Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 13.10.2017, Az. V ZR 11/17

[X.]:[X.]:[X.]:2017:131017UVZR11.17.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
V ZR
11/17
Verkündet am:

13. Oktober 2017

Rinke

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
BGB § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 311b Abs.
1
a)
Es stellt keine besonders schwerwiegende [X.] des [X.]) Verkäufers eines Grundstücks dar, wenn er -
bei [X.] Er-klärung seiner [X.] -
dem Kaufinteressenten nicht offenbart, dass er sich vorbehält, den Kaufpreis zu erhöhen. Eine Haftung wegen [X.] bei [X.]verhandlungen scheidet deshalb aus.
b)
Der (potentielle) Verkäufer haftet auch dann nicht auf Schadensersatz, wenn er zu einem Zeitpunkt Abstand von dem Abschluss eines Grundstückskaufvertra-ges nimmt, zu dem er weiß, dass der Kaufinteressent im Vertrauen auf das [X.] bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlos-sen hat.
[X.], Urteil vom 13. Oktober 2017 -
V [X.] -
O[X.]

[X.]

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Der V.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. Oktober 2017
durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Stresemann, die Richterin Weinland und die Richter Dr.
Kazele, Dr.
Göbel und Dr.
Hamdorf

für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil des [X.]

5. Zivilsenat -
vom 19.
Dezember 2016 wird auf Kosten des [X.] zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Beklagte, eine Großinvestorin in der Immobilienbranche, [X.],
mehrere in [X.] belegene Eigentumswohnungen an Privat-kunden zu veräußern. Hierzu bediente sie sich der Vermittlung der D.

GmbH, die wiederum den Zeugen H.

als ihren Vertriebsbeauftragten einschaltete. Der Kläger trat über eine Internetplattform mit dem Zeugen in [X.] und teilte diesem nach einer Besichtigung im August 2013 mit, dass er eine näher
bezeichnete Dachgeschosswohnung
mit Pkw-Abstellplatz zum inserier-ten Preis von 376.700

wolle.
Anfang September 2013 übersandte der Zeuge
dem Kläger einen ersten Kaufvertragsentwurf. Am 23.
September 2013 informierte der Kläger den Zeugen darüber, am Wochenende den Kreditvertrag erhalten zu haben und diesen bis
zum 1.
Oktober 2013 seinem [X.] vorlegen zu müssen. Er bat deshalb um Mitteilung, welche weiteren [X.]
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pekte einer Abwicklung des [X.]. Der Zeuge ant-wortete am 26.
September 2013, dass außer
der Eintragung der Beklagten in das Grundbuch und der Fertigstellungsanzeige für Renovierungsmaßnahmen aus seiner Sicht keine Hindernisse bestünden. Am selben Tag übersandte er dem Kläger einen weiteren
Kaufvertragsentwurf
sowie die Teilungserklärung. Am 27.
September 2013 stellte der Kläger bei seinem Finanzierungspartner einen Antrag auf
Gewährung eines Darlehens über 300.000

e-frist des Darlehensgebers lief bis zum 1.
Oktober 2013; der Darlehensvertrag enthielt eine Information zum Widerrufsrecht innerhalb von 14
Tagen nach [X.] des Vertrages. Am 30.
September 2013 erhielt der Kläger die Mittei-lung, der Kaufvertrag könne Mitte Oktober beurkundet werden. Am 14.
Oktober 2013 informierte der Zeuge den Kläger darüber, dass der Notartermin am 30.
Oktober 2013 stattfinde. Am 22.
Oktober 2013 teilte der Zeuge dem Kläger telefonisch mit, die Beklagte werde die Wohnung nur noch zu einem höheren Preis verkaufen;
der neue Kaufpreis sollte 472.400

Mit dieser Erhö-hung war der Kläger nicht einverstanden und nahm von einem [X.]schluss Abstand.
Die Beklagte
veräußerte die Wohnung zu dem höheren Preis an einen anderen Erwerber.

