Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 08.07.2016, Az. V ZR 35/15

[X.]:[X.]:[X.]:2016:080716UV[X.].15.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
V ZR
35/15
Verkündet am:

8. Juli 2016

Rinke

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
BGB § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2
Begründet die frühere Nutzung des verkauften Grundstücks die Gefahr von erheblichen Schadstoffbelastungen, weist es unabhängig von dem mit dem Kauf verfolgten Zweck in aller Regel nicht die übliche Beschaffenheit im Sinne von §
434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf.
[X.], Urteil vom 8. Juli 2016 -
V [X.] -
OLG [X.]

[X.]

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2
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Der V.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 8.
Juli
2016
durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Stresemann, die Richterinnen Dr.
Brückner und Weinland, den Richter Dr.
Kazele und die Richterin Haberkamp

für Recht erka[X.]:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 14. Zivilsenats des [X.] vom 16.
Januar 2015 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die beklagte [X.] war Eigentümerin eines 15.000 qm großen Grundstücks, das Teil des [X.] (im Folgenden: [X.]) war; hierbei handelt es sich um ein nicht rechtsfähiges Son-dervermögen des Bundes. Seit Zeiten der [X.] waren auf dem [X.] sechs Gleise verlegt, die bis zum [X.] für den Bahnbetrieb genutzt wurden. Von 1943 bis 1991 war es an einen Schrotthandel vermietet. Mit nota-riellem Vertrag vom 3.
Dezember 2007 kaufte die Klägerin das Grundstück für

2 des [X.]
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trags ausgeschlossen. In § 8 Absatz 3 des
Vertrags wurde ausdrücklich gere-gelt, dass das [X.] keine Garantie für die Freiheit des Kaufgegenstandes von (näher definierten) Altlasten oder eines hierauf gerichteten Verdachts abgibt. [X.] ist und dass ihm auch keine Anhaltspunkte vorliegen, die darauf hinweisen kö[X.]en, dass auf der [X.] umweltschädigende Stoffe abgelagert oder eingesickert

Die Klägerin nutzte das Grundstück zunächst als Abstellfläche für [X.]. [X.] wollte sie es bebauen und stellte dabei eine erhebli-che Bodenbelastung fest. Der -
soweit von Interesse -
auf Rückabwicklung des Vertrags, Zahlung von Schadensersatz, Feststellung des Annahmeverzugs und Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten gerichteten Klage hat das [X.] stattgegeben. Auf die Berufung der [X.]n hat das [X.] die Klage abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zu-rückweisung die [X.] beantragt, will die Klägerin das Urteil des Landge-richts wiederherstellen lassen.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht meint, den geltend gemachten Ansprüchen stehe der vertraglich vereinbarte Ausschluss der Sachmängelhaftung entgegen. Die [X.] sei nicht gemäß § 444 BGB gehindert, sich auf diesen zu berufen. Die frühere Nutzung als Bahnbetriebsgelände und für Zwecke des [X.] stelle schon keinen Sachmangel dar. Zwar sei die künftige Bebaubarkeit des 2
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Grundstücks stillschweigend zum Vertragsgegenstand gemacht worden. Aber von einer Nutzung, bei der Anhaltspunkte für die Entstehung von Altlasten [X.], sei vorliegend nicht auszugehen. Aus dem Bahnbetrieb auf sechs Gleisen bis zum [X.] lasse sich eine Gefährdung des Bodens durch [X.] nicht ableiten. Die Behandlung von Gleisschwellen in früheren Zeiten mit heute nicht mehr zugelassenen Bio-, Herbi-
und Insektiziden erlaube nicht den Schluss, dass eine Verunreinigung des Bodens nahezu fünfzig Jahre nach [X.] des Bahnbetriebs heute noch vorhanden sei. Unabhängig davon [X.] es sich um ein kleineres Rangiergelände gehandelt zu haben. Dass über die Verpachtung an den Schrotthandel habe aufgeklärt werden müssen, habe die Klägerin nicht dargelegt, weil es an näheren Angaben zu der Art des gelagerten Schrotts fehle.

