Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 13.07.2012, Az. V ZR 176/11

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
V ZR
176/11
Verkündet am:

13. Juli 2012

Langendörfer-Kunz
Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
BGB § 311b Abs. 1 Satz 2
Verpflichtet sich der Verkäufer einer Immobilie formunwirksam zu deren Rückkauf, so wird diese Verpflichtung nicht dadurch wirksam, dass ein Dritter auf Veranlassung oder Vermittlung des Verkäufers die Immobilie formgerecht kauft (Bestätigung von [X.], [X.], 368).
BGH, Urteil vom 13. Juli 2012 -
V [X.] -
OLG Karlsruhe

[X.]

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Der V.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 22.
Juni 2012 durch [X.] [X.], die Richter Prof.
Dr.
Schmidt-Räntsch und Dr.
Roth und die Richterinnen Dr.
[X.] und Weinland

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 19. Zivilsenats des [X.] vom 21. Juni 2011 im Kosten-punkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Beklagten erkannt worden ist.

Im Umfang der Aufhebung wird das Urteil der 2. Zivilkammer des [X.] vom 30. November 2010 in der Fassung des [X.] vom 25. Januar 2011 auf die Beru-fung des Beklagten abgeändert.

Die Klage wird insgesamt abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.

Von Rechts wegen

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Tatbestand:

Mit notariellem Vertrag vom 18.
Dezember 1998 kauften die Kläger von einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung, deren alleinvertretungsberechtig-ter Gesellschafter der Beklagte war, eine Eigentumswohnung. Am Tag darauf schlossen die Kläger mit dem Beklagten privatschriftlich einen sog. Gewährleis-tungsvertrag, der u. a. eine Verpflichtung des Beklagten enthält, die Wohnung zurückzukaufen. Die Kläger wurden als Wohnungseigentümer in das Grund-buch eingetragen.

Mit Schreiben vom 29.

Mai 2008 forderten sie den Beklagten auf, die Rückkaufsverpflichtung zu erfüllen. Daraufhin kaufte eine Bauträgergesell-schaft, vertreten durch den Beklagten als geschäftsführenden Gesellschafter, mit notariellem Vertrag vom 19.
Dezember 2008 die Eigentumswohnung von den Klägern. Später trat sie von dem Vertrag in Ausübung eines ihr eingeräum-ten Rücktrittsrechts
wieder zurück.

Die Kläger verlangen -
soweit im Revisionsverfahren noch von Interes-se
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von dem Beklagten Schadensersatz wegen Nichterfüllung der [X.] in Höhe des vereinbarten [X.] von 51.065,16

u-züglich 31,20

Eigentumswohnung, sowie Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten von 2.161,00

In den Tatsacheninstanzen ist die Klage insoweit erfolgreich gewesen. Mit der von dem [X.] zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klä-ger beantragen, verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungsantrag weiter.

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Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht bejaht den geltend gemachten Schadensersatzan-spruch wegen Nichterfüllung der Rückkaufsverpflichtung unter dem Gesichts-punkt des §
326 Abs.
2 [X.].
Die Verpflichtung sei zwar zunächst wegen Formmangels, §§
125, 313 Satz
1 [X.], nichtig gewesen. Der Mangel sei aber entsprechend §
311b Abs.
1 Satz 2 BGB mit formgerechtem Abschluss des Kaufvertrages mit der Bauträgergesellschaft am 19.
Dezember 2008 geheilt worden. Dass dieser Vertrag nicht mit dem Beklagten als dem Partner des [X.] geschlossen worden sei, sei unschädlich. [X.] sei, dass "insoweit ein Erfüllungszusammenhang"
bestehe. Das sei hier der Fall, weil der Beklagte ersichtlich die Bauträgergesellschaft veranlasst habe, statt seiner der Verpflichtung zum Rückkauf nachzukommen. Inhaltlich entspre-che der [X.] [X.] über den Rückkauf in dem "[X.]". Die Erfüllung der [X.] der Beklagte verweigert. Dass die Bauträgergesellschaft statt seiner die Wohnung gekauft habe, sei in diesem Zusammenhang unerheblich. Darin liege keine befreiende Schuldübernahme, zumal die Käuferin von ihrem Rücktritts-recht Gebrauch gemacht habe. Als Schadensersatz könnten die Kläger den Kaufpreis für die Wohnung beanspruchen, den sie im Falle der Erfüllung erhal-ten hätten, ferner Erstattung der entrichteten Grundsteuern, [X.] um [X.] freilich gegen Übereignung der Wohnung.

