Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 30.11.2012, Az. V ZR 25/12

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
V ZR
25/12
Verkündet am:

30. November 2012

Mayer

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2

Ein zu Wohnzwecken genutztes Grundstück ist mit einem Sachmangel im Sinne des §
434 Abs.
1 Satz 2 Nr. 2 [X.] behaftet, wenn es von Grundwasser durchströmt wird, das mit Giftstoffen ([X.]) belastet ist.

[X.], Urteil vom 30. November 2012 -
V [X.] -
Kammergericht

[X.]

-
2
-
Der V.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 30. November 2012 durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Stresemann, [X.]
Czub, die Richterinnen Dr.
Brückner und Weinland und [X.] Kazele

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 3. Zivilsenats des [X.] vom 9. Dezember 2011 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Mit notariellem [X.] (Angebot der Kläger) und 22. November 2005 (Annahme der Beklagten) kauften die Kläger von der Beklagten eine Ei-gentumswohnung in einer Wohnanlage in B.

zu einem Preis von bis zum Jahre 1953 eine Gasanstalt betrieben wurde. Die Fläche wurde in dem Bodenbelastungskataster des [X.]
als Altlast geführt, worüber die 1
-
3
-
Behörde die Beklagte im Jahre 2003 schriftlich unterrichtet hatte. Nach [X.] von Bodenuntersuchungen hatte die Behörde der Beklagten in einem Schreiben vom 10. August 2005 mitgeteilt, dass sie das Grundstück hinsichtlich aller Wirkungspfade vom Verdacht auf schädliche Bodenveränderungen be-freie; das Grundstück werde jedoch von cyanidhaltigem Wasser durchströmt, weshalb bei Bauarbeiten, die bis in den [X.] reichten, in Ab-stimmung mit der Verwaltung eine Reinigung des während der Baumaßnahme geförderten Grundwassers erforderlich sei.
In dem notariellen Vertrag ist die Haftung der Verkäuferin für Sachmän-gel des [X.] ausgeschlossen worden. Die Angebotserklärung ent-hält die Hinweise, dass die Fläche im Bodenbelastungskataster als Altlast ge-führt wurde, die [X.] jedoch mit Schreiben vom 10. August 2005 bestätigt habe, dass das verkaufte Flurstück hinsichtlich aller Wirkungspfade vom Verdacht auf schädliche Bodenveränderungen befreit sei, und den Vermerk, dass dem Erwerber der Inhalt dieses Schreibens be-kannt sei.
Die Kläger erklärten im Juli 2008 den Rücktritt vom Kaufvertrag, mit der Begründung, dass die Erklärungen der Beklagten den wahren Sachverhalt be-züglich der im Boden und im Grundwasser enthaltenen Altlasten nur [X.] und beschönigend wiedergegeben hätten. Die in der Urkunde zitierten behördlichen Schreiben seien ihnen nicht bekannt gewesen. Ihre Klage auf Rückzahlung des Kaufpreises [X.] Zinsen Zug um Zug gegen Rückübereig-nung der Wohnung, auf Freistellung von den zur Finanzierung des Kaufs auf-genommenen, über den Kaufpreis hinausgehenden Darlehensschulden sowie von weiteren, ihnen durch den Erwerb entstandenen Verbindlichkeiten, auf Feststellung des Annahmeverzugs und Verurteilung zur Zahlung außergerichtli-e-2
3
-
4
-
wiesen. Die Berufung der Kläger ist erfolglos geblieben. Mit der von dem [X.] zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihre Klageanträge [X.].

Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht meint, dass den Klägern weder Ansprüche wegen eines Sachmangels noch wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflich-ten zustünden. Zwar stelle der Altlastenverdacht einen Sachmangel des mit der Wohnung verkauften Miteigentumsanteils an dem Grundstück dar; die sich [X.] ergebenden Ansprüche seien aber nach §
442 Abs. 1 Satz 1 [X.] ausge-schlossen, weil die Kläger diesen Mangel gekannt hätten. Das Grundwasser sei kein Bestandteil des Grundstücks, so dass dessen Belastung für sich genom-men keinen Mangel begründe. Soweit die Kläger aus diesem Grunde eine Be-einträchtigung des Grundstücks behaupteten, scheide ein Anspruch wegen des Haftungsausschlusses aus. Die Berufung der Beklagten darauf sei nicht nach §
444 [X.] unwirksam; denn die Kläger hätten schon nicht vorgetragen, dass der Beklagten eine Verunreinigung des Bodens zum Zeitpunkt des [X.]es bekannt gewesen sei. Ansprüche wegen einer schuldhaften Aufklä-rungspflichtverletzung bestünden nicht, weil die Beklagte über die [X.] des Grundwassers nicht habe informieren müssen. Der Vertragszweck sei dadurch nicht gefährdet gewesen. Das Grundstück sei nach dem von dem [X.] eingeholten Sachverständigengutachten ohne Einschränkungen zum Wohnen geeignet, weshalb der von den
Klägern mit dem Kauf verfolgte Zweck, Einkünfte aus der Vermietung der Wohnung zu erzielen, durch die Cyanidbe-lastung des Grundwassers nicht in Frage gestellt werde. Eine von den Klägern 4
-
5
-
bloß subjektiv empfundene Bedrohung begründe keine Aufklärungspflicht des Verkäufers. Sie müssten sich vielmehr einem objektiven, durch anerkannte Grenz-
und Richtwerte bestimmten Maßstab unterwerfen.
II.
Das hält einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand.
1. Das Berufungsgericht verneint rechtsfehlerhaft Ansprüche der Kläger auf Rückzahlung des Kaufpreises wegen eines Sachmangels (§ 437 Nr. 2 Fall
1, §§ 440, 323, 326 Abs. 5, § 346 Abs. 1 [X.]).
a) Ein Sachmangel eines Grundstücks im Sinne des § 434 Abs.
1 [X.] kann auch dann vorliegen, wenn zwar nicht der Boden, aber das durch das Grundstück fließende Grundwasser mit giftigen Schadstoffen belastet ist. So ist es hier.
aa) Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, dass das Grundwasser, auf das sich das Eigentumsrecht des Verkäufers am Grundstück nicht erstreckt ([X.] 58, 300, 332 f.), nicht Teil der [X.] ist. Die den Mangel auslö-sende Beschaffenheit der [X.] wird in diesem Fall durch die tatsächliche Beziehung des Grundstücks zu seiner Umwelt begründet, hier durch dessen Nachbarschaft zu einem kontaminierten Grundstück, von dem aus Schadstoffe über das Grundwasser emittiert werden. Dass ein Sachmangel in den wirt-schaftlichen, [X.] oder rechtlichen Beziehungen der Sache zu ihrer Umwelt begründet sein kann, die die Brauchbarkeit oder den Wert der Sache beein-flussen, entspricht der ständigen Rechtsprechung (vgl. [X.]surteile vom 9. Juli 1976 -
V [X.], [X.]Z 67, 134, 136; vom 18. November 1977 -
V [X.], [X.]Z 70, 47, 49; vom 10. Juli 1987 -
V [X.], NJW-RR 1988, 10, 11 und vom 22. Februar 1991
-
V [X.], NJW 1991, 1673, 1675).
5
6
7
8
-
6
-
(1) Nach dem bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Gewährleistungs-recht stellten Umweltbeziehungen, die die Brauchbarkeit oder den Wert der [X.] negativ beeinflussen, allerdings nur dann einen Fehler im Sinne des §
459 Abs. 1 [X.] a.F. dar, wenn sie ihren Grund in der Beschaffenheit der Sa-che hatten und sich nicht erst durch Heranziehung von außerhalb des [X.] liegenden Verhältnissen oder Umständen ergaben (vgl. [X.] vom 9. Juli 1976 -
V [X.], aaO; vom 18. November 1977 -
V [X.], aaO; vom 10. Juli 1987 -
V [X.], aaO und vom 22. Februar 1991 -
V [X.], aaO). Der [X.] hat vor diesem Hintergrund offen gelassen, ob über die Luft vermittelte, von einen benachbarten Klärwerk ausgehende [X.] einen Fehler im Sinne des § 459 Abs. 1 [X.] darstellen ([X.]surteil vom 10. Juli 1987 -
V [X.], aaO).
