Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 08.01.2014, Az. XII ZR 12/13

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
XII ZR 12/13
Verkündet am:

8. Januar 2014

Küpferle,

Justizamtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
BGB §§ 548 Abs. 1, 204 Abs.
1 Nr. 1 Alt. 1
a)
Die kurze Verjährungsfrist des §
548 Abs.
1 BGB gilt auch für die Ansprüche des Vermieters auf Erfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instand-setzungs-
und [X.] und auf Schadensersatz wegen deren Nicht-erfüllung (im [X.] an [X.]surteil vom 23.
Juni 2010
XII
ZR
52/08

NJW 2010, 2652 Rn.
12).
b)
Die Verjährungsfrist eines wegen Nichterfüllung der vertraglich übernommenen Instandsetzungs-
und [X.] auf §§
280 Abs.
1 und 3, 281 Abs.
1 BGB gestützten Schadensersatzanspruchs beginnt gemäß §
548 Abs.
1 Satz
2 BGB bereits mit Rückgabe der Mietsache zu laufen, ohne dass es darauf an-kommt, ob der Anspruch zu diesem Zeitpunkt bereits entstanden ist (im [X.] an [X.] Urteil vom 15.
März 2006
VIII
ZR
123/05

NJW 2006, 1588 Rn.
9).
c)
Eine wirksame Klageerhebung hemmt die Verjährung auch dann, wenn zum Zeit-punkt der Klageerhebung
von der Sachbefugnis abgesehen

noch nicht alle An-spruchsvoraussetzungen vorliegen, etwa eine für einen Schadensersatzanspruch nach §
281 Abs.
1 Satz
1 BGB erforderliche Fristsetzung noch fehlt (im [X.] an [X.]Z 172, 42 =
NJW 2007, 1952 Rn.
43; [X.] Urteile vom 27.
Februar 2003

VII
ZR
48/01

NJW-RR 2003, 784 und vom 3.
Mai 1999
II
ZR
119/98

NJW 1999, 2115).
[X.], Urteil vom 8. Januar 2014 -
XII ZR 12/13 -
OLG [X.]

[X.]

-
2
-
Der XII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 8.
Januar 2014
durch den
Vorsitzenden
Richter
Dose und die Richter
Dr.
[X.], Dr.
Günter, Dr.
Botur
und Guhling

für Recht erkannt:
Auf die
Revision der Klägerin wird das Teilurteil des 4.
Zivilsenats des [X.]-Holsteinischen [X.]s in [X.] vom 20.
Dezember
2012
in der Fassung des
Berichtigungsbe-schlusses
vom 1.
Februar 2013
aufgehoben.
Der Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entschei-dung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das [X.] zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Klägerin macht gegenüber den
Beklagten Ansprüche wegen nicht durchgeführter Instandsetzungs-
und Instandhaltungsmaßnahmen nach been-detem Mietverhältnis geltend.
Mit Vertrag vom 12.
Januar 1999
und Zusatzvertrag vom 27.
Januar 2000 vermietete die Klägerin
die drei jeweils mit Werkhallen bebauten streitge-genständlichen Gewerbegrundstücke
an
die [X.] der Beklag-ten zu
1. Die Beklagte zu
2 unterzeichnete den Mietvertrag als "Haftende"
auf [X.]. In §
11 des Mietvertrags war unter anderem folgendes vereinbart:
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3
-
"2.
Die Mieter sind verpflichtet, alle Unterhaltungs-
und Instandhal-tungsarbeiten einschließlich der Außenanlagen und Einfriedung auszuführen, auch soweit Unterhaltungs-
bzw. [X.] bereits bei Beginn des Mietverhältnisses besteht (Instand-

