Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 24.07.2015, Az. V ZR 167/14

BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
V ZR 167/14
Verkündet am:
24. Juli 2015
Weschenfelder
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1

Allein nach Kaufrecht zu beurteilende Ansprüche auf Minderung und sog. kleinen Schadensersatz fallen jedenfalls dann nicht in den Anwendungsbereich des § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 [X.], wenn eine gebrauchte Eigentumswohnung unter Ausschluss der [X.] verkauft und eine Beschaffenheitsgarantie nicht vereinbart worden ist.

[X.], Urteil vom 24. Juli 2015 -
V ZR 167/14 -
Kammergericht

[X.]
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Der [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. Juli 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Stresemann, [X.]
[X.], die Richterinnen Dr.
Brückner und Weinland und [X.]
Kazele

für Recht erkannt:
Auf die Revision des [X.] wird der Beschluss des 20.
Zivil-senats des Kammergerichts vom 12.
Mai
2014 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das [X.] zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Mit notariellem Vertrag vom 10. Dezember 2010 kauften der Kläger und seine Ehefrau von der Beklagten eine Eigentumswohnung zum Preis von

[X.] gehört zu einem größeren -
in den fünfziger Jahren errichte-ten
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Gebäudekomplex, der bereits im Jahre 1987 im Auftrag der Muttergesell-schaft der Beklagten auf seine Standsicherheit hin untersucht worden war. Die darauf bei einigen Wohngebäuden vorgenommene Sanierung blieb hinter den 1
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Vorgaben des Sachverständigen zurück. 2003 führte ein weiterer Sachverstän-diger
zu einem anderen Gebäude der [X.] aus, es sei als kritisch zu bewerten, dass kein geschlossenes Abdichtungssystem für das Kellergeschoss gegeben sei.
In dem Kaufvertrag wurde auf erhöhte Feuchtigkeitswerte an den [X.] hingewiesen und in diesem Zusammenhang ausgeführt, es sei durch die Wohnungseigentümergemeinschaft beabsichtigt, auf der nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung einen Beschluss zur Beseitigung der Un-dichtigkeit an den Kelleraußenwänden zu fassen. Der
in der Folgezeit gefasste Beschluss über die Sanierung der Pfeiler, der tragenden Wände sowie der [X.] auf Kosten der Beklagten bzw. ihrer Muttergesellschaft focht die Beklagte erfolgreich an.
Soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse, verlangt der Kläger als Hauptforderung Schadensersatz in Höhe einer Verkehrswertminderung von bei Vertragsschluss arglistig getäuscht worden. Die unzureichende Sanierung und darauf beruhende mangelnde Standfestigkeit des Hauses sei ebenso vor-sätzlich verschwiegen worden wie Durchfeuchtungen im Kellergeschoss. Die Klage ist in beiden Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seinen Anspruch weiter. Die [X.] beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hält die
Klage schon deshalb für unbegründet, weil es bei den Rechten auf Minderung und sog. kleinen Schadensersatz um ge-3
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meinschaftsbezogene Rechte nach §
10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 [X.] gehe, die ein eigenständiges Vorgehen des einzelnen Wohnungseigentümers nicht zuließen. Für deren Geltendmachung und Durchsetzung sei allein die [X.] als Verband zuständig. Dies entspreche der ständigen Rechtsprechung des [X.] zum Werkvertragsrecht. Für kaufrechtliche Gewährleistungsansprüche gelte nichts anderes.
II.
Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung
und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
1. Dessen Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung bereits deshalb nicht stand, weil die angenommene Alleinzuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft nach §
10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz
1 [X.] bereits zur Verneinung der Prozessführungsbefugnis und damit zur Abweisung der Klage als unzulässig hätte führen müssen.