(2) Nach dem seit dem 1. Januar 2002 geltenden und hier anzuwenden-den Kaufrecht sind solche von einem benachbarten Grundstück ausgehende, über die Luft oder das Grundwasser übertragene Umwelteinwirkungen als eine (negative) Beschaffenheit der [X.] im Sinne des § 434 Abs. 1 [X.] an-zusehen. Der [X.] hat bereits ausgeführt, dass die Neuregelung die frühere Unterscheidung
zwischen Fehlern (§
459 Abs. 1 [X.] a.F.) und zusicherungs-fähigen Eigenschaften (§ 459 Abs. 2 [X.] a.F.) eingeebnet hat ([X.]surteil vom 5. November 2010 -
V [X.], NJW 2011, 1217, 1218). Als Eigen-schaften einer Sache sind neben ihrer physischen Beschaffenheit alle tatsäch-lichen und rechtlichen Verhältnisse anzusehen, welche die Beziehung der Sa-che zur Umwelt betreffen und wegen ihrer Art und Dauer die Brauchbarkeit
oder den Wert der Sache beeinflussen (vgl. [X.], Urteil vom 19. Dezember 1980 -
V [X.], [X.]Z 79, 183, 185). Vor diesem Hintergrund gehören die Beziehungen der [X.] zur Umwelt jedenfalls dann zu ihrer Beschaffen-heit im Sinne des §
434 Abs.
1 [X.], wenn sie in irgendeiner Weise mit ihren physischen Eigenschaften zusammenhängen (vgl. [X.]/[X.], 9
10
-
7
-
[X.], 3. Aufl., §
434 Rn. 22; [X.]/Grunewald, [X.], 13. Aufl., § 434 Rn. 4; MünchKomm[X.]/[X.], 6. Aufl., §
434 Rn. 9). Ein solcher Zusammen-hang ist bei Grundwasser gegeben, das den zum verkauften [X.](santeil) gehörenden [X.] durchströmt. Ist das Grundwasser mit [X.] belastet, weil das Grundstück in der Nähe einer anderen kontaminierten Fläche liegt, von dem aus die Schadstoffe emittiert werden, kann ein Sach-mangel auch dann vorliegen, wenn das verkaufte Grundstück -
wie hier -
selbst nicht kontaminiert ist (vgl. [X.], Haftung für Altlasten, S.
124; [X.], NJW 1995, 1985, 1987).
bb) Die verkaufte Eigentumswohnung ist deswegen mit einem Sach-mangel behaftet.
(1) Dies ist hier nach §
434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 [X.] zu beurteilen, da die Vertragsparteien weder eine sog. negative Beschaffenheitsvereinbarung ver-einbart (§
434 Abs.
1 Satz 1 [X.]) noch eine besondere Verwendung nach dem Vertrag vorausgesetzt (§
434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 [X.]) haben. Das Grundstück ist zwar als Altlastenverdachtsfläche verkauft worden. Hierin ist aber keine Beschaffenheitsvereinbarung, sondern (nur) ein Haftungsausschluss
für Bodenkontaminierungen zu sehen (dazu unter b). Wollen die Vertragspar-teien, dass das Grundstück als eine mit Schadstoffen kontaminierte Fläche verkauft sein soll, müssen sie eine entsprechende konkrete Beschaffenheits-vereinbarung treffen (vgl. [X.], Festschrift [X.], 185, 189; [X.] in Krü-ger/[X.], [X.], 10.
Aufl., Rn. 1111 ff.). Davon kann jedoch keine Rede sein, wenn -
wie hier -
das Grundstück als ein von dem Verdacht auf schädliche Bodenveränderungen freigestelltes Grundstück verkauft worden ist. Eine besondere Verwendungseignung der verkauften Eigentumswohnung ist ebenfalls weder vereinbart noch nach dem Vertrag vorausgesetzt worden.
11
12
-
8
-
(2) Nach § 434 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 [X.] ist die Sache nur dann frei von [X.], wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann. Die in der Vorschrift genannten Merkmale der Sache (Verwendungseignung und übliche Beschaffenheit) müs-sen kumulativ vorliegen, damit die Sache mangelfrei ist (Bamber-ger/[X.], [X.], 3. Aufl., §
434 Rn. 53). Das ist hier nicht der Fall.
(a) Zwar mag die [X.] zur gewöhnlichen Verwendung (zum Woh-nen) geeignet sein, weil schädigende Einwirkungen durch von dem [X.] weder auf die Hausbe-wohner noch auf die Anpflanzungen zu erwarten sind. Die [X.] weist aber nicht die übliche Beschaffenheit eines zu Wohnzwecken genutzten Grundstücks auf.
(b) Zu dieser Beschaffenheit gehört die Freiheit von nicht nur unerhebli-chen Kontaminationen des Grundwassers. Mit den giftigen Stoffen ([X.]n) sind nämlich besondere Gefahren und Risiken verbunden, die ein Käufer in der Regel ohne weiteres nicht hinzunehmen bereit ist. Solche ergeben sich schon daraus, dass die Höhe des [X.] nicht konstant ist und in be-sonderen Situationen (Hochwasserlagen) das Grundwasser an die [X.] treten und in die Untergeschosse eindringen kann. Zur üblichen Beschaf-fenheit eines bebauten Grundstücks gehört es auch nicht, dass

