Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 12.07.2013, Az. V ZR 122/12

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
V ZR
122/12
Verkündet am:

12. Juli 2013

Weschenfelder

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

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Der V.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche
Verhandlung vom 12. Juli 2013 durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Stresemann und die Richter Dr.
Lemke, Prof.
Dr.
Schmidt-Räntsch, Dr.
Czub und Dr.
Kazele

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des [X.]

1.
Zivilkammer

vom 4. Mai 2012 wird auf Kosten des [X.] zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Mit notariellem Vertrag vom 9.
Juli
1962 bestellte der Beklagte den
inzwi-schen verstorbenen Eltern des [X.], die von ihm allein beerbt wurden,
ein Erbbaurecht an
einem 733
qm großen Grundstück für die Dauer von 99
Jahren. In Abschnitt
VIII. heißt es u.a.:

htigten steht das Recht zu, das
mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück jederzeit während der Dauer des [X.] käuflich zum Preise von 120
DM
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wörtlich: [X.] Mark -
pro Dezi-

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Die für den Kläger gerichtlich bestellte Betreuerin erklärte mit Schreiben vom 12.
März 2010 gegenüber dem Beklagten die Ausübung des Ankaufs-rechts. Der Beklagte lehnte den Verkauf des Grundstücks ab.
Der Kläger hat die Verurteilung des Beklagten zur Auflassung des Grundstücks und zur Bewilligung seiner Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch Zug um Zug gegen Zahlung von 1.349,20

er die Verurteilung des Beklagten beantragt, ihm gegenüber eine auf den [X.] eines Kaufvertrags über das Grundstück gerichtete notarielle [X.] zum Kaufpreis von 1.349,20

s-sung zu bewilligen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung des Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit der von dem [X.] Revision verfolgt der
Beklagte seinen Klageabweisungsantrag weiter. Der Kläger beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:
I.
Nach Ansicht des Berufungsgerichts hat das Amtsgericht zwar zu [X.] seine sachliche Zuständigkeit angenommen, weil der Verkehrswert des Grundstücks, der 125.000

, streitwertbestimmend sei. Aber auf diesen Rechtsfehler könne die Berufung nicht gestützt werden. Weiter meint das [X.], dass die vertragliche Regelung über das Ankaufsrecht als auf-schiebend bedingter Kaufvertrag anzusehen sei. Der Beklagte habe ein auf die Laufzeit des [X.] befristetes Angebot zum Verkauf des 2
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Grundstücks abgegeben, welches de
h-men könne. Die Verkaufsverpflichtung des Beklagten sei nicht wegen
Versto-ßes gegen Vorschriften der [X.] Gemeindeordnung unwirksam; der [X.] habe keine Anknüpfungstatsachen für eine Ermittlung des Grundstücks-werts
im Jahr 1962 vorgetragen, so dass eine Verschleuderung von Gemeinde-vermögen nicht festgestellt werden könne. Eine Unwirksamkeit der Verkaufs-pflicht folge auch nicht aus den von der Rechtsprechung entwickelten
Grund-sätzen über die Ankaufspflicht eines Erbbauberechtigten, weil sie nicht auf den vorliegenden Fall übertragen werden könnten. Ein Anlass für eine ergänzende Vertragsauslegung dahingehend, dass der Kaufpreis für das Grundstück den Verhältnissen im Jahr 2010 angepasst werden müsse, bestehe nicht. Eine Stö-rung der Geschäftsgrundlage liege ebenfalls nicht vor. Schließlich greife die von dem Beklagten erhobene Einrede der Verjährung nicht durch.