Auch wenn der Wohnungseigen-tümer Rechtsinhaber bleibt, steht die materielle Ausübungs-
und die [X.] bei den unter die Norm fallenden Rechten allein dem Verband zu (vgl. nur Senat, Urteil
vom 5. Dezember 2014
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V [X.], NJW 2015, 1020 Rn. 5 ff.
mwN). Diese können von dem Rechtsinhaber im eigenen Namen nur noch unter den Voraussetzungen einer gewillkürten Prozessstandschaft geltend gemacht werden ([X.], Urteil vom 12. April 2007 -
VII ZR 236/05, [X.]Z 172, 42 Rn. 22; vgl. auch Senat, Urteil vom 23. Juni 1989 -
V [X.], [X.]Z 108, 156, 161). Daran fehlt es hier. Eine Ermächtigung des [X.] durch den [X.] liegt nicht vor.
2. Davon abgesehen fällt der [X.] schon mangels Gemein-schaftsbezogenheit nicht unter §
10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 [X.].
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a) Richtig ist allerdings, dass Rechte auf Minderung und sog. kleinen Schadensersatz wegen behebbarer Mängel am Gemeinschaftseigentum (vgl. [X.], Urteil vom 15. Februar 1990 -
VII ZR 269/88, [X.]Z 110, 258, 261;
[X.] in [X.], [X.], 12. Aufl., [X.]. § 10 Rn. 17) jedenfalls bei dem
nach [X.] zu beurteilenden Erwerb einer neu errichteten
Wohnung vom Bauträger als gemeinschaftsbezogen qualifiziert werden und infolgedessen die Befugnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Geltendmachung seiner individualvertraglichen Rechte ausnahmsweise
ausgeschlossen ist (vgl. [X.], Urteile vom 23. Februar 2006 -
VII ZR 84/05, [X.], 2254 Rn. 15
u. 18; vom 12.
April 2007 -
VII ZR 236/05, [X.]Z 172, 42 Rn. 19; vom 30. April 1998
-
VII ZR 47/97, NJW 1998, 2967, 2968; vom 6. Juni 1991 -
VII ZR 372/89, [X.]Z 114, 383, 387; vom 10. Mai 1979 -
VII ZR 30/78, [X.]Z 74, 258, 263 ff.; zur Anwendung von Werkvertragsrecht beim
Abverkauf sanierter Altbauten [X.], Urteil vom 26. April 2007 -
VII ZR 210/05, NJW 2007, 3275 Rn. 18 ff.). Solche Rechte begründen eine geborene [X.]
der Wohnungsei-gentümergemeinschaft
([X.], Urteile vom 23. Februar 2006 -
VII ZR 84/05, [X.], 2254 Rn. 15; vom 12. April 2007 -
VII ZR 236/05, [X.]Z 172, 42 Rn.
19); auch die Voraussetzungen für diese Ansprüche kann nur die [X.] schaffen ([X.], Urteile vom 23. Februar 2006
-
VII ZR 84/05, [X.], 2254 Rn. 18). Maßgeblich dafür ist vor allem die Er-wägung, dass die Wohnungseigentümer nur gemeinschaftlich darüber befinden können, wie das Wahlrecht zwischen Minderung und Schadensersatz auszu-üben ist und wie die vom Gewährleistungsschuldner erlangten Mittel verwendet werden sollen ([X.], Urteil vom 10. Mai 1979 -
VII ZR 30/78, [X.]Z 74, 258, 265). Ist der Mangel noch behebbar, so ist die Wahl zwischen Minderung und Schadensersatz im Wesentlichen davon abhängig, ob und inwieweit der Mangel beseitigt werden soll. Die Entscheidung darüber fällt gemäß § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 [X.] in die Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft. [X.] hinaus dient diese Rechtsprechung auch dem Schutz des Schuldners, der -
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davor bewahrt werden soll, von einem Wohnungseigentümer auf Nachbesse-rung und von einem anderen auf Minderung oder kleinen

Schadensersatz in Anspruch genommen zu werden ([X.], Urteil vom 30. April 1998
-
VII ZR 47/97, NJW 1998, 2967, 2968).
b) Ob diese Grundsätze
auch auf ausschließlich nach Kaufrecht zu beur-teilende Veräußerungen
gebrauchter Eigentumswohnungen übertragbar sind, wird nicht einheitlich beurteilt. Während dies überwiegend
ohne nähere Be-gründung bejaht wird ([X.], NJW-RR 1993, 121 f.; [X.]/[X.], [X.],
19. Aufl., § 13 Rn. 44; wohl auch [X.]/[X.], [X.], 2.
Aufl., § 10 Rn.
720; vgl. auch Pause, Bauträgerkauf und [X.], 5. Aufl., Rn. 994 ff. mit Blick auf den nunmehr auch dem Käufer zustehenden
Nacherfül-lungsanspruch), verneint das [X.] diese Frage (OLGR 2001, 310, 312; der Sache nach wohl
auch
KG, Urteil
vom 16. Oktober 2007
-
6 U 140/06, [X.] 2008, 1590, 1597 f.) unter Hinweis darauf, dass der Erwerber von [X.] kaufrechtliche Ansprüche auf Minderung oder kleinen

