Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 07.07.2010, Az. VIII ZR 321/09

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 7. Juli 2010 [X.], Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: [X.] § 558a Abs. 1 Zur Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, mit dem der Vermieter die "Erhö-hung einer Nettokaltmiete" begehrt, obwohl einzelne Betriebskosten in der Miete ent-halten sind ("Teilinklusivmiete"). [X.] § 10 Abs. 1 Satz 1 und 5 Bei der von einer juristischen Person nach § 10 Abs. 1 Satz 5 [X.] abgegebe-nen "Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen" genügt die Angabe des [X.] der juristischen Person; der Nennung der natürlichen Person, die die Erklärung abgefasst oder veranlasst hat, bedarf es nicht. [X.], Urteil vom 7. Juli 2010 - [X.] - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren ge-mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 7. Juni 2010 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] Frellesen, die Richterin [X.] sowie [X.] Achilles und [X.] für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 9. Zivilkammer des [X.] vom 30. Oktober 2009 wird [X.]. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte hat von der Klägerin eine Wohnung in [X.]gemietet. Die Parteien streiten um eine von der Klägerin mit Schreiben vom 9. Mai 2005 begehrte Mieterhöhung. 1 Bei Beginn des [X.] hatte der Beklagte für die damals preisgebundene Wohnung neben der Nutzungsgebühr lediglich [X.] für Heizung und Warmwasserversorgung zu entrichten; die übri-gen Nebenkosten waren in der Nutzungsgebühr enthalten (Teilinklusivmiete). Mit Schreiben vom 11. Dezember 1986 stellte die Klägerin die Miete auf eine Nettokaltmiete um, indem sie unter Berufung auf § 27 Abs. 3 II. BV, §§ 20 ff. NMV und § 10 [X.] die bisher in der Grundmiete enthaltenen Betriebskos-ten herausrechnete und nunmehr als Vorauszahlungen auf die [X.] 2 - 3 - Betriebskosten erhob. In der Folgezeit rechnete die Klägerin die Betriebskosten jährlich ab. Hiergegen erhob der Beklagte keine Beanstandungen; er stimmte auch mehreren Mieterhöhungen zu, die die Beklagte nach dem Wegfall der Preisbindung auf der Basis einer Nettokaltmiete nach § 558 BGB geltend [X.]. 3 Das Amtsgericht hat der Klage auf Zustimmung zur Erhöhung der [X.] um 86,75 • auf 520,51 • ab 1. August 2005 stattgegeben. Das Land-gericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom [X.] zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Ziel der [X.] weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. [X.] Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-führt: Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 9. Mai 2005 sei wirksam. Dass die Klägerin eine schriftliche Zustimmungserklärung angefordert habe, auf die sie keinen Anspruch habe, stehe der formellen Wirksamkeit nicht entgegen. Zwar sei ein Mieterhöhungsverlangen unwirksam, wenn es derart mit dem [X.] einer anderweitigen Vertragsänderung verknüpft sei, dass es inhaltlich nicht mehr hinreichend bestimmt sei. Dies könne aber nicht schon dann ange-nommen werden, wenn der Vermieter eine schriftliche Zustimmung verlange. 