Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 24.03.2010, Az. VIII ZR 177/09

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/09 Verkündet am: 24. März 2010 [X.] als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: ja [X.]R: jaBay[X.] Art. 11 Abs. 1; [X.] § 10 Abs. 1 Bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum ist der Vermieter berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 [X.] zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsrepa-raturen auf den Mieter unwirksam ist (Abgrenzung zu [X.] 177, 186). [X.], Urteil vom 24. März 2010 - [X.]/09 - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. März 2010 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] Frellesen, die Richterinnen [X.] und [X.] sowie [X.] Bünger für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 7. Zivilkammer des [X.] vom 16. Juni 2009 wird [X.]. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Der Beklagte mietete von der Klägerin, einer Wohnungsbaugenossen-schaft, mit Dauernutzungsvertrag vom 16. November 1993 eine Wohnung in [X.]; hierbei handelte es sich bis zum 31. Dezember 2008 um öffentlich geför-derten, preisgebundenen Wohnraum. 1 Mit Schreiben vom 28. Februar 2008 teilte die Klägerin dem Beklagten mit, dass die in den Allgemeinen Vertragsbestimmungen enthaltene Klausel über die vom [X.] durchzuführenden Schönheitsreparatu-ren nach der Rechtsprechung des [X.] unwirksam sei. Sie bot dem Beklagten den Abschluss einer [X.] mit dem Ziel an, 2 - 3 - die unwirksame Klausel durch eine wirksame zu ersetzen; andernfalls müsse die Miete entsprechend den Sätzen des § 28 Abs. 4 der [X.] ([X.]) erhöht werden, weil aufgrund der unwirksamen Klausel nunmehr sie - die Klägerin - die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen habe. Der Beklagte lehnte eine Vertragsänderung ab. 3 Mit Schreiben vom 4. April 2008 an den Beklagten erklärte die Klägerin unter Berufung auf die gesetzlichen Vorschriften über die Kostenmiete, dass die Miete ab 1. Mai 2008 um monatlich 60,76 • erhöht werde. Mit ihrer Klage macht die Klägerin die vom Beklagten nicht gezahlten [X.] für die [X.] und Juni 2008 - insgesamt 121,52 • nebst Zinsen - geltend. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das [X.] das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und der Klage stattgege-ben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. [X.] Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: 5 Der Beklagte sei nach § 535 BGB verpflichtet, den nicht geleisteten Teil der Miete für Mai und Juni 2008 zu bezahlen, weil die Miete durch die Klägerin wirksam erhöht worden sei. Die Klägerin sei nach Art. 11 Bay[X.] zur Mieterhöhung durch schriftliche Erklärung berechtigt. Da die Regelung in den 6 - 4 - Allgemeinen Vertragsbestimmungen über die Durchführung von Schönheitsre-paraturen durch den Beklagten unwirksam sei, habe die Klägerin die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen. Dies rechtfertige eine Erhöhung der Miete um den von der Klägerin geforderten Betrag, weil die Kosten der [X.] in dem vom Beklagten bisher gezahlten Entgelt nicht enthalten gewesen seien, aber nach § 28 Abs. 4 Satz 2 [X.] angesetzt werden könnten. Der ein-seitigen Erhöhung stehe weder § 11 Abs. 4 Bay[X.] noch § 4 NMV [X.]; es liege auch kein Verstoß gegen das Verbot der geltungserhaltenden Re-duktion vor. Schließlich sei es auch nicht systemwidrig, dem Vermieter preisge-bundenen Wohnraums bei unwirksamer [X.] eine Abwälzung der Kosten für Schönheitsreparaturen im Wege einer Mieterhöhung auf den Mieter zu gestatten, während ihm eine solche Abwälzung im Bereich des "freien Marktes" nach der Rechtsprechung des [X.] ver-wehrt sei. Da über die Höhe des Zuschlags und die Berechnung nach der Wohnfläche im Übrigen zwischen den Parteien kein Streit bestehe, sei die [X.] in vollem Umfang begründet. [X.] Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat mit Recht entschieden, dass der Klägerin die vom Beklagten nicht gezahlten [X.] für die [X.] und Juni 2008 zustehen. 