Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 04.09.2002, Az. XII ZR 268/99

[X.] DES VOLKESURTEILXII ZR 268/99Verkündet am:4. September 2002Küpferle,[X.] Geschäftsstellein dem [X.] 2 -Der XII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch die Vorsitzende Richterin [X.] und [X.], Prof. Dr. [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 3. Zivilsenats [X.] [X.] vom 18. August 1999 imKostenpunkt und insoweit aufgehoben, als das [X.]das Urteil des [X.] vom 25. März 1998 [X.] und die Klage in Ansehung von den Klägern verlangterweiterer 36.000 DM [25.000 DM vereinbarter Pachtzins abzüglich(16.500 + 5.500 =) 22.000 DM zuerkanntes monatliches Entgelt =3.000 DM Differenz x 12 Monate] abgewiesen hat.Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zu neuer [X.] und Entscheidung - auch über die Kosten des [X.] - an das [X.] zurückverwiesen.Von Rechts [X.]:Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Pachtvertrag.Die Kläger sind die Erben des im April 1996 verstorbenen [X.] verpachtete der Beklagten - nach vorangegangenen Verhandlungen u.a.über die Einräumung eines Vorkaufsrechts - mit privatschriftlichem [X.] sein Hotel und Restaurant. Der Pachtvertrag umfaßte nach seinen§§ 1, 6 "das gesamte Groß- und Kleininventar". Der Pachtzins betrug nach § 16Pachtvertrag 25.000 DM monatlich. Von diesem Betrag sollten nach einemSchreiben des Verpächters vom 2. Juni 1995 auf die Pacht des [X.] und auf die Pacht des Inventars 8.500 DM, und zwar [X.] als Entgelt für die Abnutzung des Inventars und 3.000 DM als Zinsenauf den Inventarwert, entfallen. Unter der Überschrift "Anlagen zum Vertrag"war in den Vertrag handschriftlich eingefügt, daß das gesamte Inventar einenWert von 600.000 DM netto habe und nach Beendigung des Pachtvertrags voneinem Unparteiischen bewertet werden solle; die Zahlungen von 5.500 [X.] angerechnet. Unter den Unterschriften der Vertragsparteien befand sichu.a. folgender nur vom Verpächter unterzeichneter handschriftlicher [X.]. 1.) Das Vorkaufsrecht kann jederzeit auf Kosten des Pächters notariell be-glaubigt werden. ... ".Der Pachtvertrag war, beginnend am 15. Juni 1995, auf fünf Jahre befri-stet; der Beklagten war eine Verlängerungsoption von fünf Jahren eingeräumt.Beide Vertragsparteien waren allerdings berechtigt, das Pachtverhältnis [X.] des ersten Jahres zu kündigen. Am 14. (nicht: 16.) Juni 1996 wurde [X.] beendet; Gebäude und Inventar wurden zurückgegeben. [X.] verlangen ausstehenden Pachtzins für die [X.] vom 15. (nicht: 16.) [X.] bis zum 14. Juni (nicht: 15. Juli) 1996; außerdem machen sie weitere [X.] im Zusammenhang mit der Übernahme des [X.] durch [X.] geltend.Das [X.] hat der Klage im wesentlichen stattgegeben. Auf die Be-rufung der Beklagten hat das [X.] das landgerichtliche Urteil [X.]. Es hat einen Anspruch der Kläger auf Pachtzins in Höhe von monat-lich 16.500 DM sowie auf eine Entschädigung für die Nutzung des Inventars in- [X.] von monatlich 5.500 DM, nicht jedoch einen Anspruch auf [X.] DM monatlich für den [X.]raum vom 15. Juni 1995 bis 14. Juni 1996 fürbegründet erachtet und die Beklagte - unter Berücksichtigung der von den [X.] geltend gemachten weiteren Forderungen und der von der Beklagten er-brachten Zahlungen sowie der von ihr zur Aufrechnung gestellten [X.] - zur Zahlung von 13.485,17 DM nebst Zinsen verurteilt; die [X.] Klage hat es - unter Zurückweisung der Berufung im übrigen - abgewie-sen. Die hiergegen gerichtete Revision der Kläger hat der Senat insoweit ange-nommen, als sie die Zahlung weiterer 36.000 DM [25.000 DM vereinbarterPachtzins abzüglich (16.500 + 5.500 =) 22.000 DM zuerkanntes monatlichesEntgelt = 3.000 DM Differenz x 12 Monate] verlangen.Entscheidungsgründe:Das Rechtsmittel hat im Umfang der Annahme Erfolg.1. Das Berufungsgericht geht davon aus, daß der [X.] unbeschadet des vereinbarten Vorkaufsrechts wirksam ist(§§ 313, 125 Satz 1, § 139 BGB). Diese Beurteilung läßt revisionsrechtlich be-deutsame Fehler nicht erkennen; die Revision nimmt sie als ihr günstig hin.2. Das [X.] versteht die Abrede der Parteien als einen aty-pischen Vertrag, der hinsichtlich der Räumlichkeiten ein Pachtvertrag und hin-sichtlich des Inventars ein finanzierter Abzahlungskauf sei. Durch die einver-nehmliche Beendigung des Vertragsverhältnisses sei der Pachtvertrag mit Wir-kung für die Zukunft aufgehoben. Hinsichtlich des Kaufvertrags über das [X.] führe die Beendigung des Vertragsverhältnisses zu einer Rückabwick-- 5 -lung dergestalt, daß die Kläger gemäß § 347 Satz 2, § 987 BGB insoweit nureine Nutzungsentschädigung beanspruchen könnten, die sich nicht nach [X.] für einen üblichen Mietzins (also unter Einbeziehung einer Kapital-verzinsung für das Inventar und ggf. eines Unternehmergewinnanteils), [X.] nach dem Wert bemesse, den die Benutzung der [X.] (des Inventars)bei Erfüllung des Kaufvertrags für beide Vertragsparteien gehabt hätte. Es [X.] die Nutzungsentschädigung demgemäß nur nach dem dem Verhältnisvon tatsächlicher zu möglicher Benutzungszeit (hier 10 Jahre) entsprechendenTeil des Kaufpreises und legt als reinen [X.] die vom Rechtsvor-gänger der Kläger selbst angenommenen 5.500 DM ohne den Zinsanteil von3.000 DM zugrunde.Diese Beurteilung des [X.] ist nicht frei von Rechtsirrtum.Zwar ist die Auslegung individueller Vereinbarungen grundsätzlich Sache [X.]. Dessen Auslegung bindet aber das Revisionsgericht u.a. dannnicht, wenn sie unter Verletzung der gesetzlichen Auslegungsregeln (§§ 133,157 BGB) und der zu ihnen entwickelten allgemein anerkannten Auslegungs-grundsätze vorgenommen worden ist (st. Rspr., z.B. [X.] Urteil vom21. Oktober 1992 - [X.] - [X.]R ZPO § 550 Vertragsauslegung 4).Das ist hier der [X.]) Jede Vertragsauslegung hat vom Wortlaut der getroffenen Vereinba-rung auszugehen (vgl. etwa [X.]Z 121, 13, 16). Erst nach der Ermittlung [X.] sind - in einem zweiten [X.] - die außerhalb des Erklä-rungsaktes liegenden Begleitumstände einzubeziehen, soweit sie einen Schlußauf den Sinngehalt der Erklärung zulassen. Das hat das [X.]nicht beachtet:- 6 -Nach § 1 des Pachtvertrags ("Pachtgegenstand") wird "das [X.] aufstehenden Gebäuden sowie das Zubehör und das gesamte Groß- [X.]" verpachtet; entsprechend heißt es in § 6 ("Inventar"): "Mitver-pachtet ist das gesamte Groß- und Kleininventar". In § 16 ("Pachtzins") ist [X.] 1 vereinbart: "Der Pachtzins für das gesamte Pachtobjekt beträgt mo-natlich DM 25.000,00 ..."; nach Absatz 3 dieser Bestimmung ist, wenn der [X.] sich um mehr als 3 % ändert, der vereinbarte Pacht-zins entsprechend anzupassen. Das [X.] hat die [X.] Regelungen bei der von ihm vorgenommenen Vertragsauslegung nichthinreichend berücksichtigt. Es geht statt dessen von einer "Gesamtschau ... derweiteren Umstände, soweit diese aufgrund des den Vertragsschluß begleiten-den Schriftverkehrs festgestellt werden können," aus und unterstellt, daß [X.] die - nach seiner Ansicht - während der Vertragsverhandlungen vorge-nommene "Unterscheidung hinsichtlich des rechtlichen und wirtschaftlichenSchicksals von [X.] einerseits und Überlassung des Inventars anderer-seits" auch "beim eigentlichen Vertragsschluß beibehalten" haben. Diese An-nahme findet jedoch im Vertragstext, wie die zitierten [X.], keine Grundlage. Soweit die Parteien bei ihren Vertragsverhandlungen- sei