Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 05.12.2012, Az. VIII ZR 74/12

BUNDES[X.]RICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 74/12
Verkündet am:

5. Dezember 2012

Ring,

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 536c Abs. 2 Satz 1
Im Rahmen eines Schadensersatzanspruches nach §
536c Abs.
2 Satz
1 [X.] trägt der Vermieter die Darlegungs-
und Beweislast für die Verletzung der den Mieter treffenden Anzeigepflicht (im [X.] an [X.], Urteil vom 17.
Dezember 1986 -
VIII
ZR 279/85, NJW 1987,
1072; Abgrenzung zu [X.], Urteil vom 14.
November 2001 -
[X.]
ZR 142/99, NJW-RR 2002, 515).

[X.], Urteil vom 5. Dezember 2012 -
VIII ZR 74/12 -
LG [X.]

[X.]

-
2 -
Der VIII.
Zivilsenat des [X.]s hat auf die mündliche Verhandlung vom 5. Dezember 2012
durch den Vorsitzenden [X.], die Richterin Dr.
Milger, [X.] Achilles und [X.] sowie die Richterin Dr.
Fetzer
für Recht erkannt:

Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des [X.] vom 9. Februar 2012 wird unter Abweisung der in der Revisionsinstanz erweiterten
Klage zurückgewiesen.
Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die
[X.]
sind
seit 2003 Mieter einer im Jahr 2001 errichteten [X.] der Kläger in N.

-V.

. Die vereinbarte Nettomiete beläuft sich

Dies rügten die [X.] mit Schreiben vom 9. Juni 2008 und vom 15. [X.] 2008.
Zwischen den Parteien besteht Streit darüber, ob die [X.] die [X.] schon zu einem früheren Zeitpunkt beanstandet
hatten. Mit Anwaltsschreiben vom 10. Oktober 2008 wiesen die [X.] erneut auf Schäden an den Bodenfliesen hin und kündigten für den Fall einer
ausbleiben-den Mängelbeseitigung
die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens an. Entsprechend dieser Ankündigung minderten sie
ab Oktober 2008 die [X.]

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3 -

monatlich (= 20 %)
und leiteten ein selbständiges
Beweisver-fahren ein. Das dort erhobene Sachverständigengutachten bestätigte das [X.] von [X.]n und führte deren Auftreten auf einen mangelhaf-ten Einbau des [X.] zurück.
Die Kläger nehmen die [X.] auf Zahlung der von den [X.] in den Zeiträumen von Oktober 2008 bis Mai 2009 und von September 2009 bis Juli 2010 (insgesamt 19 Monate) einbehaltenen [X.] nebst Zin-sen in Anspruch. Aus Versehen haben sie in
den Tatsacheninstanzen bei der Hauptforderung allerdings nur den auf 17 Monate entfallenden Restbetrag (=

geltend gemacht. Dies haben sie in der Revisionsinstanz korrigiert

Das Amtsgericht hat der Klage -
in Höhe des dort geltend gemachten [X.] -
stattgegeben. Auf die Berufung der [X.] hat das [X.] das Urteil der Vorinstanz aufgehoben und die Klage abgewiesen. Mit der
vom [X.]
zugelassenen Revision verfolgen
die Kläger ihr -

erweitertes -
Zahlungsbegehren weiter.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat
keinen Erfolg.

I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung
-
soweit für das Revisionsverfahren von Interesse -
im Wesentlichen ausgeführt:
Ein Anspruch der Kläger auf Zahlung der im
streitgegenständlichen Zeit-raum einbehaltenen Miete bestehe nicht, weil die [X.] die Miete gemäß 2
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-
4 -
§
536 [X.]

