Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 18.12.2014, Az. VII ZR 139/13

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VII ZR 139/13
Verkündet am:
18. Dezember 2014
Anderer
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
BGB § 648 Abs. 1 Satz 1
Der Unternehmer wird durch §
648 Abs.
1 Satz
1 BGB grundsätzlich nicht davor geschützt, dass der Besteller das Grundstück veräußert, auf dem der [X.] die nach dem Vertrag geschuldete Bauleistung zu erbringen hat. Dem [X.] kann daher nur in Ausnahmefällen gegen einen Dritten, der das [X.] von dem Besteller erwirbt, ein Anspruch auf Bewilligung der Eintragung ei-ner Bauhandwerkersicherungshypothek zustehen.
[X.], Urteil vom 18. Dezember 2014 -
VII ZR 139/13 -
O[X.]

[X.]

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Der VII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 18.
Dezember 2014
durch die
Richter Dr.
Eick,
Dr.
Kartzke
und
Prof.
Dr.
Jurgeleit,
die Richterin
Graßnack
und den Richter Dr. Feilcke
für Recht erkannt:
Auf die Revision des [X.] zu 1 wird der Beschluss des 11.
Zivilsenats des [X.] vom 30.
April 2013 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung des [X.] zu 1 gegen das Urteil der 4.
Zivilkammer des [X.] vom 6.
Juni 2012 zurückgewiesen worden ist.
In diesem Umfang wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Beklagte zu 2 beauftragte
die Klägerin am 23.
Dezember
2008 und am 22.
Oktober 2009 mit Sanitär-, Heizungs-
und Lüftungsarbeiten im ersten Obergeschoß und im Dachgeschoß am Bauvorhaben [X.] in [X.]

, mit der Lieferung und Montage eines [X.], mit der Veränderung von Küchen-anschlüssen und mit der Beseitigung einer Störung am
Pelletkessel. Die [X.] zu 2 war im Zeitpunkt der Auftragserteilung Eigentümerin der [X.]
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tumswohnungen, an
denen
die Bauleistungen auszuführen waren. Der Beklagte zu 1 ist
der alleinige Geschäftsführer der [X.] zu 2 und
alleiniger Vorstand des Vereins, der einziger Gesellschafter der [X.] zu 2 ist.
Die Klägerin erbrachte einen Teil der beauftragten Leistungen und stellte ihre Arbeiten am 11.
Dezember 2009 ein. Die am 18.
Dezember 2009 gestellte Rechnung über die Lieferung und Montage des [X.] wurde von der [X.] zu 2 beglichen. Mit zwei weiteren Rechnungen vom 19.
Dezember 2009 rechnete die Klägerin weitere Bauleistungen im Umfang von 19.464,51

und 5.449,40

Februar 2010 stellte sie der [X.] zu 2 die Leistungen bezüglich der Veränderung der Küchenanschlüsse mit 277,98

Mai 2010 die Beseitigung einer Störung des [X.] mit 222,71

zu 2 erfolgten nicht. Mit notariell beurkundeten Verträgen
vom 12.
Februar 2010 und vom 6.
April 2010 veräußerte die Beklagte zu 2 die Eigentumswohnungen an den [X.] zu 1 gegen Zahlung eines Kaufpreises in Höhe von 349.000

Darlehensverbindlichkeiten der [X.] zu 2 in dieser Höhe übernahm, die zur Finanzierung des [X.] aufgenommen worden waren. Der Beklagte zu 1 wurde am 17.
Mai 2010
als Eigentümer
im Grundbuch eingetragen.
Wegen der [X.] in Höhe vgegen den Beklagen zu 1 im Wege der einstweiligen Verfügung zunächst die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung
einer Bauhandwerkersicherungshypothek hinsichtlich beider Wohnungen [X.]. Mit
der Klage macht sie gegen den [X.] zu 1 ihren Anspruch auf Bewilligung der Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek wegen dieser [X.] geltend. Die Beklagte zu 2 nimmt sie auf Zahlung des [X.] in Anspruch.
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Das Landgericht hat die [X.] mit Ausnahme der geforderten vorge-richtlichen Rechtsanwaltskosten antragsgemäß verurteilt. Die Berufung der [X.] hat das Berufungsgericht durch Beschluss gemäß §
522 Abs.
2 ZPO zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich der Beklagte zu 1 mit der vom [X.] zugelassenen Revision, mit der er die Abweisung der gegen ihn gerichteten Klage erreichen will.

Entscheidungsgründe:
Die Revision des [X.] zu 1 führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung
und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht, so-weit dieses die Berufung des [X.] zu 1 gegen das landgerichtliche Urteil zurückgewiesen hat.

I.
Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die Voraussetzungen des §
648 Abs.
1 Satz
1 BGB für einen Anspruch der Klägerin auf Bewilligung der Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek lägen gegenüber dem [X.] zu 1 vor. Der Bewilligung der Eintragung der Sicherungshypothek stehe nicht entgegen, dass der Beklagte zu 1 als Erwerber der Wohneinheiten nicht selbst Besteller der hieran erbrachten Werkleistungen gewesen sei. Der Beklagte zu 1 müsse sich als nunmehriger Eigentümer der bei Auftragserteilung noch im Eigentum der [X.] zu 2 befindlichen Wohneinheiten in Durchbre-chung der im Rahmen des §
648 BGB grundsätzlich erforderlichen Perso-4
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nenidentität zwischen Besteller und Eigentümer so behandeln lassen, als sei er selbst Besteller der Werkleistungen gewesen. Die von ihm getroffenen Ent-scheidungen hätten maßgeblich seinem eigenen wirtschaftlichen Interesse ge-dient. Er habe
die Bestellerin auch rechtlich und wirtschaftlich beherrscht. Der von ihm gezahlte Kaufpreis sei zudem untersetzt gewesen.

