AG München, Urteil vom 08.08.2018, Az. 414 C 26569/16

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Gegenstand

Berechtigtes Mieterhöhungsverlangen für den Einbau eines Lifts


Tenor

1) Die Klage wird abgewiesen.

2) Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits

3) Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung Sicherheitsleitung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf EUR 6.001,27,- festgesetzt.

Tatbestand

Die Kläger machen gegenüber der Beklagten einen Anspruch auf Feststellung sowie 2 Zahlungsansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung geltend.

Die Kläger sind seit 1. Juli 2000 Mieter bezüglich einer 6-Zimmerwohnung mit 164 Quadratmetern Wohnfläche im ... die die Beklagte von ihrer Mutter geerbt hat, und die die Kläger zusammen mit 2 ihrer 3 erwachsenen Kinder bewohnen. Es handelt sich um ein unter Denkmalschutz stehendes Gebäude. Seit dem 1.9.2012 zahlten die Kläger für die vorgenannte Wohnung eine Kaltmiete von 1.533,40 € zuzüglich einer Vorauszahlung auf Betriebskosten in Höhe von 139,- € (Anlage B 3). Der vorgenannte Mietvertrag enthält unter § 17 (Sonstige Vereinbarungen) Ziff. 6 folgende Regelungen:

„Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Erfüllung sämtlicher Verpflichtungen rechnet der Vermieter die Mietsicherheit ab und zahlt den Betrag an den Mieter aus. Für die Abwohnung des Anstrichs der Türen und Fenster einschließlich Stöcken sowie Heizkörper wird grundsätzlich pro Mietjahr 1/5 der Neuanstrichkosten berechnet. Bei stärkerer Abnutzung, Beschädigung etc. wird Neuanstrich, unabhängig von der Mietdauer berechnet.

Die Versiegelung des Parketts ist pro Jahr mit 10 % zu rechnen. Der Teppichboden ist bei Auszug fachmännisch gereinigt zu übergeben, bei Beschädigungen kann voller Schadenersatz verlangt werden.“

Mit Schreiben vom 13. Februar 2015 kündigte die Beklagte eine Modernisierungsmaßnahme durch Einbau eines Rauchglas-Außenliftes im Innenhof an. Mit Schreiben vom 19. März 2015 widersprachen die Kläger dem vorgenannten Schreiben der Beklagten, da bei ihnen ein Härtefall nach einer Mieterhöhung vorliege (Anlage K 2). Mit Schreiben vom 10. April 2015 gab es Erläuterungen seitens der Beklagten bezüglich der Bauarbeiten. Es wurden ein Bauzeitenplan sowie die Baupläne und der zugrundeliegende Kostenvoranschlag zur Verfügung gestellt. Mit Schreiben vom 11. Dezember 2015 teilte die Beklagte mit, dass die Arbeiten, am 20. November 2015 beendet worden sein und das Gesamtkosten in Höhe von 257.126,10 € bei einer Gesamtwohnfläche von 1.694,50 m² ein Kostenanteil von 151,74 pro m² ergeben. Für die Wohnung der Kläger wurde ein Kostenaufwand von 24.885,36 € errechnet, und von der Beklagten eine monatliche Mieterhöhung für den Lift-Einbau von 220,- € gegenüber den Klägern ab 1. März 2016 verlangt, zzgl. 20,- € neue Betriebskostenvorauszahlung (Anlage K 3). Von den Klägern wurde nun eine monatliche Zahlung in Höhe von 1.753,40 Nettokaltmiete zzgl. 159,- € Betriebskostenvorauszahlung, insgesamt 1.912,40 € verlangt. Mit Schreiben vom 10. Februar 2016 wehrten sich die Kläger gegen die vorgenannte Mieterhöhung und machten einen Vorschlag zur gütlichen Einigung (Anlage K 4). Mit Schreiben des Mietervereins München vom 26.4.2016 (Anlage K 6) machten die Kläger gegenüber der Beklagten geltend, dass die für die Kläger vorliegende Härte nicht berücksichtigt worden sei, das Mieterhöhungsverlangen nicht korrekt sei und darüber hinaus ein Vergleichsangebot (Anlage K 5) wesentlich geringere Kosten als die von der Beklagten angesetzten rund 257.000,- € ausweise. Weil die zu erwartende Mieterhöhung mehr als 50 % des bereinigten Nettoeinkommens für die Kläger ausmache, würden die Kläger keine Modernisierungsmieterhöhung in Höhe von 220,- € monatlich schulden. Die Kläger zahlten ab März 2016 die verlangte Modernisierungsmieterhöhung von 220,- € unter Vorbehalt der Rückforderung und verlangten mit Schreiben vom 5. Juli 2016 (Anlage K 7) im Falle einer fehlenden gütlichen Einigung die Rückzahlung der unter Vorbehalt geleisteten Zahlungen, sowie die Rückzahlung eines Betrages von 941,27 € für aus ihrer Sicht zu Unrecht geleisteter Zahlungen betreffend § 17 Nr. 6 des Mietvertrages. Die Wohnung befindet sich nach Mietspiegel 2017 in guter Wohnlage.“