Mit der Klage verlangt der Kläger
im Wesentlichen
Erstattung
der Kosten der Rückabwicklung des Finanzierungsvertra-ges entstanden
sind. Das [X.] hat die Klage abgewiesen. Die Berufung ist ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem [X.] zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, verfolgt der Kläger sei-nen Zahlungsantrag weiter.
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Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht meint,
dass der Beklagten eine zur Haftung aus Verschulden bei [X.]verhandlungen führende schwerwiegende
Treue-pflichtverletzung nur angelastet werden
könnte, wenn sie entweder eine tat-sächlich nicht vorhandene [X.] zum ursprünglichen Preis vor-gespiegelt habe oder, was dem gleichzustellen sei, die Verkaufsbereitschaft ursprünglich zwar gehabt
habe, aber dann innerlich von ihr abgerückt sei, ohne dies zu offenbaren. Den Nachweis
einer
solchen
[X.] habe der Kläger nicht geführt. Die Behauptung der Beklagten, sie habe die Preise erhöht, weil die D.

GmbH Mitte Oktober 2013 festgestellt habe, dass diese nicht marktgerecht gewesen seien,
und den Kläger unmittel-bar darauf informiert, sei nicht widerlegt
worden. Eine [X.] lasse sich auch nicht auf die Behauptung des [X.] stützen, die Beklagte ha-be sich vorbehalten, fest zugesagte Preise
jederzeit nach oben zu korrigieren, ohne den Kläger hierauf hinzuweisen. Ein solches Geschäftsgebaren der [X.] lasse sich den Aussagen des Zeugen H.

nicht entnehmen. Letztlich komme es darauf nicht an, weil der Verkäufer seine einmal geäußerten Preis-vorstellungen bis zum Abschluss des notariell beurkundeten Kaufvertrages grundsätzlich noch ändern könne.
Die Überlegungen
des [X.], die Beklagte habe mit dem Angebot an ihn nur den Markt testen wollen, seien spekulativ.
Die Abstandnahme von dem [X.]schluss vor der
Beurkundung sei auch nicht deshalb als schwerwiegende [X.] anzusehen, weil die [X.] aufgrund der ihr über den Zeugen H.

zuzurechnenden Kenntnis
ge-wusst habe, dass der Kläger bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen 3
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gehabt habe.
Der Kaufinteressent handele vor [X.]schluss auf eigenes [X.].

II.

Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung stand.

1. a) Im Rahmen der Privatautonomie hat jede Partei bis zum [X.]-abschluss das Recht, von dem in Aussicht genommenen Vertrag Abstand zu nehmen. Aufwendungen, die in Erwartung des [X.]abschlusses gemacht werden, erfolgen daher grundsätzlich auf eigene Gefahr. Nur wenn der [X.] nach den Verhandlungen zwischen den Parteien als sicher anzu-nehmen ist und in dem hierdurch begründeten Vertrauen Aufwendungen zur Durchführung des Vertrages vor dessen Abschluss gemacht werden, können diese vom Verhandlungspartner unter dem Gesichtspunkt der Verletzung vor-vertraglicher Schutzpflichten zu erstatten sein, wenn er den [X.]abschluss später ohne triftigen Grund ablehnt ([X.], Urteile vom 6. Februar 1969

II
ZR
86/67, [X.], 595, 597, vom 12. Juni 1975 -
X [X.], [X.], 923,
924 und vom 7. Februar 1980 -
III ZR 23/78, [X.]Z 76, 343, 349).

