Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 11.03.2009, Az. VIII ZR 74/08

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/08 Verkündet am: 11. März 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja BGB § 558a Abs. 1, 2 Nr. 1 Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungs[X.] auf einen Mietspiegel Bezug und bietet er dabei dem Mieter die Einsichtnahme des [X.] in den Räumen seines Kundencenters am Wohnort des Mieters an, bedarf es einer Beifügung des Mietspiegels nicht (im [X.] an [X.], Urteil vom 12. Dezember 2007 - [X.], [X.], 573, [X.]. 15). [X.], Urteil vom 11. März 2009 - [X.]/08 - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren ge-mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 20. Februar 2009 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] sowie die Richterinnen [X.], [X.] und [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 3. Zivilkammer des [X.] vom 14. Dezember 2007 aufgeho-ben. Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das [X.] zurückverwiesen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Die [X.] haben von der Klägerin eine Wohnung in [X.]ge-mietet. Mit Schreiben vom 25. April 2006 begehrte die Klägerin von den [X.] die Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete von 374,50 • auf 407,54 • (= 6,74 •/qm). Zur Begründung des Erhöhungs[X.] berief sich die Klägerin auf den Mietpreisspiegel der Landeshauptstadt [X.]

- Stand 1. Januar 2006 - und erläuterte die begehrte Mieterhöhung wie folgt: 1 - 3 - Vergleichsmietenberechnung [X.]
Einstufung [X.]sklasse Lageklasse Ausstattungsklasse Größenklasse
bis 31.12.1960 (1954) mittel mit Heizung, mit [X.] 60,00 qm - 100,00 qm (60,50 qm) [X.] laut Mietspiegel 5,79 [X.]/qm - 7,79 [X.]/qm (Mittelwert: 6,79 [X.]/qm)
[X.] 6,79 [X.]/qm ____________________________________________________________________________ Vergleichsmiete gemäß Mietspiegel 6,79 [X.]/qm
Außerdem wies die Klägerin im Mieterhöhungsverlangen darauf hin, dass der Mietspiegel unter anderem beim [X.]

und U. e.V.,

in [X.]

erhältlich sei und auch im Kundencenter der Klägerin eingesehen werden könne. Die [X.] erteilten die erbetene Zustimmung zur Mieterhöhung nicht. 2 Die Klägerin hat Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 374,50 • um 33,04 • auf 407,54 • ab 1. Juli 2006 erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das [X.] hat die Berufung der Klägerin zurück-gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. 3 - 4 - Entscheidungsgründe: 4 Die Revision hat Erfolg. [X.] 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-führt: 6 Der Klägerin stehe kein Anspruch auf Zustimmung zum [X.] vom 25. April 2006 zu, weil das Mieterhöhungsverlangen nicht aus-reichend begründet und deshalb gemäß § 558a BGB formell unwirksam sei. Bei einem unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel begründeten [X.] müsse der Vermieter den Mietspiegel beifügen, sofern dieser wie hier nicht kostenlos zugänglich sei. Dem Mieter sei es nicht zuzumuten, finanzielle Aufwendungen zu tätigen, um Kenntnis von der Begründung nehmen zu [X.], die der Vermieter zu erbringen habe. Es sei auch nicht ausreichend, dass dem Mieter angeboten werde, den Mietspiegel im Kundencenter des Vermieters einzusehen, selbst wenn sich dieses in örtlicher Nähe zur Wohnung des Mieters befinde. Bei einer Einsichtnahme im Kundencenter bestünden nur einge-schränkte Prüfungsmöglichkeiten für den Mieter. Der Mietspiegel stehe dem Mieter dort nur begrenzt zur Verfügung, so dass es dem Mieter nicht möglich sei, sich durch Dritte, z.B. durch einen Rechtsanwalt, umfassend über die Be-rechtigung des Mieterhöhungs[X.] beraten zu lassen. Auch sei zu be-rücksichtigen, dass angesichts der beschränkten Öffnungszeiten eines [X.] für Berufstätige eine Einsichtnahme mitunter gar nicht möglich sei. Darauf, dass sie auf Nachfrage der [X.] auch bereit gewesen wäre, die-sen kostenlos ein Exemplar des Mietspiegels zur Verfügung zu stellen, könne sich die Klägerin nicht berufen, weil sie darauf im Mieterhöhungsverlangen nicht hingewiesen habe. - 5 - I[X.] 7 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Mieter-höhungsverlangen der Klägerin vom 25. April 2006 erfüllt die formellen Voraus-setzungen des § 558a BGB. Der Beifügung des Mietspiegels für die Stadt [X.]bedurfte es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht. 8 1. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Mit der Begründung des Mieterhö-hungs[X.] sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Eini-gung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter gemäß § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt, also etwa die Angabe der ortsüblichen Vergleichsmiete und bei Bezugnahme auf einen Mietspiegel die Einordnung der Wohnung in die betreffende Kategorie des Mietspiegels ([X.] vom 10. Oktober 2007 - [X.] ZR 331/06, [X.], 124, [X.]. 18). [X.] dürfen nach der Rechtsprechung des [X.]s an die Begründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden; es genügt die Angabe des nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfeldes ([X.]surteil vom 12. Dezember 2007 - [X.], [X.], 573, [X.]. 12, 15 f.). Diesen An-forderungen wird das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin, das die Einstufung der Wohnung nach [X.], Lage, Ausstattung sowie Größenklasse mitteilt und die dafür im Mietspiegel angesetzte Vergleichsmiete angibt, gerecht. 2. Zu Recht macht die Revision geltend, dass die ordnungsgemäße [X.] der Klägerin nicht die Beifügung des Mietspiegels erforderte. Der [X.] hat bereits entschieden, dass es einer [X.] des Mietspiegels jedenfalls dann nicht bedarf, wenn dieser allgemein zugänglich ist ([X.]surteil vom 12. Dezember 2007, aaO, [X.]. 15); in einem solchen Fall ist es dem Mieter zumutbar, zur Überprüfung des [X.] - 6 - [X.] auf den ohne weiteres zugänglichen Mietspiegel zuzugreifen. [X.] gilt, wenn der Vermieter - wie hier - in seinem Mieterhöhungsverlangen die Einsichtnahme in den Mietspiegel in den Räumen seines Kundencenters am Wohnort des Mieters anbietet. Ebenso wie bei der Einsichtnahme in die Belege der Betriebskostenabrechnung (vgl. dazu [X.]surteil vom 8. März 2006 - [X.] ZR 78/05, [X.], 1419, [X.]. 24) kann einem Mieter, der die Angaben des Vermieters zur Einordnung seiner Wohnung in den Mietspiegel sowie die dafür angegebene ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels überprüfen will, eine damit unter Umständen verbundene gewisse Mühe zugemutet wer-den. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts bedarf es einer [X.] des Mietspiegels auch nicht deshalb, um eine umfassende rechtliche Be-ratung des Mieters - zum Beispiel durch einen Rechtsanwalt - zu ermöglichen, denn die Kenntnis des örtlichen Mietspiegels ist bei einem in Mietsachen tätigen Rechtsanwalt vorauszusetzen. II[X.] Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist deshalb aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund seiner Rechtsauffassung zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungs[X.] folgerichtig - keine Feststellungen zur materiellen Berechtigung des Begehrens getroffen hat. Der 10 - 7 - Rechtsstreit ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). [X.] [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 05.04.2007 - 93 C 5091/06-19 - [X.], Entscheidung vom 14.12.2007 - 3 S 44/07 -