7 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Be-rechtigung der Klägerin zur einseitigen Mieterhöhung nach den mietrechtlichen Vorschriften über die Kostenmiete zu beurteilen ist. Denn bei dem zwischen den Parteien geschlossenen genossenschaftsrechtlichen Dauernutzungsvertrag 8 - 5 - vom 16. November 1993 handelt es sich der Sache nach um einen Mietvertrag (vgl. Senatsurteil vom 14. Oktober 2009 - [X.] ZR 159/08, [X.], 744, [X.]. 9). 9 2. Die Befugnis der Klägerin zur Erhöhung der Kostenmiete um den gel-tend gemachten Betrag ergibt sich aus den Bestimmungen des [X.], die mit den bundesrechtlichen Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes im hier interessierenden Zusammenhang überein-stimmen. Nach Art. 11 Abs. 1 Satz 1 Bay[X.] (inhaltsgleich mit § 10 Abs. 1 Satz 1 [X.]) kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das vom Mieter gezahlte Entgelt um einen bestimmten Betrag bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden soll, wenn der Mieter nur zur Entrichtung eines niedrigeren als des nach diesem Gesetz zulässigen [X.] verpflichtet ist. Diese Voraussetzungen für eine einseitige Erhöhung der Kostenmiete liegen hier vor. Die Kostenmiete als das zulässige Entgelt bei öffentlich gefördertem Wohnraum wird in Art. 7 Abs. 1 Satz 1 Bay[X.] (§ 8 Abs. 1 Satz 1 [X.]) dahin bestimmt, dass der Verfügungsberechtigte die Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch überlassen darf, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Zu den laufenden Aufwendungen ge-hören die in § 28 [X.] näher umschriebenen Instandhaltungskosten. Der [X.] war bis zur Mieterhöhung nur zur Entrichtung eines unter der Kostenmie-te liegenden Entgelts verpflichtet, da er bis dahin den nach § 28 Abs. 4 [X.] zulässigen Zuschlag für die Kosten der vom Vermieter zu tragenden Schön-heitsreparaturen nicht zu zahlen hatte. Die Klägerin ist berechtigt, die Kosten-miete um diesen Zuschlag zu erhöhen, weil sie als Vermieterin aufgrund der Unwirksamkeit der [X.] über die Abwälzung der [X.] auf den Beklagten zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflich-10 - 6 - tet ist (§ 535 Satz 2 BGB) und damit, wie es § 28 Abs. 4 [X.] voraussetzt, die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat. 11 3. Die Revision stellt nicht in Frage, dass die im Dauernutzungsvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den [X.]n wegen unangemessener Benachteiligung des Beklagten unwirksam ist (§ 307 Abs. 1 BGB) und deshalb nicht der Beklagte, sondern die Klägerin zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vom Beginn des Mietverhältnisses an verpflichtet war und weiterhin verpflichtet ist (§ 535 Satz 2 BGB). Es ist auch nicht im Streit, dass die Klägerin den Umstand, dass sie die Kosten der Schön-heitsreparaturen zu tragen hat, bei der Ermittlung der gesetzlich zulässigen Kostenmiete gemäß § 28 Abs. 4 [X.] rechnerisch zutreffend in Ansatz [X.] hat. Im Streit ist lediglich, ob die Klägerin, wie die Revision meint, an [X.] Erhöhung der Kostenmiete deshalb gehindert ist, weil der Dauernutzungs-vertrag eine unwirksame Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparatu-ren auf den Beklagten enthält. Dies ist zu verneinen. Die Kostenmiete als das gesetzlich zulässige Entgelt, das die Klägerin nach Art. 7 Abs. 1 Satz 1, Art. 11 Abs. 1 Satz 1 Bay[X.] (§ 8 Abs. 1 Satz 1, § 10 Abs. 1 Satz 1 [X.]) zu fordern berechtigt ist, bestimmt sich unabhängig davon, ob die dispositiven Regelungen des § 535 Satz 2 BGB und des § 28 Abs. 4 [X.] aufgrund einer fehlenden oder - wie hier - einer [X.]en Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter zum Tragen kommen (ebenso [X.], [X.], 172; [X.], [X.] 2008, 1495, [X.], [X.], 158 ff.; [X.], [X.], 208, 214 f.; [X.], [X.], 480; [X.], [X.], 674; [X.], [X.], 697). Die Berechtigung des Vermieters zu einem Zuschlag nach § 28 Abs. 4 [X.] entfällt bei der Kostenmiete nur dann, wenn die Kosten der Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter abgewälzt 12 - 7 - worden sind, nicht aber auch dann, wenn der Vermieter die Abwälzung zwar beabsichtigt hat, mit diesem Vorhaben aber gescheitert ist ([X.], aaO, [X.]). 