Die Kläger tragen unter anderem vor:

Die verlangte Mieterhöhung von 220,- € monatlich stelle für die Kläger eine Härte im Sinne von § 559 Abs. 4 BGB dar, die dazu führe, dass die Kläger die verlangte Modernisierungsmieterhöhung nicht schulden würden. Hinsichtlich der Einbaukosten von rund 257.000,- € sei auch das Gebot der Wirtschaftlichkeit verletzt. Insoweit trüge unter Berücksichtigung von BGH 17.12.2008 - VIII ZR 41/08 die Beklagte die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die aufgewendeten Kosten nicht unnötig, unzweckmäßig oder überhöht seien. Die gem. Rechnung Anlage K 10 aufgewendeten und von Vermieterseite geltend Kosten seien nicht angemessen. Bzgl. Art, Qualität und Ausstattung sei das klägerseits eingeholte Angebot Anlage K 5 bei einem 50 %-igen Preiszuschlag vergleichbar und angemessen. Die Frage, ob „notwendige“ Kosten vorliegen, sei vom Sachverständigen nicht richtig berücksichtigt worden. Eine unter Berücksichtigung der Modernisierungsmieterhöhung verlangte Kaltmiete von 1.753,40 € stelle einen Betrag von rund 60 % des bereinigten Nettoeinkommens der Kläger dar. Insoweit seien die unter Vorbehalt vorgenommenen Zahlungen der Kläger im Zeitraum ab März 2016 in Höhe von 11 × 220,- € rechtsgrundlos geleistet worden. Darüber hinaus hätten die Kläger einen Bereicherungsanspruch in Höhe von 941,27 € für den Zeitraum Januar 2013 - Juli 2016, weil insoweit der monatlichen Betrag von 21,89 € für die Renovierung des Parketts nach 10 Jahren bei einem Ansatz von 10 % befriedigt sei.

Die Kläger beantragten zuletzt wie im Termin vom 08.08.2018 gemäß Schriftsatz vom 21. Dezember 2016:

  • 1.Es wird festgestellt, dass die Kläger nicht verpflichtet sind, die monatliche Mietzahlung für die von ihnen von der Beklagten angemieteten 6 Zimmerwohnung ... nach dem Mieterhöhung gemäß § 559 BGB vom 11.12.2015 ab März 2016 um monatlich 220,- € zu erhöhen. Es wird festgestellt, dass der Mietzins der Kläger für die streitgegenständliche Wohnung ab März 2016 ohne Betriebskosten 1.533,40 € beträgt.

  • 2.Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger zur gesamten Hand 2.420,- € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit Klageerhebung zu bezahlen.

  • 3.Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger zur gesamten Hand 941,27 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit Klageerhebung zu bezahlen.

Die Beklagte beantragte Klageabweisung.

Sie hat unter anderem vorgetragen:

Bezüglich des Lift-Einbaus liege keine Härte für die Kläger vor. Die Beklagte habe schon anstatt der nach § 559 Abs. 1 BGB möglichen monatlich 228 € nur 220 € von den Klägern verlangt. Die Kaltmiete des 6-Zimmerwohnung betrage nur 10,69 € pro Quadratmeter und liege damit unterhalb des Münchner Mietspiegels. Die Berücksichtigung einer Härte sei ausgeschlossen, weil die Voraussetzungen des §§ 559 Abs. 4 S. 2 Nr. 1 BGB vorlägen. Das von den Klägern vorgelegte Angebot sei mit dem tatsächlich eingebauten Lift nicht vergleichbar, weil es tatsächlich 6 Haltestellen anstatt 4 gebe, die Förderhöhe über 13 m statt 9 m betrage und es sich außerdem um ein Qualitätsprodukte handle, das zu keiner Verschattung der Wohnungen führe. Außerdem sei zu berücksichtigen, dass die Kläger eine 164 m² große Wohnung angemietet hätten. Die Erhöhung der Nettokaltmiete betrage nur 14,35 %. Die Regelung in § 17 Nr. 6 des Mietvertrages betreffe nur den Fall des vorzeitigen Auszugs. Ein Bereicherungsanspruch in Höhe der geltend gemachten 941,27 € besteht eine a priori nicht.