[X.] mit Blick auf am Gemeinschaftseigentum aufgetretene Mängel nur entsprechend seinem Miteigentumsanteil verlangen könne.
c) Der Senat hat die Frage bislang offen gelassen (Urteil vom 23.
Juni
1989 -
V [X.], [X.]Z 108, 156, 158). Er entscheidet sie nunmehr dahin, dass allein nach Kaufrecht zu beurteilende Ansprüche auf Minderung und kleinen

Schadensersatz
jedenfalls dann nicht in den Anwendungsbereich des §
10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 [X.] fallen, wenn -
wie hier -
eine gebrauch-te Eigentumswohnung unter Ausschluss der [X.] verkauft und eine Beschaffenheitsgarantie nicht vereinbart worden ist.
aa) Gemeinschaftsbezogen im Sinne von §
10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 [X.] sind nur Rechte, die im Interesse der Wohnungseigentümer oder aus Gründen des Schuldnerschutzes eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern 10
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([X.] in [X.], aaO, §
10 Rn. 247 f.; vgl. auch [X.], Urteil vom 12.
April
2007 -
VII ZR 236/05, [X.]Z 172, 42 Rn. 19
sowie zur Annahme einer gemeinschaftsbezogenen Pflicht Senat, Urteil
vom 5. Dezember 2014
-
V [X.], NJW 2015, 1020 Rn. 6 mwN). Bei der Annahme der Erforderlich-keit ist Zurückhaltung geboten. Der Entzug der materiellen [X.] mit der Folge des Verlusts auch der Prozessführungsbefugnis stellt jedenfalls bei vertraglich begründeten Individualrechten einen gravierenden Eingriff in die Privatautonomie (Art. 2 Abs. 1 GG) dar, die auch verbürgt, dass eigene Rechte grundsätzlich selbst ausgeübt und prozessual durchgesetzt werden können. Auch als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft können dem [X.] diese Befugnisse gegen seinen Willen nicht ohne weiteres entzogen werden.
Vor diesem Hintergrund kann die Gemeinschaftsbezogenheit nur bejaht werden, wenn schutzwürdige Belange der Wohnungseigentümer oder des Schuldners an einer einheitlichen Rechtsverfolgung ([X.], Urteile vom 23. [X.] 2006 -
VII ZR 84/05, [X.], 2254 Rn. 15) das grundsätzlich vorrangige Interesse des Rechtsinhabers, seine Rechte selbst und eigenverantwortlich auszuüben und prozessual durchzusetzen, deutlich überwiegen.
Dabei ist mit Blick auf die Erfordernisse der Rechtsklarheit und der Sicherheit des [X.] eine typisierende Betrachtung geboten (so der Sache nach etwa [X.], Urteil vom 23. Februar 2006 -
VII ZR 84/05, [X.], 2254 Rn. 15 ff.; vgl. auch Urteil vom 12. April 2007 -
VII ZR 236/05, [X.]Z 172, 43 Rn. 19 mwN; aA [X.]/[X.], [X.], 2. Aufl., § 10 Rn. 505: Einzelfallbetrachtung). [X.] danach die Annahme eines gemeinschaftsbezogenen Rechts aus, kommt nur
noch eine Vergemeinschaftung unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalles nach §
10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2
[X.] in Betracht, bei der eine gemeinschaftliche Rechtsverfolgung zwar sinnvoll, aber nicht zwingend erfor-derlich ist und bei der nur
ein Zugriffsermessen der Wohnungseigentümer
im 13
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Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung besteht
(vgl. Senat, Urteil vom 17. [X.] 2010 -
V [X.], NJW 2011, 1351 Rn. 9; [X.], Urteil vom 12. April 2007 -
VII ZR 236/05, [X.]Z 172, 42
Rn. 18 ff.; [X.] in [X.], aaO, [X.]. §
10 Rn. 25).
Im Unterschied zu den gemeinschaftsbezogenen Ansprüchen kann die Wohnungseigentümergemeinschaft diese Rechte nur ausüben, wenn sie die Rechtsverfolgung durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss an sich gezogen hat (vgl. nur [X.] in [X.], aaO, § 10 Rn. 251; Senat, Urteil vom 17. Dezember 2010 -
V [X.], NJW 2011, 1351 Rn. 9).
bb) Nach diesen Grundsätzen ist die Gemeinschaftsbezogenheit vorlie-gend zu verneinen. Anders als bei Rechten auf Minderung und kleinen