3.
Soweit bei Beendigung des Mietverhältnisses der vorstehenden Verpflichtungen entsprechende Arbeiten ausstehen, sind diese vor Rückgabe der Mietsache fachgerecht durchzuführen."
Mit Schreiben vom 30.
September 2008 kündigten
die Mieterinnen
den Vertrag zum 31.
März 2009. Zwei Grundstücke erhielt die Klägerin am 29.
Juni 2009 zurück, das dritte am 31.
Oktober 2009.
Nach Auffassung der Klägerin standen Instandsetzungsarbeiten in erheblichem Umfang aus.
Im November 2009 hat
die Klägerin daher

gestützt auf das
Gutachten
eines Sachverständigen

gegen die [X.] der Beklagten zu
1 und gegen die Beklagte zu
2 Klage beim [X.]
erhoben
und
mit dieser einen Kostenvorschuss, hilfsweise Schadensersatz in Höhe von 355.483

zzgl. Mehrwertsteuer (insgesamt 423.024,77

)
verlangt. Im
Juli 2010 hat sie die Klage um weitere Hilfsanträge erweitert. Diese waren auf Verurteilung zur Durchführung der in dem Gutachten genannten Arbeiten und auf Feststellung gerichtet, dass die Beklagten
die sich aus der Durchführung dieser Arbeiten ergebenden, die Klageforderung übersteigenden Kosten zu tragen hätten. Das [X.] hat die Klage abgewiesen.
Im Berufungsrechtszug
hat die Klägerin den [X.] nicht weiter verfolgt, sondern Schadensersatz in Höhe von 355.483

t-stellung begehrt, dass die Beklagten ihr auch die über diesen Betrag hinausge-henden Kosten für die im Gutachten aufgeführten Arbeiten erstatten müssten. Außerdem hat die Klägerin hilfsweise die Verurteilung der Beklagten zur [X.] dieser Arbeiten beantragt. Nachdem über das Vermögen der Beklagten zu
1 das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist, hat das Berufungsgericht 3
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durch Teilurteil die auf die Beklagte zu
2 (im Folgenden: Beklagte) bezogene Berufung der Klägerin zurückgewiesen.
Hiergegen wendet sich
die Klägerin mit der vom [X.] zuge-lassenen Revision.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Teil-urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-führt, es bestünden keine Bedenken gegen die Wirksamkeit von §
11 des [X.], so dass die Klägerin einen Anspruch auf Durchführung der dort ge-nannten Instandsetzungs-
und Unterhaltungsmaßnahmen habe. Die Überwäl-zung dieser Arbeiten auf den Mieter sei im Gewerberaummietrecht zulässig. Dass es sich vorliegend um eine Formularklausel handele, deren Wirksamkeit §
307 BGB entgegenstehen könnte, sei von den Beklagten
nicht hinreichend dargelegt.
Ihnen
sei der Zustand der auf den Grundstücken befindlichen Hallen bei Vertragsschluss auch bekannt gewesen, da jedenfalls eine der Mieterinnen die Objekte bereits genutzt habe und zuvor deren Eigentümerin gewesen sei.
Die Ansprüche der Klägerin seien aber verjährt. Die Klage habe die [X.] nicht gehemmt. Zwar sei die jeweils mit Rückgabe der Immobilien [X.] sechsmonatige Verjährungsfrist bei Klageerhebung noch nicht abge-laufen gewesen. Ein [X.] der Klägerin habe zu diesem Zeit-punkt jedoch nicht mehr bestanden. Denn für ihn sei nach Herausgabe des 6
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Mietobjekts
durch den Mieter kein Raum mehr, weil der Vermieter dann einen Anspruch aus §§
280, 281 BGB geltend machen könne und [X.] einen [X.] nicht mehr geböten. Auch der hilfsweise geltend gemachte Schadensersatzanspruch
habe bei Klageeinreichung nicht bestan-den, weil es sowohl an der gemäß §
281 Abs.
1 Satz
1 BGB erforderlichen Mahnung als auch an der hier nicht entbehrlichen Fristsetzung gefehlt habe.
Diese würden durch die Klageerhebung nicht ersetzt. Die Verjährung eines nicht bestehenden Anspruchs könne schwerlich durch Klageerhebung gehemmt werden. Sofern die Rechtsprechung in Einzelfällen auch bei Fehlen einer An-spruchsvoraussetzung Hemmung oder Unterbrechung angenommen habe, handele es sich nicht um vergleichbare Fälle.
Soweit die Klägerin während des [X.] mit Schreiben vom 23.
März 2012 den Beklagten die erforderliche Frist gesetzt habe, sei zu diesem Zeitpunkt die Verjährungsfrist des §
548 BGB abgelaufen gewesen.
Gleiches gelte hinsichtlich des
am 8.
Juli 2010 gestellten Hilfsantrags
auf Durchführung der im Einzelnen aufgelisteten Arbeiten, der einen anderen Streitgegenstand darstelle.
Eine Hemmung der Verjährung des Schadensersatzanspruchs sowie des Anspruchs aus §
11 des Mietvertrags sei schließlich auch nicht gemäß
§
213 BGB erfolgt. Denn diese Vorschrift setze ihrem Wortlaut nach voraus, dass bei Geltendmachung des fraglichen Anspruchs wegen eines anderen auf demsel-ben Sachverhalt beruhenden Anspruchs bereits eine Hemmung eingetreten sei. Die mit der Klage geltend gemachten Ansprüche hätten aber zum Zeitpunkt der Klageerhebung nicht bestanden und mithin keine Hemmung bewirken können.