II.
Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand. Die aufgrund der [X.] des Senats an die Zulassung durch das Berufungsgericht statthafte und auch im Übrigen zulässige Revision (§
543 Abs.
1 Nr.
1,
Abs.
2 Satz
2, §§
548
ff. ZPO) ist unbegründet.
1. Ohne Erfolg rügt der Beklagte die Unzuständigkeit des Amtsgerichts. Zwar umfasst dessen Zuständigkeit nur bürgerliche Rechtsstreitigkeiten über Ansprüche, deren Gegenstand an Geld oder Geldeswert die Summe von 5.000

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wie hier -
die Streitigkeit nicht ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstands ihm oder den Landgerichten zugewiesen ist (§
23 GVG). Diese Wertgrenze ist hier bei weitem überschritten. Denn für den Wert einer Klage auf Auflassung eines Grundstücks ist dessen Verkehrs-5
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wert maßgeblich. Die Zug um Zug zu erbringende Gegenleistung bleibt bei der [X.] unberücksichtigt. Nach der Feststellung des Berufungsgerichts beträgt der Verkehrswert 125.000

ß §
545 Abs.
2 ZPO kann der Beklagte die Revision nicht darauf stützen, dass das Amtsgericht seine Zustän-digkeit zu Unrecht angenommen hat. Die Frage der (örtlichen oder sachlichen) Zuständigkeit des Gerichts des ersten Rechtszugs ist der Nachprüfung durch
das Revisionsgericht entzogen ([X.], Beschluss vom 16.
März 2010

[X.], [X.] 2011, 72 Rn.
1
f.; Beschluss vom 26. Juni 2003

III
ZR 91/03, [X.], 2917
f.). Ob eine Zuständigkeitsprüfung ausnahmsweise dann statt-zufinden hätte, wenn die Entscheidung des Berufungsgerichts über die Zustän-digkeitsfrage auf Willkür oder auf einer Verletzung des Anspruchs auf Gewäh-rung rechtlichen Gehörs beruhte und aus diesem Grund ein
Verweisungsbe-schluss nach §
281 ZPO nicht bindend wäre (so [X.]/[X.], 4.
Aufl., §
545 Rn.
17; [X.]/[X.]/Prütting, ZPO, 3.
Aufl., §
545 Rn.
51; offengelassen von [X.], Beschluss vom 7. November 2006

VIII
ZR 73/06, WuM
2006, 697), braucht nicht entschieden zu werden. Die Annahme des Be-rufungsgerichts, es sei nach §
513 Abs.
2 ZPO gehindert, die Zuständigkeit des Amtsgerichts zu prüfen, ist nicht willkürlich. Sie entspricht vielmehr Sinn und Zweck der genannten Vorschrift; diese will verhindern, dass ein in der unteren Instanz erarbeitetes [X.] allein wegen deren fehlender Zuständigkeit hin-fällig wird.
2. Ebenfalls erfolglos greift der Beklagte die Ansicht des Berufungsge-richts an, die Vereinbarung des Ankaufsrechts sei als Abschluss eines auf-schiebend bedingten Kaufvertrags zu qualifizieren.
a) Allerdings ist das Berufungsurteil in diesem Punkt widersprüchlich. Das Berufungsgericht geht in seinem Obersatz vom Vorliegen eines [X.] bedingten Kaufvertrags aus. Sodann meint es, der Beklagte habe ein auf 7
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die Dauer des [X.] befristetes Angebot zum Verkauf des Grundstücks abgegeben, an welches er für die Laufzeit des Vertrags gebunden sei. Beides schließt sich jedoch gegenseitig aus. Wenn die Vertragsparteien seinerzeit einen aufschiebend bedingten Kaufvertrag geschlossen haben, gab es kein annahmefähiges Angebot des Beklagten
mehr. Hat dieser lediglich ein solches abgegeben, können die Vertragsparteien keinen (aufschiebend beding-ten) Kaufvertrag geschlossen haben. Der Widerspruch wirkt sich jedoch nicht auf die angefochtene Entscheidung aus.
Denn die weiteren [X.] zeigen, dass das Berufungsgericht im Ergebnis von dem Abschluss ei-nes aufschiebend bedingten Kaufvertrags ausgeht.
b) Diese Auslegung ist möglich (so bereits zu ähnlichen Vereinbarungen Senat, Urteil vom 28.
September 1962

