentum und gerade in Schriftform der Verwaltung anzuzeigen, geht aber über die Pflichten aus Gesetz und Teilungserklärung hinaus und ist daher einem Mehrheitsbeschluss nicht zugänglich.

Auch liegt hier, insbesondere hinsichtlich des Sondereigentums, ein Eingriff in die Privatsphäre der Wohnungeigentümer vor. Im Bereich des Sondereigentums ist jeder Wohnungseigentümer selbst verantwortlich und muss gegebenenfalls die Konsequenzen selbst tragen. Durch mangelnde bzw. nicht rechtzeitige Anzeige etwaiger Schäden kann sich eine Schadensersatzpflicht eines Eigentümers gegenüber den anderen Wohnungseigentümern ergeben. Auch wirkt sich nicht jeder Schaden im Sondereigentum auch auf das Gemeinschaftseigentum aus.

3.

Der zu TOP 21 gefasste Beschluss ist mangels Beschlusskompetenz unwirksam und wird daher für ungültig erklärt.

Eine Pflicht der Eigentümer zur schriftlichen Meldung etwaiger wertsteigernder Maßnahmen, die sie in ihrem Sondereigentum vorgenommen haben, besteht nicht nach dem Gesetz und nicht nach der Teilungserklärung und ist daher einer Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer nicht zugänglich, da hierfür kein berechtigtes Interesse der Miteigentümer besteht. Auch in Hinblick auf eine drohende Unterversicherung - die ohnehin nur bei einem einheitlichen Versicherungsschutz für das Gemeinschafts- und Sondereigentum bestünde - kann sich nichts anderes ergeben. Eine eventuelle Unterversicherung trifft nur den jeweils betroffenen Eigentümer, und dies auch nur dann, wenn dessen Wohnung im Verhältnis zu den übrigen Wohnungen besonders aufwändig ausgestattet ist.

Auch ist der Beschluss zu unbestimmt, da nicht konkret dargelegt ist, was eine „Wertverbesserung“ darstellt, also wann aus einer Änderung oder einer Abweichung von der Baubeschreibung eine Wertverbesserung resultiert und wie der anzugebende Wert ermittelt werden soll.

4.

Der zu TOP 23 gefasste Beschluss ist unwirksam und wird daher aufgehoben, da dieser nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Betroffen ist durch den von den Wohnungseigentümern gefasste Beschluss das Sondereigentum. Durch Mehrheitsbeschluss kann zwar gemäß § 15 II WEG eine Konkretisierung des zulässigen Gebrauch von Sondereigentum beschlossen werden. Allerdings müsste sich für die Wirksamkeit des Beschlusses ohne eine entsprechende Regelung eine Beeinträchtigung schützenswerter Interessen anderer Miteigentümer ergeben. Im vorliegenden Fall wird durch den Regelungsgehalt des Beschlusses lediglich dem Interesse des Verwalters Rechnung getragen, seinen Arbeitsablauf zu erleichtern. Dieses Interesse ist einer Beschlussfassung aber gerade nicht zugänglich.

Auch ist der Beschluss nicht von der Teilungserklärung umfasst. In der Teilungserklärung ist unter Abschnitt V § 2 Abs. 2 geregelt, dass die Vermietung der Zustimmung des Verwalterns bedarf, der die Zustimmung aus wichtigem Grund verweigern kann. Eine Mitteilung in Schriftform ist hier aber gerade nicht geregelt.

Im Übrigen ist die Verpflichtung zur Angabe von „Daten“ zu unbestimmt und zu weit gefasst. Es ergibt sich aus dem Beschluss nicht, welche konkreten Daten mitzuteilen sind, also ob Namen, Geburtsdaten, Telefonnummern, Staatsangehörigkeit, Familienstand etc. Auch ist nicht dargelegt, aus welchem Grund die Mitteilung dieser Daten erforderlich wäre.

5.

Der zu TOP 24 gefasste Beschluss ist unwirksam, da er nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Nach Abschnitt V § 3 Abs. 1 der Teilungserklärung ist zur Übertragung des Eigentums - außer in Sonderfällen - die schriftliche Zustimmung des Verwalters erforderlich. Der an einen Dritten veräußernde Eigentümer hat daher dem Verwalter als Berechtigtem im Sinn des § 12 I WEG jede ihm mögliche Information über den Erwerber zu geben (Bärmann, WEG, 12. Auflage § 12 Rn. 30). Dies beinhaltet jedoch nicht die Verpflichtung, der Verwaltung in Schriftform einen Verkauf mitzuteilen. Die Mitteilungspflicht und das Schriftformerfordernis ist nicht im WEG oder in der Teilungserklärung geregelt. Es besteht daher keine Kompetenz der Wohnungseigentümer, hierüber durch Mehrheitsbeschluss eine Erweiterung der Pflichten der Wohnungseigentümer zu schaffen.

6.

Der zu TOP 25 gefasste Beschluss ist unwirksam und wird daher aufgehoben, da bloße Überprüfungsmaßnahmen keinen ausreichenden Grund für ein Betretungsrecht des Verwalters begründen. Außerdem mangelt es dem Beschluss an einer Erforderlichkeitsklausel.