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II.
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
1. [X.] nicht zu beanstanden ist allerdings, dass das [X.] die in §
11 des Mietvertrags enthaltene Verpflichtung der Mieter zur Durchführung der

auch Dach und Fach betreffenden und bereits bei Beginn
des Mietverhältnisses erforderlichen

Unterhaltungs-
und Instandset-zungsmaßnahmen als einzelvertragliche Vereinbarung im vorliegenden Fall
für wirksam befunden hat
(vgl. [X.]surteil [X.]Z
151,
53, 62
f. =
NJW 2002, 2383, 2384). Die Beklagte, deren
uneingeschränkte Mithaftung für diese Ver-pflichtung revisionsrechtlich zu unterstellen ist,
erinnert mit der Revisionserwi-derung hiergegen auch nichts.
2. Rechtsfehlerhaft ist hingegen die Annahme
des Berufungsgerichts, auf dieser vertraglichen Verpflichtung bzw. deren Nichterfüllung beruhende Ansprü-che der Klägerin seien gemäß §
548 Abs.
1 BGB verjährt.
a) Zwar gilt die kurze Verjährungsfrist des §
548 Abs.
1 BGB, der im vor-liegenden Fall gemäß Art.
229 §
6 Abs.
1 Satz
1 EGBGB Anwendung findet,
auch für die streitgegenständlichen Ansprüche des Vermieters auf Erfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen [X.] bzw. auf [X.] wegen deren Nichterfüllung.
Denn die Regelung des §
548 Abs.
1 BGB soll zwischen den Parteien des Mietvertrags eine rasche Auseinandersetzung gewährleisten und eine be-schleunigte Klarstellung der Ansprüche wegen des Zustands der überlassenen Sache bei Rückgabe erreichen. Die Rechtsprechung hat den [X.] des §
548 BGB weit
ausgedehnt. So unterfallen unter anderem Ansprüche auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mietsache ebenso der 12
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kurzen Verjährung des §
548 BGB wie Ansprüche wegen einer vertraglich übernommenen Instandsetzungs-
und [X.]. Ferner erfasst §
548 Abs.
1 BGB sämtliche Schadensersatzansprüche des Vermieters, die ihren Grund darin haben, dass der Mieter die Mietsache als solche zwar zu-rückgeben kann, diese sich aber nicht in dem bei der Rückgabe vertraglich ge-schuldeten Zustand befindet ([X.]surteil vom 23.
Juni 2010

