Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 14.11.2007, Az. VIII ZR 19/07

[X.]IM NAMEN DES VO[X.]KES URTEI[X.] [X.] Verkündet am: 14. November 2007 [X.], Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] §§ 535, 556 Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die we-gen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung dem Vermieter zur [X.]ast fallen. [X.], Urteil vom 14. November 2007 - [X.] - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. November 2007 durch den Vorsitzenden [X.], die Richterinnen [X.], [X.] und [X.] sowie [X.] Achilles für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des [X.] vom 15. Dezember 2006 in der Fassung des [X.] vom 15. Februar 2007 wird [X.]. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zahlung restlicher Betriebskosten in Anspruch. 1 Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Klägerin in [X.]. Das Mietverhältnis endete am 31. Juli 2003. Mit der Betriebskostenabrechnung vom 19. Mai 2004 für den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Juli 2003 verlangte die Klägerin unter anderem die Zahlung einer sogenannten [X.]gebühr in Höhe von 30,74 •. Diese war ihr von dem für sie tätigen Abrechnungsunter-nehmen für den durch den Auszug der Beklagten innerhalb der [X.] - 3 - periode bedingten [X.] bezüglich der Wasserkosten in Rechnung gestellt worden. 3 Das Amtsgericht hat die Beklagte unter anderem zur Zahlung von 30,74 • nebst Zinsen verurteilt. Auf die zugelassene Berufung der Beklagten hiergegen hat das Berufungsgericht die Klage insoweit abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wieder-herstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision der Klägerin hat keinen Erfolg. [X.] Das Berufungsgericht ([X.], [X.], 265) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: 5 [X.], zu denen auch die [X.]gebühren ge-hörten, seien grundsätzlich vom Vermieter zu tragen, da der Mieterwechsel und damit die Notwendigkeit der Zwischenablesung grundsätzlich in den Risikobe-reich des Vermieters falle. Bei der [X.]gebühr handele es sich nicht um umlegbare Betriebskosten. Weder könne auf die Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung noch auf die Heizkostenverordnung zurückgegriffen werden. Die [X.]gebühr werde nicht durch den Verbrauch ausgelöst und stelle keine periodischen, regelmäßig wiederkehrenden Kosten dar. Da die Parteien die Erstattung von [X.]gebühren nicht ausdrücklich [X.] hätten und das Mietverhältnis nicht außerordentlich und aufgrund vom [X.] zu vertretender Umstände beendet worden sei, fehle es an einer Rechts-grundlage, dem Mieter die [X.]gebühr aufzuerlegen. 6 - 4 - II. 7 Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung im Er-gebnis stand. 8 1. Das Berufungsgericht hat zu Recht einen Anspruch der Klägerin ge-gen die Beklagte auf Zahlung der von ihr berechneten sogenannten [X.] verneint. Unter der [X.]gebühr sind hier die durch den Auszug eines Mieters innerhalb der laufenden Abrechnungsperiode veran-lassten Kosten der Zwischenablesung verbrauchserfassender Geräte und die gegebenenfalls anfallenden Kosten der Bearbeitung des [X.]s zu verstehen. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Kostentragung hinsichtlich der [X.]gebühr gesetzlich nicht geregelt ist und die [X.] entstehenden Kosten mangels anderweitiger vertraglicher Vereinbarung der Parteien grundsätzlich dem Vermieter zur [X.]ast fallen. Dies folgt aus dem Grundsatz des § 535 Abs. 1 Satz 3 [X.], wonach der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden [X.]asten trägt, sofern keine an[X.]lautende Vereinbarung durch die Parteien getroffen wird. 9 Eine solche Vereinbarung bezüglich der [X.]gebühr haben die Parteien hier jedoch weder ausdrücklich noch durch Einbeziehung der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung geschlossen. Auch aus § 7 Abs. 2, § 9b [X.] ergibt sich insoweit nichts anderes. Denn dort wird nur geregelt, dass bei einem [X.] eine Zwischenablesung zu erfolgen hat, nicht jedoch, wer die Kosten dafür zu tragen hat (vgl. [X.], Handbuch der Mietnebenkosten, 10. Aufl., [X.]