Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 11.07.2003, Az. V ZR 56/02

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]/02Verkündet am:11. Juli 2003KanikJustizamtsinspektorinals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z:[X.]: ja[X.] § 2 Nr. 4Die Verwendung eines unbestimmten Rechtsbegriffs zur Beschreibung der Voraus-setzungen, bei deren Eintritt der Heimfall des Rechts verlangt werden kann, ist [X.].[X.], [X.]. v. 11. Juli 2003 - [X.]/02 - [X.] [X.] -Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch den Vizepräsidenten des [X.]Dr. [X.] und [X.], Dr. Klein, [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der Kläger wird das [X.]eil des [X.] desOberlandesgerichts [X.] vom 13. Dezember 2001 aufgeho-ben.Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das [X.] zurückverwiesen.Von Rechts [X.]:Die Kläger betrieben eine Brauerei. Sie schlossen am 26. März 1980 mitder Rechtsvorgängerin der Beklagten einen "Betriebsüberlassungs- und Pacht-vertrag", aufgrund dessen die Brauerei und die zugehörigen Gaststätten derRechtsvorgängerin der Beklagten bis zum 31. Dezember 1999 überlassen [X.]. Nicht einbezogen waren zwei in der [X.] von [X.]gelegenezum Betrieb von Gastwirtschaften genutzte Grundstücke. An diesen [X.] bestellten die Kläger durch Notarvertrag vom selben Tag der [X.] 3 -vorgängerin der Beklagten auf die Dauer von 50 Jahren jeweils ein Erbbau-recht.In dem Erbbaurechtsvertrag heißt es [X.]) Der Grundstückseigentümer ist berechtigt die Übertragung desErbbaurechts an sich als Gesamtheit oder an einen von ihnenbezeichneten Dritten zu verlangen ([X.]),...5. wenn der [X.] vom26. März 1980 über die Brauerei [X.]aus Grün-den, die der Erbbauberechtigte zu vertreten hat, vorzeitig [X.]) Der Grundstückseigentümer kann das vorbezeichnete [X.] nach dem 31. Dezember 1999 oder nach Beendigung desvorstehend unter Ziff. 5. genannten [X.] vom 26. März 1980 auch dann geltend machen,wenn das Grundstück dadurch für ihn günstiger genutzt oderverwertet werden kann."Ziff. 9 a des [X.] regelt die Entschädigung des [X.] für den Fall des Erlöschens des Erbbaurechts durch Zeitab-lauf oder Heimfall, Ziff. 9 b begründet einen weitergehenden Anspruch [X.] für den Fall der Ausübung des Heimfallrechts [X.]. 8 b des Vertrages.Mit Schreiben vom 3. Januar 2000 verlangten die Kläger die Übertra-gung des Erbbaurechts auf sich. Sie behaupteten, die Mieter und Pächter der- 4 -Erbbaugrundstücke zahlten für die Nutzung der Gebäude jährlich 600.000 DM,während sie nur 73.400 [X.] erhielten. Die Übertragung der Erbbau-rechte auf sie führe daher zu einer wirtschaftlich weitaus günstigeren Nutzung.Mit der Klage haben sie von der Beklagten die Übertragung der Erbbau-rechte an den Grundstücken und die Bewilligung ihrer Eintragung als Erbbau-berechtigte verlangt. Das [X.] hat die Klage abgewiesen. Die Berufungder Kläger ist ohne Erfolg geblieben. Mit der Revision verfolgen sie ihre [X.] weiter.Entscheidungsgründe:[X.] Berufungsgericht verneint einen Anspruch der Kläger auf Übertra-gung der Erbbaurechte. Es meint, die für den Heimfall in Ziff. 8 b des Erbbau-rechtsvertrages vereinbarte Regelung sei unwirksam. Die [X.] entbehre dernotwendigen Bestimmtheit. Es sei unklar, was unter einer "günstigeren" Nut-zung der Grundstücke zu verstehen sei. Der [X.] sei nicht zu entnehmen,ob diese Voraussetzung in der Vergangenheit, der Gegenwart oder der Zukunftvorliegen müsse. Auch könne die bloße Behauptung derartiger Umstände nichthinreichen, den Anspruch zu begründen. Zudem laufe es dem Ziel der Bestel-lung der Erbbaurechte zuwider, daß eine Steigerung der Einnahmen aus [X.] und Verpachtung der Gebäude aufgrund Investitionen des [X.] auslösen könne. § 4 [X.] zeige,daß die Rechtsstellung des Erbbauberechtigten beständig sein solle und er- 5 -nicht immer aufs Neue der Behauptung der Möglichkeit einer günstigeren Nut-zung seitens des Eigentümers ausgesetzt werden dürfe.Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.I[X.] in Ziff. 8 b des Vertrages vom 26. März 1980 vereinbarte [X.] ist wirksam. Führt die Übertragung der Erbbaurechte auf die Kläger zueiner wirtschaftlich günstigeren Nutzung der Grundstücke für die Kläger, [X.] sie von der Beklagten die Übertragung der Rechte verlangen.Die in dem [X.] zum Heimfall des Rechts verein-barten Regelungen sind Bestandteil des dinglichen von der [X.] gedeckten Inhalts der an den Grundstücken bestellten Rechte. Ihre Aus-legung unterliegt der uneingeschränkten Nachprüfung durch den Senat (Senat,[X.]Z 59, 205, 208 f; [X.]. v. 24. Februar 1984, [X.], [X.], 668).Bei der Auslegung ist auf den Wortlaut der die Einigung und die Eintragungs-bewilligung enthaltenden Urkunde und den Sinn abzustellen, wie er sich ausunbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung ergibt ([X.]. v. 28. Fe-bruar 1984, [X.], [X.], 1514, 1515). Dem wird das Berufungsur-teil nicht gerecht.1. Nach § 2 Nr. 4 [X.] kann als Inhalt des Erbbaurechts [X.], daß der Eigentümer bei Eintritt "bestimmter Voraussetzungen" dieÜbertragung des Rechts auf sich oder an einen Dritten verlangen kann. [X.] grundsätzlich jedes Ereignis als den [X.] auslösend verein-- 6 -bart werden ([X.]/[X.], [X.] [2002], § 2 [X.] [X.]. 21; [X.]/[X.], Kommentar zum Erbbaurecht, 8. Aufl., § 2 [X.]. 44; von [X.]/[X.], Handbuch des Erbbaurechts, 3. Aufl., [X.]. 4.78 f). Der [X.], nach welchem das Grundstück, der [X.] und der Inhalt des an einem Grundstück eingetragenen Rechts fest-stehen müssen (vgl. Schöner/Stöber, Grundbuchtrecht, 12. Aufl., [X.]. 18),steht der Verwendung eines unbestimmten Rechtsbegriffs zur Umschreibungder Voraussetzungen des [X.] nicht entgegen. Andernfalls würde [X.] des [X.] entwertet. Die Verwendung unbestimmter Rechts-begriffe als Voraussetzung des [X.] ist daher in Rechtsprechung und Lite-ratur anerkannt (vgl. [X.]. v. 28. Februar 1984, [X.], [X.],1514, 1516, Nutzung des Erbbaugrundstücks in "aus gesundheitlichen odersittlichen Gründen zu beanstandender Weise"; [X.], Rpfleger 1979,383, 384, Heimfall, sofern "die Fortsetzung des Erbbaurechtsverhältnisses auseinem in der Person des Erbbauberechtigten liegenden Grund eine unbilligeHärte bedeuten würde"; [X.], MittRhNotK 1989, 218, 219, Heimfall,sofern ein "wichtiger Grund gegeben ist, der in der Person des Erbbauberech-tigten liegt, der die Fortsetzung des Erbbaurechts für den [X.] unzumutbar macht"; ferner [X.]/[X.], [X.], § 2 [X.][X.]. 16; [X.]/[X.], [X.], 12. Aufl., § 2 [X.] [X.]. 24; [X.]/[X.], aaO, § 2 [X.]. 44 f., von [X.]/[X.], aaO, [X.]. 4.79; zwei-felnd MünchKomm-[X.]/von [X.], 3. Aufl., § 2 [X.] [X.]. 