Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 15.10.2014, Az. XII ZR 163/12

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
XII [X.]/12
Verkündet am:

15. Oktober 2014

Küpferle,

Justizamtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
ja
[X.]R:
ja
BGB §§ 562 Abs. 1 Satz 1, 566 Abs. 1
a)
Soweit es für den Inhalt der mietvertraglichen Rechte und Pflichten zwischen Erwerber und Mieter auf den Beginn des Mietverhältnisses ankommt, ist auf den Beginn des ursprüngli-chen Mietverhältnisses zwischen Veräußerer und Mieter abzustellen.
b)
Dafür, ob eine in die Mieträume eingebrachte Sache dem Vermieterpfandrecht des Erwer-bers unterfällt, kommt es auf den Zeitpunkt der Einbringung
der Sache in die Mieträume an. Eine Sicherungsübereignung der Sache im Zeitraum nach ihrer Einbringung in die Mieträume und vor einem
[X.]en [X.] verhindert daher nicht, dass das Vermieterpfandrecht des Erwerbers die Sache erfasst (Fortführung von [X.], 196 =
[X.], 212 und [X.] Urteil vom 20.
März 1986
IX
ZR
42/85

NJW 1986, 2426).
c)
Neben dem Vermieterpfandrecht des Veräußerers, das dessen Forderungen aus dem Mietverhältnis sichert, entsteht ein eigenständiges Vermieterpfandrecht des Erwerbers. Die beiden Vermieterpfandrechte erfassen dieselben Sachen und stehen im gleichen Rang.
[X.], Urteil vom 15. Oktober 2014 -
XII [X.]/12 -
[X.]

[X.]

-
2
-

Der XII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 15.
Oktober
2014
durch den
Vorsitzenden
Richter
Dose, die Richterin Weber-Monecke
und die Richter Dr.
Günter, Dr.
Botur und Guhling
für Recht erkannt:
Auf die
Revision der Klägerin wird das Urteil des
27.
Zivilsenats
des [X.] vom 4.
Dezember
2012
aufgeho-ben.
Der Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entschei-dung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das [X.] zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Klägerin nimmt den beklagten Insolvenzverwalter auf [X.] in Anspruch mit der Begründung, er habe unter Missachtung ihres [X.] den Erlös aus
der Verwertung
des [X.]s
an Dritte ausgekehrt.

Der Beklagte ist der Insolvenzverwalter über das Vermögen einer Miete-rin von Gewerberaum
(im Folgenden: Schuldnerin). Deren Rechtsvorgängerin

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3
-

schloss am 31.
August 2006 einen Mietvertrag mit der damaligen Grundstücks-eigentümerin. Zu diesem Zeitpunkt befand sich bereits das [X.] in den Mieträumen. Die Klägerin kaufte das Objekt mit notariellem Vertrag vom 22.
Dezember 2006 und wurde als Eigentümerin in das Grundbuch eingetra-gen.
Nachdem am 1.
Februar 2008 das Insolvenzverfahren über das Vermö-gen der Schuldnerin eröffnet und der Beklagte zum Insolvenzverwalter bestellt worden war, machte die Klägerin geltend, ihr stehe das Vermieterpfandrecht an dem Inventar und daher insoweit
ein Absonderungsrecht zu. Der Beklagte ver-wies auf einen Raumsicherungsübereignungsvertrag, der am 6.
Oktober 2006 zwischen der Schuldnerin und der [X.]
zustande gekommen sei, sowie auf eine Vereinbarung zwischen den ursprünglichen Mietvertragsparteien und der [X.], die ebenfalls vom 6.
Oktober 2006 stamme und mit der die Vermiete-rin auf ihr Vermieterpfandrecht verzichtet habe. In dieser Vereinbarung war zudem
ein Sicherungsübereignungsvertrag zwischen der Schuldnerin und der [X.] vom 30.
August 2006 in Bezug genommen. Die Klägerin stellte eine wirksame Sicherungsübereignung und die Wirksamkeit des Verzichts in [X.].
Gleichwohl zahlte der Beklagte aus dem durch die Veräußerung des Inven-tars erzielten
Erlös einen Betrag von
782.000

[X.] aus. In dieser Höhe nimmt die Klägerin ihn auf Schadensersatz in Anspruch.
Das [X.] hat die Klage abgewiesen, weil es jedenfalls an einer schuldhaften Pflichtverletzung des Beklagten fehle. Die Berufung der Klägerin ist ohne Erfolg geblieben. Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Schadensersatzanspruch weiter.