5 Das Mieterhöhungsverlangen sei auch nicht deshalb unwirksam, weil es auf eine unzulässige Änderung der Mietstruktur gerichtet sei. Denn die [X.] - 4 - struktur sei schon vor der hier zu beurteilenden Mieterhöhung wirksam von [X.] in eine Nettokaltmiete geändert worden. Dabei sei es un-erheblich, ob die Umstellung bereits im [X.] erfolgt sei. Selbst wenn die Erklärung der Klägerin vom 11. Dezember 1986 deshalb unwirksam sei, weil in der maschinell erstellten Unterschrift nur der Name der Klägerin statt der für sie handelnden natürlichen Person aufgeführt sei, sei eine Änderung der Mietstruk-tur durch konkludente Vereinbarung zustande gekommen, indem die Klägerin über zehn Jahre die Betriebskosten entsprechend der Umstellungserklärung abgerechnet und der Beklagte sich ergebende Nachzahlungen geleistet oder entstandene Guthaben entgegengenommen habe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung jedenfalls im Ergebnis stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete entsprechend dem Mieterhöhungsverlangen vom 9. Mai 2005 zu (§ 558 BGB). Dem [X.] ist darin beizupflichten, dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin formell wirksam ist. Die materiellen Voraussetzungen des § 558 BGB stehen zwischen den Parteien nicht mehr im Streit. 7 1. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 9. Mai 2005 erfüllt die formellen Voraussetzungen des § 558a BGB. Die Klägerin verlangt darin unter Hinweis auf die ortsübliche Vergleichsmiete von 6,50 • je qm eine Erhöhung der bisherigen monatlichen Nutzungsgebühr um 86,75 • unter Beibehaltung der bisherigen Nebenkostenvorauszahlungen und nimmt zur Begründung auf die Mieten für zehn näher bezeichnete Vergleichswohnungen Bezug. 8 Der Einwand der Revision, das Mieterhöhungsverlangen sei schon [X.] unwirksam, weil die Klägerin eine schriftliche Zustimmung des Beklagten 9 - 5 - begehrt habe, die sie nicht beanspruchen könne, ist unbegründet. Die von der Klägerin geäußerte Bitte, im Falle der Zustimmung die dem Mieterhöhungsver-langen beigefügte Einverständniserklärung zu unterzeichnen und an die Kläge-rin zurückzusenden, hat mit der Frage, ob das Mieterhöhungsverlangen ausrei-chend begründet ist, nichts zu tun. Dem Mieter sollen mit dem [X.] im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitge-teilt werden, die er benötigt, um die vom Vermieter begehrte Mieterhöhung auf ihre Berechtigung - zumindest ansatzweise - überprüfen zu können ([X.]sur-teile vom 11. März 2009 - [X.] ZR 74/08, [X.], 1667, [X.]. 8; vom 12. [X.] - [X.] ZR 11/07, [X.], 573, [X.]. 12; vom 10. Oktober 2007 - [X.] ZR 331/06, [X.], 848, [X.]. 18; vom 19. Juli 2006 - [X.] ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305, [X.]. 17). Dies ist hier angesichts der Benennung von [X.] (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB) - wie dargelegt - der Fall. 2. Ohne Erfolg bleibt auch der weitere Einwand der Revision, das Miet-erhöhungsverlangen sei deshalb unwirksam, weil die Klägerin Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete verlangt habe, obwohl der Beklagte nach wie vor eine Teilinklusivmiete schulde und der Klägerin ein Anspruch auf Umstel-lung der Mietstruktur nicht zustehe. 10 a) In der Literatur und in der Rechtsprechung der Instanzgerichte wird al-lerdings allgemein angenommen, dass ein Mieterhöhungsverlangen wegen ei-nes formellen Mangels unwirksam ist, wenn es inhaltlich untrennbar mit einem Angebot zur Änderung der Mietstruktur verbunden ist und der Mieter nicht er-kennen kann, in welchem Umfang das Erhöhungsverlangen auf die begehrte Änderung der Mietstruktur gerichtet ist und inwiefern es sich auf § 558 BGB (früher § 2 MHG) stützt ([X.], NJW 1983, 580; [X.], [X.] 2002, 737; [X.], [X.], 698; [X.], [X.], 27; [X.], [X.], 86; [X.]/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 558a Rdnr. 6; [X.], 11 - 6 - Mietrecht aktuell, 4. Aufl., [X.]