[X.], die aus der Verletzung der Herstellungsverpflichtung eines Bauträ-gers resultieren, bestehen jedenfalls bei dem Kauf gebrauchter [X.], die unter Freizeichnung der [X.] verkauft werden,
typischerweise keine Interessen der Wohnungseigentümer oder des Verkäu-fers, die
den von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz
1 [X.] angeordneten Eingriff in die Privatautonomie des Käufers rechtfertigen.

(1) Anders als bei einem Erwerb vom Bauträger existieren in aller Regel schon keine gleichgerichteten Ansprüche mehrerer Erwerber gegen einen ein-zigen Veräußerer.
Der Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung hat im Unterschied zum Bauträgervertrag keine Herstellungsverpflichtung zum Gegenstand, die auf die-selbe Leistung gerichtet wäre. Kaufverträge über gebrauchte [X.] werden typischerweise individuell und mit unterschiedlichen Verkäufern abgeschlossen; sie stehen regelmäßig in keinem zeitlichen Zusammenhang zueinander. Eine gleichgerichtete Interessenlage der Wohnungseigentümer ist nicht gegeben. Es besteht daher in der Regel weder die Möglichkeit
noch das Bedürfnis, unterschiedliche Ansprüche gleichgerichtet zu bündeln. Das gilt um-14
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so mehr, als den Käufern selbst bei [X.] mehrerer gebrauchter [X.] durch denselben Verkäufer typischerweise wegen des allgemein übli-chen und selbst bei formelhafter ([X.], Urteil vom 6. Oktober 2005
-
VII [X.], [X.]Z 164, 225, 230; vgl. auch Senat, Urteil vom 6. Juni 1986 -
V [X.], [X.]Z 98, 100, 108 f.)
und formularmäßiger Einbeziehung (Senat, Urteil vom 23. Juni 1989 -
V [X.], [X.]Z 108, 156, 162 f.) wirksamen [X.] für Sachmängel keine Ansprüche zur Seite stehen, während beim Werkvertrag ein solcher Haftungsausschluss in der Rechtspraxis -
sieht man von eher exotischen Ausnahmefällen ab -
nicht zum Tragen kommt. Geht es um den Erwerb einer neu errichteten oder noch zu errichtenden Eigentums-wohnung, kann die [X.] formularmäßig überhaupt nicht und im Wege einer Individualvereinbarung nur unter der strengen Voraussetzung wirksam vereinbart werden, dass die Freizeichnung mit dem Erwerber unter ausführlicher notarieller Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen ein-gehend erörtert worden ist ([X.], Urteil vom 17. September 1987
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VII [X.], [X.]Z 101, 350, 353; [X.], Urteil vom 29. Juni 1989
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VII ZR 151/88, [X.]Z 108, 164, 168; [X.], Urteil vom 6. Oktober 2005
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VII [X.], [X.]Z 164, 225, 230; [X.], Urteil vom 8. März 2007
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VII [X.], NJW-RR 2007, 895 Rn. 27). Nur vor diesem Hintergrund kommt es zu der Gemengelage, die für den Erwerb vom Bauträger typisch und dadurch gekennzeichnet ist, dass die mehreren Erwerbern geschuldete man-gelfreie Ersterrichtung des Gemeinschaftseigentums zugleich zu der den [X.]n nach § 21 Abs. 1 und