Ohnehin sei die Klage mangels Kausalität eines etwaigen Verschwei-gens für den Willensentschluss der Klägerin unbegründet. Der Klägerin sei die Nutzung als Bahnbetriebsgelände hinreichend beka[X.] gewesen. Zwar sei ihr Geschäftsführer bei Einstellung des Bahnbetriebs erst fünf Jahre alt gewesen. Aber sein verstorbener Vater sei ebenfalls Geschäftsführer und jedenfalls nach [X.] bei Vertragsschluss noch aktiv gewesen. Da sich die [X.] in dem maßgeblichen Zeitraum durchgehend in der Nähe des Grundstücks befunden habe, müsse ihm die Nutzung zu Bahnbe-triebszwecken beka[X.] gewesen sein. Die höchstrichterliche Rechtsprechung, wonach die Kausalität eines arglistig verschwiegenen Sachmangels für den Kaufentschluss nicht erforderlich sei, gelte nur für objektiv zu verzeichnende Mängel, nicht aber für einen Altlastenverdacht. Schließlich habe die [X.] einen Verdacht als solchen auch nicht arglistig verschwiegen. Weder sei dem maßgeblichen Mitarbeiter die Altlast als solche beka[X.] gewesen noch könne 4
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aus den Weisungen der internen Verwaltung des [X.] gefolgert werden, dass der [X.]n ein Altlastenverdacht zurechenbar beka[X.] gewesen sei.

[X.]

Die Revision ist begründet. Auf der Grundlage der bisherigen [X.] kann weder der geltend gemachte Rückabwicklungsanspruch (§ 437 Nr.
2, §§
323, 346 BGB) noch der Schadensersatzanspruch (§ 437 Nr. 3, §§
280, 281 BGB) verneint werden.

1. Rechtsfehlerfrei verneint das Berufungsgericht allerdings Ansprüche, die sich aus der Kontamination des Bodens als solcher ergeben. Mangels ge-genteiliger Feststellungen ist für das Revisionsverfahren zwar davon auszuge-hen, dass das Grundstück bereits bei Gefahrübergang kontaminiert und damit mangelhaft war.

Insoweit kann sich die [X.] aber auf den vertraglich ver-einbarten Ausschluss der Sachmängelhaftung berufen. §
444 BGB steht dem nicht entgegen. Ein arglistiges Verschweigen der konkreten Kontamination setzt nämlich in subjektiver Hinsicht voraus, dass die [X.] von dieser Ke[X.]nis hatte oder sie zumindest für möglich hielt (vgl. Senat, Urteil vom 7. März 2003
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V
ZR
437/01, NJW-RR 2003, 989, 990; Urteil vom 12.
April
2013
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V
ZR 266/11, [X.], 2182 Rn.
12), was das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler verneint.

2. Als verfahrensfehlerhaft erweist sich dagegen die Annahme des [X.], die frühere Nutzung des Grundstücks als Bahnbetriebsgelände stelle keinen Sachmangel dar.

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a) Im Ausgangspunkt kann -
was auch das Berufungsgericht
nicht ver-ke[X.] -
die frühere Nutzung eines Grundstücks als solche einen [X.] Sachmangel darstellen. Zwar ist nicht jedes
Grundstück, dessen Nutzung als Industriegelände schon Jahrzehnte zurückliegt, von vornherein als altlastenverdächtig einzustufen (vgl. [X.], Urteil vom 14.
Oktober 1993
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III ZR 156/92, [X.] 1994, 452, 453, insoweit in [X.]Z 123, 363 nicht abge-druckt; [X.], NJW-RR 1997, 848, 850). Anders liegt es aber, wenn die frühere Nutzung die Gefahr von erheblichen Schadstoffbelastungen begründet. Ein darauf beruhender Sachmangel ist in der höchstrichterlichen Rechtspre-chung anerka[X.] worden für die frühere Nutzung als wilde Müllkippe (Senat, Urteil vom 12. Juli 1991 -
V [X.], NJW 1991, 2900, 2901), als Deponie ([X.], Urteil vom 19. März 1992 -
III ZR 16/90, [X.]Z 117, 363, 369), als [X.] in den 60er und 70er Jahren des letzten Jahrhunderts (Senat, Urteil vom 3. März 1995 -
V [X.], NJW 1995, 1549, 1550) oder als [X.] (Senat, Urteil vom 1. Oktober 1999 -
V [X.], NJW 1999, 3777, 3778 unter [X.] 1.).

