Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 14.04.2010, Az. VIII ZR 120/09

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/09 Verkündet am: 14. April 2010 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: [X.] § 20 Abs. 1; [X.] § 10 Abs. 1 Sieht der Mietvertrag über eine preisgebundene Wohnung nur die Umlage einzelner [X.]etriebskosten vor (Teilinklusivmiete), kann der Vermieter durch einseitige Erklärung - für die Zukunft - die Umlage weiterer [X.]etriebskosten im Sinne des § 27 I[X.] [X.]erechnungsverordnung erreichen, indem er dem Mieter diese nach Art und Höhe bekannt gibt; dies kann auch dadurch geschehen, dass er dem Mieter eine - formell ordnungsgemäße - [X.]etriebskostenabrech-nung erteilt, die derartige [X.]etriebskosten umfasst. [X.], Urteil vom 14. April 2010 - [X.]/09 - [X.]AG [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. April 2010 durch den Vorsitzenden [X.], die Richterinnen [X.], [X.] und [X.] sowie [X.] [X.]ünger für Recht erkannt: Die Revision der [X.]eklagten gegen das Urteil des [X.] - Zivilkammer 34 - vom 2. April 2009 wird [X.]. Die [X.]eklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-gen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Die Kläger nehmen die [X.]eklagten auf Zahlung des Saldos aus der [X.] in Anspruch. 1 Die [X.]eklagten sind Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung der Klä-ger in [X.]. In dem Mietvertrag aus dem [X.] ist unter "§ 4 Miete" bestimmt: 2 "1. Die nach gesetzlichen [X.]estimmungen ermittelte Grundmiete beträgt bei Vertragsbeginn - vorläufig - monatlich 387,35 [X.] ... ohne die Kosten der Zentralheizungs- und Warmwasserversorgung und ohne nachstehende [X.]etriebskosten. - 3 - 2. Für nachstehende [X.]etriebskosten sind monatlich neben der Miete folgende Vorauszahlungen zu leisten: a) Mehrbelastungen für Wasserverbrauch und Sielbenutzungsgebühr 8 [X.] ..." Die Kläger erwarben die Wohnung Anfang 1999. Zu diesem [X.]punkt entrichteten die [X.]eklagten eine Miete von monatlich insgesamt 682,33 [X.] (= 348,87 •). Mit Schreiben vom 24. Januar 1999 teilten die Kläger den [X.] unter anderem mit, dass über die [X.]etriebskosten jährlich gemäß § 2 der [X.]etriebskostenverordnung abgerechnet werde. In den folgenden Jahren erstell-ten die Kläger für die Abrechnungszeiträume 1999 bis 2004 [X.]etriebs- und Heiz-kostenabrechnungen, aus denen sich - bis auf die Abrechnung für das [X.], die mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 218,75 • endete - jeweils [X.] zugunsten der [X.]eklagten errechneten. 3 4 Mit Schreiben vom 30. Oktober 2006 rechneten die Kläger die Neben-kosten für das [X.] in der gleichen Weise wie in den Vorjahren ab. Dies ergab eine Nachzahlungsforderung gegen die [X.]eklagten in Höhe von 1.603,23 •, die die Kläger wegen eines Rechenfehlers später auf 1.609,74 • korrigierten und die sie - nebst Zinsen - eingeklagt haben. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 1.603,23 • nebst Zinsen stattgegeben. Die hiergegen gerichtete [X.]erufung der [X.]eklagten hat das Land-gericht zurückgewiesen. Mit ihrer vom [X.]erufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die [X.]eklagten weiterhin die Abweisung der Klage. 