Unter dem Gesichtspunkt des Verzuges, §
286 Abs.
1 [X.] billigt das Berufungsgericht den Klägern schließlich die Erstattung vorgerichtlicher An-5
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waltskosten zu, die ihnen wegen der Geltendmachung des Schadensersatzan-spruchs entstanden sind.

II.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung in den ent-scheidenden Punkten nicht stand.

1. Zutreffend ist lediglich der Ausgangspunkt. Die Rückkaufsverpflichtung hätte nach §
313 Satz
1 [X.] der notariellen Beurkundung bedurft und war sonach nichtig, §
125 BGB.

2. Rechtlich nicht haltbar ist demgegenüber die Auffassung des [X.], die Rückkaufsverpflichtung sei entsprechend §
311b Abs.
1 Satz
2 BGB (richtig wäre: §
313 Satz
2 [X.]) dadurch wirksam geworden, dass die Bauträgergesellschaft auf Veranlassung des Beklagten die Eigen-tumswohnung mit am 19.
Dezember 2008 notariell beurkundetem
Vertrag ge-kauft habe.

a) Allerdings entspricht es der Rechtsprechung des [X.]s, dass eine formunwirksame Kauf-
oder [X.] nicht nur durch Auflassung und Eintragung, sondern auch dadurch geheilt werden kann, dass die Parteien einen [X.]en Vertrag mit entsprechender Kauf-
oder Verkaufsverpflich-tung schließen (Urteil vom 18.
Dezember 1981 -
V [X.], [X.], 398; Urteil vom 8.
Oktober 2004 -
V
[X.], [X.], 368, 373). Dies kommt in erster Linie dann in Betracht, wenn ein formungültiger Vorvertrag durch [X.] eines formgültigen Hauptvertrages erfüllt wird, ist aber nicht auf diesen 7
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Spezialfall beschränkt (vgl. [X.], Urteil vom 8.
Oktober 2004 -
V [X.], aaO).

Bedeutsam ist das freilich nicht für die die Beurkundungspflicht auslö-sende Verpflichtung zum Kauf oder Verkauf. Denn ob diese durch den [X.] [X.]en Verpflichtungsvertrag geheilt wird, ist nicht entschei-dend, da der [X.] abgeschlossene Vertrag den Rechtsgrund in sich trägt ([X.], Urteil vom 8.
Oktober 2004 -
V [X.], aaO S.
375). Das Schicksal des
unwirksamen [X.] ist daher insoweit ohne Belang. [X.] ist die Heilungswirkung nur für weitere Verpflichtungen, die zwar Ge-genstand des formunwirksamen [X.] waren, nicht aber Eingang in den zweiten [X.]en Vertrag gefunden haben. In diesen Fällen führt der Umstand, dass der [X.] nach §
313 Satz
2 [X.] (nicht anders nach §
311b Abs.
1 Satz 2 BGB)
"seinem ganzen Inhalt nach gültig wird", dazu, dass auch solche, nicht in dem formgerecht abgeschlossenen Ver-trag
enthaltene Pflichten wirksam werden.

Schon diese Zusammenhänge lassen erkennen, dass das Berufungsge-richt die Regelung des §
313 Satz
2 [X.] (§
311b Abs.
1 Satz
2 BGB)
nicht richtig erfasst hat. Denn wenn es einen "Erfüllungszusammenhang"
annimmt zwischen der formunwirksamen Verpflichtung des Beklagten, die [X.] zurückzukaufen, und dem [X.]en Kauf der Wohnung durch die Bauträgergesellschaft, dann ist allein folgerichtig, dass der Beklagte seine Rückkaufsverpflichtung dadurch erfüllt hat, dass er die [X.] veranlasst hat. Eine Schadensersatzverpflichtung nach §
326 [X.] kommt dann nicht mehr in Betracht. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Kauf der Wohnung durch die Bauträgergesellschaft führe zwar zur Heilung 11
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des Formmangels und damit zur Entstehung der Rückkaufsverpflichtung des Beklagten, nicht aber zur Erfüllung, ist demgegenüber widersprüchlich.

b) Unabhängig davon ist die Bejahung eines "Erfüllungszusammen-hangs"
zwischen der formunwirksam vereinbarten Rückkaufsverpflichtung des Beklagten und dem [X.]en Kauf der Wohnung durch die Bauträgerge-sellschaft rechtsfehlerhaft.

