Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 12.12.2007, Az. VIII ZR 269/06

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 12. Dezember 2007 [X.], Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja ZPO § 301 Zur Frage der Zulässigkeit eines [X.] im Falle einer Klage des Vermieters auf Zahlung rückständiger Miete und auf Räumung des Mietobjekts. [X.], Urteil vom 12. Dezember 2007 - [X.] - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. Dezember 2007 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] Frellesen, die Richterinnen [X.] und [X.] sowie [X.] Achilles für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der [X.] werden das Urteil der 12. Zivil-kammer des [X.] vom 25. Juli 2006 und das Teilurteil des [X.] vom 11. Januar 2006 aufge-hoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Rechtsmittelverfahren, an das Amtsgericht zu-rückverwiesen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Die Beklagte zu 1 mietete von den Klägern ab dem 1. August 2004 ein Hausgrundstück in [X.]

, das sie zusammen mit dem [X.] zu 2 [X.]. Die Kläger kündigten im Lauf des Jahres 2005 das Mietverhältnis mit Schreiben ihres erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten mehrmals fristlos und nehmen die [X.] auf Räumung und Herausgabe des [X.] auf Zahlung von rückständiger Miete und Nutzungsentschädigung in [X.]; die [X.] berufen sich auf ein Recht zur Minderung der Miete we-1 - 3 - gen Mängeln der Mietsache und auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen unter-bliebener Mangelbeseitigung. 2 Das Amtsgericht hat die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs für gerechtfertigt gehalten und der [X.] durch ein Teilurteil stattgegeben; zugleich hat das Amtsgericht sich die Anordnung von Beweiserhebungen zur Feststellung der konkreten Höhe des der [X.] zu 1 zustehenden [X.] und des geltend gemachten [X.] vorbehalten. Das [X.] hat die Berufung der [X.] zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die vom [X.] zugelassene Re-vision der [X.], mit der diese ihr Begehren auf Abweisung der [X.] weiterverfolgen. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg und führt zur Zurückverweisung der Sache an das Amtsgericht. 3 I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 4 Die [X.] seien zur Räumung und Herausgabe des [X.]. Zwar habe bei der [X.] zu 1 ein die fristlose Kündigung rechtfer-tigender Zahlungsverzug entgegen der Auffassung des Amtsgerichts weder bei der Kündigung vom 6. Juli 2006 noch bei den weiteren fristlosen Kündigungen vorgelegen. Die Kläger hätten jedoch mit ihrer Kündigung vom 6. Juli 2006 das Mietverhältnis aus einem anderen wichtigen Grund gemäß § 543 Abs. 1 BGB wirksam fristlos gekündigt. Die [X.] hätten die Vertragsgrundlage [X.] - 4 - tet, indem sie einen Wanddurchbruch zwischen Küche und Wohn-/Esszimmer vorgenommen und das Schwimmbad trotz Abmahnung nicht ordnungsgemäß betrieben und nicht ordnungsgemäß stillgelegt hätten; angesichts dieses Ver-haltens sei den Klägern die weitere Durchführung des Vertrages unzumutbar. II. 6 Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung in prozessualer Hin-sicht nicht stand. Die Revision rügt - ebenso wie schon die Berufung der [X.] - zu Recht, dass dem [X.] und Herausgabeanspruch der Kläger durch ein Teilurteil stattgegeben worden ist. Ein Teilurteil ist unzulässig, wenn es eine Frage entscheidet, die sich dem Gericht im weiteren Verfahren über andere Ansprüche noch einmal stellt, weil dann die Gefahr sich widersprechender Entscheidungen besteht. Ein Teil-urteil gemäß § 301 ZPO darf daher nur ergehen, wenn die Beurteilung des durch das Teilurteil entschiedenen Anspruchs, auch unter Berücksichtigung einer abweichenden Beurteilung durch das Rechtsmittelgericht, vom Ausgang des Streits über die weiteren Ansprüche unabhängig ist (st.Rspr.; [X.]surteil vom 22. Juni 2005 - [X.] ZR 378/04, [X.], § 301 ZPO Nr. 1, unter II; [X.]surteil vom 18. Juli 2007 Œ [X.] ZR 236/05, [X.], 1901, [X.]