5 - 4 - Entscheidungsgründe: 6 Die Revision hat keinen Erfolg. [X.] 7 Das [X.]erufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: 8 Zu Recht habe das Amtsgericht die [X.]eklagten zur Zahlung des [X.] verurteilt. Es sei davon auszugehen, dass die [X.]eklagten bei Erwerb der Wohnung durch die Kläger eine Miete entrichtet hätten, die sich aus einer Nettokaltmiete von 386,24 [X.], einer [X.]etriebskostenvorauszahlung von 208 [X.] und einer Heizkostenvorauszahlung von 88,09 [X.], insgesamt 682,33 [X.] (entsprechend 348,87 •), zusammengesetzt habe. Diese Miete sei den Klägern bei Erwerb der Wohnung durch die Verwaltungsgesellschaft [X.]mit Schreiben vom 18. Januar 1999 mitgeteilt worden. Unstreitig hätten die [X.] Mietzahlungen auch genau in dieser Höhe entrichtet. Zwar weise der Mietvertrag von 1978 keine Nettokaltmiete nebst [X.] auf [X.]etriebskosten und auf Heizkosten aus, vielmehr handele es sich um einen Vertrag, mit dem eine Kostenmiete zuzüglich einer Pauschale (8 [X.]) für Mehrbelastung für Wasserverbrauch und [X.] vereinbart [X.] sei. Grundsätzlich trage der Vermieter, soweit er sich auf eine gegenüber dem Mietvertrag geänderte Mietstruktur berufe, für die Änderung die [X.] und [X.]eweislast. Die Kläger hätten insoweit sowohl das Schreiben der Firma [X.] vom 18. Januar 1999, welches auf eine Umstellungserklärung vom 12. Dezember 1997 [X.]ezug nehme, als auch vom [X.]eklagten gegenge-zeichnete [X.]etriebskostenabrechnungen zur Akte gereicht. Die Kläger, die das Mietobjekt erst längere [X.] nach Abschluss des Mietvertrags erworben hätten, hätten damit eine Vielzahl von Indizien für die Richtigkeit der von ihnen behaup-9 - 5 - teten Mietstruktur vorgetragen. Demgegenüber könnten sich die [X.]eklagten nicht auf ein schlichtes [X.]estreiten beschränken. Spätestens aufgrund der unstreitigen [X.]ezahlung des [X.] aus der [X.]etriebskostenabrechnung vom 30. November 2003 in Höhe von 218,75 • sei eine Umkehr der [X.]eweislast ein-getreten. Es sei daher an den [X.]eklagten, darzulegen und zu beweisen, welche Veränderungen der nach ihrem Vortrag weiterhin geschuldeten Kostenmiete eingetreten seien, die dazu führten, dass die [X.]eklagten genau die von der Fir-ma [X.]bescheinigte Miete - allerdings nicht als Nettokaltmiete mit [X.] auf [X.]etriebs- und Heizkosten, sondern als Kostenmiete - zahlten. Das Amtsgericht habe die [X.]eklagten daher zu Recht zur Zahlung des Saldos 2005, der im Wesentlichen auf hohen Nachzahlungen für Wasser sowie Wassererwärmung beruhe, verurteilt. 10 I[X.] Das [X.]erufungsurteil hält im Ergebnis revisionsrechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. 11 1. Es ist entgegen der Auffassung der Revision nicht deshalb aufzuhe-ben (§ 545 Abs. 1, § 546 ZPO), weil es die im [X.]erufungsrechtszug von den [X.] gestellten Anträge nicht wiedergibt. § 540 Abs. 1 ZPO entbindet das [X.] zwar nicht von der Aufnahme der [X.] in das Urteil. Allerdings muss dies nicht durch wörtliche Wiedergabe geschehen, sondern es kann genügen, dass aus den Ausführungen des [X.]erufungsgerichts im Übrigen sinngemäß deutlich wird, was der [X.]erufungskläger mit seinem Rechtsmittel und was der [X.] im [X.]erufungsverfahren erstrebt haben ([X.] 154, 99, 100 f.; [X.], Urteil vom 7. Oktober 2008 - [X.], [X.], 287, [X.]. 