. 115; [X.] in: Bub/[X.], Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., [X.]. 332; MünchKomm BGB/Artz, 5. Aufl., § 558a Rdnr. 10). 12 Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor. Denn das Mieterhöhungsverlan-gen der Klägerin vom 9. Mai 2005 enthält kein Angebot zur Änderung der Miet-struktur. Die Klägerin hat darin zwar die bisherige Nutzungsgebühr (433,76 •) und die Vorauszahlungen für Heizung (48 •) sowie für die übrigen Betriebskos-ten (118 •) gesondert aufgeführt. Die Entrichtung von Vorauszahlungen auf [X.] neben der Grundmiete und die jährliche Abrechnung der Betriebs-kosten entsprach nach den Feststellungen des Berufungsgerichts jedoch der seit 1987 im Mietverhältnis der Parteien geübten und auch vom Beklagten nicht beanstandeten Praxis im [X.] an eine von der Klägerin mit Schreiben vom 11. Dezember 1986 einseitig vorgenommene Umstellung der Mietstruktur. Unter diesen Umständen ist dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 9. Mai 2005 aus der maßgeblichen Sicht des Beklagten ("Empfängerhorizont") kein (konkludentes) Angebot zur Änderung der Mietstruktur zu entnehmen. Denn die Klägerin ging - für den Beklagten erkennbar - davon aus, dass die Miete bereits in der Vergangenheit wirksam auf eine Nettokaltmiete umgestellt war, so dass auch aus der Sicht der Beklagten keine Anhaltspunkte dafür be-standen, dass die Klägerin mit ihrem Schreiben vom 9. Mai 2005 nicht nur eine Mieterhöhung um monatlich 86,75 • nach § 558 BGB begehrte, sondern dar-über hinaus eine vertragliche Umstellung der Mietstruktur von einer bisherigen Teilinklusivmiete zu einer Nettokaltmiete erstrebte. b) Die von der Klägerin mit Schreiben vom 11. Dezember 1986 vorge-nommene einseitige Umstellung der Mietstruktur ist - entgegen der Auffassung der Revision - auch wirksam. 13 - 7 - aa) Die nach früherer Rechtslage vorgesehene Einstellung der Betriebs-kosten in die Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Kostenmiete ist auf Grund der am 1. Mai 1984 in [X.] getretenen Änderung des § [X.] mit Ablauf der Übergangsfrist des § 25b NMV (31. Dezember 1985) entfallen; der Vermieter preisgebundenen Wohnraums kann Betriebskosten seither nur als gesondert abzurechnende Kosten auf den Mieter abwälzen. Insoweit konnte der Vermieter die bisherige Mietstruktur während der Dauer der Preisbindung für die Zukunft durch einseitige Erklärung nach § 10 [X.] ändern, indem er die bisher in der Grundmiete enthaltenen Betriebskosten herausrechnete und diesen Betrag als Vorauszahlung auf die nunmehr zwingend [X.] Betriebskosten erhob ([X.] in: [X.]/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand Dezember 2009, § [X.] Anm. 2.1). Dies hat die Klägerin mit [X.] vom 11. Dezember 1986 getan. 14 [X.]) [X.] der Klägerin genügt den formellen Anfor-derungen gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 und 5 [X.]. Dem steht nicht entge-gen, dass die maschinell erstellte Unterschrift am Ende des Schreibens nur die Bezeichnung der Klägerin und nicht zusätzlich den Namen der natürlichen Per-son angibt, die das Schreiben abgefasst oder veranlasst hat. Zwar wird in der Literatur und der Rechtsprechung der Instanzgerichte fast einhellig die [X.] vertreten eine mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigte Erklärung nach § 10 [X.] (ebenso nach dem früheren § 8 MHG) sei nur wirksam, wenn sie den Namen der natürlichen Person angebe, die für das Schreiben verantwortlich ist, und die bloße Angabe der juristischen Person, von der das Schreiben stammt, genüge nicht ([X.], [X.] 1979, 57; [X.], [X.], 282; [X.], [X.], 65; [X.], [X.] 1992, 717; [X.], aaO, Rdnr. 384; ebenso zu einer Erklärung in Textform nach § 126b BGB: [X.], [X.], 255 f.; [X.], aaO, [X.]