monatlich gemindert hätten. Die Risse in den Bodenfliesen stellten einen Mangel der Mietsache dar, der
-
was zwischen den Parteien nicht streitig sei
-
grundsätzlich zu einer Minderung der Miete in Höhe des eingeklagten Betrags geführt habe.
Den [X.] sei die Berufung auf die eingetretene Minderung auch nicht gemäß § 242 [X.] verwehrt. Das Amtsgericht habe zwar zutreffend [X.], dass die Berufung des Mieters auf eine
Minderung eine unzulässige Rechtsausübung im Sinne des § 242 [X.] darstelle, wenn und soweit dem Vermieter wegen einer verspäteten Mängelanzeige gemäß § 536c [X.] ein Schadensersatzanspruch gegen den Mieter zustehe. Denn in diesem Fall ver-lange der Mieter etwas, was er dem Vermieter sogleich wieder zurückgewähren müsse
(vgl. [X.], Urteil vom 17. Dezember 1986 -
[X.]). Ein Scha-densersatzanspruch der Kläger wegen verspäteter oder unterlassener Mängel-anzeige der [X.] sei jedoch
entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nicht
gegeben.
Zwar sei die Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche der Kläger gegen die Bauhandwerker
mit Ablauf des 31. Dezember 2006 und damit vor den im Jahr 2008 erfolgten schriftlichen Mängelanzeigen abgelaufen
gewesen. Das Amtsgericht habe aber zu Unrecht den beklagten Mietern die Beweislast für eine rechtzeitige Mängelanzeige nach § 536c Abs. 2 [X.] aufgebürdet. In Rechtsprechung und Literatur sei umstritten, wer die Beweislast für die Mängel-anzeige im Rahmen der Ansprüche nach § 536c Abs. 2 [X.] trage.
Im Schrifttum werde wohl überwiegend
dem Mieter die Beweislast für die Erfüllung der Anzeigepflicht auferlegt, zum Teil werde aber auch die Auffassung vertreten, dass der Vermieter die Verletzung der Anzeigepflicht beweisen [X.].
Auch in der Rechtsprechung werde diese Frage uneinheitlich beantwortet. In einem Versäumnisurteil vom 14. November 2001 ([X.]), das sich 7
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5 -
mit der Frage befasst habe,
ob dem Mieter entsprechend § 545 Abs. 2 Halb-satz
2 [X.] (heute § 536c Abs. 2 Satz 2 [X.]) eine Mietminderung wegen un-terbliebener Anzeige
einer gravierenden Störung des Mietverhältnisses ver-wehrt sei, habe der [X.] dem Mieter die Beweislast für die Erfül-lung der Anzeigepflicht aufgebürdet. Andererseits habe der [X.] bereits mit Urteil vom 17. Dezember 1986 (VIII ZR
279/85) in einem Fall, in dem sich -
vergleichbar der vorliegenden Fallgestaltung -
die Frage gestellt habe, ob dem Leasingnehmer gemäß § 242 [X.] die Berufung auf die Minderung der Leasingraten wegen eines vom Leasinggeber im Hinblick auf eine unterlassene Mängelanzeige geltend gemachten Schadens verwehrt sei, dem Leasinggeber die Beweislast für die Voraussetzungen des §
545 Abs.
2 [X.] (heute §
536c Abs. 2 [X.]) auferlegt.
Nach Auffassung des Berufungsgerichts sei die Frage der Beweislast dif-ferenziert zu betrachten, je nachdem, welche der in § 536c Abs.
2 [X.] Rechtsfolgen betroffen seien. So sei zwar der wohl überwiegenden Auffassung, die die Beweislast für die Durchführung und Rechtzeitigkeit einer Mängelanzeige dem Mieter zuweise, zu folgen, wenn es um Fälle nach §
536 Abs. 2 Satz 2 [X.] (gemeint ist §
536c Abs. 2 Satz 2 [X.]), also um die Rechte des Mieters -
insbesondere um den
Ausschluss der Minderung nach §
536 [X.] oder von Schadensersatzansprüchen nach § 536a [X.]
-
gehe. Denn die Rege-lung des § 536c Abs. 2 Satz 2 [X.] sei Ausdruck des allgemeinen Grundsat-zes, wonach
die Geltendmachung von über eine Nacherfüllung hinausgehen-den Gewährleistungsansprüchen voraussetze, dass dem Vertragspartner [X.] zur Nacherfüllung gegeben worden sei. Dies rechtfertige es, die Be-weislast dem Mieter zuzuweisen, wenn dieser einen Minderungsanspruch gel-tend mache.