XII
ZR
52/08

NJW 2010, 2652 Rn.
12 mwN;
[X.] Urteil vom 7.
November 1979

VIII
ZR
291/78

NJW 1980, 389, 390; vgl. auch [X.]/Streyl Miet-recht 11.
Aufl. §
548 BGB Rn.
13, 19, 25 mwN).
b) Ebenfalls zutreffend ist
die Auffassung des Berufungsgerichts, dass die Verjährung auch des auf §§
280 Abs.
1 und 3,
281 Abs.
1 BGB gestützten Schadensersatzanspruchs bereits mit Rückgabe der Mietsache zu laufen
be-gonnen hat, ohne dass es darauf ankommt,
ob der Anspruch zu diesem Zeit-punkt bereits entstanden war. Denn mit §
548 Abs.
1 Satz
2 BGB ist im Sinn des §
200 Satz
1 BGB ein anderer Verjährungsbeginn
als der der Entstehung des Anspruchs bestimmt ([X.] Urteil vom
15.
März 2006 -
VIII
ZR
123/05

NJW 2006, 1588 Rn.
9). Daher kann der Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instandsetzungs-
und [X.] bereits verjährt sein, bevor die gemäß §
281 Abs.
1 Satz
1 BGB erforderliche
Fristsetzung durch den Vermieter erfolgt ist.
c) Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch der innerhalb der [X.] erhobenen Klage die Hemmungswirkung des §
204 Abs.
1 Nr.
1 BGB abgesprochen.
Dabei kann dahinstehen, ob

wie die Revision geltend macht
-
eine erfolglose Fristsetzung i.S.d. §
281 Abs.
1 Satz
1 BGB (die nach den Fest-stellungen des Berufungsgerichts inzwischen vorliegt) hier gemäß §
281 Abs.
2 BGB entbehrlich war.
Denn unabhängig hiervon hat die Geltendmachung des 17
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Schadensersatzanspruchs durch Klageerhebung die Verjährung rechtzeitig ge-hemmt.
aa) Dem steht zum einen nicht entgegen, dass die Klägerin ursprünglich den [X.] in erster Linie als Vorschuss und lediglich hilfsweise als [X.] gefordert hat. Denn für die verjährungshemmende Wirkung einer Klage ist die prozessuale Gestaltung als Haupt-
oder Hilfsantrag unschädlich ([X.] Urteil vom 7.
Mai 1997

VIII
ZR
253/96

NJW 1997, 3164, 3165; [X.] vom 19.
Januar 1994

XII
ZR
190/92

NJW-RR
1994, 514, 515; [X.]/[X.] 6.
Aufl. §
204 Rn.
6).
bb) Zum anderen ist der Klageerhebung eine Hemmungswirkung nicht bereits deshalb abzusprechen, weil
zu diesem Zeitpunkt mangels Fristsetzung gegebenenfalls noch nicht alle Anspruchsvoraussetzungen des Schadenser-satzanspruchs vorgelegen
haben.
Nach §
204 Abs.
1 Nr.
1 Alt.
1 BGB wird die Verjährung durch die Erhe-bung einer Leistungsklage gehemmt. Dem liegt der [X.] zugrunde, dass der Gläubiger durch aktives Betreiben seines Anspruchs seinen Rechts-verfolgungswillen so deutlich macht, dass der Schuldner gewarnt wird und sich auf eine Erfüllung
auch nach Ablauf der ursprünglichen Verjährungsfrist einstel-len muss. Dabei ist zwar nur die wirksam erhobene Leistungsklage geeignet, die Verjährung zu hemmen, weil die unwirksame Klage, die insbesondere den Mindestanforderungen des §
253 Abs.
2 ZPO nicht entspricht, nicht als Klage im Sinne des Gesetzes angesehen werden kann. Im Gegensatz dazu löst aber eine wirksame,
wenn auch mit Fehlern behaftete Klageschrift die Hemmung aus, gleich ob sie unzulässig oder unbegründet ist. Denn auch sie macht für den Schuldner den Rechtsverfolgungswillen des Gläubigers deutlich
([X.] Ur-teil vom 24.
Mai 2012

IX
ZR
168/11

FamRZ 2012, 1296 Rn.
16
f.; [X.]sur-19
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9
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teil vom 19.
Januar 1994

XII
ZR
190/92

NJW-RR 1994, 514, 515). Nach ständiger Rechtsprechung entfaltet die wirksame Klageerhebung ihre verjäh-rungshemmende Wirkung daher auch dann, wenn zum Zeitpunkt der Klageer-hebung

von der Sachbefugnis abgesehen

noch nicht alle [X.] vorliegen ([X.]Z 172, 42
=
NJW 2007, 1952
Rn.
43 zum Mahnbe-scheidsantrag; [X.] Urteile vom 27.
Februar 2003