Der Wohnungseigentümer ist zwar verpflichtet, unter bestimmten Voraussetzungen den Zutritt zum Sondereigentum zu gewähren. Allerdings nur in solchen Fällen, in denen dies zum Beispiel zur Instandhaltung- und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums in bestimmten Einzelfällen erforderlich ist. Dem Beschluss mangelt es bereits an dieser Erforderlichkeitsklausel, die gerade im Hinblick auf den in Art. 13 GG geschützten Bereich der Privatwohnung unerlässlich ist. Zudem ist ein generelles Recht des Verwalters, das Sondereigentum zu bloßen Überprüfungszwecken zu betreten, wie es im streitigen Beschluss festgelegt ist, unwirksam. Ein Zutrittsrecht zur Wohnung ist daher immer im Einzelfall zu prüfen und kann nicht generell festgelegt werden.

Auch in Abschnitt V § 4 Abs. 2 der Teilungserklärung ist nur das Zutrittsrecht des Verwalters zur Prüfung der Erfüllung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Wohnungseigentümers geregelt. Ein Zutrittsrecht für weitergehende, allgemeine „Überprüfungmaßnahmen“ besteht weder nach dem Gesetz, noch nach der Teilungserklärung.

7.

Der zu TOP 26 gefasste Beschluss ist wirksam, da er lediglich den Wortlaut des Gesetzes, § 14 Nr. 2 WEG in geänderter Formulierung wiedergibt.

Durch den hier gefassten Beschluss wird lediglich die sich aus § 14 Nr. 2 WEG ergebende Pflicht des Wohnungseigentümers wiedergegeben. Nach dieser trifft den Wohnungseigentümer die Pflicht, bei Überlassung der Wohnung an einen Dritten, diesem gegenüber für die Einhaltung der in § 14 Nr. 1 WEG beschriebenen Pflichten Sorge zu tragen. Wie dieses Einschreiten des Eigentümers im konkreten Fall ausgestaltet werden soll, ist im Gesetz nicht näher bestimmt; der Eigentümer hat dabei jedwede Handlung vorzunehmen, die zur Einhaltung der Pflichten aus § 14 Nr. 1 WEG geeignet, erforderlich, angemessen und zumutbar ist. Da der Beschluss nicht über diese gesetzliche Regelung hinausgeht, ist er nicht zu beanstanden.

8.

Der zu TOP 27 gefasste Beschluss ist unwirksam und wird daher aufgehoben, da eine Verpflichtung mehrerer Eigentümer eines Sondereigentums, einen Bevollmächtigten zu bestimmen, nicht durch Mehrheitsbeschluss geschaffen werden kann.

Eine solche Regelung, die über das Innenverhältnis mehrerer Wohnungseigentümer untereinander bestimmt, ist einer Beschlussfassung schlicht nicht zugänglich.

Soweit die Teilungserklärung in Abschnitt V § 3 Abs. 2 die Verpflichtung regelt, dass Personenmehrheiten „einen mit notariell beglaubigter Vollmacht ausgestatteten Bevollmächtigten zu bestellen und binnen Jahresfrist nach Feststellung der Erben das Wohnungseigentum auf eine Person zu übertragen“ haben, so bezieht sich dies ausschließlich auf Erbengemeinschaften und nicht auf alle Personenmehrheiten. Auch ist weiter in Abschnitt V § 3 Abs. 2 S. 2 der Teilungserklärung bestimmt, dass Ehegatten nicht als Personenmehrheit in diesem Sinne gelten. In TOP 27 sollen entgegen der Teilungserklärung aber auch Ehegatten von der Verpflichtung umfasst werden, was somit der Teilungserklärung widerspricht.

9.

Der zu TOP 28 gefasste Beschluss ist unwirksam und wird daher aufgehoben, da eine über das Gesetz hinaus bestehende Schadensersatzverpflichtung für Wohnungseigentümer der Beschlussfassung nicht zugänglich ist.

Eine Haftung für Pflichtverletzungen eines Wohnungseigentümers kann sich nur aus den allgemeinen Vorschriften des BGB bzw. Sondervorschriften des WEG ergeben. Eine weitergehende allgemeine Regelung der Haftung ist einer Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer nicht zugänglich und daher nichtig.

Dies gilt auch, sofern unklar ist, ob ein Beschluss lediglich die bestehende Gesetzeslage wiedergibt oder darüber hinausgeht und deshalb nicht sicher ausgeschlossen werden kann, dass er die gesetzlichen Regelungen oder die getroffenen Vereinbarungen abändert (LG München ZMR 2012, 582 f).

10.

Der zu TOP 29 gefasste Beschluss ist unwirksam und wird daher für ungültig erklärt, da er gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt.

Eine allgemeine Ermächtigung des Verwalters, die dort beschriebenen Kosten wie Rechtsanwalts- oder Gutachtervergütungen zu begleichen, kann ohne vorherigen Beschluss durch die Wohnungseigentümer nicht bestehen.

Die dem Verwalter im Rahmen des § 27 Abs. 1 Nr. 5 WEG zugesprochene Kompetenz umfasst nur Ausgaben der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Eine weitergehende Kompetenz hinsichtlich der finanziellen Verwaltung ist der allgemeinen Beschlussfassung nicht zugänglich und muss im Einzelfall beschlossen werden.

Soweit unklar ist, ob der Beschluss lediglich die gesetzlichen Rechte der Verwaltung wiederholt oder eine eigene, generelle Ermächtigung dahingehend darstellen soll, dass der Verwalter entsprechende Zahlungen zulasten der Gemeinschaft bewirken kann, gilt - wie unter Top 28 ausgeführt- dass der Beschluss dann im Zweifel ungültig ist.

II.

Die Kostenentscheidung richtet sich vorliegend nach §§ 92 I 1, 269 Abs. 3 S. 2 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich vorliegend aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.