27). [X.] die in dem [X.] vereinbarte [X.]) Aus unbefangener Sicht kommt als "günstigere" Nutzung im Sinne dervereinbarten [X.] allein eine wirtschaftlich günstigere Nutzung in Betracht.Das wird dadurch bestätigt, daß die Kläger als Mehrheit von Eigentümern die- 7 [X.] bestellt haben. Die [X.] muß mithin einem einheitlichen [X.] der Kläger Rechnung zu tragen. Damit ist ein anderes Verständnis einer"günstigeren" Nutzung als eine im wirtschaftlichen Sinne günstigere Nutzungkaum zu vereinbaren.Daß nur eine in diesem Sinne günstigere Nutzung den [X.]begründet, folgt schließlich aus dem Zusammenhang mit dem im Erbbau-rechtsvertrag in Bezug genommenen "[X.]". Ein solcher Vertrag wird nicht aus ideellen Gründen geschlossen. Der [X.] und Verpachtung der Brauerei und der zu dieser gehörigen Gast-wirtschaften geschlossene Vertrag war bis zum 31. Dezember 1999 befristet.Die Vereinbarung eines [X.]s bei Beendigung dieses Vertragesdiente offensichtlich dem Ziel, die wirtschaftliche Verbindung zwischen [X.] und den auf den Erbbaugrundstücken betriebenen [X.] nach einer Beendigung des "[X.]" erhalten zu [X.]) Dieser Zusammenhang hat von vornherein den Inhalt der Erbbau-rechte mitbestimmt. Bei der Frage, ob zur Erzielung einer höheren Rendite indie Grundstücke investiert werden sollte, hatten die Beklagte und ihre Rechts-vorgängerin daher die Dauer der sicheren Erwartung des Bestehens der [X.] in Rechnung zu stellen, soweit der in Ziff. 9 des [X.] vereinbarte Ausgleich nicht zu einer vollständigen Entschädigung für [X.] des Eigentums an den Gebäuden führt. Für die Auslegung des verein-barten Heimfallrechts läßt sich hieraus jedoch nichts [X.] 8 -c) Die unbefangene Sicht führt dazu, daß eine wirtschaftlich günstigereNutzung der Grundstücke für die Kläger dann vorliegt, wenn sie bei einerÜbertragung der Erbbaurechte auf sich für die restliche Dauer des Bestehensder Rechte eine höhere Rendite erwarten können, als sie sie aufgrund der Be-lastung der Grundstücke mit den der Beklagten bestellten Rechte erzielen. Beidem nach betriebswirtschaftlichen Grundsätzen vorzunehmenden Vergleichsind dabei zu Lasten der Kläger der Ausgleichsanspruch der Beklagten [X.]. 9 b des [X.] ebenso in die Berechnung einzubeziehen,wie die Nachteile, die sich für die Kläger daraus ergeben, daß sie nach [X.] der Rechte die mit dem Eigentum an den Gebäuden verbundenenLasten zu tragen haben. Daß die Beklagte oder ihre Rechtsvorgängerin [X.] in die Gebäude vorgenommen haben und erst hierdurch die von [X.] behauptete hohe Rendite erzielt werden kann, ist ohne Bedeutung. DieMöglichkeit einer günstigeren Verwertung ist z.B. dann gegeben, wenn [X.] bei einem Verkauf der Grundstücke nach Löschung der [X.] Erhöhung der Heimfallentschädigung gemäß Ziff. 9 b des Vertrages einenhöheren Gewinn erwaten können als mit fortbestehenden [X.]) Als Zeitpunkt, zu welchem die Möglichkeit einer "günstigeren" Nut-zung oder Verwertung vorliegen muß, kommt allein der Zeitpunkt der Geltend-machung des Heimfallrechts in Betracht.2. Etwas anderes folgt auch nicht aus § 4 [X.]. Die für die Aus-übung des Heimfallrechts bestimmte kurze Verjährungsfrist schafft insoweitSicherheit für den Erbbauberechtigten, als der [X.]anspruch [X.] sechs Monaten seit Vorliegen der für den Heimfall vereinbarten Vorausset-zungen von dem Grundstückseigentümer geltend gemacht werden muß. Für- 9 -die Auslegung des in dem [X.] vereinbarten Rechts er-gibt sich hieraus [X.] 10 -III.Zu einer abschließenden Entscheidung des Rechtsstreits ist der [X.] in der Lage. Hierzu bedarf es der Feststellung, ob die Übertragung desErbbaurechts in dem dargestellten Sinn für die Kläger günstiger ist. Das [X.] der Beklagten hierzu gibt Anlaß zu dem Hinweis, daß der Verlagerungvon Miet- und Pachteinnahmen auf ein der Beklagten konzernverbundenesUnternehmen im Sinne des [X.] keine Bedeutung zukommtund daß es zur Beachtlichkeit des Bestreitens der von den Klägern behaupte-ten Miet- und Pachteinnahmen erforderlich ist, daß die Beklagte ihr Bestreitensubstantiiert.[X.] Tropf Klein Lemke Schmidt-Räntsch