Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 18.07.2012, Az. XII ZR 97/09

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
XII ZR 97/09
Verkündet am:

18. Juli 2012

Küpferle,

Justizamtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
BGB § 536
Lässt sich im Fall einer Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche bei der [X.] die [X.] eindeutig Nebenräumen (hier: [X.]räume) zuordnen, so darf die Minderung nicht pauschal nach dem prozentualen Anteil der fehlenden Fläche an der vertraglich vereinbarten Gesamtfläche berechnet werden. Vielmehr muss eine angemessene Herabsetzung des Mietzinses den geringeren Gebrauchswert dieser Räume in Rechnung stellen (Abgrenzung zu [X.] Urteil vom 24.
März 2004 -
VIII
ZR 295/03
-
NJW 2004, 1947 und vom
10.
März 2010 -
VIII
ZR 144/09
-
NJW 2010, 1745).

[X.], Urteil vom 18. Juli 2012 -
XII ZR 97/09 -
KG [X.]

LG [X.]

-
2
-
Der XII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Juli 2012
durch den Vorsitzenden
Richter
Dose und die Richter [X.], [X.], Schilling und Dr. Botur
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 22.
Zivilsenats des [X.] in [X.] vom 28.
Mai
2009 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als
die Beklagte zur Zahlung von mehr als 12.001,59

die Anschlussberufung der [X.] zurückgewiesen worden ist.
Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur erneuten [X.] und Entscheidung -
auch über die Kosten des Revisi-onsverfahrens
-
an das [X.] zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Parteien
streiten um Ansprüche aus einem seit 2003 bestehenden Mietverhältnis über ein Ladenlokal (Imbiss) nebst [X.]räumen in [X.] (Miet-vertrag
1). Die vereinbarte Miete "ohne die kalten Betriebskosten und ohne die
Kosten für Heizung und Warmwasser"
betrug ursprünglich monatlich 5.840

. Ein weiteres Mietverhältnis (Mietvertrag
2)
schlossen sie über Hofgebäude und Freifläche. Vermieterin ist die Beklagte, Mieter sind der Kläger
und seine [X.].
1
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Der Kläger begehrt aus eigenem und abgetretenem
Recht seiner [X.] die Rückzahlung von Mietzinsen. Er beruft sich hierfür auf
eine
Minde-rung
der Miete
wegen zu geringer Fläche hauptsächlich der mit dem Mietver-trag
1 vermieteten [X.]räume. Die Beklagte
begehrt mit der Widerklage die Zahlung von Nebenkosten. Sie hat erstinstanzlich
einen Teil der Rückforderung wegen zu geringer Fläche akzeptiert und von ihrer Nebenkostenforderung ab-gezogen.
Durch den Mietvertrag
1 sind Geschäftsräume vermietet
worden, ein La-den (ca. 87
m2) und [X.]/Lager (2
Räume, ca. 110
m2)". Weiter heißt es
im Mietvertrag: "Die zulässige
Belastung der Ge-schossdecken
beträgt 200 kg/m2; die vermietete Fläche gilt als mit ca. 197
m2
vereinbart."
Die tatsächliche Fläche
des Ladens
beträgt 85,68
m2, die des Kel-lers
hingegen nur 53,93
m2.
Das [X.] hat die Beklagte
zur Zahlung von 11.959,20

verurteilt, wovon 10.000

auf eine zwischen den Parteien
nicht streitige Erstattung der Kaution
sowie
1.959,20

auf eine Rückzahlung wegen Mietminderung
entfal-len. Den Kläger
hat es auf die Widerklage zur Zahlung von 26.584,40

Neben-kosten
verurteilt.
Dagegen hat der Kläger
Berufung
und die Beklagte
An-schlussberufung eingelegt. Der Kläger
hat -
soweit in der Revisionsinstanz noch streitbefangen
-
die Zahlung weiterer
18.035,69

gehrt. Die Beklagte
hat von der Anerkennung einer Mietminderung für den Mietvertrag
1 Abstand genom-men und mit der Anschlussberufung eine weitere Zahlung von 5.833,44

gel-tend gemacht.
Das Berufungsgericht
hat die Beklagte
zur Zahlung von insgesamt 28.035,69

nebst Zinsen verurteilt und die weitergehenden Rechtsmittel zu-2
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4
-
rückgewiesen. Dagegen richtet sich die vom [X.] zugelassene Revision der Beklagten.

Entscheidungsgründe:
Die Revision
führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur [X.] an das Berufungsgericht.