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4
-

Entscheidungsgründe:
Die Revision ist begründet.
I.
Das Berufungsgericht hat
seine in ZMR
2013,
434 veröffentlichte Ent-scheidung
wie folgt begründet:
Der Klägerin stehe der geltend gemachte Schadensersatzanspruch schon mangels Vermieterpfandrechts und damit [X.] an dem Teil des Betriebsinventars, über dessen Verwertungserlös gestritten werde, nicht zu.
Das Inventar habe zum Zeitpunkt des [X.]s (§
566 BGB) wegen der zwischenzeitlich jedenfalls aufgrund des [X.] vom 30.
August 2006 erfolgten Sicherungsübereignung nicht mehr im Eigentum der Schuldnerin gestanden, wobei dahinstehen könne, ob diese Si-cherungsübereignung vor oder nach dem [X.] vom 1.
Septem-ber 2006 wirksam geworden sei. Denn mit dem Übergang des Eigentums an dem Mietobjekt und dem Entstehen eines neuen Mietvertrags
zwischen Kläge-rin und Schuldnerin sei eine Zäsur eingetreten. Diese betreffe nicht nur die vor dem Eigentumsübergang entstandenen Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis, sondern auch die dafür bestehenden Sicherungsrechte. Nur für die dem Veräußerer rechtsgeschäftlich geleisteten Sicherheiten ordne die
Son-derregelung des §
566
a BGB den Eintritt des neuen Vermieters in die insoweit aus der Sicherungsvereinbarung folgenden Rechte und Pflichten an. Für das gesetzlich begründete Vermieterpfandrecht gebe es keine entsprechende Be-stimmung.
Deshalb habe der ursprüngliche Vermieter sein Vermieterpfandrecht für die in seiner Person begründeten Forderungen behalten und die Klägerin ein 5
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neues Vermieterpfandrecht erworben. Letzteres könne sich aber nur auf die der Schuldnerin zum Zeitpunkt des [X.]s gehörenden Gegenstände beziehen, also
nicht auf das zwischenzeitlich
sicherungsübereignete Inventar.
Auf diesem Prinzip [X.] auch die von der Literatur fast einhellig vertretene [X.], dass die Vermieterpfandrechte von Veräußerer und Erwerber zuei-nander im [X.] stünden. Ein gutgläubiger Erwerb des besitzlosen [X.] sei ausgeschlossen und dementsprechend sei auch der gute Glaube des Erwerbers daran, dass alle in die Mieträume eingebrachten Sachen des Mieters unverändert in dessen Eigentum verblieben seien, nicht schutzwür-dig.

II.
Diese
Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
1. Zutreffend ist allerdings der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungs-gerichts. Gemäß §§
578 Abs.
1, 566 Abs.
1 BGB tritt der Erwerber
eines ge-werblich vermieteten Grundstücks anstelle des
Veräußerers
als Vermieter
in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis

hier mit der Schuldnerin

ergebenden Rechte und Pflichten ein.
Mit dem [X.] entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grund-stücks und dem
Mieter, jedoch
mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem
Veräußerer
bestanden hat (st. Rspr., vgl. Senatsurteil vom 25.
Juli 2012

XII
ZR
22/11

NJW
2012, 3032 Rn.
25 mwN).
Danach ist mit dem Eigentumsübergang ein neues Mietverhältnis zwi-schen der Klägerin und der Schuldnerin entstanden.