b) Bei einem Grundstückskaufvertrag sind an die Verletzung vorvertragli-cher Schutzpflichten strengere Anforderungen zu stellen. Bei einem solchen Vertrag löst die Verweigerung der Mitwirkung an der Beurkundung durch einen Verhandlungspartner nicht schon dann Schadensersatzansprüche aus, wenn es an einem triftigen Grund dafür fehlt, sondern nur, wenn eine besonders schwerwiegende, in der Regel vorsätzliche [X.] vorliegt. Eine solche ist beispielsweise beim [X.] einer tatsächlich nicht vorhandenen [X.] oder auch dann gegeben, wenn ein Verhandlungspartner zwar zunächst verkaufsbereit war, im Verlaufe der Verhandlungen aber inner-4
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lich von dieser Bereitschaft
abgerückt ist, ohne dies zu offenbaren (vgl. Senat, Urteil vom 29. März 1996 -
V [X.], NJW 1996, 1884, 1885; Urteil vom 9.
November 2012 -
V [X.], [X.], 928 Rn. 8 mwN). Begründete schon das Fehlen triftiger Gründe für die Verweigerung der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags die Haftung des Verhandlungspartners, bedeutete
das nämlich einen indirekten Zwang zum Abschluss des [X.]. Ein solcher Zwang liefe dem Zweck der Formvorschrift des § 311b BGB zuwider, nach der wegen der objektiven Eigenart des [X.]gegenstandes eine Bindung ohne Einhaltung der Form verhindert werden soll (Senat, Urteil vom 29. März 1996

V [X.], NJW 1996, 1884, 1885; Urteil vom 9. November 2012

V
ZR
182/11, [X.], 928 Rn. 8).

2. Von diesen Grundsätzen geht das Berufungsgericht zutreffend aus und gelangt ohne Rechtsfehler zu dem Ergebnis,
der Kläger habe den Beweis, dass die Beklagte ihm eine tatsächlich nicht vorhandene [X.] zu dem
ursprünglich genannten Preis vorgespiegelt habe oder dass sie von einer ursprünglich vorhandenen Verkaufsbereitschaft innerlich abgerückt sei, ohne dies -
rechtzeitig -
zu offenbaren, nicht geführt. Die von der Revision hier-gegen erhobenen [X.] verhelfen dem Rechtsmittel nicht zum Erfolg.

a) Die Beweiswürdigung des Tatrichters kann von dem Revisionsgericht nur darauf überprüft werden, ob das Berufungsgericht sich dem Gebot des §
286 ZPO entsprechend mit dem Streitstoff und den Beweisergebnissen [X.] und widerspruchsfrei auseinandergesetzt hat, die Beweiswürdigung also vollständig und rechtlich möglich ist und nicht gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt (Senat, Urteil vom 9. Juli 1999 -
V [X.], NJW 1999, 3481, 3482; Urteil vom 5. November 2010 -
V [X.], NJW 2011, 1217 Rn. 25).
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b) Hiernach
ist es nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht auf der Grundlage der Bekundungen des Zeugen H.

den dem Kläger obliegen-den Beweis, dass die Beklagte von vorneherein nicht bereit war, die Wohnung zu dem mitgeteilten Preis zu verkaufen
und mit dem Angebot nur den Markt testen wollte, als nicht geführt ansieht.

c) Auf die von dem Kläger auf eine Verletzung von § 286 ZPO gestützte
Rüge, wonach das Berufungsgericht in tatsächlicher Hinsicht hätte davon [X.] müssen, dass nach den unternehmensinternen Gepflogenheiten der [X.] der Abschluss des Kaufvertrages unter dem Vorbehalt einer jederzeit noch möglichen Überprüfung des Kaufpreises gestanden habe, kommt es nicht an. Entgegen der Auffassung des [X.] stellt es nämlich keine besonders schwerwiegende [X.] des (potentiellen) Verkäufers eines Grundstücks dar, wenn dieser -
bei [X.] Erklärung seiner
[X.]bereitschaft -
dem Kaufinteressenten nicht offenbart, dass er sich vor-behält, den
Kaufpreis zu erhöhen.