b) Ob hier das Grundstück in der Vergangenheit auf eine solche Weise genutzt worden ist oder nicht, lässt sich auf der Grundlage der bisherigen Fest-stellungen nicht beurteilen. Hinsichtlich der Nutzung als Schrottplatz nimmt das Berufungsgericht zwar vertretbar an, dass diese für sich genommen keinen [X.]verdacht begründe, da die Klägerin besondere, gefahrenträchtige Formen der Schrottlagerung, wie etwa eine Altautoverwertung, nicht behauptet habe. Anders liegt es aber im Hinblick auf den früheren Bahnbetrieb. Hierzu hat die Klägerin vorgetragen, dass aufgrund eines über Jahrzehnte hinweg erfolgten intensiven Fahr-, Abstell-
und Verladebetriebs auf den [X.] die Gefahr einer erheblichen Schadstoffbelastung des Grundstücks -
insbesondere durch [X.], Unkrautbekämpfung und Bahnschwellenimprägnierung -
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entstanden
sei, was der [X.]n, namentlich dem fachkundigen [X.], be-ka[X.] gewesen sei.

aa) Dieser Vortrag ist erheblich. Seine Richtigkeit unterstellt, wäre das Grundstück mangelhaft. Dabei kann dahinstehen, ob die Annahme des [X.], die Parteien hätten die zukünftige Bebauung stillschweigend zum Vertragsgegenstand gemacht, der von der [X.]n erhobenen [X.] standhielte; auch ist unerheblich, ob das Berufungsgericht -
wie es die [X.] annimmt -
hiermit eine Beschaffenheitsvereinbarung gemäß § 434 Abs.
1 Satz 1 BGB meint oder -
was näher liegen dürfte -
die künftige Bebauung als eine bei Vertragsschluss vorausgesetzte Verwendung im Sinne von §
434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB ansieht (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 16. März 2012 -
V [X.], [X.], 469 Rn. 16). Denn jedenfalls wiese das Grundstück einen Sach-mangel gemäß §
434 Abs. 1 Satz 2 Nr.
2 BGB auf.

Nach dieser Vorschrift muss sich der Kaufgegenstand für die gewöhnli-che Verwendung eignen und eine Beschaffenheit aufweisen, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann. Begründet die frühere Nutzung des verkauften Grundstücks die Gefahr von erheblichen Schadstoffbelastungen, weist es unabhängig von dem mit dem Kauf verfolgten Zweck in aller Regel nicht die übliche Beschaffenheit im Sinne von §
434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf (vgl. [X.], 6. Aufl., §
434 Rn. 56; [X.], [X.], 161, 162). Denn ein Grundstückskäufer muss üblicherweise jedenfalls nicht damit rechnen, als [X.] für die Beseiti-gung einer möglichen Altlast herangezogen zu werden (vgl. § 4 Abs.
3 BBSchG; [X.], [X.], 161). Aber auch unabhängig von den öffentlich-rechtlichen Folgen stellt die Gefahr von Schadstoffbelastungen bei nahezu je-der denkbaren Grundstücksnutzung einen wertmindernden Faktor dar, der nicht 10
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üblich ist und den ein Grundstückskäufer nicht erwartet.
Zudem erwiese sich nach dem Vortrag der Klägerin die in §
8 Abs. 4 des Kaufvertrags enthaltene darauf hinweisen kö[X.]en, dass auf der [X.] umweltschädigende Stoffe abgelagert od

