Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 21.06.2000, Az. XII ZR 153/98

[X.] DES VOLKESURTEILXII ZR 153/98Verkündet am:21. Juni 2000Küpferle,[X.] Geschäftsstellein dem [X.] 2 -Der XII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch [X.] [X.] und [X.], [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 5. Zivilsenats [X.] [X.]s in [X.] vom 12. Mai 1998 im Ko-stenpunkt und insoweit aufgehoben, als auf die Berufung des [X.] - unter Abänderung des Urteils der 6. Zivilkammer [X.] vom 29. Juli 1997 - die Klage in Höhe [X.] von 30.455,56 [X.] nebst Zinsen abgewiesen worden ist.Die Berufung des [X.] gegen das landgerichtliche [X.] in Höhe eines Betrages von 15.789,92 [X.] nebst 4 % Zinsenaus 7.894,96 [X.] für die [X.] vom 4. April 1995 bis 3. Mai 1995und aus 15.789,92 [X.] seit dem 4. Mai 1995 zurückgewiesen.Im weiteren Umfang der Aufhebung (in Höhe eines Betrages von14.665,64 [X.] nebst Zinsen) wird der Rechtsstreit zur weiterenVerhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des [X.], an das Berufungsgericht zurückverwiesen.Von Rechts wegen- 3 -Tatbestand:Die Kläger nehmen den [X.] ([X.]) auf Zahlungrestlichen Mietzinses in Anspruch.Im Jahre 1993 traten die Parteien in Verhandlungen über ein Mietver-hältnis in einem noch zu erstellenden Bürogebäude der Kläger in [X.]für dasVersorgungsamt [X.], die [X.], das Amt für Arbeits-schutz [X.]und das [X.]. Im Rahmen der Planungen erstelltedas [X.] einen Bauantrag, dem Bedarfsanfor-derungen für die vier Ämter mit einem angegebenen [X.] [X.] qm beigefügt waren. Die Bedarfsanforderungen wurden dem [X.] vorgelegt, welches die Gesamtfläche auf 4.424 qm redu-zierte. Diese reduzierte Bedarfsanforderung wurde den Klägern für das [X.] übermittelt.Am 28. Februar 1994 schlossen die Parteien auf der Grundlage der [X.] Planungen einen Mietvertrag "zur Unterbringung von [X.] des [X.]", nach dessen § 1 Abs. 1 der Beklagte "ca. 4.424 qm Nutz-fläche, ca. 220 qm Freifläche und ca. 1.650 qm Verkehrsfläche" mietete. In § 1Abs. 3 des Vertrages wurde vereinbart:Die genannten Büroraumflächen werden zum frühestmöglichen [X.]-punkt vom Staatsbauamt [X.]festgestellt ([X.] 277). Sollten sich dieangegebenen Flächen verringern oder erweitern, wird der Mietzins an-teilmäßig angepaßt.Der Mietzins wurde gemäß § 3 des Vertrages für die Nutzflächen mit18,70 [X.] je qm und für die Verkehrsflächen mit 18 [X.] je qm festgelegt. [X.] 4 -züglich eines Betrages von monatlich je 80 [X.] für acht Garagen ergab sich [X.] in Höhe von 113.068,80 [X.] wurde für den Mieter von dem Präsidenten des [X.] [X.]amts für Soziales und Familie unterschrieben mit dem Zusatz, daßdie Unterschrift vorbehaltlich der Zustimmung des [X.] Finanzministeri-ums gelte. Diese Zustimmung wurde anschließend erteilt.Im Oktober 1994 veräußerten die Kläger das Grundstück an die KG in [X.], die seitSeptember 1996 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen ist, die Verwal-tung des Grundbesitzes jedoch bereits seit Juni 1995 betreibt.Im März 1995 wurden die Mieträume schrittweise an den [X.]