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2. Der
vom Berufungsgericht hieraus gezogene Schluss, dem der Kläge-rin zustehenden Vermieterpfandrecht gemäß §§
578 Abs.
1, 562 Abs.
1 Satz
1 BGB unterfielen nur die im Zeitpunkt des [X.] noch im Eigen-tum der Schuldnerin stehenden Sachen, ist hingegen rechtsfehlerhaft.
a) Richtig ist
zwar, dass hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche durch den Eigentumsübergang und das Entstehen eines neuen Mietvertrags mit dem Erwerber gemäß §
566 BGB eine Zäsur eintritt. Die schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die nach dem Zeitpunkt des [X.] fällig werdenden Forde-rungen stehen dem [X.] zu (st. Rspr., vgl. Senatsurteil vom 25.
Juli 2012

XII
ZR
22/11

NJW
2012, 3032 Rn.
32 mwN; zur Ausnahme bei Nebenkosten vgl. Senatsurteil vom 29.
September 2004

XII
ZR
148/02

NZM 2005, 17),
weshalb die Wirkung der Zäsur auch mit dem Begriff "Fälligkeitsprin-zip"
umschrieben wird (vgl. [X.]t-Futterer/Streyl Mietrecht 11.
Aufl. §
566 BGB Rn.
86 mwN).
b) Diese
Zäsur bewirkt aber keinen Einschnitt dergestalt, dass der vor ihr liegende Zeitraum bei der Bestimmung des Inhalts der sich aus dem Mietver-hältnis ergebenden Rechte und Pflichten i.[X.]. §
566 Abs.
1 BGB unberücksich-tigt bliebe.
aa) Mit Hilfe des Fälligkeitsprinzips
wird die Frage beantwortet, welche mietvertraglichen Rechte und Pflichten infolge eines [X.] dem Erwerber und welche dem Veräußerer zuzurechnen sind (vgl. Senatsurteil vom 29.
September 2004

XII
ZR
148/02

NZM 2005, 17). Für den Inhalt der so als dem Erwerber zuzurechnend ermittelten Rechte und Pflichten
bleibt die Zäsur hingegen ohne Auswirkung. Insoweit ordnet §
566 Abs.
1 BGB an, dass der Erwerber an die
Stelle des Veräußerers
tritt, so dass seine Rechte und Pflichten 12
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inhaltlich mit denen übereinstimmen, die dem Veräußerer
bei Hinwegdenken des [X.] zustünden bzw. ihn träfen.
bb) Soweit es für den Inhalt der mietvertraglichen Rechte und Pflichten zwischen Erwerber
und
Mieter auf den Beginn des Mietverhältnisses ankommt, ist deshalb auf den Beginn des ursprünglichen Mietverhältnisses zwischen [X.] und Mieter
abzustellen. Dies hat beispielsweise zur Folge, dass
für das neue Mietverhältnis, sofern es Wohnraum betrifft, gemäß §
573
c Abs.
1 Satz
2 BGB ggf. längere
Kündigungsfristen gelten ([X.] in [X.]/[X.] Miete 4.
Aufl. §
566 BGB Rn.
69
und §
573
c BGB Rn.
10; [X.]/Häublein 6.
Aufl. §
573
c Rn.
8; [X.]t-Futterer/[X.] Mietrecht 11.
Aufl. §
573
c BGB Rn.
12; vgl. auch [X.] NJW 1981, 584 zu §
565 Abs.
2 BGB a.F.).
Auch die 30-Jahresfrist des §
544 Satz
1 BGB wird vom ursprünglichen Überlas-sungszeitpunkt ab berechnet und beginnt nicht
etwa mit dem [X.] neu zu laufen ([X.] OLGR 2008, 367, 368; vgl. auch OLG Düsseldorf
NJWE-MietR 1997, 155, 157 zu §
567 BGB a.F.).
Aus dem gleichen Grund laufen sonstige vertragliche Fristen wie die für Mieterhöhungen und Schönheitsreparaturen ebenso unbeschadet der Zäsur weiter ([X.]/Häublein 6.
Aufl. §
565 Rn.
16; NK-BGB/[X.] 2.
Aufl. §
565 Rn.
17)
wie
der im Zeitpunkt des [X.] bestehende [X.] des Veräußerers in der Person des Erwerbers fortwirkt ([X.] Urteil vom 9.
Februar 2005

