Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 28.09.2011, Az. VIII ZR 242/10

BUNDES[X.]RI[X.]HTSHOF

I[X.] NA[X.]EN DES VOLKES

URTEIL
[X.]I ZR 242/10
Verkündet am:

28. September 2011

Ring,

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] §§ 432, 554; ZPO §§ 253, 531
a)
Der Klageantrag auf Duldung der [X.]odernisierung einer [X.]ietwohnung ist hinreichend be-stimmt, wenn der erstrebte [X.] sowie der Umfang der zu duldenden Arbeiten in seinen wesentlichen Umrissen und Schritten im Antrag umschrieben werden.
b)
Ist eine [X.]ietwohnung von einer [X.] vermietet, kann die von der [X.] beanspruchte Duldung einer Wohnungsmodernisierung gemäß §
432 Abs.
1 Satz 1 [X.] auch von einzelnen ihrer [X.]itglieder aus eigenem Recht klage-weise durchgesetzt werden.
c)
Eine nach § 554 Abs. 3 Satz 1 [X.] erforderliche [X.]odernisierungsankündigung muss nicht jede Einzelheit der beabsichtigten [X.]odernisierungsmaßnahme beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung mitteilen. Sie muss lediglich so konkret gefasst sein, dass sie den Informationsbedürfnissen des [X.]ieters Rechnung trägt, das Ziel der beabsichtigten [X.]odernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten [X.]aßnahmen zu erfahren, um ihm darüber eine zureichende Kenntnis zu vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die geplanten [X.]aßnahmen verändert wird und wie sich diese [X.]aßnahmen künftig auf den [X.] einschließlich etwaiger Verwendungen des [X.]ieters sowie die zu zahlende [X.]iete auswirken.

[X.], Urteil vom 28. September 2011 -
[X.]I ZR 242/10 -
LG [X.] I

AG [X.]

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2
-
Der [X.]I.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 28. September 2011 durch den Vorsitzenden [X.], [X.]
Frellesen, die Richterin Dr.
[X.]ilger sowie [X.]
[X.]
und
Dr.
[X.]
für Recht erkannt:
Die Revision des
Beklagten gegen das Urteil der 15.
Zivilkammer des Landgerichts [X.] I vom
11. August 2010 wird [X.].
Der
Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Kläger sind zusammen mit drei weiteren Personen nach Bruchteilen Eigentümer eines mit einem [X.]ehrfamilienhaus bebauten Grundstücks in [X.].

. Sie beabsichtigen, an der Westseite des Hauses Balkone zu errichten,
und beanspruchen vom Beklagten, der im
Jahre 2000 eine der betroffenen Wohnungen von der damaligen Eigentümerin gemietet hat,
die Duldung der Baumaßnahme. Die
Durchführung
dieser [X.]aßnahme kündigten
die hierbei durch die Hausverwaltung T.

GmbH
vertretenen [X.]iteigentümer
dem
Beklagten
mit
Schreiben vom 30.
Januar 2009 unter Bezeichnung der nachste-hend aufgeführten Arbeiten,
einem für den 9.
[X.]ai 2009 vorgesehenen Baube-ginn und einer
veranschlagten Bauzeit von sechs Wochen an. Dabei setzten sie für die Arbeiten innerhalb der Wohnungen jeweils fünf Tage zuzüglich [X.]alerar-1
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beiten nach einer Trocknungszeit von etwa einer
Woche an. Ferner bezifferten sie darin unter Bezugnahme auf eine beigefügte Kostenschätzung den Betrag der voraussichtlichen monatlichen [X.]ieterhöhung mit 121,06

.
Das Amtsgericht hat den Beklagten antragsgemäß verurteilt, die mit dem genannten Schreiben angekündigten [X.]odernisierungsmaßnahmen zur Anbrin-gung eines Balkons im Bereich der Westseite seiner Wohnung gegenüber den Klägern und den übrigen [X.]iteigentümern zu dulden, und zwar insbesondere folgende [X.]aßnahmen:
-
Anbringung eines Staubschutzes im Arbeitsbereich,
-
Demontage und Verlegung sowie Neuanschluss der Heizung und
Elektroleitungen sowie Schalter, Steckdosen im betroffenen Wandbereich,
-
Ausbau des vorhandenen Fensters, Ausbruch der Fensterbrüstung, Begra-digung der Laibungen
und
Einbau eines neuen Fenstertürelements,
-
Installation von Heizung und Elektroinstallationen
im betroffenen Wandbe-reich,
-
Einputzen des Fensterelements und der [X.] zunächst mit Grundputz, anschließend mit streichfähigem Endputz,
-
[X.]alerarbeiten im Bereich der betroffenen Flächen,
-
Aufstellung eines Arbeits-
und Schutzgerüsts an der [X.] des betroffenen Anwesens bis zur Höhe der Traufe,
-
Öffnung der Fassadenverkleidung und [X.] nach Abschluss der Balkon-
und Fensteranbauarbeiten,
-
Setzen von [X.] und [X.] in die Fassade,
-
Aufstellen des Balkonpodests
und Anbringung des Geländers.