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6 -
Dagegen betreffe § 536c Abs. 2 Satz 1 [X.] die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen des Vermieters gegen den Mieter wegen Verlet-zung der Anzeigepflicht. Nach allgemeinen Grundsätzen trage die Beweislast für die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs derjenige, der diesen Anspruch geltend mache. Dies sei im Rahmen des § 536c Abs. 2 Satz 1 [X.] der Vermieter. Es bestünden keine Gründe, von diesem allgemeinen Grundsatz abzuweichen.
Ein Bedürfnis hierfür ergebe sich insbesondere nicht aus dem Umstand, dass das Unterlassen der Mängelanzeige eine sogenannte negative Tatsache darstelle. Dies sei kein ungewöhnlicher Vorgang, wie insbesondere die Beweislastverteilung bei der Verletzung von Aufklärungspflichten und [X.] abgeleiteten Schadensersatzansprüchen zeige. Schwierigkeiten bei der Beweisführung hinsichtlich negativer Tatsachen könne dadurch begegnet wer-den, dass der Anspruchsgegner
-
im Falle des § 536c Abs. 2 Satz 1 [X.] also der Mieter
-
eine sekundäre Darlegungslast trage, wonach er die Handlung, de-ren Unterlassen vom Anspruchsteller behauptet werde
-
im Falle des § 536c Abs. 2 Satz 1 [X.] also die Erfüllung der Anzeigepflicht
-, qualifiziert dartun müsse. Der Vermieter könne dann das Unterbleiben der Mängelanzeige dadurch nachweisen, dass er dieses Mietervorbringen widerlege.
Bei Zugrundelegung dieser Darlegungs-
und Beweislastverteilung sei im Streitfall nicht festzustellen, dass die Fliesenschäden von den [X.] nicht bereits in den Jahren 2005 und 2006 angezeigt worden seien. Die [X.] hätten -
insbesondere im Schriftsatz vom 22. Oktober 2010 -
qualifiziert darge-legt, wann und auf welche Weise sie die Mängel in den Jahren 2005 und 2006 angezeigt hätten. Auch wenn sie die behaupteten Anzeigen und die nach ihrer Darstellung
erfolgten Besichtigungen durch den Kläger zu 2 nicht auf den Tag genau, sondern nur nach Monaten oder Monatshälften bezeichnet hätten, sei ihr Vorbringen hinreichend konkret, weil angesichts des Zeitablaufs zwischen den Jahren 2005/2006 und den schriftlichen Mängelanzeigen im Jahr 2008 11
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nachvollziehbar sei, dass die [X.] das genaue Datum der Anzeigen und Besichtigungen nicht mehr angeben könnten.
Die Kläger hätten den ihnen obliegenden Nachweis, dass eine rechtzeiti-ge Mängelanzeige unterblieben sei, nicht geführt. Nach der vom Amtsgericht durchgeführten Beweisaufnahme stehe nicht fest, dass in den Jahren 2005 und 2006 keine Mängelanzeigen der [X.] erfolgt seien.
Die Aussagen der ge-hörten Zeugen seien insoweit unergiebig.
Auf
den Hinweis des Berufungsge-richts über die von der Auffassung des Amtsgerichts abweichende Beurteilung der Beweislastverteilung hätten die Kläger keine weiteren Umstände dargetan, die auf die Unrichtigkeit des [X.]vorbringens schließen ließen. Sie hätten lediglich ihre
Vernehmung als Partei beantragt. Die hierfür nach §§ 447, 448 ZPO erforderlichen Voraussetzungen hätten jedoch nicht vorgelegen. [X.] sei die Unrichtigkeit der Behauptungen der [X.] nicht aufgrund der protokollierten Zeugenaussagen im Sinne des § 448 ZPO "[X.]".

II.
Diese Beurteilung hält
rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat
zu Recht
einen Anspruch der Kläger nach § 535 [X.] auf Zahlung restlicher Miete Zinsen) mit der Begründung verneint, die vertraglich vereinbarte Miete sei für den in Frage stehenden Zeitraum wegen Mängeln an den Bodenfliesen der an-gleichen Gründen steht den Klägern kein Anspruch auf Zahlung des -
im [X.] im Wege einer Klageerweiterung nach § 264 Nr. 2 ZPO zulässi-gerweise geltend gemachten (vgl. [X.],
Urteil vom 18. Juni 1998 -
IX ZR 13
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311/95, NJW 1998, 2969 unter [X.] 1 mwN) -
weiteren Betrags in Höhe von 250

1. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht
angenommen, dass die bauseitigen
Mängel an den Fußbodenfliesen eine Minderung in Höhe der von den [X.] einbehaltenen Beträge rechtfertigen
(§ 536 [X.]). Dies zieht auch die Revision nicht in Zweifel. Die Mietminderung ist auch nicht im Hinblick auf § 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 [X.] ausgeschlossen, denn
die [X.] haben die aufgetretenen [X.] unstreitig spätestens mit Schreiben vom 9. Juni 2008 und vom 15. September 2008 und damit vor Geltendmachung der Minde-rung angezeigt.

2. [X.] ist auch die Annahme des Berufungsgerichts, den [X.] sei die Berufung auf die eingetretene Mietminderung nicht we-gen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 [X.]) verwehrt.