wie in dem Schreiben der Behörde vom 10. August 2005 ausgeführt

bei Baumaßnahmen auf dem Grundstück, die eine Grundwasserhaltung erfordern, besondere Schutzmaßnahmen zur Dekontamination des an die Oberfläche geförderten Grundwassers notwendig sind. Dass solche Baumaßnahmen in absehbarer Zeit nicht zu erwarten sind, rechtfertigt entgegen der Auffassung des [X.] keine andere Beurteilung. Abgesehen davon, dass es im Rah-13
14
15
-
9
-
men von §
434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 [X.] auf die objektive Beschaffenheit von Sachen gleicher Art und somit auf eine abstrakte Sichtweise ankommt, können Baumängel, Um-
oder Ausbauten am Gebäude oder auch außergewöhnliche Ereignisse (Brand, Explosion) eine Grundwasserhaltung erfordernde Baumaß-nahmen vor Ablauf der üblichen Nutzungsdauer des Hauses erforderlich ma-chen.
b) Die Ansprüche der Kläger wegen dieses Sachmangels sind nicht schon deshalb ausgeschlossen, weil das Grundstück als [X.] verkauft und ein Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart worden ist.
aa) Allerdings nimmt das Berufungsgericht zutreffend an, dass der Grundstücksverkäufer grundsätzlich nicht haftet, sofern er den Käufer vor [X.] (was allerdings notwendig ist: [X.]surteile vom 12. Juli 1991

V
ZR 121/90, NJW 1991, 2900, 2901; vom 3. März 1995 -
V ZR 43/94,
NJW 1995, 1549, 1550; vom 2. Februar 1996 -
V [X.], [X.]Z 132, 30, 32; vom 1. Oktober 1999 -
V [X.], NJW 1999, 3777, 3778 und vom 20. Oktober 2000 -
V [X.], NJW 2001, 64) auf den Altlastenverdacht hingewiesen hat. Der Käufer, der nach einem solchen Hinweis das Grundstück unter [X.] eines Haftungsausschlusses kauft, trägt das Risiko, dass sich der [X.] als begründet erweist.
bb) Anders verhält es sich jedoch, wenn der Verkäufer bei [X.] bereits weiß, dass der Verdacht
begründet ist; denn ein Verkäufer, der einen Mangel arglistig verschweigt, kann sich nach § 444 [X.] nicht auf den vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss berufen (vgl. [X.], Urteil vom 20.
Oktober 2000

V [X.], NJW 2001, 64). Das kommt hier in Betracht.

16
17
18
-
10
-
(1) Die Beklagte hatte aufgrund des Schreibens der Behörde vom 10.
August 2005 Kenntnis von der Belastung des [X.]. [X.] der Auffassung des Berufungsgerichts hätte sie die Kläger darüber aufklä-ren müssen. Der Verkäufer darf sein konkretes Wissen über Schadstoffbelas-tungen nicht zurückhalten ([X.], Urteil vom 20. Oktober 2000

V [X.], aaO). Er muss den Käufer nicht nur über Schadstoffbelastungen des verkauf-ten Grundstücks selbst (über schädliche Bodenveränderungen im Sinne des §
2 Abs. 3 BBodSchG), sondern auch über die Zuführung von giftigen Schad-stoffen informieren, die von einem kontaminiertem Nachbargrundstück ausge-hen (vgl. [X.], [X.], 709, 711). Die von dort emittierten Schadstoffe können

wie im Boden vorhandene

die Verwendungseignung des verkauften Grundstücks beeinträchtigen oder Gefahren und Risiken dafür darstellen.
(2) Das bewusste Zurückhalten solcher Informationen stellte sich als ein arglistiges Verschweigen des Mangels dar. Ob die Beklagte die Kontamination des Grundwassers rechtlich zutreffend als Sachmangel gewürdigt hat, ist ohne Belang ([X.], Beschluss vom 8. Dezember 2006 -
V [X.], NJW 2007, 835, 836 Rn.
8). Ein arglistiges Verschweigen kommt nämlich bereits dann in Betracht, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält, wobei es genügt, dass er die den Mangel begründenden Umstände kennt (vgl. [X.], Urteile vom 7. März 2003 -
V [X.], NJW-RR 2003, 989, 990 und vom 16. März 2012

[X.], NJW-RR 2012, 1078, 1079 Rn. 24).
2. Nicht von Rechtsfehlern frei sind auch die Ausführungen des [X.] zu einem Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei [X.] nach § 280 i.V.m. § 311 Abs. 2 Nr. 1 [X.].