bb) Infolgedessen hätte das Berufungsgericht dem angebotenen Sach-verständigenbeweis nachgehen müssen. Seine Einschätzung, es liege nicht nahe, dass der Eisenbahnbetrieb auf den vorhandenen sechs Gleisen noch heute vorhandene Kontaminationen verursacht habe, erschöpft sich in einer Vermutung und stellt eine unzulässige vorweggenommene Beweiswürdigung dar. Es ist nicht ersichtlich, auf welcher tatsächlichen Grundlage das [X.] zu dieser Annahme gelangt ist und warum es über die zur Beurtei-lung dieser Frage erforderliche Sachkunde verfügt. Gleiches gilt, soweit das Berufungsgericht aus dem Betrieb der Züge herrührende Verunreinigungen mit der Begründung verneint, es scheine sich um ein kleineres Rangiergelände ge-handelt zu haben. Abgesehen davon, dass der Kläger unter Beweisantritt [X.] hat, solche Verunreinigungen kö[X.]en gerade durch Rangier-
und Ab-stellgleise verursacht werden, ist für das Revisionsgericht nicht erkennbar, aus welchen konkreten Unterlagen das Berufungsgericht seine Erke[X.]nisse ge-wonnen hat und woraus es insoweit seine Sachkunde herleitet.

2. Das Urteil stellt sich nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO).

a) Dass das Berufungsgericht die Klage mangels Kausalität eines etwai-gen Verschweigens für den Willensentschluss der Klägerin für unbegründet hält, weil der Vater des jetzigen Geschäftsführers der Verwaltungsgesellschaft 12
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der Klägerin Ke[X.]nis von dem Bahnbetrieb gehabt haben müsse, ist aus meh-reren Gründen rechtsfehlerhaft.

aa) Zunächst schließt die Ke[X.]nis des Käufers von einem Sachmangel die Sachmängelhaftung nur unter den Voraussetzungen von §
442 Abs.
1 BGB aus. Die hiervon zu unterscheidende Frage, ob dem Verkäufer die Berufung auf den vertraglich vereinbarten Ausschluss der Sachmängelhaftung gemäß §
444
BGB verwehrt ist, obwohl die Arglist für den Kaufentschluss nicht kausal war, stellt sich nur dann, wenn der Käufer gerade keine Ke[X.]nis von dem Sachmangel hat, den Kaufvertrag aber auch bei der gebotenen Aufklärung über diesen unverändert geschlossen hätte. Dass es sich so verhielt, hat das [X.] nicht festgestellt.

bb) [X.] Feststellungen sind ohnehin entbehrlich. Denn nach der Rechtsprechung des Senats ist die Ursächlichkeit der Arglist für den Kauf-entschluss im Rahmen von § 444 BGB unerheblich; diese Bestimmung soll den Käufer allein vor einer unredlichen Freizeichnung des Verkäufers schützen
(Senat, Urteil vom 15. Juli 2011 -
V [X.], [X.]Z 190, 272 Rn. 13). Sofern die Voraussetzungen vorliegen, unter denen über eine frühere Nutzung [X.] werden muss, besteht objektiv ein offenbarungspflichtiger Sachmangel. Anders als das Berufungsgericht meint, setzt § 444 BGB auch bei einem [X.] nur voraus, dass dieser Sachmangel arglistig verschwiegen wurde; die Norm differenziert nicht zwischen verschiedenen Arten von Sachmängeln.