a) Zwar ist ein Mieter nach höchstrichterlicher
Rechtsprechung im [X.] auf das Gebot von Treu und Glauben (§
242 [X.])
daran gehindert, sich auf eine eingetretene Mietminderung zu berufen, wenn und soweit dem [X.] ein Schadensersatzanspruch gemäß §
536c Abs. 2 Satz 1 [X.] wegen [X.] der den Mieter treffenden Pflicht zur (rechtzeitigen) Anzeige von [X.] der Mietsache (§ 536c Abs.
1 [X.]) zusteht (vgl. [X.]surteil vom 17. De-zember 1986 -
[X.], NJW 1987, 1072 unter III
1
[zur inhaltsgleichen Vorgängerregelung in § 545 Abs. 2 [X.] aF]).
In diesem Fall kann sich ein [X.] auf eine [X.] eingetretene Mietminderung nicht berufen, weil es
-
nach einem allgemein gebilligten Rechtsgrundsatz -
einen Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 [X.]) darstellt, wenn ein Gläubiger etwas fordert, was er sofort wieder zurück zu gewähren hat ([X.]surteil vom 17. Dezember 1986
-
VIII
ZR 279/85, aaO).
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b) Ein Schadensersatzanspruch der Kläger nach §
536c Abs.
2 Satz 1 [X.] scheitert jedoch daran, dass sie den [X.] keine Verletzung der [X.] nachweisen konnten. Sie haben die Behauptung der [X.] nicht widerlegt, diese hätten die aufgetretenen
Mängel bereits in den Jahren 2005 und 2006 -
also rechtzeitig vor Ablauf der werkvertraglichen Gewährleis-tungsfrist
-
angezeigt. Dies geht zu ihren Lasten. Denn im Rahmen eines Scha-densersatzanspruchs nach § 536c Abs. 2 Satz 1 [X.] tragen -
wie das [X.] zutreffend ausgeführt hat -
die Kläger als Vermieter die Beweislast für das Unterbleiben einer (rechtzeitigen) Mängelanzeige.
Die hiergegen gerich-teten Angriffe der Revision bleiben ohne Erfolg.
aa) Welche Partei die Erfüllung oder Verletzung der in § 536c Abs. 1 [X.] dem Mieter auferlegten Anzeigepflicht zu beweisen hat, wird von der höchst-
und obergerichtlichen Rechtsprechung uneinheitlich beurteilt.
(1) Der [X.] hat sich bereits in einer dem vorliegenden Sachverhalt vergleichbaren Fallgestaltung mit der Frage befasst, welche Partei die (primäre) Darlegungslast und die Beweislast für die Tatbestandsvoraussetzungen des §
545 Abs. 2 [X.] (heute § 536c Abs. 2 [X.]), also sowohl für den [X.] der dort aufgeführten Mieterrechte
als auch für einen Schadensersatz des Vermieters, zu tragen hat ([X.]surteil vom 17. Dezember 1986 -
[X.], aaO unter I[X.]
b). Dabei hat er ohne Einschränkung den [X.]/Leasinggeber für verpflichtet gehalten, (sämtliche) Voraussetzungen des §
545 Abs. 2 [X.] (heute § 536c Abs. 2 [X.]) darzulegen und [X.]. Dies hat er aus dem eindeutigen Gesetzeswortlaut des § 545 Abs. 2 [X.] aF (heute § 536c Abs. 2 [X.]) abgeleitet, der ein an sich bestehendes Minde-rungsrecht des Mieters voraussetzt und dem Vermieter einen dagegen gerichte-ten Einwand aufgrund nachträglich eingetretener Umstände gewährt ([X.]sur-teil vom 17. Dezember 1986 -
[X.], aaO).

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Anders als die Revision meint, hat der [X.] damit auch ausgesprochen, dass der Vermieter/Leasinggeber im Rahmen beider Varianten des §
545 Abs.
2 [X.] (heute § 536c Abs. 2 [X.]) die primäre Darlegungslast und die Beweislast für die Nichterfüllung der Anzeigepflicht trägt. Die vom [X.] ist allerdings
nicht entscheidungserheblich geworden, weil schon -
im Rahmen des § 545 Abs. 2 Halbsatz
2 [X.] -
eine durch die verspätete Mängelanzeige verursachte Unmöglichkeit der Mangelbeseitigung und -
im Rahmen des § 545 Abs. 2 Halbsatz
1 [X.] -
der
Umfang des durch die Anzeigepflichtverletzung eingetretenen
Schadens
nicht hinreichend darge-legt worden waren. Dies ändert aber nichts daran, dass der [X.] auch grund-legende Aussagen zur Beweislastverteilung bei § 545 Abs. 2 [X.] aF (heute §
536c Abs. 2 [X.]) getroffen hat.