. Anfang April 1995 teilten die Kläger ihm mit, das endgültige Auf-maß habe eine Nutzfläche von 5.195,95 qm und eine Verkehrsfläche [X.] qm ergeben, die von den Dienststellen tatsächlich genutzt würden.Auf dieser Grundlage errechneten die Kläger - unter Einbeziehung eines Zu-schlages von monatlich 1.066,28 [X.] für eine höherwertige Computervernet-zung - einen monatlichen Gesamtmietzins von 128.296,58 [X.].Die sich hieraus im Vergleich zu dem in § 3 des [X.] vorgese-henen Betrag von 113.068,80 [X.] ergebende Differenz von monatlich15.227,78 [X.] für den [X.]raum von April bis Dezember 1995 ist [X.] Klage.Die Kläger haben zur Begründung der Klageforderung geltend gemacht:Die Änderungen der Büroflächen und Nebennutzungsflächen, die zu der Erhö-hung der endgültig vermieteten Gesamtfläche geführt hätten, seien aufWunsch der Behördenleiter des [X.] erfolgt und im Rahmen der [X.] -nung zwischen diesen und dem Architekten abgestimmt worden. Zum Teil [X.] notwendige Räume, u.a. die gesamten WC-Anlagen, in der Bedarfsanforde-rung vergessen und erst nachträglich eingeplant worden.Der Beklagte hat behauptet: Die Kläger hätten die Größe der [X.] abgeändert. Zu einer Änderung der in dem Mietvertrag verein-barten Mietfläche sei nur der Präsident des [X.] [X.]amts für Sozialesund Familie ermächtigt gewesen. Die Absprachen zwischen dem [X.] hätten sich lediglich auf die Innengestaltung der Bürosbezogen. Hingegen habe die Angabe des "[X.] auf der Grundlage der Bedarfsanforderungen eine Zusicherung des [X.] dargestellt, von der nur geringfügige Abweichungen zulässig gewesenseien.Das [X.] hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des [X.] hat das [X.] das Urteil abgeändert und die Klage [X.]. Dabei hat es die Aktivlegitimation der Kläger für die Klageforderung abdem 1. Juni 1995 verneint, da insoweit die [X.] Ansprüche geworden sei.Gegen das Urteil haben die Kläger Revision eingelegt. Der Senat hat [X.] der Revision abgelehnt, soweit die Kläger restliche Mietzinsansprü-che für die [X.] ab 1. Juni 1995 geltend gemacht haben. Im übrigen - wegender Mietzinsdifferenz für die Monate April und Mai 1995 - ist die Revision an-genommen [X.] 6 -Entscheidungsgründe:Im Umfang der Annahme hat die Revision Erfolg. Sie führt in Höhe [X.] von 15.789,92 [X.] nebst Zinsen zur Bestätigung des landgerichtli-chen Urteils und im übrigen zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und [X.] an das Berufungsgericht.1. Das [X.] hat die Klage, soweit es die Kläger wegen [X.] für die Monate April und Mai 1995 für aktivlegitimiert gehalten hat,deshalb als unbegründet angesehen, weil es an einer wirksamen Vereinbarungüber die Erhöhung der Mietfläche in Abänderung des [X.] fehle. [X.] das Gericht im einzelnen ausgeführt: Schon aus der vorprozessualen Kor-respondenz ergebe sich, daß die Kläger bei der Errichtung des [X.] von der von dem [X.] Finanzministerium reduzierten Bedarfsbe-rechnung ausgegangen seien, weil sie diese nicht für praktikabel gehaltenhätten. Sie hätten die vertragliche Vereinbarung vielmehr einseitig geändert.Auf Abstimmungen mit den einzelnen Amtsleitern könnten sie sich dabei nichtberufen, weil ihnen - zumindest im Hinblick auf die Notwendigkeit der Geneh-migung des [X.] durch das [X.] Finanzministerium - habe [X.] sein müssen, daß die Ämter ihren Bedarf nicht eigenständig bestimmenkönnten, sondern an die ministerielle Bedarfsreduzierung gebunden seien. [X.] bestehe auch kein Vertrauensschutz für die Kläger. Da die [X.] Mietvertrag nicht für den [X.] unterzeichnet hätten, hätten die Klägernicht davon ausgehen können, daß die Amtsleiter zum Abschluß einer [X.] Vereinbarung berechtigt seien, vor allem nicht ohne Zustimmung [X.].Auch die [X.] in § 1 Abs. 3 des [X.] führenicht zu einem anderen Ergebnis. Denn sie regele nur die Folge einer tatsäch-- 7 -lichen Verringerung oder Erweiterung der angegebenen Flächen, nicht jedochdas Verfahren, die Voraussetzungen und die Berechtigung zur Flächenände-rung selbst.2. Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfungnicht stand. Für die rechtliche Beurteilung sind zwei Teilkomplexe zu [X.]. Zu einem Teil ist die genutzte Gesamtfläche dadurch vergrößertworden, daß zusätzliche Räume, die in den Bedarfsanforderungen nicht auf-geführt waren, von den Klägern zur Verfügung gestellt und vom [X.] [X.] genommen wurden. Zum anderen beruht die Vergrößerung der ge-nutzten Fläche darauf, daß die in den [X.] nicht eingehalten wurden.a) aa) In den von den vier Ämtern erstellten, vom [X.] Finanzmini-sterium korrigierten Bedarfsanforderungen fehlten jegliche WC-Anlagen. [X.] in ausreichender Zahl sind indessen (sowohl in § 37 der zwar auch inden neuen Ländern - Anlage [X.]. V[X.] Sachgebiet B Abschn. [X.] Nr. 10 [X.] -, jedoch grundsätzlich nicht für die öffentliche Verwaltung gel-tenden Arbeitsstättenverordnung als auch) in § 48 Abs. 2 Satz 6 der [X.]Bauordnung in der Fassung vom 3. Juni 1994 (G[X.] [X.] 553) gesetzlich vorge-schrieben. Das [X.] Finanzministerium konnte daher die Genehmigungzur Errichtung von WC-Anlagen nicht verweigern. Diese sind als ersichtlich zuden überlassenen Raumeinheiten gehörende Nebenräume Gegenstand des[X.] geworden. Auf sie erstreckt sich daher die Verpflichtung zur Ent-richtung des für Nutzflächen (hier: [X.], vgl. [X.]) vereinbartenMietzinses von 18,70 [X.] pro qm. Bei einer Gesamtfläche von 181,92 qm (9WC-Räume) ergibt sich daraus ein vom [X.] geschuldeter zusätzlicherMietzins in Höhe von monatlich 3.401,90 [X.].- 8 -[X.]) Ebenfalls in den Bedarfsanforderungen nicht enthalten waren nachdem insoweit nicht bestrittenen Vortrag der Kläger eine Reihe weiterer Räume,die die vier Ämter des [X.] tatsächlich nutzen, nämlich ein Kraftfahrer-raum (von 25,15 qm), eine Rezeption (von 34,14 qm), Reinigungsgeräteräume(von 38,83 qm) sowie ein Lager für Reinigungsmittel (von 3,72 qm; [X.] 59/60).Außerdem wurden zusätzlich zu den in den Bedarfsanforderungen vorgesehe-nen Teeküchen weitere Teeküchen und Aufenthaltsräume (von insgesamt81,41 qm Größe) gebaut und dem [X.] zur Verfügung gestellt. Dadurch,daß die Kläger diese zusätzlichen Räume - nach ihrem Vortrag auf Anforde-rung der jeweiligen Amtsleiter und in Abstimmung mit ihnen - dem [X.]zum Gebrauch überlassen haben und der Beklagte sie durch seine Dienststel-len nutzt, haben die Parteien die Räume - jedenfalls durch konkludentes [X.] (vgl. Heile in Bub/[X.], Handbuch der Geschäfts- und [X.], 3. Aufl., [X.]. 723 und Straßberger aaO [X.]. 331) - in die mietvertragli-che Regelung mit einbezogen. Zwar hat das [X.] Finanzministerium, des-sen Zustimmung erforderlich war, die Erweiterung des Mietgegenstandes umdie genannten zusätzlichen Räume nicht nachträglich ausdrücklich genehmigt.Gleichwohl ist auch insoweit von einer Genehmigung durch das [X.] auszugehen. Dieses hat nämlich zu dem Mietvertrag vom 28. [X.] insgesamt die Genehmigung erteilt, also einschließlich der unter § 1Abs. 3 Satz 2 des Vertrages vorsorglich getroffenen Vereinbarung über die An-passung des Mietzinses bei Verringerung oder Erweiterung der (mit ca.4.424 qm Nutzfläche) angegebenen Flächen. Eine derartige Erweiterung derdem [X.] zur Verfügung gestellten Nutzfläche ist hier mit der Überlas-sung der zusätzlichen Räume an seine Dienststellen eingetreten. Da die Zu-satzräume mit zusammen 183,25 qm (25,15 qm + 34,14 qm + 38,83 qm +3,72 qm + 81,41 qm) nur rund 4 % (4,14 %) der im Vertrag angegebenen Ge-- 9 -samtnutzfläche von 4.424 qm ausmachen, hält sich die dadurch bedingte Er-weiterung der Mietfläche im Rahmen der von dem [X.] selbst nach § 1Abs. 3 Satz 2 des [X.] für zulässig erklärten "geringfügigen Abwei-chung" von den genannten 4.424 qm. Die Genehmigung des [X.] Fi-nanzministeriums zu dem Mietvertrag erstreckt sich damit - bei verständigerAuslegung des § 1 Abs. 3 Satz 2 des Vertrages - auch auf die Anmietung derdem [X.] zusätzlich zum Gebrauch überlassenen Räume.Soweit das Berufungsurteil demgegenüber die [X.]des § 1 Abs. 3 des [X.] nicht für anwendbar hält, stehen seine Aus-führungen dem vorstehend gewonnenen Ergebnis nicht entgegen. [X.], daß sich das Berufungsgericht unterschiedslos nur mit der Gesamter-weiterung der Nutzfläche von 4.424 qm auf 5.195,95 qm (Differenz: 735,95 qm= 16, 64 % Erweiterung) befaßt hat, hat es nämlich maßgeblich darauf abge-stellt, daß § 1 Abs. 3 des [X.] "nur die Folge einer tatsächlichen Ver-ringerung oder Erweiterung der angegebenen Flächen" regele. Das steht imEinklang mit der vorstehend dargelegten Auffassung des erkennenden Senats.In Anwendung des § 1 Abs. 3 Satz 2 des [X.] hat der Beklagteden Klägern demgemäß auch für die ihm zusätzlich zur Verfügung gestelltenund von ihm genutzten Räume den vereinbarten Mietzins von monatlich18,70 [X.] pro qm, d.h. einen Betrag von insgesamt monatlich (183,25 x18,70 [X.] =) 3.426,78 [X.] zu entrichten.Hinsichtlich der vorstehend unter aa) und [X.]) behandelten [X.] das Berufungsurteil hiernach nicht bestehen bleiben. Auf die Revision [X.] ist das Urteil vielmehr insoweit aufzuheben und die Berufung des [X.] gegen das landgerichtliche Urteil in Höhe von 13.657,36 [X.] (je6.828,68 [X.] für die Monate April und Mai 1995) nebst Zinsen zurückzuweisen.- 10 -b) Abgesehen von der vorstehend erörterten Überlassung zusätzlicherRäume ist die Gesamtnutzfläche außerdem dadurch vergrößert worden, daßsich die Kläger bzw. ihr Architekt bei der Errichtung der Büroräume nicht an [X.] in den von dem [X.] Finanzministerium korrigierten [X.] gehalten haben. Die hierdurch entstandenen Größenabwei-chungen hat der Beklagte nach seinem Vortrag nicht gewünscht und nichtdurch vertretungsbefugte Organe gebilligt. Nachdem die Kläger ihm im [X.] die durch endgültiges Aufmaß ermittelte tatsächliche Nutzfläche von5.195,95 qm mitgeteilt hatten, lehnte es der Beklagte - unter Berufung auf diedurch das [X.] Finanzministerium reduzierten Größenangaben der [X.] - ausdrücklich ab, für die über die vereinbarte Fläche von4.424 qm hinausgehenden [X.] zu zahlen. Soweit es um [X.] bei den Räumen geht, die in den Bedarfsanforderungenaufgeführt und Gegenstand der Überprüfung durch das [X.] Finanzmini-sterium waren, ist damit mangels Einverständnisses des [X.] keine miet-vertragliche Einigung zwischen den Parteien zustande gekommen.Allerdings nutzen die Dienststellen des [X.] die Räume in der ih-nen zur Verfügung gestellten tatsächlichen Größe. Insoweit sind zur Beurtei-lung der bestehenden Rechtslage - in Anlehnung an die Rechtsprechung zu§ 951 BGB - die Grundsätze über die aufgedrängte Bereicherung heranzuzie-hen (vgl. [X.], 61, 64; [X.]/[X.], [X.]. § 951 [X.]. 18 [X.]/[X.] 12. Aufl. § 812 [X.]. 51, 52; [X.]/[X.] 3. Aufl. § 951 [X.]. 20, 21; [X.]/[X.] BGB Bearbeitung 1999,Vorbemerkung §§ 812 ff. [X.]. 46 jeweils m.w.