19
20
21
-
11
-
a) Die Klage kann auch auf einen solchen Anspruch gestützt werden. Zwar sind Ansprüche aus vorvertraglichem Verschulden, wenn es um [X.] im Zusammenhang mit der Beschaffenheit der [X.] geht, grundsätzlich durch die vorrangigen Vorschriften über
die Haf-tung des Verkäufers wegen [X.] nach §§ 434 ff. [X.] ausgeschlos-sen. Das gilt jedoch nicht, wenn dem Verkäufer ein vorsätzliches Verhalten zur Last fällt ([X.], Urteil vom 27. März 2009 -
V [X.], [X.]Z 180, 205, 210
ff.).
b) Das kommt hier im Hinblick darauf in Betracht, dass in dem [X.] nur der für die Beklagte günstige Teil des Schreibens der Behörde vom 10.
August 2005

die Befreiung des verkauften Grundstücks von dem Verdacht einer schädlichen Bodenveränderung

mitgeteilt, die für diese ungünstige [X.] über die Schadstoffbelastung des Grundwassers aber nicht erwähnt worden ist. Diese stellt aber -
wie vorstehend ausgeführt -
einen Mangel und damit auch einen für den Vertragsentschluss eines Käufers wesentlichen Um-stand dar, über den die Beklagte die Kläger von sich aus hätte informieren müssen.
III.
Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben. Es ist aufzuhe-ben und die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, da der Rechtsstreit auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen nicht entschei-dungsreif ist.
1. Die Beklagte hätte allerdings bereits ihrer Aufklärungspflicht Genüge getan, wenn, wie von ihr ihr behauptet, der Vermittler [X.]den Klägern (ei-ne Kopie)
des Schreibens der Behörde vom
10. August 2005 übergeben hätte. Ein Verkäufer muss auf einen Mangel nicht ausdrücklich hinweisen, wenn er 22
23
24
25
-
12
-
dem Käufer vor Vertragsschluss Unterlagen überreicht hat, aus denen sich die Mangelhaftigkeit der Sache ergibt, und er deswegen die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer diese Unterlagen unter diesem Gesichtspunkt gezielt durchsehen und zur Grundlage seiner Kaufentscheidung machen wird (vgl. [X.], Urteile vom 12. November 2010 -
V [X.], [X.]Z 188, 43, 46 Rn. 11 und vom 11. November 2011 -
V [X.], NJW 2012, 846, 847 Rn.
7). Davon kann in dem Revisionsverfahren jedoch nicht ausgegangen wer-den, da das Vorbringen der Beklagten von den Klägern bestritten worden ist und die von den Parteien dazu angebotenen Beweise nicht erhoben worden
sind.
2. Das Berufungsgericht hat zudem

von seinem Standpunkt aus folge-richtig

keine Feststellungen zum subjektiven Tatbestand des arglistigen [X.] des durch die Kontamination des Grundwassers begründeten Mangels getroffen.
a) Das ist
jedoch erforderlich, weil ein arglistiges Verschweigen neben der Kenntnis des Verkäufers von dem Mangel voraussetzt, dass dieser weiß oder zumindest damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den
Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte ([X.], Beschluss vom 8. Dezember 2006 -
V [X.], NJW 2007, 835, 836 Rn. 9; Urteil vom 12. November 2010 -
V [X.], [X.]Z 188, 43, 48 Rn. 14).

b) In diesem Zusammenhang ist
darauf hinzuweisen, dass die Beklagte sich auf die im notariellen Angebot enthaltene Erklärung der Kläger, ihnen sei der Inhalt des Schreibens der Behörde vom 10. August 2005 bekannt, nicht wird berufen können, wenn es sich hierbei um eine von ihr gestellte Vertrags-26
27
28
-
13
-
bedingung im Sinne von §
305 Abs. 1 Satz 1 [X.] handelt. Dies ergibt sich aus der Vorschrift des § 309 Nr.
12 b [X.], nach der von dem Verwender vorformu-lierte Bestätigungen von Tatsachen durch die andere Vertragspartei, welche die Beweislast zu deren Nachteil ändern oder auch nur die Anforderungen an die Beweisführung erhöhen, unwirksam sind (vgl. [X.], Urteile vom 28. Januar 1987 -
IV ZR 173/85, [X.]Z 99, 374, 380 und vom 20. April 1989 -
IX ZR 214/88, NJW-RR 1989, 817). Dass es sich hier um vorformulierte Vertragsbe-dingungen handelt, liegt zwar nahe, weil zunächst die Beklagte Kenntnis vom Altlastenverdacht und den an sie gerichteten behördlichen Schreiben hatte, ist aber von dem Berufungsgericht nicht festgestellt worden. Das wird [X.] nachzuholen sein.

Stresemann

Czub

Brückner

Weinland

Kazele

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 22.01.2010 -
3 O 23/09 -

KG Berlin, Entscheidung vom 09.12.2011 -
3 U 4/10 -