13 a) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, dass die gesetzlichen Vor-aussetzungen für eine Erhöhung der Kostenmiete nicht erfüllt seien. 14 aa) Die Revision meint, eine Mieterhöhung nach Art. 11 Bay[X.] (§ 10 [X.]) scheide aus, weil sich der Beklagte im Zeitpunkt des Vertrags-schlusses zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet habe, so dass die damals vereinbarte Miete dem gesetzlich zulässigen Entgelt entsprochen habe; dass sich die Abwälzung der Schönheitsreparaturen später als [X.] erwiesen habe, sei unerheblich. Dies trifft nicht zu. Da die Schönheitsrepa-raturenklausel von Anfang an unwirksam und die Klägerin folglich von Anfang an zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet war, entsprach die von der Klägerin geforderte Miete von Anfang an nicht der gesetzlich zulässigen Kostenmiete. Aus Art. 11 Abs. 4 Bay[X.] (§ 10 Abs. 4 [X.]) ergibt sich entgegen der Auffassung der Revision nichts anderes. Eine "aus den Um-ständen" sich ergebende Vereinbarung über den Ausschluss des Rechts zur Mieterhöhung kommt schon deshalb nicht in Betracht, weil den Parteien bei Abschluss des Mietvertrags nicht bewusst war, dass die [X.] unwirksam war und deshalb die von der Klägerin geforderte Miete unter der gesetzlich zulässigen Kostenmiete lag. [X.]) Auch der von der Revision angesprochene "Einfrierungsgrundsatz" (dazu [X.] in: [X.]/Pergande/Schwender, Wohnbaurecht, [X.], Stand November 2000, [X.]. 2 f. zu § 4a [X.]; [X.]/[X.]/Bister, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 37 Rdnr. 29 f.) rechtfertigt keine andere [X.] - 8 - lung (ebenso [X.], aaO, [X.]; aA [X.], aaO; [X.], aaO). 16 Der insbesondere in § 4a Abs. 1 Satz 1 Halbs. 1 [X.] zum Ausdruck kommende Einfrierungsgrundsatz besagt, dass der Vermieter an den bei der Bewilligung der öffentlichen Mittel gewählten Ansatz gebunden bleibt, wenn er niedriger als der seinerzeit zulässige Ansatz war ([X.], aaO). Das ist hier nicht der Fall. Da die der Antragstellung zugrunde gelegte Wirtschaftlichkeitsbe-rechnung von einer Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter [X.], wurden die Instandhaltungskosten in der damaligen Wirtschaftlichkeitsbe-rechnung nicht niedriger angesetzt, als dies unter der Voraussetzung einer Ab-wälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter zulässig war. Aus dem glei-chen Grund kann aus der damaligen Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht abge-leitet werden, dass der Vermieter auf eine Erhöhung der Kostenmiete um den Erhöhungsbetrag für von ihm selbst durchzuführende Schönheitsreparaturen etwa verzichtet hätte (ebenso [X.], aaO). [X.]) Schließlich stehen der Mieterhöhung auch nicht Art. 8 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 1 Bay[X.] (§ 8a Abs. 3 Satz 2 Halbs. 1 [X.]) und § 4 Abs. 1 Satz 1 NMV 1970 entgegen. Nach diesen Bestimmungen führt eine Änderung laufender Aufwendungen (Kapitalkosten, Bewirtschaftungskosten) zu einer ent-sprechenden Änderung der Kostenmiete; dies gilt für eine Erhöhung laufender Aufwendungen jedoch nur dann, wenn die Erhöhung auf Umständen beruht, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Dieser [X.] greift hier entgegen der Auffassung der Revision nicht ein (ebenso [X.], aaO; [X.], aaO; [X.], aaO, [X.]; [X.], aaO; Wüste-feld, aaO). 17 - 9 - Es kann dahingestellt bleiben, ob eine Änderung der laufenden [X.] gegenüber der ursprünglichen Wirtschaftlichkeitsberechnung hier vor-liegt. Für eine Änderung spricht, dass der Zuschlag nach § 28 Abs. 4 [X.] von der Klägerin erst jetzt in Ansatz gebracht wird, nachdem die Unwirksamkeit der [X.] zu Tage getreten und damit klar geworden ist, dass nicht der Beklagte, sondern die Klägerin die Kosten der [X.] zu tragen hat (so [X.], aaO). Der Zuschlag hätte jedoch von der Klä-gerin, wenn ihr die Unwirksamkeit der Klausel bewusst gewesen wäre, von [X.] an in Ansatz gebracht werden können, weil die Klägerin aufgrund der Un-wirksamkeit der Klausel von Anfang an die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hatte; insoweit liegt keine Änderung der laufenden Aufwendungen vor (so [X.], aaO). Es kann offen bleiben, ob aus diesen Gründen die Bestim-mungen in Art. 8 Abs. 3 Bay[X.] (§ 8a Abs. 3 [X.]) und § 4 Abs. 1 NMV 1970 unmittelbar oder nur entsprechend anzuwenden sind. Der in Art. 8 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 1 Bay[X.] (§ 8a Abs. 3 Satz 2 Halbs. 