VIII
ZR
22/04

NJW
2005, 1187, 1188).
c) Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts ist der [X.] auch nicht der maßgebliche Zeitpunkt für die Beurteilung der Frage, ob eine in die Mieträume eingebrachte Sache dem Vermieterpfandrecht des [X.] unterfällt. Vielmehr kommt es gemäß §
562 Abs.
1 Satz
1 BGB auch insoweit auf den Zeitpunkt der Einbringung der Sache in die Mieträume an.
Eine 16
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8
-

Sicherungsübereignung der Sache im Zeitraum zwischen ihrer Einbringung in die Mieträume und dem Eigentumswechsel verhindert daher nicht, dass das Vermieterpfandrecht des Erwerbers die Sache erfasst.
aa) Das gesetzliche Vermieterpfandrecht entsteht gemäß §
562 Abs.
1 Satz
1 BGB mit der Einbringung
der dem Mieter gehörenden Sache in die Mieträume. Dies
gilt auch,
soweit es erst künftig entstehende Forderungen aus dem Mietverhältnis sichert. Der Zeitpunkt der Einbringung bestimmt daher ent-sprechend §§
1257, 1209 BGB den Rang des Vermieterpfandrechts im [X.] zu anderen Pfandrechten ([X.], 196 =
[X.], 212 Rn.
11 mwN
und [X.] Urteil vom 20.
März 1986

IX
ZR
42/85

NJW 1986, 2426, 2427).
Dabei gelten auch solche Sachen des Mieters als eingebracht, die sich schon vor Beginn des Mietverhältnisses in den Mieträumen befunden haben und die der Mieter dann in den Mieträumen belässt ([X.] [Stand 1.
August 2012] §
562 Rn.
11; von der Osten in [X.]/[X.] Handbuch der Ge-schäfts-
und Wohnraummiete 4.
Aufl. III
A Rn.
2190; [X.]/[X.] 6.
Aufl. §
562 Rn.
12; [X.]t-Futterer/[X.] Mietrecht 11.
Aufl. §
562 BGB Rn.
33).
Ein gutgläubiger Erwerb des Vermieterpfandrechts ist hingegen nicht möglich ([X.]Z 34, 153 =
NJW 1961, 502, 503; allgemein zum gesetzlichen Pfandrecht: [X.]Z 119, 75 =
NJW 1992, 2570, 2574 und [X.]Z 87, 274 =
NJW 1983, 2140, 2141).
Eine erst nach der Einbringung

auch durch
Raumsicherungsübereig-nungsvertrag

erfolgende Sicherungsübereignung der Sache des Mieters lässt das bereits entstandene Pfandrecht des Vermieters unberührt. Dieses genießt insoweit Vorrang
(Senatsurteil [X.]Z
117,
200
=
NJW 1992, 1156, 1157
und
[X.] Urteil vom 4.
Dezember 2003

IX
ZR
222/02

NJW-RR 2004, 772, 773).

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20
-
9
-

bb) Wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, geht das Ver-mieterpfandrecht des Veräußerers nicht auf den Erwerber über (daher missver-ständlich:
[X.]/[X.] 6.
Aufl. §
562 Rn.
12; [X.] in [X.]/Walther Miet-
und Pachtrecht [Stand: November 2011] §
562 BGB Rn.
28; Prütting/Wegen/Weinreich/[X.] BGB 8.
Aufl. §
562 Rn.
35; [X.]/[X.] Mietrecht §
562 BGB Rn.
56; [X.] in [X.]/[X.] Mietrecht §
562 BGB Rn.
28; [X.]/[X.] BGB [2014] §
562 Rn.
35). Denn der Erwerber ist
nicht der Rechtsnachfolger des Veräußerers, sondern es findet ein unmittelbarer Rechtserwerb kraft Gesetzes statt
(Senatsurteil vom 3.
Mai
2000