V
ZR 8/61, MDR
1963, 37
f.; Urteil vom 11.
Mai 1973

V
ZR 129/71, DB
1973, 1594; Urteil vom 28.
Juni 1996

V
ZR 136/95, [X.] 1996, 1167). Einen revisionsrechtlich zu berücksichtigenden Auslegungsfehler zeigt der Beklagte nicht auf.
aa) Der
von ihm hervorgehobene Wortlaut der Vereinbarung zwingt nicht dazu, sie rechtlich als Abschluss eines Vorvertrags
einzuordnen. Denn dem Erbbauberechtigten wurde nicht das Recht eingeräumt, das Grundstück zu kau-fen, sondern es (käuflich, also gegen Entgelt) zu erwerben. Diese Formulierung zielt nach allgemeinem juristischen Sprachgebrauch auf die Übertragung des Eigentums ([X.], Recht, S.
209) und nicht auf den Abschluss des schuldrechtlichen Kaufvertrags.
bb) Dass die -
von dem Beklagten ebenfalls hervorgehobene -
fehlende Absicherung des Rechts durch Eintragung einer Vormerkung in das Grundbuch nicht zu der Annahme zwingt, die Vertragsparteien hätten einen Vorvertrag [X.], liegt auf der Hand und bedarf keiner weiteren Erläuterung.
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3. Zu Recht sieht das Berufungsgericht den Kaufvertrag als wirksam an. Ein Verstoß gegen die hier maßgebliche Regelung in Art.
61 Abs.
3 der Ge-meindeordnung für den [X.] in der Fassung der Bekanntmachung vom 25.
Januar 1952 (GVBl. S.
19), nach der
die Verschenkung von [X.] unzulässig war, kann nicht festgestellt werden. Der Vertrag ist deshalb nicht nach §
134 BGB nichtig.
a) Mag auch, wie der Beklagte meint, dem Verschenken der Verkauf oh-ne entsprechende Gegenleistung (so BayOblGZ 1983, 85, 89), weit unter Wert ([X.]/Widtmann, [X.] Gemeindeordnung, 3.
Aufl., Art.
61 Anm.
7) oder gegen ein grob unangemessenes Entgelt (VGHE
BY 48 nF 17, 20) gleich-stehen, lässt sich jedoch darauf ein Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot nicht stützen. Denn der Vortrag des Beklagten gibt nichts dafür her, dass es sich um einen solchen Verkauf
handelt. Seine Angaben zu dem damaligen Ver-kehrswert des Grundstücks erschöpfen sich darin, dass dieser relevant höher als 120
DM pro Dezimale gelegen habe; weiter hat er vorgetragen, der damals vereinbarte Kaufpreis habe den Verkehrswert von Bauland gleicher Qualität, Lage und Zuschnitt erheblich unterschritten. Damit hat der Beklagte keine einer Beweiserhebung zugänglichen Tatsachen vorgetragen. Die Begr
n-dern sind unbestimmt und dehnbar. Was mit ihnen ausgedrückt werden soll, hängt von dem Verständnis desjenigen ab, der sie
gebraucht. Deshalb steht das Berufungsgericht zu Recht auf dem Standpunkt, dass eine Beweiserhe-bung über den damaligen Verkehrswert durch Einholung eines Sachverständi-gengutachtens auf eine unzulässige Ausforschung hinausliefe.
b) Auch der Gesichtspunkt, dass die Vertragsparteien den Kaufvertrag
in dem Bewusstsein
steigender Immobilienpreise, aber gleichwohl ohne Anpas-sungsmöglichkeit des Kaufpreises abgeschlossen haben (siehe nachstehend 12
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unter 7.), gibt keinen Anhalt für die Nichtigkeit des Vertrags gemäß §
134 BGB. Zwar war damit gegebenenfalls
der Grundstein für eine Veräußerung unter dem Verkehrswert gelegt. Aber die dieses verbietende Vorschrift des Art.
75 Abs.
1 Satz
2 der Gemeindeordnung für den [X.] in der Fassung vom 25.
April 1973 (GVBl. S.
191) ist erst am 1.
Januar 1974 in
Kraft getreten. Das hat zur Folge, dass nicht jede Unterwertveräußerung vor diesem Zeitpunkt un-wirksam ist, sondern nur eine solche, bei der das Entgelt grob unangemessen, mit anderen Worten so niedrig ist, dass es nur symbolische Bedeutung hat (VGHE BY 48
nF
17, 20). Dass der spätere Eintritt
dieser Voraussetzung sei-nerzeit feststand, ist nicht ersichtlich.
4. Anders als der Beklagte meint, ist der aktuelle Grundstückswert -
der in diesem Fall trotz der Belastung des Grundstücks mit dem Erbbaurecht mit dem Bodenwert identisch ist (vgl. Senat, Urteil vom 14. Oktober 1988