Im Übrigen wird auf das schriftliche Parteivorbringen und die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 19. und 26. April 2017 Bezug genommen. Das Gericht hat verschiedene Hinweise gegeben und einen Vergleichsvorschlag gemacht, der nicht angenommen wurde. Darüber hinaus wurde aufgrund des Beweisbeschlusses v. 14.06.2017 Sachverständigenbeweis erholt.

Entscheidungsgründe

1) Die Klage ist zulässig. Das Amtsgericht München ist örtlich und sachlich ausschließlich zuständig nach § 29 a Nr. 1 ZPO und § 23 Nr. 2 a GVG. Im Hinblick auf eine etwaige Kündigungsmöglichkeit seitens der Beklagten im Falle der Nichtzahlung von Miete durch die Kläger und den Streit der Parteien über die Verpflichtung, einen Betrag von 220,- € monatlich als Modernisierungsmieterhöhung zu bezahlen, besteht auch ein Feststellungsinteresse bezgl. der Sachanträge Ziffer 1.

2) Die Feststellungsklage ist unbegründet. Denn die Kläger schulden auf Grund formell und materiell wirksamen Mieterhöhungsverlangens seitens der Beklagten gemäß Schreiben vom 11. Dezember 2015 (Anlage K 3) eine zusätzliche Kaltmiete in Höhe von 220,- € ab 1. März 2016.

a) Das Mieterhöhungsverlangen Anlage K 3 ist formell wirksam, weil eine nachvollziehbare Berechnung des Erhöhungsbetrages von 220,- € unter Angabe der Gesamtkosten für den Einbau des Liftes, der Gesamtwohnfläche, der pro Quadratmeter angefallenen Kosten und der auf die Wohnfläche der Kläger angefallenen Kosten vorliegt. Die Erwähnung von nicht angefallenen Erhaltungsmaßnahmen i.S.v. § 559 Abs. 2 BGB ist nicht geschuldet, das wäre eine unnötige Förmelei. Es ist auch nicht ersichtlich, dass bei einem Außenaufzug solche Erhaltungsmaßnahmen automatisch angefallen sein sollten. Die Mieterhöhung wird daher erklärt und erläutert i.S.v. § 559 b Abs. 1 BGB.

b) Das Mieterhöhungsverlangen ist auch materiell wirksam. Die Voraussetzungen des §§ 559 Abs. 1 BGB liegen vor. Es liegt eine Modernisierung nach § 555 b Nr. 4 BGB durch den Einbau des Außenlifts vor. Der Gebrauchswert der Mietsache ist nach dem Einbau des Liftes erhöht, insbesondere für die Kläger, die ihre Wohnung im 3. von 4 Obergeschossen haben. Im Schreiben der Beklagten vom 13. Februar 2015 wurde die Maßnahme gemäß § 555 c Abs. 1 BGB ordnungsgemäß angekündigt. Im Mieterhöhungsverlangen v. 11. Dezember 2015 wurde die Mieterhöhung gemäß § 559 b Abs. 1 BGB in Textform erklärt und eine Berechnung der Erhöhung aufgrund der entstandenen und aufgewendeten Kosten vorgenommen und erläutert. Gemäß § 559 b Abs. 2 S. 1 BGB ist die dort genannte Frist jedenfalls am 1. März 2016 angelaufen.