VII
ZR
48/01

NJW-RR 2003, 784 und vom 3.
Mai 1999

II
ZR
119/98

NJW 1999, 2115; vgl. auch [X.]/Schmidt-Räntsch BGB 13.
Aufl. §
204 Rn.
3; [X.]/Ellenberger BGB 73.
Aufl. §
204 Rn.
5).
Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Verjährung eines (noch) nicht entstandenen Anspruchs könne schwerlich durch Klageerhebung gehemmt werden, ist mithin unzutreffend,
ohne dass es überhaupt auf die vom [X.] erkannte
Besonderheit
ankäme, dass die Verjährung auch vor An-spruchsentstehung zu laufen beginnen konnte.
d) Die streitgegenständlichen Schadensersatzansprüche der Klägerin sind insgesamt nicht verjährt.
aa) Die verjährungshemmende Wirkung ist vorliegend hinsichtlich des Schadensersatzanspruchs nicht auf den bei Klageerhebung bezifferten Betrag (mit oder ohne Mehrwertsteuer) beschränkt, so dass der darüber hinausgehen-de, derzeit mit dem Feststellungsantrag verfolgte Anspruch ebenfalls nicht ver-jährt ist.
Zwar erstreckt sich die Hemmung bei einer "verdeckten Teilklage", d.h. einer solchen, bei der weder für die Beklagtenseite noch für das Gericht er-kennbar ist, dass die bezifferte Forderung nicht den Gesamtschaden abdeckt, nur auf den geltend gemachten Anspruch im beantragten Umfang. Etwas [X.] gilt für die Anwendung des §
204 Abs.
1 Nr.
1 BGB auf Schadensersatzan-22
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sprüche aber, wenn mit der Klage von Anfang an ein bestimmter Anspruch in vollem Umfang geltend gemacht wird und sich dann Umfang und Ausprägung des [X.] ändern, nicht aber der [X.]. Der [X.] klagt dann nicht eine Geldsumme, sondern den Schaden ein und unterbricht damit die Verjährung der Ersatzforderung in ihrem betragsmäßig wechselnden Bestand. Für die endgültige Bemessung des Schadens ist der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung maßgebend, aufgrund derer das Urteil ergeht, so dass dem Umfang der Verjährungswirkung daher durch den ursprünglich bezifferten Leistungsantrag
keine Grenzen gezogen werden ([X.]Z 151, 1 = NJW 2002, 2167, 2168).
bb) So liegt der Fall hier. Die Klägerin hatte von Anfang an ausreichend deutlich gemacht, dass sie den gesamten für die nachzuholenden Instandset-zungsarbeiten erforderlichen Betrag als Schadensersatz begehrte und diesen auf der Grundlage des vorgerichtlichen Gutachtens, das die angegebenen Kos-ten als "grob geschätzt"
bezeichnete,
vorläufig beziffert hatte. Damit wurde die Verjährung auch für über den Klageantrag hinausgehende Beträge gehemmt, soweit diese ebenfalls auf dem [X.] der nicht von [X.] aus-geführten Arbeiten beruhen.
cc) Auf die trotz §
281 Abs.
4 BGB mit dem Hilfsantrag geltend gemach-ten [X.] kommt
es daher im Revisionsverfahren nicht
an.
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3. Die rechtliche Beurteilung des Berufungsgerichts zu den Hauptanträ-gen hat demnach keinen Bestand. Der [X.] kann in der Sache nicht abschlie-ßend entscheiden, da es hierzu weiterer tatrichterlicher Feststellungen
bedarf. Das Urteil ist aufzuheben und die Sache an das Berufungsgericht zurückzuver-weisen.

Dose

[X.]

Günter

Botur

Guhling
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 04.11.2010 -
13 O 166/09 -

OLG [X.], Entscheidung vom 20.12.2012 -
4 [X.] -

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