Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 17.09.2008, Az. VIII ZR 58/08

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/08 Verkündet am: 17. September 2008 [X.], Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja BGB § 558a Der Vermieter kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für ein Einfami-lienhaus auf einen Mietspiegel, der keine Angaben zu Einfamilienhäusern enthält, jedenfalls dann Bezug nehmen, wenn die geforderte Miete innerhalb der Mietpreis-spanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt. [X.], Urteil vom 17. September 2008 - [X.]/08 - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. September 2008 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] und [X.], die Richterin [X.] sowie [X.] Achilles für Recht erkannt: Auf die Revision des [X.] wird das Urteil der 2. Zivilkammer des [X.] vom 23. Januar 2008 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des [X.] vom 7. August 2007 wird zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Die Beklagte war aufgrund eines Vertrages vom 1. Oktober 2001 Miete-rin eines Einfamilienhauses des [X.] in [X.]
Die Parteien waren früher ein Ehepaar und gemeinsam Eigentümer dieses Hauses. Im Rahmen der Tren-nung wurde das Haus vom Kläger übernommen. Die Beklagte wohnte sodann dort mit den gemeinsamen Kindern. 1 Die Parteien vereinbarten für die 128 qm Wohnfläche eine monatliche Nettomiete von 511,29 •. 2 - 3 - Mit Schreiben vom 28. Februar 2006 forderte der Kläger von der [X.] die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf 4,79 •/qm ([X.] von 613,55 • monatlich) ab 1. Mai 2006. Er bezog sich dabei auf den Mietspiegel für die Stadt [X.], Stand Januar 2002, unter Eingruppierung des Hauses in die dort genannte Wohnlage B. 3 4 Da die Beklagte der Erhöhung nicht zustimmte, machte der Kläger sein Verlangen gerichtlich geltend. Das Amtsgericht hat die Beklagte unter Berück-sichtigung der Kappungsgrenze von § 558 Abs. 3 BGB verurteilt, der Erhöhung der Nettomiete auf monatlich 613,12 • zuzustimmen, und die Klage im Übrigen abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das [X.] die Klage ins-gesamt abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision be-gehrt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision des [X.] hat Erfolg. [X.] Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt: 6 [X.] des [X.] sei formell unwirksam, weil die gesetzlich vorgeschriebene Begründung fehle. Zwar habe sich der Kläger auf den Mietspiegel der Stadt [X.] gestützt. Dieser sei jedoch kein taugliches Begründungsmittel, weil der Mietspiegel keine Daten für Einfamilienhäuser ent-halte, sondern sich nur auf Wohnungen in Zwei- oder Mehrfamilienhäusern be-ziehe. Dagegen könne nicht geltend gemacht werden, die Miete für [X.] - 4 - häuser liege meist oder immer über der für Wohnungen in [X.]. II. 8 Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. 9 1. Zu Unrecht hat das [X.] das Zustimmungsverlangen für formell unwirksam gehalten, weil der Mietspiegel für [X.]
keine Angaben über [X.] enthalte. a) Diese Rechtsansicht - sofern der Mietspiegel keine Angaben für [X.] enthalte, könne mit einem solchen Mietspiegel eine Mieterhö-hung für ein Einfamilienhaus nicht begründet werden - wird in Rechtsprechung und Literatur vertreten (u.a. [X.], [X.] 2002, 1197; [X.], [X.], 497; [X.], [X.], 331; [X.]/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558a BGB Rdnr. 35). 10 b) Nach anderer Ansicht reicht zur Begründung des Erhöhungsverlan-gens für die Miete eines Einfamilienhauses die Bezugnahme auf den an sich nicht einschlägigen Mietspiegel jedenfalls dann aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der [X.] für Mehrfamilienhäuser liegt ([X.], [X.], 166 f. m.w.N.; [X.]/[X.], 5. Aufl., § 558a Rdnr. 17). 11 c) Die letztgenannte Ansicht trifft zu. Denn die Miete für [X.] liegt im Regelfall über der Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Dies entspricht nicht nur einem Erfahrungssatz. Im Mietspiegel selbst ist unter [X.] vermerkt, dass Wohnungen in kleineren Wohneinheiten tendenziell hö-herpreisig sind, wie sich aus dem Text ergibt: 12 - 5 - "Bei Wohnungen in Zweifamilienhäusern (...) ist in der Regel vom obe-ren Tabellenwert auszugehen". Dafür, dass im Streitfall Besonderheiten zu berücksichtigen wären, die ein anderes Ergebnis nahe legen würden, ist weder etwas vorgetragen noch sonst ersichtlich. 13 In der Revisionsinstanz war über eine Verpflichtung zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 4,79 •/qm zu entscheiden. Die Spanne für sonst ver-gleichbare Wohnungen in Mehrfamilienhäusern wird im Mietspiegel mit 6,50 • bis 7,40 • angegeben. Es liegt daher fern, dass die Höhe der ortsüblichen [X.] (§ 558 BGB) für Einfamilienhäuser überschritten würde. Dies gilt umso mehr, als nach einem vom Erstgericht eingeholten Sachverständigengut-achten die ortsübliche Vergleichsmiete für das Einfamilienhaus des [X.] 7,25 •/qm beträgt. 14 2. Ohne Erfolg macht die Beklagte geltend, die Vereinbarung in § 4a des [X.] stehe einer Mieterhöhung entgegen. 15 § 4a des [X.] lautet: 16 "Auch während einer festen Laufzeit des Vertrages kann die Miethöhe durch freie vertragliche Vereinbarung einer nachfolgenden Vereinbarung oder entsprechend gesetzlichen Vorschriften geändert werden, für den Fall dass eine in eheähnliche Gemeinschaft lebende Person mit [X.], wird eine gesonderte Vereinbarung getroffen." Wie das Erstgericht bereits frei von [X.] ausgeführt hat, sollte durch die Vereinbarung lediglich klargestellt werden, dass bei einer Aufnahme einer der Vereinbarung unterfallenden Person sich die Parteien nicht mehr an die vereinbarte Miete halten lassen wollten. 17 - 6 - III. 18 Nach den vorstehenden Ausführungen kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der [X.] kann in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer Feststellungen nicht bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da die Klage begründet ist, ist die Berufung der Beklagten gegen das erstinstanzliche Urteil zurückzuweisen. [X.] [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 07.08.2007 - 11 C 320/06 - [X.], Entscheidung vom 23.01.2008 - 2 S 40/07 -