Darüber hinaus
hat das Amtsgericht den Beklagten "verpflichtet", den [X.]iteigentümern, der Hausverwaltung sowie den beauftragten Handwerkern und Architekten zur Durchführung der genannten [X.]aßnahmen Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten ist erfolglos geblieben. [X.]it seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt er sein Klageabweisungsbegehren weiter.

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3
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4
-
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt:
Die Klage sei zulässig. Insbesondere sei dem Klageantrag unter Berück-sichtigung der dabei in Bezug genommenen [X.]odernisierungsankündigung mit hinreichender Sicherheit zu entnehmen, was vom Beklagten verlangt werde. Entgegen einer im Schrifttum
vertretenen Auffassung sei es nicht nötig, dass der Antrag bereits allen Anforderungen genüge, die an eine [X.]itteilungspflicht des Vermieters gemäß §
554 Abs.
3 Satz
1 [X.] zu stellen seien. Denn die Frage der in §
554 [X.]
geregelten Duldungspflicht könne nicht bereits in die von Amts wegen vorzunehmende Prüfung zur
Zulässigkeit der Klage
vorverla-gert werden.

Ebenso seien die Kläger prozessführungsbefugt. Nach der vorgelegten notariellen Urkunde vom 29.
[X.]ai 2006 bestehe am [X.]ietgrundstück eine [X.] zwischen den Klägern und den weiteren Eigentümern. Dies habe zur Folge, dass es sich bei der im Streit stehenden Duldungspflicht um eine im Rechtssinne unteilbare Leistung handele, deren Erfüllung
die
Kläger nach [X.]aßgabe der hier gewahrten Anforderungen des §
432 Abs.
1 Satz
1 [X.] beanspruchen könnten.
In der Sache werde die genannte [X.]odernisierungsankündigung zwar nicht den Bestimmtheitsanforderungen des §
554 Abs.
3 Satz
1 [X.] gerecht, so dass der Beklagte an sich nicht zur Duldung verpflichtet sei. Denn ein
[X.]ieter müsse in der Lage sein, sich nach den Angaben in der [X.]itteilung genaue
Vor-stellungen darüber zu machen, welche [X.]odernisierungsmaßnahmen geplant 4
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seien. Eine ungefähre stichwortartige Beschreibung der Arbeiten reiche dazu in aller Regel nicht aus. Vielmehr sei die Art der [X.]aßnahme möglichst
genau, und zwar nach [X.]öglichkeit unter Beifügung genauer Baupläne, mitzuteilen. Das sei
in der
[X.]odernisierungsankündigung nicht erfolgt.
So finde sich hinsichtlich der durchzuführenden Installationsarbeiten zu Art und Umfang lediglich die pau-schale [X.]itteilung:
"Heizung und [X.] im betr. Wandbereich". Hieraus ergebe sich aber nicht, welcher Wandbereich genau betroffen sei oder
wo genau die [X.] erfolgen solle. Auch die Angabe, dass der bestehende Heizkörper entfernt werde und der Heizkörper vor dem [X.] entsprechend aufgerüstet werde, sei nicht hinreichend konkret, da hieraus nicht hervorgehe, ob der bestehende Heizkörper vergrößert werden solle und wie sich
die beabsichtigte Umrüstung auswirke. Ebenso wenig sei die genaue Lage des anzubringenden Balkons beschrieben, da sich aus dem [X.] lediglich ergebe, dass die Balkone jeweils an der Westseite der Wohnungen angebracht werden sollten. Es sei den Klägern jedoch zuzumuten
gewesen, insoweit einen Bauplan mit genauer Lagebezeichnung beizufügen. Auch die vorliegend erfolgte Beifügung eines Lichtbilds mit einem ähnlichen Balkon genüge dazu
nicht. Darüber hinaus
sei der Beginn der [X.]odernisie-rungsmaßnahmen innerhalb der Wohnung unklar bezeichnet.
Gleichwohl könne sich der Beklagte nicht darauf berufen, dass die Kläger ihre [X.]itteilungspflicht
schlecht erfüllt hätten. Denn er habe erstmals im [X.] gerügt, dass die [X.]odernisierungsankündigung nicht den [X.] des §
554 Abs.
3 [X.] genüge. Bei dieser Rüge handele es sich um ein neues Verteidigungsmittel im Sinne von §
531 Abs.
2 ZPO, welches
er mit neuem Tatsachenvorbringen dahin unterlegt habe, dass nicht ersichtlich sei, wo die Balkone angebracht werden sollten, und dass sowohl der zeitliche Umfang der Arbeiten als auch die genaue Lage der
für die Heizungs-
und Elektroan-schlüsse zu verlegenden
Leitungen unklar seien. Dieser Vortrag hätte jedoch bereits in erster Instanz gehalten werden können und müssen. Selbst wenn 9
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man hierin nur Rechtsausführungen
sehen wollte, seien diese nicht mehr zu berücksichtigen, da in erster Instanz die Vereinbarkeit der [X.]odernisierungsan-kündigung mit §
554 Abs.
3 [X.] jedenfalls nicht bestritten worden sei und de-ren
erstmaliges
Bestreiten in der Berufungsinstanz ebenfalls nach §
531 Abs.
2 ZPO nicht zulassungsfähig sei.