c) Entgegen der Ansicht der Kläger ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit im Rahmen von § 559 Abs. 1 BGB ohne Bedeutung. Der Gesetzeswortlaut gibt insoweit nichts dafür her. Im Gegenteil heißt es dort nur, dass die „aufgewendeten Kosten“ Bemessungsgrundlage für die 11 % sind. Bei Einführung von § 559 Abs. 1 BGB hat es bereits die Vorschrift des §§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB, wo der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ausdrücklich erwähnt ist, gegeben. Argumentum e contrario ergibt die Auslegung von § 559 Abs. 1 BGB demnach, dass es nur auf die tatsächlich aufgewendeten Kosten ankommt. Darüber hinaus finden die Interessen der Mieter im Rahmen von § 559 Abs. 4 S. 1 BGB Berücksichtigung. Auf die Rechtsprechung des BGH vom 17. Dezember 2008, VIII ZR 41/08, ob „unnötige, unzweckmäßige oder überhöhte Aufwendungen“ bei den aufgewendeten Kosten in Höhe von 257.000 € vorliegen, kommt es bei § 559 Abs. 1 BGB demnach nicht an. Das Gericht darf auch nicht anstatt des Vermieters die Beurteilung zum Thema „unzweckmäßig oder überhöht“ treffen (zum gerichtlich nur bedingt prüfbaren Ermessen des Vermieters vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, RdNr. 59 zu § 559 die BGB). Für die Behauptung, die Beklagte habe letztlich gegen ihre Treuepflicht verstoßen, indem sie eine „Luxus-Modernisierung“ (zu diesem Begriff vergleiche Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, RdNr. 59 zu § 559 die BGB) vorgenommen habe, sind die Kläger als Mieter darlegungsbelastet. § 559 Abs. 4 S. 1 BGB zeigt, dass die Kläger als Mieter Tatsachen vortragen müssen, die dem Gericht die Prüfung der genannten Härte ermöglichen. Liegen diese Tatsachen vor, ist eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 4 BGB in diesem Umfang („Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit ...“) von Gesetzes wegen ausgeschlossen. Im Rahmen von § 559 Abs. 1 BGB spielt das aber - wie ausgeführt - keine Rolle.

d) Kosten für Erhaltungsmaßnahmen i.S.v. § 559 Abs. 2 BGB sind von keiner Partei vorgetragen worden. Sie kommen nach Aktenlage auch nicht in Betracht.

e) Die Kläger haben mit Schreiben v. 19.03.2015 (Anlage K 2) fristgerecht gem. § 555 d Abs. 3 BGB Härtegründe vorgebracht.

f) Eine Abwägung nach § 559 Abs. 4 BGB ist nötig, da der Außenaufzugseinbau keine Maßnahme nach § 559 Abs. 4 S. 2 Nr. 1 BGB darstellt. Es liegen keine Tatsachen vor die rechtfertigen anzunehmen, dass ein Außenaufzug bei 2/3 der Wohnungen derselben Altersklasse in derselben Region vorliegt (Emmerich in Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2018, Rn 39 zu § 559 BGB), und auch die Voraussetzungen von § 559 Abs. 4 S. 2 Nr. 2 BGB liegen offensichtlich nicht vor (vom Vermieter nicht zu vertretende Umstände für den Einbau des Außenaufzugs wie z.B. eine Nachrüstpflicht).

g) Es liegt allerdings keine nicht zu rechtfertigende Härte i.S. von § 559 Abs. 4 BGB vor. Nach BGH 10.12.2013 - VIII ZR 174/13 ist unter Berücksichtigung der jeweiligen Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. Generalisierende Aussagen - etwa dazu, welche finanziellen Belastungen einem Mieter mit mittleren Einkommen noch zuzumuten sind - verbieten sich daher. Es darf nicht schematisch mit einer bestimmten Quote von Miete und Haushaltseinkommen argumentiert werden, sondern das Verhältnis von Miete und Einkommen ist lediglich ergänzend in die Überlegungen einzubeziehen. Denn feste Quoten würden im Ergebnis auf die Einführung einer weiteren Kappungsgrenze im Modernisierungsfällen hinauslaufen, die der Gesetzgeber ausdrücklich verworfen hat (Emmerich in Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2018, Rn 36 zu § 559 BGB). Bei der stets erforderlichen Interessenabwägung (a.a.O., Rn 29 a) stehen sich nur nach die Interessen der Vertragsparteien gegenüber. Die Interessen der Familie und der Haushaltsangehörigen des Mieters werden ebenso wenig berücksichtigt wie die Interessen andere Mieter oder die Belange des Klimaschutzes und der Energieeinsparung (a.a.O., Rn. 30).