I.
Nach Auffassung des Berufungsgerichts
sind auch die [X.]räume Miet-gegenstand
geworden. Für eine Leihe oder sonst kostenfreie Überlassung sei nichts zu erkennen. Die Vertragsurkunde habe die Vermutung der Vollständig-keit und Richtigkeit für sich. [X.] eine der Vertragsparteien geltend, es seien vom Wortlaut abweichende Vereinbarungen getroffen worden, müsse sie im Einzelnen und unter Angabe von Beweismitteln darlegen, aus welchen Gründen sich eine Vereinbarung anderen Inhalts ergeben sollte
und aus welchen Grün-den die Parteien von einer Beurkundung insoweit abgesehen hätten.
Über die von der Beklagten behaupteten Gespräche im Vorfeld der Beurkundung, die von der Urkunde abweichende Regelungen ergeben hätten, sei kein Beweis zu erheben.
Bei der Berechnung der Minderung hat das Berufungsgericht im Gegen-satz zum [X.], das den [X.] in Anlehnung an das Miet-verhältnis
2 ermittelt hat,
von einer Differenzierung zwischen Ladenlokal und [X.]räumen abgesehen. Es hat
die Minderung aufgrund der prozentualen Flä-chenabweichung von insgesamt rund 29
% berechnet.
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-
Das Berufungsgericht hat seine Ansicht damit begründet, dass die [X.] davon abgesehen hätten, für unterschiedlich zu nutzende [X.] verschieden hohe Anteile des einheitlich für die Gesamtfläche vereinbar-ten Mietzinses anzusetzen. Der Betrag sei daher einheitlich auf die gesamte Mietfläche zu verteilen. Für die unterschiedliche Bewertung einzelner Flächen (Gastraum, Toiletten, [X.]) sei ein Anhaltspunkt nicht zu erkennen. Wenn die Parteien eine solche (unterschiedliche) Aufteilung des Mietzinses gewollt [X.], hätte nichts näher gelegen, als dies in den Vertrag aufzunehmen. Bei Miet-verträgen
über Gewerbeflächen sei es durchaus üblich, so zu verfahren.

II.
Das hält rechtlicher Überprüfung
nicht stand.
1. Das Berufungsgericht ist noch zutreffend davon ausgegangen, dass auch die [X.]räume Mietgegenstand geworden sind.
Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe über die Behauptung der Beklagten Beweis erheben müssen, sie habe die [X.]fläche den Mietern kostenlos als "Dreingabe"
über-lassen wollen, greift nicht durch.
Das Berufungsgericht
hat sich zu Recht auf die Vertragsurkunde bezogen, welche auch die [X.]räume als vermietete
Räume aufführt und insoweit eindeutig ist. Dass die Revision
die Vereinbarung eines Quadratmeterpreises in Zweifel zieht, steht der Einbeziehung der [X.]räume in den Mietvertrag
nicht entgegen, weil diese nicht davon abhängt, dass der Mietpreis an die Fläche gekoppelt wurde.
Angesichts der Vermutung der Voll-ständigkeit und Richtigkeit, die für die Vertragsurkunde streitet, begegnet es revisionsrechtlich keinen Bedenken, dass das Berufungsgericht
dem Beweis-angebot der Beklagten nicht nachgegangen ist, schon weil die unter Beweis gestellten Tatsachen dem Inhalt der Vertragsurkunde nicht ohne weiteres ent-9
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gegenstehen. Das Berufungsgericht hat insoweit darauf abgestellt, dass es sich um Gespräche im Vorfeld des Vertragsabschlusses gehandelt hat, welche dem
Inhalt der Urkunde nur dann entgegenstehen, wenn sie beim Vertragsabschluss noch aktuell waren und sich daraus zudem eine der Urkunde widersprechende Erklärung ergab. Dass ein derartiger Vortrag und Beweisantritt der Beklagten vom Berufungsgericht übergangen worden seien, wird von der Revision nicht dargelegt.
2.
Die vom Berufungsgericht angenommene Mietminderung wegen der Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Mietfläche ist nicht frei von Rechts-fehlern.