II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.
Das Berufungsgericht, das ohne Rechtsfehler die Klage für zulässig
er-achtet und die Kläger zur Durchsetzung des geltend gemachten Anspruchs
als befugt
angesehen
hat,
ist zwar unzutreffend davon ausgegangen,
dass der [X.] mit seinen auf [X.]ängel der [X.]odernisierungsankündigung gestützten Ein-wendungen gegen die von den Klägern gemäß § 554 Abs. 2
Satz 1 [X.] bean-spruchte Duldung der vorgesehenen Baumaßnahmen zur Balkonanbringung gemäß §
531 Abs.
2 ZPO ausgeschlossen sei. Gleichwohl
hat die Revision
kei-nen Erfolg, weil diese Einwendungen in der Sache nicht durchgreifen und die [X.]odernisierungsankündigung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts den Anforderungen des § 554 Abs. 3 Satz 1 [X.] gerecht wird.
1. Ohne Erfolg beanstandet die Revision, dass das Berufungsgericht den vorstehend bezeichneten Klageantrag
auf Duldung der darin
genannten [X.]oder-nisierungsmaßnahmen für hinreichend bestimmt im Sinne von §
253 Abs.
2 Nr.
2 ZPO erachtet und es gebilligt hat, dass das Amtsgericht nach diesem [X.] gegen den Beklagten erkannt hat.
a)
Allerdings wird im mietrechtlichen Schrifttum angenommen, dass die vom [X.]ieter zu duldenden [X.]aßnahmen im Klageantrag nach Art, Umfang, Be-10
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-
ginn und Dauer in hinreichend genauer
Vereinzelung umschrieben werden müssen. Dabei wird
-
der [X.]odernisierungsankündigung entsprechend
-
hin-sichtlich Art und Umfang eine genaue
und umfassende, gegebenenfalls durch Bezugnahme auf beigefügte Skizzen oder Baupläne ergänzte
Beschreibung der einzelnen [X.]aßnahmen bis hin zur genauen Angabe von Ort und Abmessungen ihrer Vornahme und
der jeweils vorgesehenen Ausführungsart gefordert
([X.]/[X.], [X.]iete, 3.
Aufl., §
554 Rn.
45, 64; [X.], [X.]ietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn [X.]; [X.], NZ[X.] 2003, 545, 546). Auch in der Instanzrechtspre-chung gehen die [X.] bisweilen dahin,
dass etwa bei [X.] der genaue horizontale und vertikale Verlauf der Rohrleitungen
anzugeben sei und lediglich ungefähre [X.] nicht ausreichten ([X.], [X.]
2004, 1231
mwN).
b) Dem kann
-
wie das Berufungsgericht mit Recht annimmt
-
in dieser Weite nicht gefolgt werden. Insbesondere übersehen diese am Inhalt der [X.]o-dernisierungsankündigung nach §
554 Abs.
3 Satz
1 [X.] orientierten Sichtwei-sen, dass es bei Formulierung der Duldungspflicht im Antrag nicht darum geht, dem [X.]ieter eine hinreichende Entscheidungsgrundlage über die Bedeutung und die Auswirkungen der [X.]aßnahme zu vermitteln, um ihm auf diese Weise eine Beurteilungsgrundlage für seine Entscheidung an die Hand zu geben, ob er die [X.]aßnahme dulden will und wie er sich im Falle einer Duldungspflicht in seinen Dispositionen (eigene Zeitplanung, Änderung der Nutzungsmöglichkeiten, Aus-übung des Sonderkündigungsrechts nach §
554 Abs.
3 Satz
2 [X.] usw.) [X.] einstellen will. Der Antrag dient vielmehr nur
dazu,
die zu [X.] so genau zu umschreiben, dass sie die hinreichende Grundlage für eine nach §
890 ZPO vorzunehmende Zwangsvollstreckung bilden können.
Zwar müssen Anträge, mit denen die Duldung von Handlungen verlangt wird, die zu duldenden
Handlungen so genau bezeichnen, dass der in Anspruch genommene Schuldner im Falle einer dem Antrag entsprechenden gerichtlichen 14
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Entscheidung eindeutig erkennen kann, was von ihm verlangt wird. Denn diese Prüfung darf grundsätzlich nicht in das Vollstreckungsverfahren verlagert wer-den, da es nicht dessen Aufgabe ist zu klären, wie die zu vollstreckende
Hand-lung oder Unterlassung aussieht; es ist vielmehr
auf eine Klärung der Frage beschränkt, ob der Schuldner der ihm gebotenen Verpflichtung nachgekommen ist. Gleichwohl sind bei [X.] gewisse Verallgemeinerungen häufig
unvermeidlich, weil andernfalls die [X.]öglichkeit, gerichtlichen Rechtsschutz zu erlangen, durch prozessuale Anforderungen unzumutbar erschwert würde ([X.], [X.], 1365, 1366 mwN).
Aus dem gleichen Grunde kann eine Ver-urteilung zur Duldung
auch ohne ausdrücklichen Ausspruch die
Verpflichtung zu [X.] enthalten, wenn der Schuldner
-
wie hier hinsichtlich der gleichzeitig erkannten Verpflichtung zur Zutrittsgewährung