Abs. 5
Nr. 2 [X.] obliegenden [X.] Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums gehört, und die ein gemeinschaftliches Vorgehen mit der Folge der Beschneidung der materiel-len [X.] und der Beschränkung der individuellen Rechtsverfol-gungskompetenz notwendig macht (vgl. [X.] Urteil vom 30. April 1998
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VII ZR 47/97, NJW 1998, 2967, 2968; [X.], Urteil vom 10. Mai 1979
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VII ZR 30/78, [X.]Z 74, 258, 265).
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Aus der üblichen
Freizeichnung von der [X.] beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung folgt, dass der Käufer nach § 444 [X.] -
sieht man von Fällen einer vereinbarten Beschaffenheitsgarantie ab -
Ansprüche wegen eines Sachmangels nur dann mit Erfolg geltend machen kann, wenn der Verkäufer über das Vorliegen eines Mangel durch [X.] oder pflichtwidriges Unterlassen arglistig getäuscht hat. Dies wiederum führt dazu, dass der Verband bei fehlendem
arglistigen Verhalten des Verkäufers
-
und damit im Regelfall -
durch den Abschluss von Kaufverträgen über eine gebrauchte Eigentumswohnung schon deshalb nicht begünstigt ist, weil es schon an einem Anspruch fehlt, dessen [X.] ihm zuwachsen könnte. Nichts anders gilt im Ergebnis, wenn dem einzelnen Käufer ausnahms-weise nur deshalb Ansprüche zustehen, weil er von dem Verkäufer arglistig ge-täuscht worden ist.
Das Tatbestandsmerkmal der arglistigen Täuschung knüpft an individuelles -
zumindest bedingt vorsätzliches (Senat, Urteil vom 7.
Juli
1989 -
V [X.], NJW 1990, 42 f.; Senat, Urteil vom 3. März 1995
-
V [X.], NJW 1995, 1549, 1550; Senat, Urteil vom 16. März 2012
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V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 24; [X.], Urteil vom 19. März 1992
-
III ZR 16/90, [X.]Z 117, 363, 368) -
Verhalten und damit an (vor-)vertragliche [X.] im Einzelfall an, denen jeder Gemeinschaftsbezug fehlt.
(2) Eine einheitliche Rechtsverfolgung ist auch nicht aus Gründen des Schuldnerschutzes geboten.
Entgegen der Auffassung der Beklagten besteht die Gefahr einer doppelten Inanspruchnahme des Veräußerers bei dem Verkauf einer gebrauchten Wohnung in aller Regel schon deshalb nicht, weil -
im Ge-gensatz zu
den Fällen des Erwerbs vom Bauträger -
die Verträge typischer-weise mit verschiedenen Verkäufern geschlossen werden. Aber auch wenn es sich
ausnahmsweise, wie es hier möglicherweise der Fall ist, anders
verhält, sind keine Belange des Schuldners ersichtlich, die das Interesse des Käufers, 17
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seine Rechte auf Minderung und kleinen