[X.]). Danach steht der Schutz vorungebetener vermögenswirksamer Einwirkung in die Angelegenheiten dessen,dem eine Bereicherung aufgedrängt wird, im Vordergrund der Rechtsabwä-gung. Demgegenüber muß der Gedanke zurücktreten, es sei dem [X.] 11 -allgemein zumutbar, eine infolge der ungebetenen Einmischung eingetreteneobjektive Wertsteigerung seines Vermögens entsprechend zu vergüten. [X.] Beurteilung ist allerdings dann angebracht und geboten, wenn eine aufsolche Weise eingetretene Wertsteigerung des Vermögens gewinnbringendrealisiert, also der Vermögenszuwachs nutzbringend verwertet, oder wenn einesonst notwendig gewesene Ausgabe dadurch erspart wird (vgl. [X.]/[X.] aaO). Dabei kommt es letztlich auf die Beurteilung der jeweiligen Um-stände des Einzelfalls an (vgl. [X.]/[X.] aaO), anhandderen ein angemessener Interessenausgleich zu suchen ist (vgl. [X.]/[X.] aaO).Diese Beurteilung ist in erster Linie dem Tatrichter vorbehalten. Da [X.] die hierzu erforderliche Prüfung bisher nicht [X.], kann das angefochtene Urteil auch zu diesem Teil der Entscheidung nichtbestehen bleiben. Die Sache ist vielmehr insoweit unter Aufhebung des Beru-fungsurteils zur weiteren Prüfung und neuen Entscheidung an das Berufungs-gericht zurückzuverweisen. Bei der erneuten Entscheidung kann ggf. [X.] spielen, ob der Beklagte in den gegenüber den Bedarfsanforderungenvergrößerten Räumen unter Umständen mehr Bedienstete unterbringt als [X.] vorgesehen war, oder ob auf andere Weise sonst notwendige Räume(beispielsweise für Ablagen, für abgeschlossene Vorgänge, für [X.] ähnliches) eingespart werden konnten. Für solche Vorteile wäre dem [X.] gemäß § 818 Abs. 2 BGB ein angemessener Ausgleich in Höhe einerentsprechenden zusätzlichen Vergütung aufzuerlegen.3. Die Kläger greifen das Berufungsurteil ferner auch insoweit zu [X.], als das [X.] ihnen ohne nähere Begründung das Entgelt füreine höherwertige Computervernetzung mit monatlich 1.066,28 [X.] versagt [X.] -Zu dieser Position hatten die Kläger in der Klageschrift vorgetragen, es [X.] vereinbart worden, daß sie (die Kläger) in den Mieträu-men eine höherwertige Computervernetzung für den [X.] ausführensollten; die hierdurch entstehenden Kosten sollten durch einen höheren [X.] von monatlich 1.066,28 [X.] kompensiert werden. Dem Vortrag war [X.] nicht entgegengetreten. Das [X.] hat den [X.] [X.] auch insoweit antragsgemäß verurteilt. Mit der Berufung gegen das land-gerichtliche Urteil hat der Beklagte zu diesem Punkt lediglich geltend gemacht,auch hinsichtlich der Position Computervernetzung hätten die Kläger zunächsteinmal ihre Aktivlegitimation nachzuweisen (vgl. Berufungsbegründung S. 6und Schriftsatz vom 6. Januar 1998 S. 5).Abgesehen von der Frage der Aktivlegitimation der Kläger ist die [X.] mithin weiter unstreitig geblieben. Der [X.] schuldet den Klägern damit insoweit für die Monate April und Mai 1995den vereinbarten Betrag von jeweils 1.066,28 [X.].Insgesamt führt die Revision der Kläger nach alledem wegen eines zu-sätzlichen [X.] in Höhe von monatlich (6.828,68 [X.] +1.066,28 [X.] =) 7.894,96 [X.], für die Monate April und Mai 1995 damit in [X.] zusammen 15.789,92 [X.] nebst Zinsen zum Erfolg.Wegen eines weiteren Betrages von monatlich 7.332,82 [X.](15.227,78 [X.] - 7.894,96 [X.]), für zwei Monate in Höhe von insgesamt14.665,64 [X.] nebst Zinsen, wird die Sache zur weiteren Prüfung und erneutenEntscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.[X.] Krohn [X.] [X.] Weber-Monecke- 13 -