a) Nicht zu beanstanden ist
allerdings, dass das Berufungsgericht
die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche als Mangel im Sinne von §
536 Abs.
1 Satz
1 BGB
angesehen hat.
[X.]) Nach der ständigen Rechtsprechung des [X.]
stellt bei der Miete von Räumen die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassene Fläche einen Mangel der Mietsache dar. In diesem Sinne hat der [X.] [X.] zur Wohnraummiete entschieden ([X.] Urteil vom 24.
März 2004 -
VIII
ZR 295/03
-
NJW 2004, 1947
Rn.
11
f.; zuletzt [X.] Urteile
vom
10.
März 2010 -
VIII
ZR 144/09
-
NJW 2010, 1745
Rn.
11 f. und vom 10.
November 2010 -
VIII
ZR
306/09
-
NJW 2011, 220
Rn.
14). Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der [X.] die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es hierfür nicht ([X.] Urteil vom 24.
März 2004 -
VIII
ZR 295/03
-
NJW 2004, 1947). Der [X.] hat sich dieser Rechtsprechung für die Miete von Geschäftsräumen angeschlossen ([X.]surteil vom 4.
Mai 2005 -
XII
ZR 254/01
-
NJW 2005,
2152).
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bb) Die Flächenangaben
dienen nicht lediglich der Beschreibung des Mietobjekts. Die Fläche ist von den Vertragsparteien auch vertraglich vereinbart worden. Das
ergibt
sich aufgrund der revisionsrechtlich einwandfreien Feststel-lungen der Vorinstanzen aus der Mietvertragsurkunde. Darin heißt es ausdrück-lich, dass die vermietete Fläche als mit ca. 197
m2
vereinbart gilt. Um die [X.]-fläche unter diesen Umständen dennoch von der
vertraglichen Vereinbarung
auszunehmen,
hätte es
einer besonderen Vereinbarung der [X.] bedurft (vgl. [X.] Urteil vom 10.
November 2010 -
VIII
ZR 306/09
-
NJW
2011, 220; [X.], 156, 160).
Dass die in Bezug auf die Beschaffenheit der Mietsache vereinbarte Nutzfläche schließlich mit einem Circa-Maß angegeben ist, steht einem
zur Mietminderung berechtigenden Sachmangel nicht im Wege, wenn die [X.] mehr als 10
% unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegt (vgl. [X.] Urteil vom 10.
März
2010 -
VIII
ZR 144/09
-
NJW
2010, 1745 Rn.
12 mwN). Die vorgenannte Rechtsprechung
bezieht sich zwar auf die Wohnraum-miete, bei welcher [X.]flächen grundsätzlich nicht in die Wohnflächenberech-nung einfließen (vgl. §
2 Abs.
3 Nr.
1
a der Wohnflächenverordnung vom 25.
November 2003 BGBl.
I S.
2346; ähnlich §
42 Abs.
4 Nr.
1 II.
BV
-
gültig bis 31.
Dezember 2003). Jedenfalls bei einer gravierenden Abweichung wie im vor-liegenden Fall kann im Rahmen der [X.] auch für Nebenräume aber nichts anderes gelten.
Es kommt des Weiteren nicht darauf an, in welcher Weise der Mieter die betreffende Fläche im konkreten Fall hätte nutzen wollen und in welchem Umfang er konkret beeinträchtigt ist ([X.] Urteil vom 10.
März
2010 -
VIII
ZR 144/09
-
NJW
2010, 1745 Rn.
11 mwN; [X.], 156, 161). Dass die fehlende Fläche nur Nebenräume betrifft, findet sodann im Rahmen der Ermittlung des herabgesetzten Mietbetrages nach §
536 Abs.
1 Satz
2 BGB
Berücksichtigung.

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-
b) Das Berufungsgericht
hat den [X.] aufgrund der [X.] von rund 29
% berechnet und ist zu monatlichen [X.]n zwischen 2.028

Das begegnet durchgreifenden Bedenken.
[X.]) Aufgrund des Mangels hat der Mieter nach §
536 Abs.
1 Satz
2 BGB nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.
Durch die Minderung soll die von den Vertragsparteien festgelegte Gleichwertigkeit zwischen den beiderseitigen
Leistungen bei einer Störung auf der Vermieterseite wieder [X.] werden ([X.]surteil [X.]Z 163, 1, 6 = NJW 2005, 1713, 1714). Welche Herabsetzung der Miete angemessen ist, richtet sich nach der Schwere des
Mangels und der dadurch bewirkten Beeinträchtigung der [X.] der vermieteten Sache ([X.]/[X.] BGB [2011] §
536 Rn.
57 mwN).
bb) Die allein vom Anteil an der Gesamtfläche ausgehende Berechnung des Berufungsgerichts wird einer an dem Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchti-gung orientierten Mietzinsminderung nicht gerecht. Sie lässt den generell [X.] Nutzungswert der [X.]räume außer Betracht und ist daher nicht ange-messen im Sinne von §
536 Abs.
1 Satz
2 BGB.
Allerdings legt der [X.] zum Wohnraummietrecht in
stän-diger Rechtsprechung die prozentualen Flächenunterschreitung als Maßstab der
Minderung
zugrunde
([X.] Urteil vom 24.
März 2004 -
VIII
ZR 295/03
-
NJW 2004, 1947, 1949
unter Bezugnahme auf [X.], 156, 161 und Urteil vom 10.
März 2010 -
VIII
ZR 144/09
-
NJW 2010, 1745 Rn.
12). [X.] Berechnungsmethode wird in der Regel die einzig mögliche sein
([X.], 156, 161) und verlangt keine Aufteilung nach der Art der von der Flächenunterschreitung betroffenen Räume. Dies entspricht der Ermittlung der 17
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-
Wohnfläche nach den besonderen Vorschriften
des Wohnraummietrechts (vgl. §
2 Abs.
3 Nr.
1
a der Wohnflächenverordnung vom 25.
November 2003 BGBl.
I S.
2346; ähnlich §
42 Abs.
4 Nr.
1 II.
BV
-
gültig bis 31.
Dezember 2003). Die Gleichwertigkeit der Flächen ergibt sich hierbei schon aus der [X.] Einbeziehung der Räume in die Wohnflächenberechnung. Sie kommt in der Mietzinsermittlung bei preisgebundenen Wohnungen (vgl. §
8
a Abs.
1 Satz
1 WoBindG; §
3 Abs.
2 Satz
1 NMV
1970) auch bei der Ermittlung des Mietprei-ses zum Ausdruck.