1 [X.]), § 4 Abs. 1 Satz 1 NMV 1970 geregelte [X.] greift jedenfalls deshalb nicht ein, weil die Klägerin die Erhöhung der laufenden Aufwendungen nicht im Sinne dieser Bestimmungen zu vertreten hat (ebenso [X.], aaO; [X.], aaO; aA [X.], aaO). 18 Art. 8 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 1 Bay[X.] (§ 8a Abs. 3 Satz 2 Halbs. 1 [X.]) und § 4 Abs. 1 Satz 1 NMV 1970 verfolgen den Zweck, Verstöße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot zu ahnden. Der Vermieter, der unnötig hohe Aufwendungen produziert, soll diese nicht umlegen können ([X.], aaO, [X.]; vgl. auch Senatsurteil vom 24. Februar 1971 - [X.] ZR 152/69, [X.], 452, unter II 1 c, zu § 12 Abs. 4 Satz 2 [X.]). Um unnötig hohe [X.] und einen damit einhergehenden Verstoß gegen das [X.] geht es hier jedoch nicht. Die Kosten für Schönheitsreparaturen sind notwendige Folge der Bewirtschaftung. Sie beruhen nicht darauf, dass der 19 - 10 - Vermieter damit unnötige Ausgaben tätigen würde, sondern auf der Abnutzung der Wohnung durch den Mieter. Der Vermieter hat nicht zu vertreten, dass die Renovierungskosten entstehen; ihm ist lediglich zuzurechnen, dass diese Kos-ten aufgrund der Unwirksamkeit der von ihm verwendeten [X.] nicht vom Mieter, sondern von ihm selbst zu tragen sind. Auf diesen Fall zielt der das Wirtschaftlichkeitsgebot durchsetzende [X.] nicht ab. Aus ihm ist nicht herzuleiten, dass der Mieter, der aufgrund der Unwirksamkeit der [X.] nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ver-pflichtet ist, darüber hinaus auch nicht verpflichtet ist, den nach § 28 Abs. 4 [X.] bei der Kostenmiete zulässigen Zuschlag für die vom Vermieter zu tra-genden Schönheitsreparaturen zu zahlen. b) Vergeblich beruft sich die Revision auf die Senatsurteile vom 9. Juli 2008 ([X.] 177, 186, sowie [X.] ZR 83/07, [X.] 2008, 1046), nach denen der Vermieter bei frei finanziertem Wohnraum nicht berechtigt ist, im Falle der Un-wirksamkeit einer Klausel zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter von diesem eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlages zur ortsübli-chen Vergleichsmiete zu verlangen. Die dafür maßgeblichen Gründe sind auf die Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum nicht übertragbar. 20 aa) Der Senat hat in den genannten Entscheidungen die Unzulässigkeit eines Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete damit begründet, dass auf diese Weise bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen würde; hiermit wäre das vom Gesetzgeber vorge-sehene System der [X.] verlassen ([X.] aaO, [X.]. 12). Aus [X.] ist nicht herzuleiten, dass der Vermieter auch im Bereich der Kostenmiete daran gehindert wäre, bei unwirksamer Abwälzung der Schön-heitsreparaturen auf den Mieter einen Zuschlag auf die Miete zu verlangen. Die 21 - 11 - Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum wird - anders als die [X.] bei preisfreiem Wohnraum - nach [X.] ermittelt und richtet sich nicht nach der marktüblichen Miete. Dementsprechend ist für die Kostenmiete in § 28 Abs. 4 [X.] ein Zuschlag für den Fall, dass der Vermieter - wie hier - die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat, ausdrücklich für zulässig erklärt worden. Zu der vom Senat abgelehnten Vermischung unter-schiedlicher Mietpreissysteme kommt es somit nicht, wenn § 28 Abs. 4 [X.] im Bereich der Kostenmiete - seinem Wortlaut entsprechend - nicht nur bei einer fehlenden, sondern auch bei einer unwirksamen Abwälzung der Schönheitsre-paraturen Anwendung findet. [X.]) Auch die weiteren Ausführungen in den [X.] vom 9. Juli 2008 (aaO), mit denen der Senat einen Anspruch des Vermieters auf einen [X.] zur ortsüblichen Vergleichsmiete auch unter den Gesichtspunkten einer ergänzenden Vertragsauslegung oder eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage abgelehnt hat ([X.] aaO, [X.]