Der [X.] hat sich in der Entscheidung vom 8.
Oktober 2004 (V
[X.], [X.], 368, 373
ff.) ausführlich mit der Frage befasst, unter wel-chen Voraussetzungen in dem Abschluss eines Kaufvertrages mit einem [X.] die Erfüllung eines formunwirksamen [X.] gesehen werden kann. [X.] fehlt es regelmäßig an dem notwendigen Erfüllungszusammenhang, wenn ein Dritter anstelle des ursprünglich vorgesehenen Käufers den [X.]en Vertrag schließt. Das ist selbst dann nicht anders, wenn derjenige, der sich formunwirksam zum Kauf verpflichtet hat, das Recht hatte, den [X.] als Käu-fer zu vermitteln (aaO S. 377). In dem amtlichen Leitsatz dieser Entscheidung hat das folgenden Ausdruck gefunden: "An einem solchen Erfüllungszusam-menhang fehlt es, wenn der Verkäufer, ohne dass
dazu eine Verpflichtung hatte begründet werden sollen, auf Vermittlung des Vertragspartners an einen [X.] verkauft und diesem das verkaufte Grundstück übereignet."
Damit ist zugleich die Ausnahme angesprochen. Der Verkauf an einen [X.] genügt den [X.] an den zur Heilung nach §
313 Satz
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[X.] erforderlichen [X.], wenn der Verkäufer sich in dem Vorvertrag formunwirksam verpflichtet hatte, an den [X.] zu verkaufen. Das war die [X.], die der [X.]sentscheidung vom 18.
Dezember 1981 (V
[X.], [X.], 398) zugrunde lag, und dies allein rechtfertigte die dort [X.], nicht die seinerzeit dafür gegebene Begründung (s. noch-13
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mals [X.], Urteil vom 8.
Oktober 2004 -
V [X.], [X.], 368, 374
ff.).

Diese Voraussetzungen sind hier nicht gegeben. Zum Rückkauf hatte sich -
formunwirksam
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der Beklagte verpflichtet. An ihn, nicht an einen [X.] (die Bauträgergesellschaft) sollten die Kläger verkaufen. Nur ein wirksamer Kaufvertrag mit dem Beklagten hätte daher den Formmangel heilen können. Ob der Beklagte den Verkauf an die Bauträgergesellschaft vermittelt oder veran-lasst hat, ist ohne Belang.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts lässt sich aus §
267 Abs.
1 BGB nichts anderes herleiten. Zum einen führte die Anwendung dieser Norm zur Erfüllung und schlösse einen Schadensersatzanspruch wegen Nicht-erfüllung von vornherein aus (s. o.). Zum anderen entscheidet über die Frage der Heilungswirkung nicht die Norm des §
267 BGB, sondern die des §
313 Satz
2 [X.], und diese verlangt -
nach der Auslegung des [X.]s
-
den Zu-sammenhang zwischen dem unwirksamen Grundgeschäft und der Erfüllung durch Auflassung und Eintragung. Die Auflassung an einen beliebigen [X.] reicht gerade nicht. Strukturell nicht anders ist es bei der entsprechenden An-wendung der Norm auf das Verhältnis von [X.] ([X.] und wirksamem Hauptvertrag.

3. Mangels wirksamer Rückkaufsverpflichtung des Beklagten, liegen we-der die Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfül-lung, §
326 Abs.
2 [X.], noch die für den Ersatz eines Verzugsschadens, §
286 Abs.
1 [X.], vor.

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III.

Das angefochtene Urteil ist daher aufzuheben, §
562 ZPO. Da die [X.] nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf den festgestellten Sachverhalt erfolgt und die Sache entscheidungsreif ist, hat der [X.] selbst zu entscheiden, §
563 Abs.
3 ZPO. Das führt zur vollständigen Klageabweisung mit der Kostenfolge aus §
91 Abs.
1 ZPO.

Krüger
Schmidt-Räntsch
Roth

[X.]
Weinland

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 30.11.2010 -
2 O 313/09 -

OLG Karlsruhe, Entscheidung vom 21.06.2011 -
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