XII
ZR
42/98

NJW 2000, 2346; [X.]
Urteile vom 23.
Februar 2012

IX
ZR
29/11

NJW 2012, 1881 Rn.
17 und vom 28.
Mai 2008

VIII
ZR
133/07

NJW 2008, 2256 Rn.
17). Daher entsteht
neben dem Vermieterpfandrecht des Veräußerers, das dessen Forderungen aus dem Mietverhältnis sichert, ein eigenständiges Vermieterpfandrecht des Erwerbers (vgl. [X.] [Stand: 1.
August 2012] §
562 Rn.
7; [X.]/[X.] BGB 13.
Aufl. §
562 Rn.
15; [X.]/[X.] 6.
Aufl. §
562 Rn.
24; [X.]t-Futterer/[X.] Mietrecht 11.
Aufl. §
562 BGB Rn.
55).
cc) Dieses Vermieterpfandrecht bleibt seinem Umfang nach nicht hinter demjenigen des
Veräußerers
zurück und wird insbesondere nicht durch eine Sicherungsübereignung nach Einbringung der Sache berührt.
Vielmehr ist für die Frage, ob dem Vermieterpfandrecht des Erwerbers die bei [X.] in den Mieträumen befindlichen
Sachen unterfallen, ebenfalls der Zeit-punkt von deren
Einbringung maßgeblich, so dass die Vermieterpfandrechte von Veräußerer und Erwerber insoweit dieselben Sachen erfassen
(vgl. [X.] [Stand: 1.
August 2012] §
562 Rn.
7; [X.]/Henckel
[X.] §
50 Rn.
37; [X.]t-Futterer/[X.] Mietrecht 11.
Aufl. §
562 BGB Rn.
55; [X.] in [X.]/[X.] Mietrecht §
562 BGB Rn.
28).
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10
-

(1) Dies ergibt sich
bereits daraus, dass der Erwerber gemäß §
566 Abs.
1 BGB an die Stelle des Veräußerers tritt. Die Vorschrift weist ihm die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte

um ein solches handelt es sich bei dem Vermieterpfandrecht

und Pflichten mithin in dem Umfang zu, den sie ohne den Eigentumsübergang beim Veräußerer hätten. Das im Augenblick des [X.] kraft Gesetzes entstehende neue Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter hat uneingeschränkt densel-ben Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (Senatsurteil vom 3.
Mai
2000

XII
ZR
42/98

NJW 2000, 2346), und übernimmt dabei

wie dargelegt

auch Überlassungszeitpunkt, Vertragsbeginn und vertragliche Frist-läufe. Daher ist es folgerichtig, als Zeitpunkt der
Entstehung auch des [X.] des Erwerbers den des ursprünglichen
Einbringens
i.[X.]. §
562 Abs.
1 Satz
1 BGB anzusehen.
Dass das Vermieterpfandrecht nicht vor Beginn des Mietverhältnisses entstehen kann ([X.] [Stand: 1.
August 2012] §
562 Rn.
11; [X.] in [X.]/[X.] Miete 4.
Aufl. §
562 BGB Rn.
11; von der Osten
in [X.]/[X.] Handbuch der Geschäfts-
und Wohnraummiete 4.
Aufl. III
A Rn.
2190; [X.] in [X.]/Sonnenschein Miete 11.
Aufl. §
562 BGB Rn.
6; [X.]/Heintzmann BGB 13.
Aufl. §
562 Rn.
25; zum "vorzeitigen Ein-zug"
vgl. [X.]/[X.] BGB [2014] §
562 Rn.
11), steht dem somit nicht entgegen. Denn
wegen §
566 Abs.
1 BGB ist der ursprüngliche Vertrags-beginn auch für das neue Vertragsverhältnis maßgeblich.
(2) Dieses Ergebnis entspricht zudem Sinn und Zweck des §
566 Abs.
1 BGB. Bei dieser Norm handelt es sich um eine mieterschützende Vorschrift. Sie bezweckt, dem Mieter gegenüber dem neuen Vermieter die Rechtsposition zu erhalten, die er aufgrund des [X.] hätte, wenn der frühere Vermieter Eigentümer geblieben wäre ([X.] Urteil vom 9.
Februar 2005