. 18 ff.), stehen einem solchen Zuschlag im Be-reich der Kostenmiete nicht entgegen. Da bei der Kostenmiete die Zulässigkeit eines Zuschlags für die vom Vermieter zu tragenden Kosten der Schönheitsre-paraturen in § 28 Abs. 4 [X.] ausdrücklich geregelt ist, bedarf es zur [X.] eines Anspruchs des Vermieters auf diesen Zuschlag weder einer ergän-zenden Vertragsauslegung noch eines Rückgriffs auf die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage. Die Unwirksamkeit der Klausel über die Ab-wälzung der Schönheitsreparaturen führt zur Anwendung des dispositiven Ge-setzesrechts ([X.] aaO, [X.]. 18) und damit zur Anwendung nicht nur von § 535 Satz 2 BGB, sondern auch zur Anwendung der Bestimmung des § 28 Abs. 4 [X.]. 22 [X.]) Es liegt kein Verstoß gegen das Verbot geltungserhaltender Reduk-tion darin, dass dem Vermieter bei der Kostenmiete in Folge der unwirksamen 23 - 12 - [X.] ein Zuschlag nach § 28 Abs. 4 [X.] zusteht. Denn der Anspruch des Vermieters auf den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 [X.] beruht nicht auf einer (unzulässigen) Umgestaltung der unwirksamen Klausel, sondern ergibt sich unmittelbar aus dem dispositiven Gesetzesrecht. Die Sank-tion für die Verwendung unwirksamer [X.]n besteht darin, dass sich der Verwender mit der für ihn ungünstigeren Regelung des dispositiven Geset-zesrechts begnügen muss, die der ersatzlose Wegfall der unzulässigen Klausel zur Folge hat ([X.] aaO), geht aber nicht so weit, dass dem Verwender die Berufung auf das dispositive Gesetzesrecht verwehrt wäre. [X.]) In der für die Vergleichsmiete und die Kostenmiete unterschiedlichen Beurteilung des Anspruchs des Vermieters auf eine Mieterhöhung wegen un-wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter liegt entgegen der Auffassung der Revision auch kein Wertungswiderspruch, der [X.] etwa durch eine teleologische Reduktion des § 28 Abs. 4 [X.] aufzulösen wäre. 24 Für eine teleologische Reduktion dieser Bestimmung dahingehend, dass ein Zuschlag zur Kostenmiete bei einer unwirksamen Abwälzung der Schön-heitsreparaturen auf den Mieter ebenso unzulässig sei wie bei der Vergleichs-miete und deshalb § 28 Abs. 4 [X.] bei einer unwirksamen [X.]klausel generell keine Anwendung finden könne, ist kein Raum. Weder bestehen Anhaltspunkte dafür, dass der Regelungsplan des Verordnungsge-bers entgegen dem weitergehenden Wortlaut des § 28 Abs. 4 [X.] darauf ge-richtet gewesen wäre, den Fall einer unwirksamen Abwälzung der Schönheits-reparaturen auf den Mieter aus dem Anwendungsbereich des § 28 Abs. 4 [X.] auszugrenzen, noch sprechen sachliche Gesichtspunkte dafür. Da sich die [X.] der Kostenmiete - anders als die Vergleichsmiete - gemäß Art. 7 Abs. 1 Satz 1 Bay[X.] (§ 8 Abs. 1 Satz 1 [X.]) nach den laufenden [X.] - 13 - wendungen bemisst und hierzu nach § 28 Abs. 4 [X.] auch die vom Vermieter zu tragenden Kosten der Schönheitsreparaturen gehören, ist es nicht nur nach dem Wortlaut der gesetzlichen Regelung geboten, sondern auch in der Sache gerechtfertigt, für die Berechtigung des Zuschlags nach § 28 Abs. 4 [X.] allein darauf abzustellen, dass der Vermieter rechtlich verpflichtet ist, die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen. Würde dem Vermieter der Zuschlag verwehrt, wäre er auf Dauer gezwungen, sich auf eine nicht kostendeckende Miete zu beschränken. Das wäre mit dem System der auf Deckung der laufenden [X.] ausgerichteten Kostenmiete nicht vereinbar. Es steht deshalb nicht im Widerspruch zu den für die Vergleichsmiete maßgebenden Grundsätzen, wenn dem Vermieter bei der Kostenmiete auch bei einer unwirksamen Schön-heitsreparaturenklausel der Zuschlag nach § 28 Abs. 4 [X.] zugebilligt wird, der zur Deckung der vom Vermieter zu tragenden Kosten der Schönheitsrepa-raturen gesetzlich vorgesehen ist. Ball [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 20.11.2008 - 350 C 1356/08 - [X.], Entscheidung vom 16.06.2009 - 7 S 11261/08 -