(2) Demgegenüber hat der für das Gewerberaummietrecht zuständige [X.]. Zivilsenat in seiner Entscheidung vom 14. November 2001 ([X.], NJW-RR 2002, 515 unter [X.]) im Zusammenhang mit der Erörterung eines möglichen Ausschlusses der Gewährleistungsrechte des Mieters entsprechend § 545 Abs. 2 Halbsatz
2 [X.] ausgeführt, der Mieter trage die Beweislast dafür, dass er seiner Anzeigepflicht nachgekommen sei. Auf welche Erwägun-gen diese Erkenntnis gestützt wird, lässt sich dem Urteil nicht
entnehmen. [X.] geht nicht auf die gegenteilige Auffassung im [X.]surteil vom [X.] 1986 ([X.], aaO) ein, sondern verweist nur auf den Meinungs-stand im Schrifttum.
(3) Die hierdurch eingetretene Rechtsunsicherheit hat
zu einer uneinheit-lichen Betrachtungsweise in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum
ge-führt.
Während das Oberlandesgericht Brandenburg
-
dem Urteil des [X.]. [X.] vom 14. November 2001 ([X.], aaO) folgend -
dem Mieter im 21
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Rahmen des Ausschlusstatbestands des § 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 [X.] die Darlegungs-
und Beweislast für die Erfüllung seiner Anzeigepflicht aufbürdet (Urteil vom 14. November 2007 -
3 U 27/07, juris Rn. 22), hält das [X.] im Einklang mit der [X.]sentscheidung vom 17. Dezember 1986 ([X.], aaO) bei beiden Tatbeständen des § 545 Abs. 2 [X.] aF (heute § 536c Abs. 2 [X.]) den Vermieter für sämtliche [X.], also auch für die Verletzung der Anzeigepflicht, für darlegungs-
und beweisbelastet ([X.], 21, 22).
Auch im Schrifttum wird die Frage der Beweislastverteilung unterschied-lich beurteilt. Im Hinblick auf die -
nur den Ausschlusstatbestand des §
545 Abs.
2 Halbsatz
2 [X.] betreffende -
Entscheidung des [X.]. Zivilsenats (vom 14. November 2001 -
[X.] ZR 244/99, aaO) hat sich überwiegend die -
häufig nicht näher begründete -
Auffassung durchgesetzt, dass der Mieter auch beim Schadensersatzanspruch nach § 536c Abs.
2 Satz 1 [X.] die Beweislast für die Erfüllung seiner Anzeigepflicht
trage
([X.]/Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl., §
536c [X.] Rn. 41; [X.] in [X.]/[X.], [X.], 2.
Aufl., §
536c Rn. 7; [X.] in [X.]/[X.], Handbuch der Be-weislast -
Bürgerliches Gesetzbuch -
Schuldrecht Besonderer
Teil I, 3.
Aufl., §
536c Rn.
1; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., §
536c [X.] Rn.
32; [X.]/[X.], Miete, 3. Aufl., § 536c Rn. 11; [X.]/[X.]/[X.], Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht-
und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn.
656; Erman/
Lützenkirchen, [X.], 13. Aufl., § 536c Rn. 15; [X.]/[X.], [X.], 71.
Aufl., § 536c Rn.
9; [X.]/[X.]/[X.], [X.], 3. Aufl., §
536c Rn.
15;
Bub/[X.]/[X.], Handbuch der Geschäfts-
und Wohnraummiete, 3. Aufl., Rn. III. A 978; [X.]/[X.], [X.], 14. Aufl., §
536c Rn. 4; Soergel/
[X.], [X.], 13. Aufl., §
536c Rn. 9; Feldhahn in [X.]/Wegen/
Weinreich, [X.], 7. Aufl., § 536c Rn. 4; diff. MünchKomm[X.]/Häublein, 6.
Aufl., § 536c Rn. 14). Soweit für diese Rechtsansicht eine Begründung [X.]

-
12 -
ben wird, wird sie entweder auf die Erwägung, es gälten dieselben Grundsätze wie beim Zugang von Willenserklärungen ([X.]/[X.], aaO
Rn.
12) oder darauf gestützt, der Mieter habe als Schuldner der Anzeigepflicht deren Erfüllung darzulegen und zu beweisen ([X.]/[X.]/[X.], aaO).
Die Gegenmei-nung zählt dagegen die Verletzung der Anzeigepflicht zu den [X.] Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs nach §
536c Abs. 2 Satz 1 [X.] und hält daher den Vermieter darlegungs-
und beweisbelas-tet
dafür, dass der Mieter aufgetretene Mängel verspätet oder gar nicht ange-zeigt hat
([X.]/[X.], [X.], Neubearb. 2011, §
536c Rn.
25).
bb) Der [X.] hält daran fest, dass der Vermieter im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs nach § 536c Abs. 2 Satz 1
[X.] die Darlegungs-
und Beweislast für die Verletzung der Anzeigepflicht nach § 536c Abs. 1 [X.] trägt.
(1) Es bedarf im Streitfall keiner
Entscheidung, welcher Partei im Rah-men des Ausschlusstatbestands des § 536c Abs. 2 Satz 2 [X.] die Beweislast für
die (Nicht-)Erfüllung der Anzeigepflicht aufzuerlegen ist. Jedenfalls bei dem vorliegend allein zu beurteilenden Schadensersatzanspruch nach §
536c Abs.
2 Satz 1 [X.] -
zu dem sich der [X.]. Zivilsenat nicht geäußert hat -
ist die Beweis-last für die Verletzung der Anzeigepflicht dem Vermieter zuzuweisen.
Dies ergibt sich schon aus der allgemein anerkannten Grundregel der Beweislastverteilung, wonach der Anspruchsteller auf [X.] die rechtsbegründenden Tatsachen und der Anspruchsgegner auf [X.] die rechtsvernichtenden, rechtshindernden oder rechtshemmenden [X.] darzulegen und zu beweisen hat (vgl. [X.], Urteile vom 14. Januar 1991 -
II ZR 190/89, [X.]Z 113, 222, 224 f.; vom
13. November 1998 -
V [X.], NJW 1999, 352 unter [X.] [X.]). Wer Ersatz eines auf eine Pflichtverlet-zung des Vertragspartners zurückgeführten Schadens verlangt, hat demnach darzutun
und nachzuweisen, dass der andere Vertragsteil
eine ihn treffende 26
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Pflicht verletzt und hierdurch einen kausalen Schaden verursacht hat. Dies gilt auch dann, wenn negative Umstände anspruchsbegründend sind (vgl. [X.], Urteil vom 15. Oktober 2002 -
X [X.], [X.] 2003, 207 unter [X.]), also
-
wie etwa die Fälle der Verletzung einer Aufklärungspflicht des Verkäufers oder der Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht zeigen (vgl. [X.], Urteile vom 30. März 2012 -
V [X.], [X.] 2012, 749; vom 13. Juni 2008 -
V [X.], [X.], 2852 Rn. 16; Beschluss vom 26. Februar 2009 -
III ZR 225/08, [X.], 3302 Rn. 4 f.) -
auch dann, wenn die Pflichtverletzung in einem Unterlas-sen besteht.