Die vorliegende Fallgestaltung unterscheidet sich hiervon dadurch, dass sich die [X.] ganz überwiegend auf die [X.]räume bezieht und sich diesen auch konkret zuordnen lässt.
Eine Mietzinsminderung wäre bei der Wohnraummiete schon deswegen grundsätzlich nicht möglich, weil [X.]räume -
wie ausgeführt
-
nach den einschlägigen Berechnungsvorschriften nicht zur Wohnfläche zählen (vgl. §
2 Abs.
3 Nr.
1
a der Wohnflächenverordnung vom 25.
November 2003 BGBl.
I S.
2346; ähnlich §
42 Abs.
4 Nr.
1 II.
BV -
gültig bis 31.
Dezember 2003).
Eine Gleichsetzung der [X.]fläche mit der Fläche des Ladenlokals und Nebenräumen wäre allenfalls gerechtfertigt, wenn die [X.]räume hinsichtlich ihrer Nutzung mit dem hauptsächlichen vertraglichen Nutzungszweck gleich-wertig wären
(vgl. -
zur Wohnraummiete
-
[X.] Urteil vom 16.
September 2009 -
VIII
ZR 275/08
-
NJW 2009, 3421 und Beschluss vom 29.
September 2009
-
VIII
ZR 242/08
-
WuM 2009, 662). Das ist hier jedenfalls nach den bisherigen Feststellungen der Vorinstanzen aber nicht der Fall. Daher verbietet sich eine Gleichsetzung, weil die
[X.]räume ausweislich der Mietvertragsurkunde
als Lager gemietet wurden und gegenüber dem Gastraum und Nebenräumen des Ladenlokals einen deutlich niedrigeren Gebrauchswert aufweisen.
Das wird auch anhand des Mietvertrags
2
deutlich, der sich auf ein ebenfalls zur Nutzung 21
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-
10
-
als Lager gemietetes Hofgebäude sowie eine Freifläche bezieht und für 185
m2
Fläche einen Mietzins (ohne Betriebs-
und Nebenkostenvorauszahlungen) von monatlich nur 400

Auch der Kläger selbst hat die Minderungsquote schließlich wesentlich geringer berechnet als das Berufungsgericht. Die vom Berufungsgericht angewendete Minderungsquote vernachlässigt dagegen den
niedrigeren Gebrauchswert der [X.]fläche und würde daher letztlich zu einer nicht gerechtfertigten -
erheblichen
-
Verschiebung des [X.] zu Lasten der Beklagten führen.

III.
Das Berufungsurteil kann demnach, soweit es von der Revision ange-fochten worden ist, keinen Bestand haben. Der [X.] ist daran gehindert, in der Sache abschließend zu entscheiden, weil im Hinblick auf die Bemessung der [X.] weitere tatrichterliche Feststellungen erforderlich sind. Das Berufungsgericht hat sich von seinem Standpunkt aus folgerichtig mit den nähe-ren Einwänden der Parteien zur Bemessung der herabgesetzten Miete nicht auseinandergesetzt, was nachzuholen ist.
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Das gilt auch hinsichtlich der Entscheidung über die Anschlussberufung. Denn auch diese ist vom Umfang der Minderung bezüglich des Mietvertrags
1 abhängig. Die Beklagte hat insoweit von der erstinstanzlichen Verrechnung mit dem Rückforderungsanspruch Abstand genommen.
Dose

[X.]

Klinkhammer

Schilling

Ri[X.] Dr. Botur

hat Urlaub und kann

deswegen nicht unterschreiben

Dose
Vorinstanzen:
LG [X.], Entscheidung vom 15.11.2007 -
12 [X.]/07 -

KG [X.], Entscheidung vom [X.] -
22 [X.]/07 -

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