. 91; MünchKomm BGB/Artz, aaO, Rdnr. 6; [X.]/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., Vor 15 - 8 - § 558 BGB Rdnr. 65). Als Begründung wird teilweise angegeben, der Erklä-rungsempfänger müsse im Hinblick auf § 174 BGB prüfen können, ob die erklä-rende natürliche Person vertretungsberechtigt sei ([X.], aaO, 256; [X.], aaO). 16 Dieser Auffassung folgt der [X.] nicht. Die maschinelle Unterschrift bei einer Erklärung nach § 10 [X.] ist - ebenso wie die Angabe der "Person des Erklärenden" bei einer Erklärung in Textform (§ 126b BGB) - erforderlich, damit der Empfänger überhaupt weiß, von wem das Schreiben stammt (Janal, [X.] 2006, 368, 369). Für diesen Zweck reicht aber bei einer maschinell oder in Textform abgegebenen Erklärung einer juristischen Person die Angabe des Namens der juristischen Person aus. Es wäre eine leere [X.], darüber hin-aus die Angabe des Namens der natürlichen Person zu verlangen, die das Schreiben unterzeichnet hätte, wenn nicht die Unterschrift wegen der vom [X.] aus Gründen der Vereinfachung erlaubten Textform oder maschinellen Unterschrift entbehrlich wäre. Die erleichterte Form dient dem Zweck, den Rechtsverkehr in den Fällen zu vereinfachen, in denen eine Erklärung - etwa aus Informations- oder Dokumentationsgründen - zwar einer textlichen [X.] bedarf, aber die Einhaltung der strengeren Schriftform wegen des [X.] der eigenen Unterschrift unangemessen verkehrserschwerend ist. Dies kommt insbesondere bei Vorgängen in Betracht, bei denen die Beweis- und Warnfunktion der Schriftform allenfalls geringe Bedeutung hat und bei de-nen keiner der Beteiligten und auch kein Dritter ein ernsthaftes Interesse an einer Fälschung der Erklärung haben kann (vgl. [X.]. 14/4987, S. 18 f.). Auch das Argument, bei einer maschinell oder in Textform erstellten Er-klärung sei die Angabe einer natürlichen Person erforderlich, damit der [X.] die Vertretungsverhältnisse überprüfen könne und bei einseitigen Rechtsgeschäften gegebenenfalls von der Möglichkeit einer Zurückweisung 17 - 9 - nach § 174 BGB Gebrauch machen könne, überzeugt nicht. Die erleichterte Form ist im Interesse der Vereinfachung des Rechtsverkehrs für Erklärungen vorgesehen, bei denen keine ernsthafte Gefahr besteht, dass sie gefälscht oder von einem unbefugten Dritten (falsus procurator) abgegeben werden. Dies trifft auch für Erklärungen nach § 10 [X.] zu. Wenn vor dem Hintergrund des § 174 BGB auch hier die Angabe der natürlichen Person zwingend erforderlich wäre, die für die juristische Person gehandelt hat, müsste der Erklärende der maschinell erstellten Erklärung jeweils vorsorglich eine (eigenhändig unter-zeichnete) Vollmachtsurkunde beifügen, so dass die erstrebte Vereinfachung des Rechtsverkehrs gerade nicht erreicht würde. Die Auslegung des § 10 Abs. 1 Satz 5 [X.] muss sich aber an dem Sinn und Zweck der Vorschrift orientieren, die mit dem Einsatz von elektronischen Datenverarbeitungsanlagen einhergehende Arbeitsersparnis bei der Erstellung von Erklärungen des [X.] nicht wieder durch das Erfordernis einer eigenhändigen Unterschrift - 10 - aufzuheben (vgl. [X.]surteil vom 29. September 2004 - [X.] ZR 341/03, [X.], 61, unter II 2c). Ball [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 06.02.2008 - 67 [X.]/05 - [X.], Entscheidung vom 30.10.2009 - 9 S 20/08 -