-
seiner Duldungs-pflicht nur dadurch gerecht werden kann, dass er daneben zugleich positive Handlungen vornimmt, die erforderlich sind, um den rechtmäßigen Zustand zu erreichen. Denn auch insoweit würde eine Zwangsvollstreckung unzumutbar erschwert, wenn der Gläubiger statt dessen darauf verwiesen werden müsste, jeweils einzelne Handlungstitel für die nach Art und Umfang in der Regel nicht hinreichend voraussehbaren Handlungen zur Erreichung des beschriebenen [X.]es zu erwirken (vgl. [X.], Beschluss vom 25.
Januar 2007 -
I
ZB 58/06, W[X.] 2007, 1416 Rn.
17 f.).
Um diesen Anforderungen gerecht zu werden und dem Schuldner auf der einen Seite die hinreichende Erkenntnismöglichkeit zu eröffnen, was von ihm an zu duldenden Handlungen verlangt wird, auf der anderen Seite die Zwangsvollstreckungsmöglichkeiten des Gläubigers aber auch nicht unzumut-bar zu erschweren, genügt es, dass der erstrebte [X.] sowie der Umfang der zu duldenden Arbeiten -
wie hier
-
in seinen wesentlichen Umrissen und Schritten im Antrag umschrieben
werden. Das gilt umso mehr, als sich im Zuge der Bauausführung noch gewisse Änderungen oder Konkretisierungen im Detail ergeben können und selbst
§
554 Abs.
3 Satz
1 [X.] mit seiner inhaltlich 16
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-
weitergehenden Ankündigungspflicht dem Rechnung trägt, indem neben der Art der [X.]aßnahme lediglich deren
voraussichtlicher
Umfang
mitgeteilt werden muss.
Ebenso wenig verlangt der Ausspruch der Duldungspflicht die [X.]itteilung eines exakten
zeitlichen Rahmens für die zu duldenden Handlungen.
Hier hat der erkannte [X.] auf die [X.]odernisierungsankündigung vom 30.
Januar 2009 und den darin enthaltenen Zeitplan Bezug genommen, in dem der voraussichtliche Beginn der [X.]aßnahmen mitgeteilt und deren voraussichtli-cher zeitlicher Ablauf umrissen war. Das
genügt zu einer hinreichenden zeitli-chen Bestimmbarkeit der Duldungspflicht. Denn andernfalls würde jede [X.] bei Beginn und Durchführung der [X.]aßnahmen den Titel
entwerten,
und zwar selbst dann, wenn die Verzögerung nur unwesentlich oder vom Vermieter nicht zu vertreten ist, etwa weil die Bauhandwerker verzögert beginnen oder ausführen
oder -
wie hier
-
ein [X.]aßnahmenbeginn durch Widerspruch von [X.]ie-terseite hinausgezögert
wird.
Dies würde für die Kläger jedoch zu einer unzu-mutbaren Erschwerung ihres gerichtlichen Rechtsschutzes führen, ohne dass dem
ein berechtigtes
Interesse des Beklagten an einer sonst
nicht möglichen
hinreichenden Bestimmbarkeit des Zeitraums seiner Duldungspflicht entgegen-stünde.
2. Anders als die Revision meint, ist das Berufungsgericht ohne Rechts-fehler davon ausgegangen, dass die Kläger gemäß §
432 [X.] ohne [X.]itwirkung der übrigen [X.]iteigentümer berechtigt sind, vom Beklagten die gemäß §
554 Abs. 2 Satz 1 [X.] beanspruchte Duldung der ihm angekündigten [X.]odernisie-rungsmaßnahme zu
verlangen. Es
braucht nicht entschieden zu werden, ob es sich bei dem Klagerecht aus §
432 Abs.
1 Satz
1 [X.], wonach dann, wenn mehrere eine unteilbare Leistung zu fordern haben, der Schuldner, sofern sie nicht Gesamtgläubiger sind, nur an alle gemeinschaftlich leisten und jeder Gläubiger nur die Leistung an alle fordern kann,
um einen die Zulässigkeit der 17
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-
Klage betreffenden Fall der gesetzlichen Prozessstandschaft im Sinne von §
51 Abs. 1 ZPO
handelt (so etwa [X.]ünchKomm[X.]/[X.], 5. Aufl., §
741 Rn. 49; [X.]usielak/[X.],
ZPO, 8. Aufl., § 51
Rn. 23) oder
um einen lediglich die materielle Anspruchsberechtigung betreffenden Fall der Aktivlegitimation (so etwa [X.]ünchKommZPO/[X.], 3. Aufl., Vor §§ 50 ff. Rn. 53 mwN).
Jeden-falls sind die Kläger gemäß §
432 Abs. 1 Satz 1 [X.] kraft eigenen Rechts und damit als Partei zur klageweisen Durchsetzung der beanspruchten Duldung befugt (vgl. [X.], 32, 34 f.).
a)
Die Kläger sind in Rechtsgemeinschaft mit weiteren Personen [X.] nach Bruchteilen des in Rede stehenden [X.]ietgrundstücks im Sinne von §§
741 ff. [X.] und als solche Vermieter der dem Beklagten überlassenen Wohnung. Nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Kläger und die weiteren Bruchteilseigentümer, hierbei in zulässiger Weise jeweils vertreten durch die Hausverwaltung T.

