Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 22.10.2014, Az. VIII ZR 97/14

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOL[X.]ES

URTEIL
VIII ZR 97/14
Verkündet am:

22. Oktober 2014

Ermel

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
BGB § 556 Abs. 3
Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil eine -
nicht näher erläuterte

Umlage nach "Personenmonaten" erfolgt. Ebenso wenig [X.] es der Angabe, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung [X.] worden sind (im [X.] an das [X.]urteil vom 15. September 2010 -
VIII ZR 181/09, NJW
2010, 3570 und der [X.]beschluss vom 18.
Januar 2011 -
VIII ZR 89/10, WuM
2011, 367).

BGH, Urteil vom 22. Oktober 2014 -
VIII ZR 97/14 -
LG [X.]

[X.]

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Der VIII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. Oktober 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Milger, die Richterin Dr.
Hessel sowie die Richter Dr.
Achilles, Dr.
Schneider und [X.]osziol

für Recht erkannt:

Auf die Revision der [X.]läger wird das Urteil der 4. Zivilkammer des [X.] vom 26. Februar 2014 aufgehoben.
Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die [X.]osten des Revisionsverfahrens, an das [X.] zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung der [X.]läger in [X.].

. Die [X.]läger nehmen die Beklagten für den Zeitraum vom 1.
März bis 31.
Oktober 2011 auf Nachzahlung von Betriebskosten in Höhe von 828,21

In der Nebenkostenabrechnung vom 12.
Juli 2012 ist bei
der Position "Müllbeseitigung"
angegeben: "o-nenmonat = 139,98

",
sowie bei
der Position "Frisch-
und Abwasser": "32,20 Personenmonate x 23,4394746

". Auf der [X.] ist unter der Überschrift "Berechnung und 1
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Verteilung Betriebskosten"
bei
der Position "Müllbeseitigung"
angegeben: "244,91

",
und bei
der Position "Frisch-
und Abwasser": "1.320,58

= 23,4394746

".
Die Beklagten widersprachen der Abrechnung.
Das Amtsgericht hat die [X.]lage auf Zahlung von 828,21

abgewiesen.
Die hiergegen gerichtete Berufung der [X.]läger hat das Berufungs-gericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die [X.]läger ihren [X.]lageanspruch weiter.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt:
Die Nebenkostenabrechnung sei hinsichtlich der Positionen "Müllbeseiti-gung"
und "Frisch-
und Abwasser"
formell unwirksam, weil es an einer hinrei-chenden Erläuterung des Umlageschlüssels "Personenmonate"
fehle

ungeachtet dessen, ob die [X.]läger überhaupt berechtigt seien, diese Positio-nen
auf der Grundlage von Personenmonaten abzurechnen. Denn der [X.] sei nicht nur anzugeben, sondern auch zu erläutern, wenn diese
Voraussetzung dafür sei, dass der Mieter die Abrechnung rechnerisch nachprü-fen könne.
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Ob bei der Abrechnung nach Personenmonaten der [X.] nur dann ausreichend erläutert sei, wenn in der Abrechnung selbst angegeben werde, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden seien, könne dahinstehen.
Bei dem Umlageschlüssel Personenmonate handele
es sich um keinen allgemein bekannten Verteilermaßstab, der aus sich heraus verständlich sei. Im Gegensatz zur Abrechnung nach Personen komme
ein Zeitelement hinzu. Zwar gehe das Gericht davon aus, dass bei diesem Verteilermaßstab die Anzahl der im Gebäude wohnenden Personen in ein Verhältnis zur Dauer ihres Aufenthalts gesetzt werde. Dies müsse aber einem durchschnittlich gebildeten Mieter nicht klar sein.
Da die Beträge für die [X.]ostenpositionen "Müllbeseitigung"
in Höhe von "Frisch-
und Abwasser"
von
bestehe kein [X.].

II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der [X.]läger gegen die Beklagten gemäß §
556 Abs.
1 Satz
1, Abs.
3 Satz
1, §
259 BGB auf Zah-t-gegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Betriebskostenabrechnung der [X.]läger vom 12. Juli 2011, auch
soweit sie nach Personenmonaten abrech-net, nicht wegen formeller Mängel unwirksam.
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1. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nach der Rechtsprechung des [X.], wenn sie den allgemeinen Anforderungen des §
259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Ob die Betriebskostenabrechnung die Voraussetzungen erfüllt, die an ihre Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich danach, ob
der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden [X.]ostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten [X.] den auf ihn entfallenden Anteil an diesen [X.]osten nachzuprüfen (st. Rspr.;
z.B. [X.]urteil vom 9. Okto-ber 2013