Schadensersatz selbst auszuüben und prozessual geltend zu machen, deutlich überwiegen.
(a) Das gilt
zunächst für die parallele Geltendmachung von Minderung oder Schadensersatz durch verschiedene Käufer. Zwar steht nach der Recht-sprechung des [X.] zum Werkvertragsrecht dem einzelnen Er-werber ein Schadensersatzanspruch wegen eines behebbaren
Mangels am Gemeinschaftseigentum in Höhe der gesamten Mängelbeseitigungskosten zu ([X.], Urteil vom 25. Februar 1999 -
VII ZR 208/97, [X.]Z 141, 63, 65; [X.], Urteil vom 7. Juni 2001 -
VII ZR 420/00, [X.]Z 148, 85, 88;
[X.], Urteil vom 10.
März 2005 -
VII ZR 321/03, NJW-RR 2005, 1039; [X.] in [X.], aaO, [X.]. § 10 Rn. 45 ff.; [X.]/[X.], [X.], 2. Aufl., § 10 Rn. 789).
Er ist [X.] -
wie bereits dargelegt
-
ohne einen dazu ermächtigenden Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich daran gehindert, Ansprüche auf kleinen

Schadensersatz oder Minderung selbst durchzusetzen.
Der werkvertragliche Schadensersatzanspruch des einzelnen Bauherrn unterscheidet sich jedoch vom kaufrechtlichen Anspruch maßgeblich dadurch, dass er von der werkvertraglichen Erfolgshaftung des Auftragnehmers geprägt ist ([X.], Urteil vom 25. Februar 1999 -
VII ZR 208/97, [X.]Z 141, 63, 67). Im Kaufrecht steht der individualisierte Marktwert der erworbenen Einheit im [X.]. Soweit ausschließlich Kaufrecht zur Anwendung kommt,
verteilt sich bei Mängeln des gemeinschaftlichen Eigentums der insgesamt entstandene Minderwert daher auf die einzelnen Wohnungseigentümer, und zwar in der [X.] nach Maßgabe des jeweiligen Anteils am Gemeinschaftseigentum (Senat, Urteil vom 23. Juni 1989 -
V [X.], [X.]Z 108, 156, 160; Senat, Urteil vom 22. Dezember 1995 -
V [X.], NJW 1996, 1056, 1057; [X.]/[X.], [X.], 2. Aufl., § 10 Rn. 789; vgl. auch [X.] in [X.], aaO, [X.]. §
10 Rn.
49). Daran hat sich durch die Schuldrechtsreform nichts geändert (KG, Ur-teil
vom 16. Oktober 2007
-
6 U 140/06, [X.] 2008, 1590, 1597 f.; vgl. auch
19
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Senat, Urteil vom 12. März 2010 -
V [X.], [X.], 444, 445). Auch dann, wenn der Käufer den Minderwert anhand der zur Mängelbeseitigung er-forderlichen Kosten berechnet (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 9. Oktober 1964
-
V [X.], NJW 1965, 34, 35), trifft der so ermittelte Minderwert jeden [X.] nur anteilig nach Maßgabe seines Anteils am gemeinschaftlichen Eigentum
(Senat, Urteil vom 23. Juni 1989 -
V [X.], [X.]Z 108, 156, 160). Sein Schaden wird durch die nach seinem Miteigentumsanteil bestimmte Quote des insgesamt bestehenden [X.] bestimmt (Senat, Urteil vom 22. [X.] 1995 -
V [X.], NJW 1996, 1056, 1057; KG, Urteil
vom 16. Oktober 2007
-
6 U 140/06, [X.] 2008, 1590, 1597 f.). Die Summe der einzelnen Schäden kann dabei nicht größer sein als der am gemeinschaftlichen Eigentum insgesamt entstandene Minderwert (Senat, Urteil vom 23. Juni 1989
-
V [X.], [X.]Z 108, 156, 160).
Kann ein Wohnungseigentümer demnach kleinen

Schadenersatz von vornherein nur anteilig verlangen, ist es weder aus Gründen des [X.] erforderlich noch sachgerecht, ihm die Berechtigung zur Geltendma-chung dieses Anspruchs zu versagen.
Durch die individuelle Ausübung der Verkäuferrechte werden keine Gemeinschaftsinteressen verletzt. Da sich so-wohl Minderung als auch das Schadensersatzbegehren nur auf die anteiligen Nachteile des jeweiligen Käufers beziehen, kollidieren die Ansprüche ebenso wenig
miteinander wie bei einem Rücktritt oder bei einem Anspruch auf [X.] statt der ganzen Leistung. Etwaige Ansprüche anderer Käufer blei-ben hiervon unberührt.

n-derung mit dem seit der Schuldrechtsreform auch dem Käufer grundsätzlich eingeräumten Anspruch auf Nacherfüllung (§ 439 [X.]) anbelangt, führt die im Rahmen des § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz
1 [X.] gebotene Abwägung zu kei-nem anderen Ergebnis. Dabei kann offen bleiben, ob der Verkäufer einer
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gebrauchten Eigentumswohnung mit Blick auf das Gemeinschaftseigentum über die Übertragung des Miteigentumsanteils hinaus gehalten ist, dem Käufer
insgesamt [X.] mit der Folge einer [X.] Nachbesserungspflicht zu verschaffen.
[X.] man die
Frage, scheidet ein auf Nacherfüllung in natura gerich-teter Nacherfüllungsanspruch
von vornherein aus; in Betracht kommt dann nur noch ein regelmäßig auf die Quote des Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 2 [X.]) beschränkter Anspruch auf Freistellung von den Kosten zur Beseitigung des Mangels (zu Letzterem vgl. auch Senat, Urteil vom 12. März 2010 -
V [X.], [X.], 444 Rn.
11 f.). Bestimmt man die Sollbeschaffenheit dage-gen weiter und räumt dem Käufer demgemäß einen vollen