GmbH (vgl. [X.], aaO Rn. [X.] 151;
[X.]/[X.], [X.], [X.]. 2011, §
554 Rn.
42), dem Beklagten unter dem 30. Januar 2009 die im Streit stehenden [X.]odernisierungsmaßnahmen angekündigt und bei Vorliegen der Vorausset-zungen des §
554 Abs.
2 [X.]
(dazu nachstehend unter II 4 a) auf diese Weise -
die Ordnungsmäßigkeit der Ankündigung vorausgesetzt (dazu nachstehend unter II
4 b)
-
eine Duldungspflicht des Beklagten
fällig gestellt (vgl. [X.], Urteil vom 20. Dezember 2010 -
8 [X.], juris Rn. 38; [X.], [X.] 2007, 907; OLG [X.], Wu[X.] 1991, 481, 482; jeweils mwN;
[X.], aaO Rn.
[X.]
150; [X.]/[X.], aaO § 554 Rn. 41; [X.]ünchKomm[X.]/
[X.], aaO, § 554 Rn. 34).
b)
Der Revision kann nicht gefolgt werden, soweit
sie meint, der [X.] auf Duldung von [X.]odernisierungsmaßnahmen könne nicht einem von §
432 [X.] erfassten Anspruch mehrerer Eigentümer auf
Zahlung der
[X.]iete gleichgesetzt werden.
Denn diese Vorschrift, die bereits nach ihrem Wortlaut 19
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-
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-
den Kreis der von ihr erfassten Forderungen nicht beschränkt, betrifft bei [X.] eines in Bruchteilseigentum stehenden Grundstücks durch die [X.] alle Forderungen aus dem [X.]ietverhältnis beziehungsweise aus der Benutzung des Grundstücks, da diese
Forderungen -
wie nicht zuletzt §
754 Satz 2 [X.] zeigt
-
ungeachtet einer Teilbarkeit im natürlichen Sinne [X.] nach dem Wesen der [X.] im Rechtssinne auf eine unteilbare Leistung gerichtet sind ([X.], Urteile vom 11. Juli 1958 -
[X.]I
ZR 108/57, NJW 1958, 1723; vom 29. Januar 1969 -
[X.]I
ZR 20/67, W[X.] 1969, 396 unter [X.]; vom 19. Oktober 2000 -
IX
ZR 255/99, W[X.] 2000, 2457 unter III, insoweit in [X.]Z 145, 352 nicht abgedruckt; [X.]/[X.], [X.], [X.]. 2005, §
432 Rn.
20, 22
f.). Das gilt auch für die vorliegend beanspruchte Duldung nach §
554 Abs.
2
Satz 1 [X.], die jeder Teilhaber gemäß §
432 [X.] selbständig in der Weise geltend machen kann, dass er -
wie hier
-
Duldung gegenüber allen [X.]iteigentümern
fordert.
3. Die Revision rügt aber mit Recht, dass das Berufungsgericht den [X.]n mit seinen auf [X.]ängel der [X.]odernisierungsankündigung gestützten Einwendungen gemäß §
531 Abs.
2 ZPO für ausgeschlossen erachtet hat.