b) Schließlich sind die Rechte der Klägerin auch nicht nach § 442 Abs. 1 Satz
1 BGB ausgeschlossen. Voraussetzung hierfür wäre, dass sie bei [X.] nicht nur die frühere Nutzung als Bahnbetriebsgelände, sondern auch die damit verbundene Gefahr einer Bodenkontamination ka[X.]e. Dass der 15
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Geschäftsführer der Verwaltungsgesellschaft der Klägerin über diese Ke[X.]nis-se verfügte, verneint das Berufungsgericht. Allerdings meint es im [X.] mit § 444 BGB, der Vater des jetzigen Geschäftsführers als früherer [X.] müsse Ke[X.]nis von der Nutzung gehabt haben. Insoweit ist aber schon zweifelhaft, ob das Berufungsgericht eine positive Feststellung trifft oder lediglich eine Vermutung anstellt. Sollte es sich um eine Feststellung handeln, stünde diese substanzlos im Raum. Wie die Klägerin zutreffend hervorhebt, bedürfte es aufgrund des erheblichen Zeitablaufs von mehr als vierzig Jahren zwischen dem Ende der Bahnnutzung und dem Vertragsschluss für die An-nahme einer fortwährenden positiven Ke[X.]nis besonderer Anhaltspunkte. [X.] ist nicht erkennbar, warum dem früheren Geschäftsführer die von der [X.] als Bahnbetriebsgelände ausgehende Gefahr einer Bodenbelastung be-ka[X.] gewesen sein sollte. Verbleibende Unsicherheiten wirkten sich zu Lasten der [X.]n aus. Sie trägt als Verkäuferin die Darlegungs-
und Beweislast für die Ke[X.]nis der Klägerin von dem Sachmangel im Sinne von §
442 Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. Senat, Urteil vom 18. November 2010 -
V [X.], [X.]Z 188, 43 Rn. 17); dies gilt auch für die Behauptung der Klägerin, der frühere [X.] habe sich lange vor dem Vertragsschluss aus dem [X.] zurückgezogen, was einer Wissenszurechnung gemäß § 166 BGB analog ebenfalls entgegenstünde.

I[X.]

Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:

Bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels handelt arglistig im Sinne von § 444 BGB, wer einen Sachmangel 18
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mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billi-gend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Sachmangel nicht ke[X.] und bei [X.] den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt [X.] hätte (vgl. nur Senat, Urteil vom 3. März 1995 -
V [X.], NJW 1995, 1549, 1550). Sollte das Gericht nach Beweisaufnahme zu der Auffassung gelangen, dass die Nutzung als Bahnbetriebsgelände einen Sachmangel dar-stellt, müsste es unter Berücksichtigung der sachverständigen Erke[X.]nisse beurteilen, ob die gena[X.]en Voraussetzungen der Arglist bei dem fachkundi-gen [X.] vorliegen, und zwar unter Beachtung der Rechtsprechung zu der Wis-senszurechnung bei juristischen Personen (vgl. Senat, Urteil vom
8. Dezember 1989 -
V
ZR 246/87, [X.]Z 109, 327, 330 ff.). Maßgeblich ist in-soweit der Ke[X.]nisstand des Verkäufers bei Vertragsschluss; liegen Umstände vor, aufgrund deren er davon ausgehen darf, eine Schadstoffbelastung bestehe trotz einer gefahrenträchtigen Nutzung nicht, kann die subjektive Seite der [X.] zu verneinen sein (näher [X.], Urteil vom 14. Oktober 1993 -
III ZR 156/92, [X.] 1994, 452, 453, insoweit in [X.]Z 123, 363 nicht abgedruckt). Soweit sich die [X.] in der Revisionserwiderung darauf stützt, sie habe -
unter an-derem aufgrund der unmittelbaren Nachbarschaft zu dem Betrieb der Klägerin -
davon ausgehen dürfen, dass dieser der frühere Bahnbetrieb beka[X.] war, trägt sie
die sekundäre Darlegungslast. Es ist Sache des Verkäufers, diejenigen Um-stände in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise zu konkretisieren, auf-grund deren er trotz unterbliebener eigener Aufklärung davon ausgegangen

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sein will, der Käufer habe Ke[X.]nis von dem Mangel -
hier also von der Gefahr einer Bodenbelastung aufgrund der Nutzung -
gehabt (eingehend Senat, Urteil vom 18. November 2010 -
V [X.], [X.]Z 188, 43 Rn. 15).

Stresemann Brückner Weinland

Kazele Haberkamp

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 17.04.2014 -
2 O 36/13 -

OLG [X.], Entscheidung vom 16.01.2015 -
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