V
ZR 175/87, NJW
1989, 2129, 2130) -
im Hinblick auf einen eventuellen Verstoß gegen Art.
75 Abs.
1 Satz
2 der Gemeindeordnung für den [X.] in der Fassung der Bekanntmachung vom 22.
August 1998 (GVBl. S.
796), [X.] die Gemeinde Vermögensgegenstände in der Regel nur zu ihrem vollen Wert veräußern darf, unerheblich. Zwar führt nach der Rechtsprechung des [X.]n Obersten Landesgerichts ein Verstoß gegen dieses [X.]; auch eine gegen das Verbot verstoßende Verfügung der Gemeinde ist nach §
134 BGB nichtig (BayObLGZ
1995, 225, 226). Aber letzteres gilt nur für den Fall, dass die Ge-genleistung für die der Verfügung zugrundeliegende Verpflichtung zur Leistung nicht dem objektiven Verkehrswert entspricht. In einem solchen Fall schlägt die Nichtigkeit des [X.] auf das dingliche Übertragungsgeschäft durch (vgl. [X.], Urteil vom 30.
Januar 1967

III
ZR 35/65, [X.]Z
47, 30, 36). Ob das so ist, beurteilt sich hier nach den Verhältnissen im Zeitpunkt des [X.]es des [X.]. Denn der dingliche Vertrag, also die 15
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gemäß §
873 BGB notwendige Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang (Auflassung, §
925 BGB), enthält nicht die Vereinba-rung eines Leistungsaustauschs, sondern ist unmittelbar auf die [X.] gerichtet. Da, wie vorstehend unter 3. a) ausgeführt, ein Unter-wertverkauf nicht festzustellen ist, verstößt auch die Einigung nicht gegen Art.
75 Abs.
1 Satz
2 der Gemeindeordnung für den [X.]. [X.] könnte sich eine Gemeinde immer dann
auf das Verbot berufen, wenn sich zwischen dem Abschluss des Kaufvertrags und der Auflassung das zunächst ausgewogene Verhältnis von vereinbarter Leistung und Gegenleistung zu ihren Ungunsten verändert hat. Eine solche Privilegierung gegenüber einem privaten Vertragspartner wäre nicht gerechtfertigt.
5. Rechtsfehlerfrei lehnt das Berufungsgericht die Übertragung der von dem Senat entwickelten Grundsätze zur Unzulässigkeit der schuldrechtlichen Vereinbarung eines -
grundsätzlich zulässigen
(siehe Urteil vom 17.
Mai 1991

V
ZR 140/90, [X.]Z
114, 338, 339) -
Kaufzwangs des Erbbauberechtigten bei
übermäßig langer Dauer (Urteil vom 17. Mai 1991

V
ZR 140/90, [X.]Z
114, 338, 342; Urteil vom 22.
Februar 1980

V
ZR 135/76, WM
1980, 877, 878;
Urteil vom 8.
Juni 1979

V
ZR 191/76, [X.]Z
75, 15, 19; Urteil vom 1.
Oktober
1976

V
ZR 10/76, [X.]Z
68, 1, 5) ab. Seine entgegengesetzte An-sicht begründet der Beklagte damit, dass er mit fortschreitendem Zeitablauf zu-nehmend der kommunalrechtlich unzulässigen Veräußerung ausgesetzt werde. Das ist jedoch nach dem Vorstehenden (siehe unter 3. und 4.) nicht richtig. [X.] kommt, dass das
Ankaufsrecht als Vereinbarung mit dinglicher Wirkung zum Inhalt des Erbbaurechts gehört (§
2 Nr.
7 [X.])
und grundsätzlich erst mit diesem erlischt. Für eine auf anderen Gründen als einer Vereinbarung der Ver-tragsparteien beruhenden Befristung ist deshalb kein Raum.