VIII
ZR 22/13, WuM
2013, 734 Rn.
13; vom 23. Juni 2010

VIII
ZR 227/09, WuM
2010, 493 Rn.
11 mwN). Hiernach sind bei Gebäuden mit mehre-ren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben in die Abrechnung aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und

soweit erforderlich
Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen.
2. Der Senat hat bereits mehrfach deutlich gemacht, dass an die [X.] in
formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind ([X.]urteil vom 15.
Februar 2012
VIII
ZR 197/11, WuM
2012, 278 Rn.
24; vgl. auch [X.]urteil vom 2.
April 2014
VIII
ZR 201/13, MDR
2014, 581 Rn.
9). Die Anforderungen an die Wirksamkeit einer Abrechnung haben sich am Zweck der Abrechnung zu orientieren. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Erforderlich ist dafür, dass der Mieter erken-nen kann, in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist (st. Rspr.;
[X.]urteil vom 15.
Februar 2012
VIII
ZR 197/11, NJW
2012, 1502 Rn.
24 mwN).
a) Diesen Anforderungen wird die Abrechnung der [X.]läger vom 12. Juli 2011 hinsichtlich der Abrechnung nach Personenmonaten gerecht. Sie ermög-13
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licht es dem
Mieter, gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen, wie (in wel-chen Rechenschritten) die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist.
Zu Recht weist die Revision darauf hin, dass die Abrechnung sowohl die zu verteilenden Gesamtkosten als auch die Gesamtzahl der der Verteilung zugrunde liegenden Einheiten (56,34 Personenmonate) und die auf die Beklagten entfallenden Ein-heiten (32,20 Personenmonate) sowie das daraus folgende rechnerische Er-gebnis
enthält.
Nicht erforderlich ist es hingegen, die in der streitgegenständlichen [X.] für den
Umlagemaßstab gewählte Bezeichnung "Personenmonate"
zu erläutern. Das Berufungsgericht überspannt insoweit die Anforderungen,
die in formeller Hinsicht an die
Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung
zu stellen sind. Der Verteilerschlüssel "Personenmonate"
ist weder unverständlich noch intransparent. Schon aus seiner Bezeichnung ergibt sich, wie er sich zu-sammensetzt ([X.] in [X.]/[X.], Mietrecht, §
556 BGB Rn. 526; vgl. auch [X.] in [X.], Miete, 11.
Aufl., § 556 Rn. 48).
Es ist für den -
insofern maßgeblichen durchschnittlich gebildeten, juris-tisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten ([X.]urteil vom 8. Dezember 2010
-
VIII ZR 27/10, [X.], 454 unter II 1 b; [X.]beschluss vom 18.
Januar 2011 -
VIII ZR 89/10, [X.], 367 Rn. 14) -
Mieter ohne weitere Erläuterung ersichtlich, dass sich bei diesem Schlüssel (nicht anders als bei der
Verwendung des Umlagemaßstabs "Personen")
sein Anteil an den [X.] nach dem Verhältnis der in seiner Wohnung lebenden Personen zu dem in dem abgerechneten Gebäude insgesamt wohnenden Personen bestimmt (vgl. [X.]urteil vom 15. September 2010
VIII
ZR 181/09, NJW 2010, 3570
Rn.
10). Wie das Berufungsgericht selbst erwägt, wird bei dem [X.] "Personenmonate"
lediglich unter Einbeziehung eines [X.] die An-15
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zahl der im Gebäude wohnenden Personen in ein Verhältnis zur Dauer ihres Aufenthalts
im Abrechnungszeitraum gesetzt. Der vom Berufungsgericht ange-nommene Unterschied zum Verteilerschlüssel "Personen"
besteht nicht.
b) Soweit das Berufungsgericht meint, es könne dahinstehen, ob der [X.] nur dann ausreichend erläutert sei, wenn in der Abrechnung selbst angegeben werde, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro [X.] berücksichtigt worden seien, ist diese Frage durch die Rechtsprechung des [X.] bereits entschieden ([X.]urteil vom 15. September 2010 -
VIII ZR 181/09, aaO
Rn. 12).
Danach wird die Nachvollziehbarkeit einer [X.]abrechnung, die nach Personen oder Personenbruchteilen
abrechnet, nicht dadurch in Frage gestellt, dass sich aus ihr nicht ergibt, wie der Vermieter die [X.] im Einzelnen ermittelt hat. Dasselbe gilt für die Abrech-nung nach Personenmonaten. Bei der Ermittlung der Personenzahl muss der Vermieter einen weiteren Schritt oder eine gewisse "Gewichtung"
vornehmen, weil die Zahl der in einem Mietobjekt wohnenden Personen nur entweder "tag-genau"
oder zu einzelnen (gröberen) Stichtagen ermittelt werden kann. Die An-gabe derartiger Details ist für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung jedoch nicht erforderlich. Der Mieter könnte die Ermittlung der [X.] nur dann im Einzelnen überprüfen, wenn ihm eine Belegungsliste für das Miet-objekt im Abrechnungszeitraum zur Verfügung gestellt würde; damit würde die Betriebskostenabrechnung jedoch überfrachtet
([X.]urteil vom 15. Septem-ber 2010 -
VIII ZR 181/09, aaO Rn. 12).

III.
Hiernach kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§
562 Abs.
1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, 17
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weil das Berufungsgericht -
aus seiner Sicht folgerichtig -
keine Feststellungen zur inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung (sowie der hilfsweise zur
Aufrech-nung gestellten Rückzahlungsforderung hinsichtlich der Mietkaution
und den dagegen geltend gemachten Schadensersatzforderungen der klagenden [X.])
getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Ent-scheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§
563 Abs.
1 Satz
1 ZPO).

Dr. Milger

Dr. Hessel

Dr. Achilles

Dr. Schneider

[X.]osziol

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 22.05.2013 -
4 C 237/12 -

LG [X.], Entscheidung vom 26.02.2014 -
4 [X.]/13 -