aa) Auch wenn dem Verhandlungspartner bewusst ist, dass nach seiner
Erklärung, den Vertrag zu bestimmten Bedingungen abschließen
zu wollen, Umstände eintreten können, die ihn von dem [X.]schluss abhalten können,
kann er abschlussbereit sein. Entscheidend ist, ob die Erklärung im Zeitpunkt ihrer
Abgabe der Wahrheit entspricht, der (potentielle) Verkäufer
also zu diesem Zeitpunkt zur
Veräußerung der Immobilie zu den mitgeteilten Bedingungen be-reit ist. Es steht ihm aber frei,
von dieser Verkaufsabsicht wieder abzurücken, da er an seine Erklärung mangels notarieller Beurkundung nicht gebunden ist. Ein solches Abrücken muss er dem potentiellen [X.]partner allerdings um-gehend
mitteilen. Eine darüber
hinausgehende Pflicht, den
Interessenten darauf 9
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hinzuweisen, dass er sich vorbehält, von seiner Verkaufsabsicht abzurücken, trifft den Verkäufer
demgegenüber nicht. Vielmehr muss dem Kaufinteressenten klar sein, dass der Verkaufswillige bis zur Beurkundung des Kaufvertrages nicht gebunden ist und es diesem daher freisteht, seine Verkaufsbereitschaft aufzu-geben oder zu modifizieren.

[X.]) Hiernach war die Beklagte nicht gehindert, Mitte Oktober 2013 den Kaufpreis für die Wohnung zu erhöhen. Ihrer daraus folgenden [X.] gegenüber dem Kläger ist die Beklagte nach den Feststellungen des Be-rufungsgerichts nachgekommen, indem sie ihn hierüber zeitnah unterrichtet hat.

3. Ohne Rechtsfehler geht das Berufungsgericht schließlich davon aus, dass sich der A[X.]ruch der Verhandlungen durch die Beklagte am 22. Oktober 2013 auch nicht deshalb als besonders schwerwiegender Treuepflichtverstoß darstellt, weil sie wusste, dass der Kläger bereits einen Darlehensvertrag abge-schossen hatte.

a) Der (potentielle) Verkäufer haftet nicht auf Schadensersatz, wenn er zu einem Zeitpunkt Abstand von dem Abschluss eines Grundstückskaufvertra-ges nimmt, zu dem er weiß, dass der Kaufinteressent im Vertrauen auf das [X.] bereits einen Finanzierungsvertrag abge-schlosssen hat. Hierin kann schon deshalb keine besonders schwerwiegende [X.] gesehen werden, weil es der Kaufinteressent andernfalls in der Hand hätte, durch eigene Dispositionen den Verkäufer mittelbar zum [X.] des [X.] zu bewegen, obwohl ein formgültiger [X.] §
311b BGB noch nicht zustande gekommen ist. Dies liefe dem Zweck der Formvorschrift zuwider.

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b) Eine unangemessene Benachteiligung des Kaufinteressenten ist hiermit nicht verbunden. Da vor der Beurkundung
eine rechtliche Bindung des Verkaufswilligen noch nicht besteht, erfolgen Vermögensdispositionen, die in Erwartung eines Kaufabschlusses getätigt werden, grundsätzlich auf eigenes Risiko. Hierdurch wird der Kaufinteressent nicht unzumutbar belastet, denn er kann zunächst lediglich eine Finanzierungszusage einholen
und den Darle-hensvertrag erst im [X.] an die Beurkundung
des Kaufvertrages schlie-ßen oder den Darlehensvertrag von vorneherein unter der Bedingung des Kaufs schließen.

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III.

Die Kostenentscheidung folgt aus §
97 Abs.
1 ZPO.

Stresemann Weinland Kazele

Göbel

Hamdorf

Vorinstanzen:

[X.], Entscheidung vom 24.03.2016 -
20 [X.]/15 -

O[X.], Entscheidung vom 19.12.2016 -
5 [X.]/16 -

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