aa) Zur Härte für die Mieter: Nach Vortrag der Kläger haben diese Gesamteinnahmen in Höhe von 4.814,25 € (Anlage K 9 neu). Nach ihrem Vortrag (Blatt 50 der Akten) haben sie - ohne Berücksichtigung der Miete - Gesamtausgaben in Höhe von 1.614,4 € (Anlage K 11). Darin enthalten sind Nachhilfe-Kosten in Höhe von 215,- € für den Sohn sowie Kosten in Höhe von 100,- € für Stimmbildung und Klavierunterricht. Nach ihren Angaben haben sie damit 3.200,21 € für den Lebensunterhalt inklusive Miete zur Verfügung. Ohne die von der Beklagten verlangte Mieterhöhung in Höhe von 220,- € Kaltmiete zuzüglich 20,- € neue Betriebskostenvorauszahlung (insgesamt also 240,- € Mieterhöhung warm) haben die Kläger bisher 1.527,84 € zur Verfügung. Nach Abzug der von der Beklagten verlangten Miete in Höhe von 1.912,40 € verbleiben den Klägern damit noch 1.287,84 € zur Verfügung. Die Nettokaltmiete beträgt nach der Mieterhöhung 1.753,40 für 164 m² Wohnfläche. Das sind 10,69 € pro m². Die Beklagte hat im Termin vom 26.04.2017 den beiden Klägern die Genehmigung zur Untervermietung erteilt. Der Kläger ist nach eigenen Angaben seit Mai 2016 im Ruhestand. Die Kläger wollen gerne in ihrem räumlichen Umfeld bleiben, weil sie dort sozial und kirchlich eingebunden sind. Die Klägerin macht zusätzlich noch eine Ausbildung zur Prädikantin.

bb) Nach dem Gesetz kommt es nicht allein auf eine Härte für die Mieter an, weshalb das Bejahen einer Härte noch nicht zum Ausschluss bzw. zur einer Reduzierung der verlangten Mieterhöhung kommt. Es sind auch berechtigte Interessen des Vermieters zu berücksichtigen. In erster Linie kommt hier das Interesse der Vermieterin an der Mieterhöhung zum Tragen (dazu Börstinghaus, a.a.O., Rn 110 zu § 559 BGB). Die Beklagte hat im Termin v. 26.04.2017 schließlich unwidersprochen vorgetragen, dass sie zum Lebensunterhalt auf die Mieterhöhung angewiesen ist. Bei den im Gesetz genannten „berechtigten Interessen“ der Beklagten als Vermieterin ist im Rahmen der Abwägung nach § 559 Abs. 4 BGB auch zu prüfen, ob eine sog. „Luxusmodernisierung“ vorgenommen wurde (z.B. „brilliantbesetztes Bedien-Tableau und vergoldete Griffe“ etc.) Luxusmodernisierungen auf Kosten des Mieters soll in erster Linie durch die Härteklausel begegnet werden (Emmerich in Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2018, Rn 29 a.E. zu § 559 BGB). In einem solchen Fall könnte die Beklagte als Vermieterin ggf. nur einen Teil der verlangten Mieterhörung (..soweit..) oder gar keine verlangen (Emmerich, a.a.O., Rn 30 a.E.). Dann läge „wirtschaftlich ganz unsinniger Aufwand oder eine reine Luxusmodemisierung“ (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, Rn 59 a.E. zu § 559 BGB) vor. Ein solcher Aufwand ist kein berechtigtes Interesse des Vermieters. Ein solcher Aufwand liegt nach dem eingeholten Sachverständigengutachten aber nicht vor:

Zu Recht hat die Beklagte auch vorgetragen, dass das von den Klägern vorgelegte Angebot Anlage K 5 schon im Hinblick auf die Anzahl der Haltestellen und die Förderhöhe nicht vergleichbar ist. Das vom Gericht aufgrund des Beweisbeschlusses v. 14.06.2017 eingeholte Sachverständigengutachten v. 05.06.2018 (Bl 90/103 d.A.) hat nicht den Nachweis erbracht, dass nur Kosten von € 120.000,- ortsüblich und angemessen sind, und dass die geltend gemachten € 257.126,10 wirtschaftlich ganz unsinniger Aufwand darstellen, letztlich eine reine Luxussanierung darstellen würden. Es wurde normales, klares Verbundsicherheitsglas verwendet. Die teilweise transluzente Ausführung hat sich preislich kaum ausgewirkt. Das von den Klägern vorgelegte Angebot Anlage K 5 hat nur 4, der tatsächlich eingebaute Aufzug aber 6 Haltestellen und eine um 3,7 m größere Förderhöhe. Die verwendeten Glastüren sind zwar deutlich teurer als geschlossene Blechtüren, solche hätte das Treppenhaus aber tagsüber deutlich dunkler gemacht und würde eine deutliche Verschlechterung der Bestandssituation darstellen. Das im hofseitigen Zugang eingebaute Glasdach samt Schwellenheizung ist ein Witterungsschutz, das in der Anlage K 5 nicht enthalten ist. Es wurden bewährte Produkte verwendet. Der Denkmalschutz wurde berücksichtigt. Der Steinfußboden ist langlebig und hat einen Reinigungsvorteil. Der Aufzug ist seniorengerecht und behindertenfreundlich. Die Ausführungen des Sachverständigen erscheinen für das Gericht insgesamt schlüssig und nachvollziehbar. Sie sind überzeugend.