. 25). Diese Grundsätze haben das Amtsgericht und das Berufungsgericht nicht beachtet. Das Berufungsgericht hätte das unzulässige Teilurteil des Amtsgerichts nicht bestätigen dürfen, sondern hätte das Teilurteil aufheben und die Sache zur wei-teren Verhandlung und Entscheidung an das [X.] müssen. 7 1. Das mit einem Zahlungsverzug der [X.] zu 1 (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. [X.]) begründete Teilurteil des Amtsgerichts über die Verurteilung der [X.] zur Räumung und Herausgabe des Mietobjekts ist unzulässig. Es 8 - 5 - birgt die Gefahr widersprechender Entscheidungen in sich, weil das Amtsgericht bei der späteren Entscheidung über den Zahlungsanspruch an sein Teilurteil über den Räumungsanspruch und die hierzu getroffenen Feststellungen zum Zahlungsverzug der [X.] nicht gebunden ist ([X.]surteil vom 22. Juni 2005, aaO). Deshalb könnte das weitere Verfahren über den Zahlungsan-spruch, wenn das Teilurteil inzwischen rechtskräftig geworden ist, zu dem Er-gebnis führen, dass die von der [X.] zu 1 geltend gemachte Mietminde-rung und das Zurückbehaltungsrecht in solcher Höhe begründet sind, dass Mietrückstände, die eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ge-rechtfertigt hätten, nicht bestanden; das widerspräche dem auf Mietrückstände gestützten Teilurteil über die Räumung. Ebenso könnte im Rechtsmittelverfahren über das vom Amtsgericht er-lassene Teilurteil ein die fristlose Kündigung rechtfertigender Zahlungsverzug der [X.] zu 1 mit [X.] entgegen der Auffassung des Amtsge-richts verneint und die Räumungsklage dementsprechend abgewiesen werden; auch daran wäre das Amtsgericht bei seiner späteren Entscheidung über das Zahlungsbegehren der Kläger nicht gebunden, so dass es das Vorliegen von [X.], die eine fristlose Kündigung gerechtfertigt hätten, wiederum bejahen könnte; dies widerspräche einer im Rechtsmittelverfahren erfolgten Abweisung der Räumungsklage. 9 2. An der Unzulässigkeit des vom Amtsgericht erlassenen und vom [X.] bestätigten [X.] ändert sich nichts dadurch, dass das [X.] das Recht der Kläger zur fristlosen Kündigung des [X.] nicht auf einen Zahlungsverzug der [X.] zu 1 mit [X.], sondern auf einen anderen wichtigen Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB (Zerrüttung der Vertragsgrundlage) gestützt hat. Die Gefahr widersprechender Entscheidungen ist dadurch nicht beseitigt worden. Hätte nämlich die [X.] - 6 - dung des Berufungsgerichts im Rechtsmittelverfahren keinen Bestand, so käme es darauf an, ob die Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs begründet ist; vom Standpunkt des Berufungsgerichts müsste die Räumungsklage dann [X.] werden. An diese Entscheidung wären jedoch das Amtsgericht und auch das Berufungsgericht im nachfolgenden Zahlungsprozess - wie ausgeführt (unter 1) - nicht gebunden ([X.]surteil vom 22. Juni 2005, aaO). Es könnte also im Zahlungsprozess über die Mietrückstände zu einem Urteil kommen, nach dem die (abgewiesene) Räumungsklage doch begründet gewesen wäre. Das soll vermieden werden. III. Auf die Revision der [X.] ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der [X.] kann über die Unzulässigkeit des [X.] selbst [X.] (§ 563 Abs. 3 ZPO). Er hebt auf die Berufung der [X.] das Teil-urteil des Amtsgerichts auf und verweist die Sache gemäß § 538 Abs. 2 Satz 1 11 - 7 - Nr. 7, Satz 3 ZPO an das Amtsgericht zurück (vgl. [X.]surteil vom 18. Juli 2007, aaO, [X.]. 27). [X.] [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 11.01.2006 - 1 C 2028/05 - [X.], Entscheidung vom [X.] - 12 S 651/06 -