Das
Berufungsgericht
hat
übersehen, dass der Ausschluss neuer An-griffs-
und Verteidigungsmittel im [X.], auch soweit sie im [X.] Rechtszug aus Nachlässigkeit nicht geltend gemacht worden sind, nicht für unstreitige Tatsachen
gilt. Unter "neue Angriffs-
und Verteidigungsmittel"
im Sinne des §
531 ZPO fällt vielmehr nur
streitiges und [X.]. Nicht beweisbedürftiges Vorbringen hat das Berufungsgericht dagegen gemäß §
529 Abs.
1 ZPO seiner Entscheidung ohne Weiteres zugrunde zu le-gen, selbst wenn es sich dabei um zu erhebende Einreden oder auszuübende Gestaltungsrechte handelt, sofern die sie begründenden Tatsachen unstreitig sind ([X.], Beschluss vom 23.
Juni 2008 -
GSZ 1/08, [X.]Z 177, 212 Rn.
9
ff.; Senatsurteil vom 20.
[X.]ai 2009 -
[X.]I
ZR 247/06, [X.], 2532
Rn.
15
f.; 21
22
-
12
-
[X.], Urteil vom 2.
Februar 2010 -
VI
ZR 82/09, NJW-RR 2010, 664 Rn.
7; je-weils mwN).
So liegt der Fall hier.
Dass für den Aussagegehalt der [X.]odernisierungsankündigung (streitige) Umstände zu berücksichtigen wären, die außerhalb dieses [X.]s liegen, der Aussagegehalt sich also nicht oder nicht allein aus dem Schreiben selbst erschließt, ist weder vom Berufungsgericht festgestellt worden noch sonst ersichtlich. Im Gegenteil hat das Berufungsgericht das Ankündi-gungsschreiben anhand der von ihm
angelegten [X.] darauf überprüft, ob es
den inhaltlichen Anforderungen des §
554 Abs.
3 Satz
1 [X.]
genügt,
und
hierauf gestützt eine Duldungspflicht des [X.]n bereits abschließend verneint.
Um den Informationsgehalt des Ankün-digungsschreibens beurteilen zu können, bedurfte es
mithin aus der Sicht des Berufungsgerichts keines Rückgriffs auf über den Inhalt des Schreibens hin-ausgehende streitige Tatsachen.
4.
Gleichwohl bleibt die Revision ohne Erfolg, weil sich die Entscheidung aus anderen Gründen als richtig darstellt (§
561 ZPO). Denn auch unter Einbe-ziehung des [X.] übergangenen Vorbringens des Beklagten hätte das Berufungsgericht dem von den Klägern geltend gemachten [X.] stattgeben müssen.
a) Soweit der Duldungsanspruch nach §
554 Abs.
2 Satz
1 [X.] voraus-setzt, dass die [X.]aßnahme zur Verbesserung der [X.]ietsache dient, hat das Be-rufungsgericht sich auf die erstinstanzliche Feststellung bezogen, wonach durch den Einbau
eines bisher nicht vorhandenen Balkons die Wohnverhältnisse ver-bessert würden. Das entspricht einer verbreiteten, mit der insoweit maßgebli-chen Verkehrsanschauung im Einklang stehenden Sichtweise in der [X.] und im Schrifttum, nach der die Anbringung eines Balkons [X.] im städtischen Bereich üblicherweise als [X.]aßnahme zur Wohnwertver-23
24
25
-
13
-
besserung angesehen wird ([X.], NZ[X.] 1998, 189; Z[X.]R 2004, 193; [X.], Wu[X.] 2003, 564, 565;
[X.]/[X.], aaO Rn. 16; [X.]/
[X.], aaO, § 554 Rn. 24),
und wird auch von der Revision nicht angegrif-fen.
b)
Das Berufungsgericht hat jedoch, wie die Revisionserwiderung mit ih-rer Gegenrüge zutreffend geltend macht, die Anforderungen an den Inhalt der gemäß §
554 Abs.
3 Satz
1 [X.] zu übermittelnden [X.]odernisierungsankündi-gung überspannt. Nach dieser Bestimmung hat der Vermieter dem [X.]ieter [X.] drei [X.]onate vor Beginn der [X.]aßnahme deren Art und voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende [X.]ieterhö-hung mitzuteilen.
Wie konkret die [X.]itteilung sein muss, um dem [X.]ieter die für die Beurteilung seiner Lage, insbesondere für