es als Pachtzins, sei es als bloße Kalkulationsgrundlage - von einem nachGebäude und Inventar getrennten Entgelt ausgegangen sind, hat diese [X.] in den Wortlaut des späteren Vertrags keinen Eingang gefunden. [X.] auch für die unter der Überschrift "Anlagen zum Pachtvertrag" handschrift-lich eingefügte Bestimmung: Danach wird der Wert des gesamten Inventars mitderzeit 600.000 DM veranschlagt; bei "Beendigung" soll er von einem Sachver-ständigen geschätzt, die Zahlungen von monatlich 5.500 DM sollen "[X.]" werden. Das Berufungsgericht will dieser Bestimmung eine für seine Be-wertung des Vertrags als finanzierter Abzahlungskauf "ausschlaggebende" Be-deutung beimessen. Indes läßt gerade diese Vertragsbestimmung dem [X.] -sinn nach erkennen, daß der genannte Teilbetrag des monatlich zu entrichten-den Entgelts eben nicht als Erfüllung einer bereits bestehenden [X.] geschuldet wird, sondern für den Fall eines künftigen Kaufs des [X.] in Ansatz gebracht werden soll.Nach Auffassung des [X.] soll es den Klägern zum Nach-teil gereichen, daß sie "zu den Umständen, die dem Vertragsschluß ... voran-gegangen sind, weder umfassend vorgetragen noch Beweis angetreten haben".Auch diese Überlegung vermag die Auslegung des [X.] nicht zustützen; sie verkennt vielmehr die Darlegungs- und Beweislast: Der in ersterLinie zu berücksichtigende Wortlaut der vertraglichen Regelungen spricht dafür,daß die Parteien für Hotel und Inventar einen Gesamtpachtzins in Höhe von25.000 DM vereinbart haben. Dann ist es aber nicht Sache der Kläger, sondernder Beklagten darzutun, daß die Vertragsparteien - abweichend vom Wortlautihrer Abrede - in Ansehung des Inventars keinen Pacht-, sondern einen Kauf-vertrag schließen wollten. Die Beklagte hat hierzu Beweis angeboten; das Be-rufungsgericht hat diesen Beweis jedoch nicht erhoben.b) Zu den anerkannten Auslegungsregeln, deren Beachtung das Revisi-onsgericht nachzuprüfen hat, gehört auch der Grundsatz einer nach [X.] interessengerechten Auslegung (vgl. etwa [X.]Z 115, 1, 5; 131, 136,138). Auch diesem Grundsatz wird das angefochtene Urteil nicht gerecht.Der Pachtvertrag ist auf fünf Jahre geschlossen. Der [X.] für eine Verlängerung um weitere fünf Jahre eingeräumt. [X.] mit dem [X.] davon aus, daß die Klägerin bereits bei [X.] des Pachtvertrags das Inventar - unter ratenweiser Bezahlung [X.] - habe kaufen und der Verpächter ihr das Inventar bereits zu [X.] [X.]punkt aufschiebend bedingt habe übereignen wollen, hätte die Be-- 8 -klagte bei vereinbarungsgemäßer Beendigung des Pachtvertrags nach fünfJahren zwar ein Anwartschaftsrecht am Inventar in Höhe etwa seines hälftigenWertes erlangt, das Inventar jedoch bis zur Erreichung des [X.]wertes raten-weise weiter bezahlen müssen, ohne daß für sie die weitere Verwendungsmög-lichkeit geklärt wäre; denn es ist ungeregelt, ob die Beklagte das Inventar wei-terhin bis zur vollen Bezahlung des Kaufpreises in den Pachträumen [X.], ob sie [X.] dafür ein Nutzungsentgelt beanspruchen könnteoder ob sie das Inventar - sogleich oder nach Bezahlung des vollen Kaufprei-ses - aus den Pachträumen entfernen dürfte. Es ist nicht erkennbar, [X.] die Beklagte an einer solchen Vertragsgestaltung haben sollte. [X.] ungeklärt erschiene auch die Interessenlage des Verpächters:Mit dem vereinbarungsgemäßen Auslaufen des Pachtvertrags erhielte er zwarseine Räumlichkeiten zurück; er ginge jedoch - spätestens bei voller [X.] - seines Inventars verlustig und könnte das Pachtobjekt ohnekomplette Neuausstattung nicht mehr bestimmungsgemäß nutzen.Diese Schwierigkeiten ergeben sich erst recht, wenn die Parteien nichtdie fünfjährige Laufzeit des