(2) Entgegen der Auffassung der Revision ist im Rahmen des §
536c Abs. 2 Satz 1 [X.] keine andere Sichtweise geboten.
(a) Die Revision will in Durchbrechung des allgemein gültigen Grundprin-zips
der Beweislastverteilung die Erfüllung der Anzeigepflicht zu den rechtsaus-schließenden Tatsachen zählen. Damit nimmt sie eine systemwidrige Einord-nung vor, die sich mit den tatbestandlichen Voraussetzungen eines Schadens-ersatzanspruchs nach §
536c Abs. 2 Satz 1 [X.] nicht vereinbaren lässt. Die Revision verkennt
hierbei, dass das Entstehen des Mangels und die Kenntnis (oder grob fahrlässige Unkenntnis) des Mieters hiervon allein noch keinen Schadensersatzanspruch des Vermieters, sondern nur die Anzeigepflicht
des Mieters (§ 536c Abs. 1 [X.]) auslösen
(vgl. [X.]surteil vom 4. April 1977
-
VIII ZR 143/75, [X.]Z 68, 281, 284 f.),
deren Verletzung ("Unterlässt der [X.] die Anzeige") dann
zu den anspruchsbegründenden Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs nach §
536c Abs. 2 Satz 1 [X.] zählt.

(b) Gegenteiliges lässt sich entgegen der Auffassung der Revision auch nicht daraus entnehmen, dass derjenige, der sich auf den -
für das [X.] einer Willenserklärung erforderlichen -
Zugang (§ 130 [X.]) beruft, [X.] die Beweislast trägt. Soweit die Revision diese Beweislastverteilung auch 29
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auf den Tatbestand des § 536c
Abs. 2 Satz 1 [X.] übertragen will, verkennt sie, dass es hierbei nicht um die Wirksamkeit einer Willenserklärung oder einer [X.] Handlung geht, sondern um einen Schadensersatzanspruch des Vermieters, der durch die Verletzung der
Anzeigepflicht des Mieters [X.] wird. Wie bereits oben ausgeführt,
ist bei einem Schadensersatzanspruch nach § 536c Abs. 2 Satz 1 [X.] die Anzeigepflichtverletzung
rechtsbegründend. Der
Mieter, der die Erfüllung dieser Verpflichtung behauptet, bestreitet nur das Vorliegen einer anspruchsbegründenden Tatsache.
(c) Der von der Revision weiter geltend gemachte Umstand, dass die Beweislast für den Zugang einer Mängelanzeige nach § 377 Abs. 1, 2 HGB dem
Käufer aufgebürdet wird ([X.]surteile
vom 30. Januar 1985 -
VIII ZR 238/83, [X.]Z 93, 338, 347 mwN; vom 13. Mai 1987 -
VIII ZR 137/86, [X.]Z 101, 49, 54 f.), rechtfertigt es ebenfalls nicht, im Rahmen eines Schadenser-satzanspruchs nach § 536c Abs. 2 Satz 1 [X.] dem Mieter die Beweislast für die Erfüllung der Anzeigepflicht zuzuweisen.