eine Duldungspflicht, notwendi-gen Kenntnisse darüber zu verschaffen, welche [X.]odernisierungsmaßnahmen der Vermieter durchzuführen beabsichtigt, in welcher Weise die Wohnung durch diese [X.]aßnahmen verändert wird und wie sich diese [X.]aßnahmen künftig auf den [X.]
einschließlich etwaiger Verwendungen des [X.]ieters sowie
die zu zahlende [X.]iete auswirken, ist allerdings umstritten.
aa)
In der Instanzrechtsprechung wie auch im Schrifttum wird teilweise
angenommen, dass etwa bei einer -
auch hier im Zuge der Balkonerrichtung vorzunehmenden
-
Verlegung einer Sammelheizung der Vermieter die Anzahl, die Bauart und den Ort der Aufstellung der Heizkörper sowie den horizontalen und vertikalen Verlauf der Rohrleitungen benennen müsse, um dem [X.]ieter eine genaue Vorstellung von der Neugestaltung der Wohnung zu vermitteln. Das mache es in aller Regel sogar erforderlich,
dem
[X.]ieter einen Auszug aus dem Bauplan zu übermitteln, der den Umfang der Arbeiten einschließlich vorgese-hener Wandöffnungen und Durchbrüche aufzeige ([X.], Wu[X.] 1990, 18; Wu[X.] 1992, 121; [X.]/[X.], aaO Rn.
45; [X.], aaO Rn.
[X.] 159; noch weitergehend etwa [X.], [X.]ietrecht, 10. Aufl., 26
27
-
14
-
§
554 [X.]
Rn.
265, 267; [X.], Beschluss
vom 2.
Juli 2004 -
67
[X.], juris Rn.
5, das
zudem
eine Gegenüberstellung von erstrebtem
und vorhande-nem
Ausstattungsbestand verlangt).
Ebenso wird zu den [X.]itteilungsanforde-rungen an den [X.]aßnahmenbeginn und [X.]aßnahmenablauf angenommen, dass nicht nur die voraussichtlichen Termine für Beginn und Ende der [X.]aßnahmen überhaupt, sondern auch für die einzelnen Etappen, die unterschiedliche Beein-trächtigungen mit sich bringen können, im Ankündigungsschreiben zu benen-nen
seien ([X.], Wu[X.] 2005, 60, 61; [X.]/[X.], aaO Rn.
46)
beziehungsweise hinsichtlich der Innenmaßnahmen eine genauere Zeiteingren-zung und Zeitspanne erforderlich sei (Eisenschmid, juris PR-[X.]ietR 25/10
Anm.
5 unter [X.]). Eine lediglich ungefähre, stichwortartige Beschreibung der Arbeiten
und Abläufe wird demgegenüber nicht für genügend angesehen
([X.], aaO Rn.
267; [X.]/[X.]/[X.], [X.], 2.
Aufl., §
554 Rn.
23
d).
bb)
Diese
Anforderungen gehen zu weit (ebenso auch [X.], [X.] 2007, 907; LG [X.] I, Z[X.]R 2009, 453, 454 f.; Beyer [X.] 2009, 943, 947 f.; [X.]ünchKomm[X.]/[X.], aaO, Rn. 35; [X.]/[X.], aaO, Rn.
44 mwN). Der Gesetzgeber
hat sich bei der
Neufassung des § 554 Abs.
3 [X.] im Zuge des [X.]ietrechtsreformgesetzes gegen zu strenge Anforderungen an den Inhalt der [X.]odernisierungsmitteilung des Vermieters ausgesprochen und die zuvor vertretenen [X.]aßstäbe dahin abgesenkt wissen wollte, dass der Vermieter nur noch den voraussichtlichen Umfang und Beginn und die voraussichtliche Dauer der [X.]aßnahme mitteilen sollte, um dem Umstand Rechnung zu tragen, dass der Vermieter zu dem vom Gesetz vorgeschriebenen [X.]itteilungszeitpunkt zu präziseren Angaben häufig gar nicht in der Lage sein wird (BT-Drucks. 14/4553 S.
36 f., 49
f.).
Auch der
mit der
[X.]odernisierungsankündigung verfolgte Zweck verlangt in der Regel nicht, dass jede Einzelheit der beabsichtigten [X.]odernisierungs-28
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maßnahme in der Ankündigung beschrieben und jede mögliche Auswirkung mitgeteilt wird.
Sie muss
auf der einen Seite zwar den Informationsbedürfnissen des [X.]ieters Rechnung tragen, das Ziel der beabsichtigten [X.]odernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten [X.]aßnahmen zu erfahren, um ihm
darüber eine zureichende Kenntnis