Pachtvertrags ausschöpfen, sondern wenn eine [X.] von der ihr in § 3 des Pachtvertrags eingeräumten Möglichkeit Ge-brauch macht, das Pachtverhältnis bereits zum Ende des ersten Jahres dervorgesehenen Vertragsdauer zu kündigen. Die Feststellung des Berufungsge-richts, die Parteien hätten am 16. (richtig: 14.) Juni 1996 das [X.] und die Beklagte das Hotelobjekt samt Inventar an den Kläger heraus-gegeben, läßt letztlich offen, ob eine der Parteien oder beide Parteien [X.] nach dessen § 3 vorzeitig gekündigt oder ob die Parteien - wiedas [X.] in den Entscheidungsgründen annimmt - das Pachtver-hältnis durch Abschluß eines Aufhebungsvertrags beendet haben. Auch wenndie Parteien den Weg einer einvernehmlichen Vertragsaufhebung gewählt ha-ben sollten, ist nicht ersichtlich, warum in diesem Fall, wie das [X.] -richt meint, die Aufhebung in Ansehung des Inventarkaufs zurückwirken undden Verpächter auf die Möglichkeit beschränken soll, sich lediglich wegen derzwischenzeitlichen Abnutzung des Inventars schadlos zu halten, zumal ihm- nach der rechtlichen Konstruktion des [X.] - eine ordnungs-gemäße einseitige Kündigung des Pachtvertrags zum Ablauf des [X.] Anspruch auf den vollen, eine angemessene Verzinsung seines [X.] einschließenden Kaufpreis erhalten hätte.Für die vom [X.] vorgenommene Auslegung läßt sich [X.] anführen, daß die Parteien - ausweislich der handschriftlichen Ergänzungdes Vertragstextes - die Beurkundung eines Vorkaufsrechts der Beklagten andem Pachtobjekt in Aussicht genommen haben. Zum einen blieben die [X.] eines finanzierten Abzahlungskaufs am Inventar nämlich auch dann unge-löst bestehen, wenn die Beklagte von dem ihr einzuräumenden Vorkaufsrechtkeinen Gebrauch machte. Zum zweiten geht das [X.] ausdrück-lich nur von der Einräumung eines Vorkaufsrechts an die Beklagte, nicht abervon einer ihr gewährten einseitigen Kaufoption aus, für welche die getroffenenAbreden mangels eines fixierten Kaufpreises auch keine Grundlage böten. [X.] Vorkaufsrecht der Beklagten hätte dieser jedoch keine längerfristige undwirtschaftlich sinnvolle Verwendung des nach Ansicht des [X.]von ihr bereits gekauften Inventars verbürgt, solange nicht feststand, ob, wannund zu welchem Preis der Verpächter sein Anwesen verkaufen würde. [X.] hat das [X.] selbst - wenn auch in anderem [X.] - das der Beklagten zustehende Recht, den Pachtvertrag vorzeitig - zumEnde des ersten Jahres seiner Laufzeit - zu kündigen, als ein "wichtiges Indizdafür" angesehen, "daß es der Beklagten zunächst darauf ankam, tatsächlich ...[in den] Besitz des Vertragsgegenstandes zu gelangen und erst in der [X.], nach Ablauf der Probezeit und Feststellung der Rentabilität des Objektseinen Kauf des Objekts aufgrund des Vorkaufsrechts in Angriff zu nehmen".- 10 -Diese Überlegungen treffen zu; sie können allerdings auch für die Frage einesKaufs des Inventars durch die Beklagte Geltung beanspruchen.3. Nach allem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben. [X.] ist nicht in der Lage, in der Sache abschließend zu entscheiden. Die [X.] hat in der Berufungsbegründung und deren Ergänzung unter [X.] vorgetragen, im Zusammenhang mit dem Abschluß des Pachtvertrags dasInventar nicht gepachtet, sondern gekauft zu haben. Das [X.] hat- von seinem Standpunkt aus folgerichtig - diesen Beweis nicht erhoben, weil esbereits aufgrund seiner Vertragsauslegung zu einem dem Vortrag der [X.] entsprechenden Ergebnis gelangt ist. Die Sache war daher an das Ober-landesgericht zurückzuverweisen, damit, falls die Beklagte unbeschadet [X.] des Senats an dieser Darstellung festhält, der Beweis erhobenwerden kann.HahneWeber-Monecke[X.]AhltVézina