5). Diesen Anforderungen ist im [X.]erufungsurteil noch hinreichend Genüge getan. Den Ausführungen des [X.]erufungsgerichts, das Amtsgericht habe in dem 12 - 6 - angefochtenen Urteil die [X.]eklagten zur Zahlung des [X.] 2005 verurteilt, lässt sich entnehmen, dass die Kläger diesen in der ausgeurteilten Höhe weiterverfolgt haben und die [X.]eklagten mit dem von ihnen eingelegten Rechtsmittel die Abänderung des Amtsgerichtsurteils und Klageabweisung be-gehrt haben (vgl. [X.]/[X.], ZPO, 28. Aufl., § 540 [X.]. 8). 13 2. Das [X.]erufungsgericht hat den Klägern im Ergebnis zu Recht den Nachzahlungsbetrag aus der [X.]etriebskostenabrechnung für das [X.] von 1.603,23 •, den die Revision der Höhe nach nicht angreift, nebst Zinsen zuer-kannt. Die [X.]eklagten haben die abgerechneten [X.]etriebskosten unabhängig da-von zu tragen, ob der im [X.] abgeschlossene Mietvertrag eine Umlage dieser Kosten vorsah. Denn die Kläger haben spätestens mit der für das [X.] erteilten Abrechnung für die nachfolgenden Abrechnungszeiträume eine gegebenenfalls erforderliche Änderung der ursprünglichen Mietstruktur durch einseitige Erklärung nach § 10 Abs. 1 [X.] herbeigeführt. a) Der Vermieter konnte nach früherer Rechtslage (vgl. dazu im [X.] [X.] in: [X.]/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand Dezember 2009, § 20 [X.]. 2.1) die [X.]etriebskosten in die [X.] einrechnen. Diese Möglichkeit ist auf Grund der am 1. Mai 1984 in [X.] getretenen Änderung des § [X.] mit Ablauf der Übergangsfrist des § 25b NMV (31. Dezember 1985) entfallen; der Vermieter preisgebundenen [X.] kann [X.]etriebskosten seither nur als gesondert abzurechnende Kosten auf den Mieter abwälzen. Insoweit kann die bisherige Mietstruktur für die Zu-kunft vom Vermieter durch einseitige Erklärung nach § 10 [X.] geändert werden, indem er die bisher in der Grundmiete enthaltenen [X.]etriebskosten her-ausrechnet und diesen [X.]etrag als Vorauszahlung auf die nunmehr zwingend [X.] [X.]etriebskosten erhebt ([X.], aaO, [X.]. 2.4). 14 - 7 - b) Ob eine solche Umstellung hier bereits von der Rechtsvorgängerin der Kläger vorgenommen wurde, bedarf keiner Entscheidung. § 10 Abs. 1 [X.] eröffnet dem Vermieter preisgebundenen Wohnraums generell die Mög-lichkeit zur Erhöhung der Miete, wenn der Mieter nur zur Entrichtung eines [X.] als des nach dem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet ist. Nach zutreffender Meinung kann deshalb der Vermieter einer preisgebundenen [X.] [X.]etriebskosten, deren Umlage im Mietvertrag nicht vereinbart ist, generell durch Erklärung nach § 10 Abs. 1 [X.] für die Zukunft auf den Mieter um-legen ([X.], [X.] der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., [X.], [X.]. 29 m.w.N; [X.], aaO, [X.]. 2.5.4 m.w.[X.]). Hierzu genügt die Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen [X.]etriebskostenabrechnung. Denn aus dieser kann der Mieter ersehen, welche [X.]etriebskosten der Vermieter nun-mehr geltend macht und mit welchen Kosten er insoweit für die Zukunft rechnen muss ([X.], aaO). Eine Umstellung der Mietstruktur dahin, dass die Kläger die [X.]etriebskosten gemäß § 27 I[X.] [X.]V gesondert zu tragen haben, ist 15 - 8 - deshalb vorliegend spätestens dadurch erfolgt, dass die Kläger diese Kosten für das [X.] gegenüber den [X.]eklagten abgerechnet haben. [X.]all [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: AG [X.], Entscheidung vom 26.02.2008 - 817 [X.] - [X.], Entscheidung vom 02.04.2009 - 334 S 16/08 -