Die für den Handelskauf geltende Vorschrift des § 377 HGB und die mietrechtliche Bestimmung des §
536c Abs. 2 [X.] (früher § 545 Abs. 2 [X.] aF) verfolgen nicht die gleichen rechtspolitischen Ziele und sind deshalb im Einzelnen ganz unterschiedlich ausgestaltet ([X.]surteil vom 4. April 1977
-
VIII ZR 143/75, aaO S. 286). Zwar besteht insoweit eine gewisse Parallelität, als beide Vorschriften (auch) einer sachgerechten Risikoverteilung zwischen den Vertragspartnern dienen. Die Bestimmung des § 536c Abs. 2 Satz 1 [X.] und die Vorschrift des § 377 Abs. 1, 2 HGB unterscheiden sich aber sowohl in ihrer tatbestandlichen Anknüpfung als auch in ihrem Normzweck. Die in §
536c [X.] (früher § 545 [X.] aF) dem Mieter auferlegte [X.] ist eine konkrete Ausgestaltung der Obhutspflicht des Mieters
([X.]surteil vom 4.
April 1977 -
VIII ZR 143/75, aaO), während § 377 HGB nur eine Obliegenheit des 32
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15 -
Käufers begründet ([X.]surteile vom 4.
April 1977 -
VIII ZR 143/75, aaO; vom 13. Mai 1987 -
VIII ZR 137/86, aaO S. 53). Die Bestimmung des § 536c [X.] verfolgt in erster Linie den Zweck, die dem Mieter vom Vermieter übergebene Sache vor
Schäden zu bewahren
([X.]surteil vom 4.
April 1977 -
VIII ZR 143/75, aaO). Dagegen sind
für die Obliegenheit des Käufers zur unverzügli-chen Mängelanzeige (§ 377 HGB) nicht nur die Belange des Verkäufers, son-dern
auch das allgemeine Interesse des Handelsverkehrs an einer raschen und endgültigen Abwicklung von Rechtsgeschäften von maßgeblicher Bedeutung
(vgl. [X.]surteile
vom 4.
April 1977 -
VIII ZR 143/75, aaO mwN; vom 13. Mai 1987 -
VIII ZR 137/86, aaO).
Demzufolge unterscheiden sich die beiden [X.] auch in ihren Rechtsfolgen. Die Verletzung der in § 377 HGB [X.] Obliegenheit des Käufers löst
lediglich die Genehmigungsfiktion des §
377 Abs. 2 HGB
aus, während die Verletzung der Anzeigepflicht des Mieters nicht nur etwaige Minderungs-
und Schadensersatzansprüche des Mieters (§§ 536, 536a [X.]) entfallen lässt (§
536c Abs. 2 Satz 2 [X.]), sondern auch einen Schadensersatzanspruch des Vermieters begründen kann (§
536c Abs.
2 Satz
1 [X.]).

(d) Ohne Erfolg macht die Revision schließlich geltend, jedenfalls in den Fällen, in denen -
wie hier -
ein aus § 536c Abs. 2 Satz 1 [X.] resultierender Schadensersatzanspruch gemäß § 242 [X.] einer Mietminderung entgegen gesetzt werde, müsse die Beweislast für die Erfüllung der Anzeigepflicht beim Mieter liegen.
Denn dann bestehe kein entscheidender Unterschied
zu dem Ausschluss der Minderung nach § 536c Abs. 2 Satz 2 [X.], bei dem nach überwiegender und zutreffender Auffassung den Mieter die Beweislast für die Erfüllung der Anzeigepflicht treffe.
Diese
Argumentation ist nicht stichhaltig. Zwar machen die Kläger -
aus dem
Blickwinkel des § 242 [X.] betrachtet -
nicht einen anspruchsbegründen-34
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-
16 -
den, sondern vielmehr einen rechtshindernden Umstand geltend
(vgl. [X.], Ur-teil vom 13. November 1998 -
V [X.], aaO unter [X.] [X.] (2)). Für diesen sind sie jedoch nach allgemeinen Regeln -
als Gegner des Minderungsrechts
-
ebenfalls beweisbelastet. An der Beweislastverteilung ändert sich also nichts, wenn man den Angriff der Kläger gegen die Mietminderung nicht allein aus Sicht des § 536c Abs. 2 Satz 1 [X.], sondern zusätzlich aus der Perspektive des § 242 [X.] beurteilt.
cc) Da die Beweislast für die Verletzung der Anzeigepflicht (§ 536c Abs.
1 [X.]), also einer negativen Tatsache, bei den Klägern als Vermieter liegt, trifft die [X.] nach allgemeinen Grundsätzen eine sekundäre Darle-gungslast, um den Klägern die Beweisführung nicht unnötig zu erschweren. Dies bedeutet, dass die Kläger nur solche Mängelanzeigen ausräumen [X.]n, die von den [X.] in zeitlicher, inhaltlicher Weise und räumlicher Hin-sicht spezifiziert worden sind (vgl. [X.], Urteile vom 12. November 2010 -
V [X.], [X.]Z 188, 43 Rn. 12 mwN; vom 30.
März 2012 -
V [X.], aaO). Unsubstantiierte Behauptungen zur Erfüllung der Anzeigepflicht brauchen die Kläger dagegen nicht zu widerlegen. Von diesen Grundsätzen ist auch das [X.] ausgegangen.
Entgegen der Auffassung der Revision haben die [X.] hinsichtlich der behaupteten Mängelanzeigen in den Jahren 2005 und 2006 ihrer sekundä-ren Darlegungslast genügt. Die Revision sieht die Angaben der [X.] als unzureichend an, weil diese in ihrem Schriftsatz vom 22. Oktober 2010 keine Ausführungen
zum Zeitpunkt und Ort des dort beschriebenen ersten Gesprächs zwischen der [X.] zu 1, dem Zeugen H.