(Nach-)
Erfüllungsanspruch ein, kommt eine Behebung des Mangels am Gemein-schaftseigentum auch Käufern zugute, denen der Verkäufer Schadensersatz-
oder Minderung geleistet hat
(zu
den Voraussetzungen, unter denen der Verkäufer die Nachbesserung nach § 439 Abs. 3 [X.] verweigern
kann, ausführlich Senat, Urteil vom 4. April 2014 -
V [X.], [X.]Z 200, 350 Rn. 34 ff.). Der arglistig handelnde Verkäufer kann dieses Ergebnis regelmäßig nicht dadurch vermeiden, dass er innerhalb der grundsätzlich erforderlichen Fristsetzung den Mangel behebt, weil der Käufer dem arglistig täuschenden Verkäufer hierzu in aller Regel keine Gelegenheit geben muss (Senat, Urteil vom 12. März 2010 -
V [X.], aaO, Rn. 9 mwN). Indessen kann der [X.] von dem Erwerber, der mit Erfolg sekundäre Mängelrechte geltend ge-macht hat, bei ordnungsgemäß durchgeführter Nachbesserung nach § 812 Abs.
1 Satz 2 Halbsatz 1 [X.] einen bereicherungsrechtlichen Ausgleich ver-langen (dazu [X.], [X.] 2009, 1, 8; [X.], [X.], 505, 507; [X.], [X.] 2006, 113, 121). Dass er dabei -
anders als nach der Rechtsprechung des [X.] zu dem Erwerb vom Bauträger -
insoweit das Insolvenz-risiko des Käufers tragen muss, erscheint sachgerecht, wenn man bedenkt, 23
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dass die Schutzbedürftigkeit des arglistig Täuschenden stark eingeschränkt ist (zu Letzterem Senat, Urteil vom 27. März 2009 -
V [X.], [X.]Z 180, 205 Rn. 24; Senat, Urteil vom 24. März 2006 -
V [X.], [X.]Z 167, 19 Rn. 13).
Darüber hinaus kommen anteilig [X.] gegen dieje-nigen Wohnungseigentümer in Betracht, denen der Verkäufer nicht die [X.] einer mangelfreien Sache schuldet -
sei es, dass mit diesen schon keine vertraglichen Beziehungen bestehen; sei es, dass es bei einem verein-barten Haftungsausschluss verbleibt. Das gilt zumindest dann, wenn infolge der Nachbesserung eine ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechende Verbesse-rung des Gemeinschaftseigentums eingetreten und dadurch Aufwendungen erspart worden sind, die sonst über Beiträge, eine Sonderumlage oder über einen Rückgriff auf Rücklagen hätten aufgebracht werden müssen. Einschrän-kungen nach den Grundsätzen einer aufgedrängten Bereicherung (vgl. dazu nur [X.]/[X.], 6. Aufl., §
818 Rn. 194 ff.; [X.]/[X.], [X.], 74.
Aufl., §
812 Rn. 52; [X.]/[X.], aaO, § 951 Rn. 18; jeweils mwN) kämen jedenfalls bei Einwilligung der Wohnungseigentümer nicht zum Tragen.

(3) Schließlich steht der hier zugrunde gelegten Rechtsauffassung nicht das Senatsurteil vom 15.
Januar 2010
entgegen, wonach die Befugnis der Wohnungseigentümer, werkvertragliche Erfüllungs-
und [X.] nach §
10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 [X.] auf den Verband zur Aus-übung zu übertragen, nicht das Bestehen gleichgerichteter Ansprüche sämtli-cher Wohnungseigentümer voraussetzt (vgl. Urteil vom 15.
Januar 2010
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V ZR 80/09, NJW 2010, 933 Rn. 8 ff.). Ob sich daraus herleiten lässt, dass hinsichtlich der Ansprüche des Käufers einer gebrauchten Wohnung auf Minde-rung oder kleinen

Schadensersatz eine gekorene [X.] im Sin-ne der genannten Vorschrift anzunehmen ist, erscheint zweifelhaft,
muss hier jedoch nicht entschieden werden. Eine Rechtsausübung des [X.]s durch den Verband wurde vorliegend nicht beschlossen.
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3. Da die Abweisung der Klage nach allem keinen Bestand haben kann und der Rechtstreit mangels Feststellungen zu den geltend gemachten [X.] und deren arglistigem Verschweigen nicht zur Endentscheidung reif
ist, muss die Sache unter Aufhebung der angefochtenen Entscheidung (§
562 Abs.
1 ZPO) an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden
(§
563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Stresemann

[X.]

Brückner

Weinland

Kazele

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 15.05.2013 -
5 O 391/12 -

KG Berlin, Entscheidung vom 12.05.2014
-
20 U 138/13 -

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