. 6241). 10 a) In Rechtsprechung und Schrifttum ist umstritten, ob es sich bei der [X.]gebühr um - nicht umlagefähige - Kosten der Verwaltung (zur 11 - 5 - [X.]egaldefinition vgl. § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV, in [X.] getreten am 1. Januar 2004) oder um - umlagefähige - Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung oder gemäß § 7 Abs. 2, § 9b Heiz-kostenV handelt. 12 [X.]) Nach einer vorwiegend in der Rechtsprechung vertretenen Ansicht, der sich auch das Berufungsgericht angeschlossen hat, sind die Nutzerwech-selkosten vom Vermieter zu tragen, da der sie auslösende Mieterwechsel grundsätzlich in den Risikobereich des Vermieters falle ([X.], [X.], 231; [X.], [X.], 98; [X.], [X.] 1981, 105; [X.], [X.] 1982, 170 - nur [X.]eitsatz). [X.]) Nach anderer Auffassung soll der ausziehende Mieter diese Kosten tragen ([X.], [X.] 1994, 696 [hiergegen: [X.], [X.] 1999, 405]; [X.], [X.] 1997, 648). 13 cc) Eine weitere Meinung stellt auf das Verursacherprinzip ab und will danach unterscheiden, wer den Auszug herbeigeführt hat: Der Vermieter oder der ausziehende Mieter ([X.], [X.] 1993, 68; [X.], [X.] 2003, 121; von [X.] in: Bub/[X.], Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., [X.]. III [X.]. 93), wobei die Verursachung teilweise mit schuldhaftem Verhalten gleichgesetzt wird. Die Revisionsbegründung sieht als Verursacher den ausziehenden Mieter an. 14 [X.]) Teilweise wird die Meinung vertreten, die Kosten seien verhältnismä-ßig zwischen dem ausziehenden Mieter und dem neuen Mieter/gegebenenfalls - bei [X.]eerstand - dem Vermieter aufzuteilen ([X.], Heizkostenverordnung, 2. Aufl., § 9b [X.]. 11 ff., 15; [X.]. in: [X.]t-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 9b [X.] [X.]. 15). Dieser Meinung tritt die Revisionsbegründung [X.] bei. 15 - 6 - ee) Die Gegenauffassung hält es nicht für gerechtfertigt, den Vermieter einerseits oder den ausziehenden Mieter andererseits (gegebenenfalls zusam-men mit dem einziehenden Mieter) mit den Kosten des [X.]s zu be-lasten. Sie meint, diese Kosten flössen in die Gesamtkosten für die Betriebs-kostenabrechnung ein, die auf alle Mieter umzulegen seien ([X.], [X.], 562; [X.], [X.], 715; [X.], [X.] 1994, 24; Wall in: [X.]/[X.], [X.], 2. Aufl., [X.]. 3001; [X.], [X.]O, [X.]. 6243; Wall, [X.], 415, 424; [X.], [X.] 1992, 291, 292; [X.], [X.] Mietrecht, 3. Aufl., [X.], [X.]. 207; [X.]/[X.], [X.] (2006), § 556a [X.]. 33; [X.], Betriebskostenle-xikon, 2. Aufl., Teil 1, [X.]. 13; aA [X.]t-Futterer/[X.], [X.]O, [X.]. 4). 16 b) Die unter [X.]) vertretene Auffassung trifft im Ergebnis zu. Bei den [X.] handelt es sich schon begrifflich nicht um umlagefähige Be-triebskosten. Nach der [X.]egaldefinition in § 556 Abs. 1 Satz 2 [X.] (gleich lau-tend mit § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung vom 12. Oktober 1990, gültig bis 31. Dezember 2003) sind unter Betriebskosten diejenigen Kosten zu verstehen, die dem Eigentümer oder Er[X.]auberechtigten durch das Eigentum oder das Er[X.]aurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Hiernach gehört zu den tatbestandlichen Vor-aussetzungen, dass es um "laufend entstehende Kosten" geht. Es muss sich daher um (stetig) wiederkehrende Belastungen handeln (vgl. auch Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - [X.] ZR 123/06, NJW 2007, 1356, unter [X.], 2). Daran fehlt es hier. Die sogenannte [X.]gebühr fällt nicht in [X.] - den, periodischen Zeiträumen an, sondern im [X.]aufe eines Mietverhältnisses lediglich einmalig im Zusammenhang mit dem Auszug des Mieters. Ball [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 17.02.2006 - 5 C 371/05 - [X.], Entscheidung vom 15.12.2006 - 2 S 39/06 -