II.
Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
1. Ein Anspruch der Klägerin auf Einräumung
einer Bauhandwerkersi-cherungshypothek kann mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht bejaht werden.
a)
Die Voraussetzungen, unter denen ein Unternehmer nach §
648 Abs.
1 Satz
1 BGB die Einräumung einer Bauhandwerkersicherungshypothek verlangen kann, liegen im Verhältnis zum [X.] zu 1 nicht vor.
Gemäß §
648 Abs.
1 Satz
1 BGB
kann der Unternehmer eines Bauwerks oder eines einzelnen Teiles eines Bauwerks für seine Forderungen aus dem Vertrag die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers
verlangen. Der Anspruch auf Einräumung
einer Sicherungshypothek richtet sich grundsätzlich gegen den Besteller der Werkleistung und setzt voraus, dass die-ser
zugleich Eigentümer des Grundstücks ist, auf dem die Werkleistung er-bracht werden
soll.
Der Beklagte zu 1 war weder Besteller der von der Klägerin ausgeführten Werkleistungen noch war er im Zeitpunkt der Beauftragung der Werkleistungen Eigentümer des Grundstücks, auf dem die Bauleistungen nach dem Vertrag zu erbringen waren.
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b) Der Beklagte zu 1
braucht sich
auch
nicht so behandeln zu lassen, als wäre er Besteller der Werkleistungen der Klägerin. Die Voraussetzungen, unter denen nach der Rechtsprechung des [X.] eine Durchbrechung des Grundsatzes der Personenidentität von Besteller und Eigentümer in [X.] kommt (vgl. [X.], Urteil vom 22.
Oktober
1987
VII
ZR
12/87, [X.]Z
102, 95, 102 ff.), liegen nicht vor. Der [X.] hat eine Durch-brechung dieses Grundsatzes lediglich bei einer Fallgestaltung
anerkannt, in der
der Besteller
bei Auftragserteilung
nicht zugleich
der Eigentümer des von der Werkleistung betroffenen Grundstücks war. Ein solcher Fall steht nicht in Rede. Die nach § 648 Abs.
1 Satz
1 BGB grundsätzlich zu fordernde Perso-nenidentität zwischen Besteller und Grundstückseigentümer war zunächst
ge-geben. Die Beklagte zu 2, die den Auftrag an die Klägerin erteilt hatte, war ur-sprünglich Eigentümerin des Grundstücks, auf dem die Werkleistungen ausge-führt werden sollten. Der Klägerin stand daher ursprünglich gegen diese
gemäß
§ 648 Abs.
1 Satz 1 BGB ein Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshypo-thek für ihre
Forderungen aus dem Bauvertrag zu.
Der Unternehmer wird durch § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich nicht davor geschützt, dass der Besteller das Grundstück
veräußert, auf dem der Unternehmer die nach dem Vertrag geschuldete Bauleistung zu erbringen hat. Daran kann der Besteller aus unterschiedlichen Gründen ein berechtigtes Interesse haben, insbesondere wenn die Veräußerung des Grundstücks der Verwertung der von ihm im Hinblick auf das Grundstück getätigten Investitionen dient. Ein berechtigtes Interesse an der Veräußerung des Grundstücks kann auch dann nicht von vornherein verneint werden, wenn die
als GmbH verfasste Bestellerin
das Grundstück im Wege eines Insichgeschäfts an ihren
alleinigen Geschäftsführer veräußert, der zugleich der alleinige Vorstand
des einzigen
Gesellschafters ist.
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c) Der [X.] braucht nicht abschließend zu entscheiden, ob und in wel-chen Fällen der Unternehmer ausnahmsweise den Erwerber des Grundstücks, auf dem die Bauleistungen ausgeführt worden sind, wegen seiner Forderung aus dem [X.] auf Einräumung einer Sicherungshypothek in Anspruch nehmen kann. Ein solcher Ausnahmefall kann beispielsweise zu bejahen sein, wenn im Verhältnis zum Erwerber die Voraussetzungen des §
826 BGB vorliegen, etwa wenn dieser
das Grundstück
in dolosem Zusam-menwirken mit dem Besteller oder in Kenntnis einer Gläubigerbenachteili-gungsabsicht des Bestellers
erwirbt.
In Betracht kommt möglicherweise auch eine Inanspruchnahme des [X.] zu 1 als Geschäftsführer der [X.] zu 2 nach § 311 Abs. 3 BGB.
Das Berufungsgericht hat

von seinem rechtli-chen Ausgangspunkt folgerichtig

bislang keine Feststellungen dazu getroffen, ob die Voraussetzungen eines Ausnahmefalles im vorliegenden Fall gegeben sind.
2. Der [X.] kann in der Sache daher nicht selbst gemäß §
563 Abs. 3 ZPO entscheiden. Der angefochtene Beschluss
ist vielmehr aufzuheben und die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, soweit das
Beru-fungsgericht zum Nachteil des [X.] zu 1 entschieden hat. Den Parteien ist

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gemäß §
139 Abs. 2 ZPO Gelegenheit zu geben, zu diesem
vom Berufungsge-richt nicht für erheblich gehaltenen
rechtlichen Gesichtspunkt, ob ein Ausnah-mefall vorliegt, der die Inanspruchnahme des [X.] zu 1 als Erwerber auf Einräumung einer Sicherungshypothek rechtfertigt, noch ergänzend vorzutra-gen.
Eick
Kartzke
Jurgeleit

Graßnack
Feilcke
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 06.06.2012 -
4 O 22/12 -

O[X.], Entscheidung vom 30.04.2013 -
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