Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 19.11.2003, Az. VIII ZR 160/03

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]/03Verkündet am:19. November 2003Kirchgeßner,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z: neinBGB § 558Zur Berechnung der Kappungsgrenze bei einer Teilinklusivmiete.[X.], Urteil vom 19. November 2003 - [X.]/03 -LG [X.] [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 19. November 2003 durch die Vorsitzende Richterin [X.] und [X.] [X.], [X.], Dr. [X.] und [X.] Recht erkannt:Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der [X.] vom 4. April 2003 wird zurückgewiesen.Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.Von Rechts [X.]:Der Kläger begehrt von dem Beklagten die Zustimmung zur [X.].Der Kläger vermietete dem Beklagten mit Mietvertrag vom 1. Juni 1983eine Wohnung im [X.]in [X.]. Am 1. Dezember 1998 ver-einbarten die Parteien eine Miete von 800 DM monatlich inklusive aller Neben-kosten mit Ausnahme der Heizkosten, für die monatlich 100 DM zusätzlich zuleisten sind und über die gesondert abgerechnet wird. Mit Schreiben vom5. Dezember 2001 verlangte der Kläger die Zustimmung des Beklagten zu einerErhöhung der Inklusivmiete auf 960 DM nebst 100 DM Heizkostenvorauszah-lung zum 1. März 2002.- 3 -Der Kläger beruft sich darauf, daß die ortsübliche Vergleichsmiete für [X.] Beklagten gemietete Wohnung nach dem Mietspiegel der Stadt [X.]ohne Betriebskostenanteil 625,60 DM betrage und nach der [X.] für die Wohnung des Beklagten ein Nebenkostenanteil von463,54 DM monatlich entstanden sei. Die ortsübliche Miete müsse daher mit1.089,14 DM angesetzt werden. Unter Berücksichtigung der [X.] 20 % verlange er daher nur 960 DM monatlich. Im Jahre 1998 sei bei [X.] der Inklusivmiete in Höhe von 800 DM von einem Betriebsko-stenanteil von 383,33 DM ausgegangen worden, so daß eine Nettomiete von416,67 DM in dem Betrag von 800 DM kalkuliert gewesen sei.Der Beklagte meint demgegenüber, nur auf die Nettomiete könne [X.] von 20 % aufgeschlagen werden, nicht aber auf die Inklusivmiete [X.] DM.Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das [X.] hat die [X.] zurückgewiesen. Der Beklagte verfolgt mit der vom [X.] zugelas-senen Revision sein Ziel der Klageabweisung [X.] 4 -Entscheidungsgründe:[X.] Berufungsgericht hat ausgeführt:Der Kläger habe gegen den Beklagten gemäß § 558 Abs. 1 BGB einenAnspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete für die von ihm [X.] in der [X.]in [X.] von bisher 800 DM auf 960 DM,beginnend ab dem 1. März 2002. Das Mieterhöhungsverlangen sei nicht nurzulässig bei einer Nettomiete, sondern auch wenn zwischen den Parteien - wievorliegend - eine Teilinklusivmiete vereinbart sei. Da der Mietspiegel für [X.] vom 2. April 2001 als Vergleichswert von der Nettomiete ausgehe, sei die zwi-schen den Parteien vereinbarte Teilinklusivmiete, um einen Vergleich zwischender Ausgangsmiete mit der Vergleichsmiete zu ermöglichen, in eine [X.] einen Teilbetriebskostenanteil aufzuspalten. Aufgrund der [X.] Parteien bei der letzten Mieterhöhung 1998 betrage der Betriebskostenan-teil der Teilinklusivmiete 383,33 DM. Die Nettomiete sei daher mit 416,67 [X.]. Eine vergleichbare Wohnung wie die hier vorliegende koste lautMietspiegel für [X.] 625,60 DM. Damit sei die Ausgangsmiete in Höhe von416,67 DM niedriger als die Vergleichsmiete des Mietspiegels, so daß eineMieterhöhung zulässig sei. Bei der Erhöhung der Miete sei gemäß § 558 Abs. 3BGB darauf zu achten, daß die Miete nicht um mehr als 20 % erhöht werde.Ausgangspunkt für die Kappungsgrenze von 20 % sei die Teilinklusivmiete. [X.] habe durch die Vereinbarung einer bestimmten konkreten Mietzins-struktur beim Abschluß des [X.] in Kauf genommen bzw. sich damiteinverstanden erklärt, daß die im Mietvertrag verankerte Mietzinsstruktur mitihren Auswirkungen für die gesamte Mietzeit zugrunde zu legen sei. Bei einervereinbarten Teilinklusivmiete seien die Betriebskosten Bestandteil der Miete- 5 -geworden, so daß eine Differenzierung in Nettomiete und [X.] nicht gewollt sei. Im Hinblick darauf könne der Vermieter auch nicht dar-auf verwiesen werden, daß er bei vereinbarter Teilinklusivmiete die [X.], die Betriebskosten gemäß § 560 BGB zu erhöhen. Die Vorschrift sei aufdiese Fälle nicht anwendbar. Ausgangswert für die Berechnung der [X.] sei demnach die Teilinklusivmiete in Höhe von 800 DM.II.Die Revision bleibt in der Sache ohne Erfolg und ist deshalb zurückzu-weisen.Zu Recht hat das [X.] den Anspruch des Klägers gegen den [X.] auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete für die Wohnung in der [X.]in [X.] von bisher 800 DM auf 960 DM, beginnend ab [X.] März 2002, gemäß § 558 Abs. 1 BGB als begründet erachtet. Ohne [X.] sich die Revision dagegen, daß das [X.] die [X.] § 558 Abs. 3 BGB - im Einklang mit der obergerichtlichen Rechtspre-chung zu dem in wesentlichen Teilen übereinstimmenden früheren § 2 [X.] -aufgrund der Teilinklusivmiete von 800 DM berechnet hat (vgl. [X.],NJW 1983, 2329; [X.], [X.], 24; [X.], [X.], [X.], [X.], 333; [X.], NJW-RR 1993, 398).1. Für die Auffassung, daß bei der Berechnung der Kappungsgrenzenicht von der sogenannten Nettomiete auszugehen ist, spricht schon der Wort-laut des § 558 BGB, in dem nur die Erhöhung der "Miete" geregelt wird. Ein An-haltspunkt dafür, daß der Gesetzgeber den Begriff "Miete" in § 558 BGB nur [X.] habe verstehen wollen, eine Inklusivmiete deshalb in einen Grund-- 6 -mietzins und einen Betriebkostenanteil aufgeteilt werden müsse, besteht nicht(vgl. [X.]/[X.], [X.] Mietrecht, S. 266 [X.], [X.], 415 f., 429; Gesetzentwurf zur Neugliederung,Vereinfachung und Reform des Mietrechts, [X.], 802 f., 815; [X.], [X.], 20 f., 24, 25; Gegenäußerung der [X.], [X.], 35, 36, 37). Dem Gesetzgeber war bei der [X.] § 558 BGB bekannt, daß in der Praxis der Wohnungswirtschaft der von [X.] vereinbarte Mietzins von unterschiedlicher Struktur ist. Wenn [X.] in § 558 BGB gleichwohl nicht ausdrücklich zwischen [X.] Inklusivmiete unterschieden hat, ist daraus zu entnehmen, daß der Begriff"Miete" in § 558 BGB entsprechend dem allgemeinen Sprachgebrauch als [X.] zu zahlender Betrag ohne zusätzlich vereinbarte Betriebskostenvoraus-zahlungen zu verstehen ist.2. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, der Kläger habe aufgrund § 4Nr. 3 des [X.] der Parteien die Nebenkosten separat erhöhen können;entgegen der Auffassung des [X.]s sei § 560 BGB in Verbindung mitArt. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB deshalb anwendbar, so daß das Hauptargument füreine Berechnung der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB aus der [X.], der Vermieter könne eine separate Erhöhung der Nebenkosten nach§ 560 BGB jetzt nicht mehr geltend machen, damit entfalle.Durch einen Wohnungsmietvertrag, der als Mietentgelt nur einen be-stimmten Betrag (zuzüglich Heizungs-/Warmwasserkosten) vorsieht, werden [X.] alle umlagefähigen Betriebskosten mit abgegolten (vgl. [X.],aaO). Bei einer derartigen Teilinklusivmiete war - mit Ausnahme für das [X.] - während der Geltungsdauer des Gesetzes zur dauerhaften Verbesse-rung der Wohnungssituation im [X.] vom 14. Juli 1987 ([X.]) nachständiger obergerichtlicher Rechtsprechung eine Mieterhöhung wegen gestie-- 7 -gener Betriebskosten nach § 4 [X.] ausgeschlossen (vgl. [X.], NJW-RR 1998, 298 m.w.[X.].). Soweit sich die Revision auf den formularmäßigenErhöhungsvorbehalt im Mietvertrag der Parteien beruft, läßt sie außer acht, daßeine derartige Klausel nach der Rechtsprechung des Senats unwirksam ist(Urteil vom 20. Januar 1993 - [X.], NJW 1993, 1061 unter [X.]). [X.] ist das [X.] deshalb der Auffassung, ein Vermieter könne bei [X.] - wie im vorliegenden Fall - nicht auf die Möglichkeitdes § 560 BGB verwiesen werden, die Miete wegen gestiegener [X.] erhöhen, da diese Vorschrift auf diese Fälle nicht anwendbar sei. Nach§ 560 BGB können nur Betriebskostenpauschalen und Betriebskostenvoraus-zahlungen bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag erhöht werden. [X.] besteht aber nicht bei [X.] (so [X.] die Gesetzesbegründung zu § 560 BGB; vgl. [X.], 443 und[X.], 815). Das [X.] hat deshalb zu Recht bei der [X.] Kappungsgrenze die Inklusivmiete in Höhe von 800 DM zugrunde gelegt.[X.] [X.] [X.]Dr. [X.] [X.]für den wegen Erkrankung ander Unterzeichnung verhindertenRichter am [X.]. Frellesen29. Dezember 2003