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6. Ebenfalls rechtlich nicht zu beanstanden ist die Ansicht des [X.]s, dass eine ergänzende Vertragsauslegung mangels Vorliegens einer Regelungslücke ausscheidet. Der Beklagte erhebt insoweit auch keine Beanstandungen.
7.
Dass das Berufungsgericht eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen über die Störung der Geschäftsgrundlage (§
242 BGB; heute §
313 BGB) verneint, greift der Beklagte im Ergebnis ohne Erfolg an. Denn die Anpassung scheidet aus, wenn bereits der Vertrag nach seinem gegebenenfalls durch (ergänzende) Auslegung zu ermittelnden Inhalt Regelungen über das Fehlen, den Wegfall oder die Veränderung bestimmter Umstände enthält (siehe nur [X.], Urteil vom 1.
Februar 1990

VII
ZR 176/88, [X.] 1990, 601, 602 mit umfangreichen Nachweisen). So ist es hier. Nach der Feststellung des Be-rufungsgerichts haben die Vertragsparteien in dem Bewusstsein, dass der Grundstückspreis während der Laufzeit des [X.] höher wer-den kann und deshalb der Kaufpreis wertgesichert oder an den im Zeitpunkt der Fälligkeit gegebenen Verkehrswert angepasst werden konnte, den Preis ab-schließend festgeschrieben.
Das schließt es
anders als in den von dem Senat entschiedenen Fällen der Erhöhung des [X.] wegen einer Äquiva-lenzstörung infolge des [X.] trotz Fehlens einer Wertsiche-rungsvereinbarung (siehe nur Urteil vom 4.
Mai 1990
[X.], [X.]Z 111, 214, 215
f. [X.])
aus, dem Beklagten das seinerzeit bewusst und gewollt übernommene Risiko nunmehr abzunehmen und auf den Kläger zu verlagern.
8. Schließlich nimmt das Berufungsgericht zu Recht an, dass dem [X.] aufgrund der von ihm erhobenen Verjährungseinrede kein Leistungs-verweigerungsrecht zusteht. Bei dem hier
abgeschlossenen aufschiebend be-dingten Grundstückskaufvertrag (siehe vorstehend unter 2.) begann die [X.] mit dem Eintritt der Bedingung zu laufen. Das war im März 2010. Die 17
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Klage wurde dem Beklagten im Juli 2011 zugestellt, also innerhalb der
[X.] von zehn Jahren (§
196 BGB). Dadurch trat [X.] ein, die noch andauert
(§
204 Abs.
1 Nr.
1, Abs.
2 BGB).
9. Ist nach alledem der Kaufvertrag mit dem vereinbarten Inhalt wirksam, ist er mit der Erklärung der Ausübung des Ankaufsrechts zustande gekommen. Daraus ergibt sich der Anspruch des [X.] gegen den Beklagten auf [X.] gegen Zahlung des Kaufpreises (vgl. Senat, Urteil vom 11.
Mai 1973

V
ZR 129/71, DB
1973, 1594) und auf Bewilligung der [X.]. Die Revision ist deshalb mit der auf §
97 Abs.
1 ZPO beru-henden Kostenfolge zurückzuweisen.
Stresemann
Lemke
Schmidt-Räntsch

Czub
Kazele
Vorinstanzen:
AG Freising, Entscheidung vom 17.11.2011 -
7 [X.] -

LG [X.], Entscheidung vom
04.05.2012 -
13 S 3113/11 -

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