und dem Kläger zu 2
ge-macht hätten. Es trifft aber nicht zu, dass keine nähere zeitliche Einordnung dieses Gesprächs erfolgt wäre. Die [X.] haben behauptet, im Oktober 2005 hätten sich sowohl in der Wohnung der [X.] als auch in der Woh-36
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17 -
nung des Zeugen H.

Risse im [X.] gezeigt. Daraufhin hät-ten
der Zeuge H.

und die Beklagte zu 1 den Kläger zu 2 auf die Mängel angesprochen. Dieser habe die in der Wohnung der [X.] aufgetretenen Risse dann erstmals in der zweiten Oktoberhälfte 2005 in Augenschein ge-nommen. Damit sind die Zeitpunkte, zu denen im Jahr 2005
Mängelrügen er-folgt sein sollen (Gespräch; [X.]),
ausreichend konkretisiert worden.
Auch die Angaben zum Ort des Geschehens sind ausreichend. Es blieb zwar zunächst offen, an welchem Ort das dem [X.] vo-rangegangene Gespräch stattgefunden haben soll. Dies ist jedoch unschädlich. Zum einen ist die fehlende Ortsangabe in der Berufungsschrift -
aufgrund der von den [X.] aufgegriffenen Angaben des Zeugen H.

-
näher kon-kretisiert worden; das Gespräch soll "bei den Mülltonnen"
stattgefunden haben. Zum anderen ist der Ort, an dem das Gespräch stattgefunden haben soll, für die erforderliche Substantiierung vorliegend nicht von ausschlaggebender Be-deutung, weil das von den
Klägern
zu widerlegende Geschehen durch konkrete Angaben zu Inhalt und Zeitpunkt des Gesprächs und den
daran beteiligten Per-sonen ausreichend eingegrenzt worden ist.
Auch soweit die [X.] in erster Instanz vorgetragen haben, dass im September 2006 -
dieses Mal auf der Straße vor dem Anwesen, in dem sich die Wohnung der [X.] befindet -
zwischen der [X.] zu 1, dem Zeugen H.

und dem Kläger zu 2 erneut ein Gespräch über die sich vertiefenden [X.] geführt worden sei, haben die [X.] ihrer sekundären Darle-gungslast genügt. Anders als die Revision meint, haben die [X.] diesen Vortrag im Berufungsverfahren aufrechterhalten, wie sich aus der ausdrückli-chen Bezugnahme auf den erstinstanzlichen Vortrag in der Berufungsbegrün-dung ergibt.

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18 -
dd) Den sonach von den Klägern zu führenden Beweis einer verspäteten
Anzeige der aufgetretenen [X.] haben die Kläger nicht erbracht. Ohne Erfolg rügt die Revision, das Berufungsgericht sei gehalten gewesen, zusätzlich zu den gehörten Zeugen auch eine Parteivernehmung der Kläger nach § 448 ZPO vorzunehmen. Die Entscheidung über die Vernehmung einer Partei nach §
448 ZPO steht im Ermessen des Tatrichters und ist im Revisionsverfahren nur darauf nachprüfbar, ob die rechtlichen Voraussetzungen verkannt worden sind oder
das Ermessen rechtsfehlerhaft ausgeübt worden ist ([X.]surteil vom 5.
Juli 1989 -
VIII ZR 334/88, NJW 1989, 3222 unter [X.]). Solche Rechtsfehler sind nicht ersichtlich. Insbesondere ist es aus revisionsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht im Hinblick auf den Normzweck des §
448 ZPO und die Subsidiarität dieses Beweismittels (vgl. Zöl-ler/[X.], ZPO, 29. Aufl., §
448 Rn. 2, 3 ff.) eine gewisse Wahrscheinlichkeit für die Richtigkeit der Darstellung der Kläger ("einiger Beweis"
erbracht; vgl. [X.]surteil vom 5.
Juli 1989 -
VIII ZR 334/88, aaO) verlangt hat. Dass das [X.] dabei allein auf das Ergebnis der Beweisaufnahme abgestellt

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19 -
und den Prozessstoff im Übrigen unberücksichtigt gelassen habe, trifft -
wie die Wortwahl des Berufungsgerichts ("insbesondere") zeigt -
nicht zu.
[X.]
Dr. Milger
[X.]

[X.]
Dr. Fetzer
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 17.03.2011 -
562 C 347/10 -

LG [X.], Entscheidung vom 09.02.2012 -
6 [X.]/11 -