zu vermitteln,
in welcher Weise die Wohnung durch diese [X.]aßnahmen verändert wird und wie sich diese [X.]aßnahmen künftig auf den [X.] einschließlich etwaiger Verwendungen des [X.]ieters sowie die zu zahlende [X.]iete auswirken, und ihm so eine sachgerechte Beurteilung der sich daraus ergebenden Lage, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu
treffenden [X.]aßnahmen und der gegebenenfalls zu ziehenden ver-tragsrechtlichen Konsequenzen,
ermöglichen
(vgl. BT-Drucks. 14/4553,
S.
37).
Auf der anderen Seite ist aber auch zu berücksichtigen, dass die in §
554 Abs. 3 Satz 1 [X.] geregelte
[X.]itteilungspflicht nicht darauf abzielt, die in §
554 Abs. 2 [X.] näher geregelte sachliche Befugnis des Vermieters zur [X.] von [X.]odernisierungsmaßnahmen einzuschränken, sondern dass sie
dem [X.]ieter lediglich einen ergänzenden
Schutz bei der Durchführung von [X.]oderni-sierungsmaßnahmen
gewähren soll (vgl. Senatsurteil vom 19. September 2007 -
[X.]I ZR 6/07, Wu[X.] 2007, 630
Rn. 15).
Die Verwirklichung dieses ergänzenden Schutzes darf deshalb -
wovon auch der Gesetzgeber ausgegangen ist (BT-Drucks. 14/4553,
aaO)
-
nicht so weit gehen, dass einem Vermieter die [X.] gesetzlich zulässiger [X.]odernisierungsmaßnahmen durch eine Hand-habung der [X.]itteilungsanforderungen erschwert wird, die über das zum Schutz des [X.]ieters gebotene [X.]aß hinausgeht und auf diese Weise
den [X.]odernisie-rungsanspruch des Vermieters unvertretbar verkürzt (BayObLG, NZ[X.] 2001,
89; [X.]ünchKomm[X.]/[X.], aaO, Rn. 36; jeweils unter Hinweis auf BVerf[X.] 79, 80, 84 f.).
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c) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts
wird die [X.]odernisie-rungsankündigung der Kläger -
wie der Senat nach dem festgestellten Sach-verhalt selbst beurteilen kann
-
diesen Anforderungen gerecht.
Der
an der Westseite des Hauses anzubringende Balkon ist
in der Ankündigung mit seiner Gestaltung und den vorgesehenen Abmessungen ebenso beschrieben wie die außerhalb und innerhalb der Wohnung unter Angabe ihres voraussichtlichen zeitlichen Ablaufs im Einzelnen vorzunehmenden Arbeiten und Arbeitsschritte. Die voraussichtliche Lage des Balkons vor einem bisherigen Wohnzimmerfens-ter, unter dem der
im Zuge der Arbeiten zu entfernende Heizkörper
angebracht ist, dessen Heizleistung durch Aufrüstung eines näher beschriebenen anderen Heizkörpers übernommen werden soll, erschließt sich dem Beklagten ohne Weiteres.
Gleiches gilt für die im betroffenen Wandbereich liegenden und des-halb zwangsläufig zu ändernden Heizungs-
und Elektroinstallationen sowie die dazu vorzunehmenden
Putz-
und [X.]alerarbeiten.
Die Ankündigung
ist mithin bei Anlegung objektiver
[X.]aßstäbe geeignet, dem Beklagten
das von §
554 Abs.
3 Satz 1 [X.] geforderte hinreichende Bild von dem
zu vermitteln,
was
mit der geplanten Balkonanbringung voraussichtlich an Änderungen auf ihn zukommt.
Exakte Angaben zu Zeitpunkt und Abfolge der einzelnen Arbeiten oder Arbeits-schritte etwa nach [X.]aßgabe eines beizufügenden Bauzeitenplans werden da-

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bei entgegen der Auffassung der Revision vom beschriebenen Zweck der [X.]o-dernisierungsankündigung nicht gefordert.
Ball
Dr. Frellesen
Dr. [X.]ilger

Dr. [X.]
Dr. [X.]

Vorinstanzen:
AG [X.], Entscheidung vom 15.10.2009 -
472 [X.] 13274/09 -

LG [X.] I, Entscheidung vom 23.06.2010 -
15 S 22014/09 -