Die klägerischen Ausführungen im Schriftsatz v. 18.07.2018 monieren die Rechtsauffassung des Gerichts, dass es bei § 559 Abs. 1 BGB nicht auf „notwendige“ Kosten ankommt. Fragen an den Sachverständigen sind nur bzgl. der „Notwendigkeit von Kosten“ gestellt. Da es aber aus Rechtsgründen nicht auf die Notwendigkeit von Kosten ankommt, kam keine Anhörung des Sachverständigen in Betracht.

cc) Eine Abwägung der vorgenannten Umstände führt dazu, dass 240,- € weniger zum Leben für die Kläger zwar ein nicht unerheblicher Betrag sind und auch als Härte empfunden werden können. Jedoch stellt der verbleibende Betrag von 1.287,84 € in Verbindung mit dem Umstand der Wohnungsgröße von 164² bei 6 Zimmern für 4 Personen und der Erlaubnis zur Untervermietung aus Sicht des Gerichts eine gute Möglichkeit für die Kläger dar, in ihrem gewohnten Umfeld zu bleiben. Auch wenn der Mietspiegel 2017 im Hinblick auf die Wohnungsgröße nicht unmittelbar Anwendung findet, so ist auch zu berücksichtigen, dass die neue Kaltmiete mit 10,69 €/m² a priori nicht ortsunüblich für ... erscheint. Die Mieterhöhung stellt daher aus Sicht des Gerichts keine nicht zu rechtfertigende Härte dar. Die Mieterhöhung um mtl. 220,- € kalt sowie 20,- € mtl. neue Betriebskostenvorauszahlung ist daher nicht ausgeschlossen.

3) Der Zahlungsantrag Ziffer 2 ist auch unbegründet. Denn gem. 2) ist das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten berechtigt. Dann steht den Klägern aber kein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gem. § 812 Abs. 1 S. 1 BGB aus Leistungskondiktion bzgl. ihrer ab März 2016 nur unter Vorbehalt geleisteten Mietzahlungen in Höhe von jeweils monatlich 220,- € zu.

4) Der Zahlungsantrag Ziffer 3 ist ebenfalls unbegründet. Wie den Klägern im Termin v. 19.04.2017 erläutert, ergibt die nach §§ 133, 157 BGB zu erfolgende Auslegung, dass die Regelung in § 17 Nr. 6 des Mietvertrags im Zusammenhang mit der Beendigung des Mietverhältnisses steht. Das Mietverhältnis der Parteien ist aber nicht beendet. Die vorgenannte Regelung kommt also nicht zum Tragen. Es ist nicht so, dass die vorgenannte Regelung „Die Versiege - lung des Parketts ist pro Jahr mit 10 % zu rechnen“ bei § 3 (Mietzins) steht. Nur dann könnte man tatsächlich annehmen, dass nach 10 Jahren die Kläger bzgl. der einmal erfolgen Position Abschleifen und Versiegeln des Parketts nichts mehr bezahlen müssten. Die von den Klägern zwischen Januar 2013 und Juli 2016 monatlich in Höhe von 21,89 € anteilig geleisteten Zahlungen sind daher nicht ohne Rechtsgrund vorgenommen worden. Ein Rückzahlungsanspruch nach § 812 Abs. 1 S. 1 BGB scheidet daher aus.

5) Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.

6) Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit gründet sich auf § 709 ZPO.

7) Die Berechnung des Streitwerts erfolgte gemäß §§ 3-5 ZPO, 41 Abs. 5 GKG.

Datenquelle d. amtl. Textes: Bayern.Recht

Meta

414 C 26569/16

08.08.2018

AG München

Urteil

Sachgebiet: C

Zitier­vorschlag: AG München, Urteil vom 08.08.2018, Az. 414 C 26569/16 (REWIS RS 2018, 5012)

Papier­fundstellen: REWIS RS 2018, 5012

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