VIII
ZR
22/04

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11
-

NJW 2005, 1187, 1188). Dagegen soll sie keine Besserstellung des Mieters, dessen Vermieter [X.] gewechselt hat, gegenüber dem Mieter ohne [X.] bewirken.
Eine derartige Besserstellung wäre aber die Folge der vom Berufungsge-richt vertretenen Rechtsauffassung.
Denn diese würde dazu führen, dass die sicherungsübereigneten Sachen für die ab dem Eigentumsübergang entste-henden Neuverbindlichkeiten nicht mehr dem Vermieterpfandrecht unterfielen. Demgegenüber hat eine nachträgliche Sicherungsübereignung der eingebrach-ten Sachen bei unverändertem Vermieter keinen Einfluss auf den Umfang
des Vermieterpfandrechts (Senatsurteil [X.]Z
117,
200
=
NJW 1992, 1156, 1157; [X.] Urteile vom 20.
Juni 2005

II
ZR
189/03

NJW-RR 2005, 1328, 1329 und vom 4.
Dezember 2003

IX
ZR
222/02

NJW-RR 2004, 772, 773), das auch erst zukünftig entstehende Forderungen aus dem Mietverhältnis sichert ([X.], 196 =
[X.], 212 Rn.
11 mwN und [X.] Urteil vom 20.
März 1986

IX
ZR
42/85

NJW 1986, 2426, 2427).
(3) Die Rechtsauffassung des Berufungsgerichts ist darüber hinaus
un-vereinbar damit, dass die Vermieterpfandrechte von Veräußerer und Erwerber
gleichrangig nebeneinander stehen
(so
die nahezu einhellige Literaturauffas-sung,
vgl.
[X.] [Stand: 1.
August 2012] §
562 Rn.
7; [X.]
in [X.]/[X.] Miete 4.
Aufl. §
566 BGB Rn.
92; Landwehr in [X.]/[X.] Handbuch der Geschäfts-
und Wohnraummiete 4.
Aufl.
II
A Rn.
2682; [X.]/[X.] BGB 13.
Aufl. §
562 Rn.
15; [X.] in [X.]/Kandelhard Mietrecht
4.
Aufl.
§
562 BGB Rn.
19; [X.]/Henckel
[X.] §
50 Rn.
37;
[X.]/[X.] 6.
Aufl. §
562 Rn.
12; [X.] Wohnraummietrecht 3.
Aufl. §
562 BGB Rn.
53; [X.]/[X.] Mietrecht §
562 BGB Rn.
36; [X.] in [X.]/Walther Miet-
und Pachtrecht [Stand: Novem-
ber 2011] §
562 BGB Rn.
28; [X.]/[X.] 6.
Aufl. §
562 Rn.
24; 26
27
-
12
-

[X.] 3.
Aufl. §
50 Rn.
91a; [X.]/Weidenkaff BGB 73.
Aufl. §
566 Rn.
17; Prütting/Wegen/Weinreich/[X.] BGB 9.
Aufl. §
562 Rn.
35; RGRK/Gelhaar
12.
Aufl. §
571 Rn.
22; [X.]/[X.] Fach-
anwaltskommentar Mietrecht 4.
Aufl. §
562 BGB Rn.
56; [X.]t-Futterer/[X.] Mietrecht 11.
Aufl. §
562 BGB Rn.
55; [X.]t-Futterer/Streyl Miet-recht 11.
Aufl. §
566 BGB Rn.
142; [X.]/Heintzmann BGB 13.
Aufl. §
566 Rn.
21 a.E.; [X.] in [X.]/[X.] Mietrecht §
562 BGB Rn.
28; [X.]/[X.] BGB [2014] §
562 Rn.
35; [X.]/Mittelstein Die Miete nach dem Rechte des Deutschen
Reiches 4.
Aufl. S.
557; [X.][X.]/[X.] Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht-
und Leasingrechts 10.
Aufl. Rn.
1404; a.A.

soweit ersichtlich

lediglich
von der Osten in [X.]/[X.] Hand-buch der Geschäfts-
und Wohnraummiete 4.
Aufl.
III
A Rn.
2224: Vorrang des Alt-Eigentümers).
Denn ein solcher [X.] kann nur bestehen, wenn beide Pfandrechte den gleichen Entstehungszeitpunkt haben (dies ausdrücklich beja-hend [X.]/Henckel
[X.] §
50 Rn.
37; [X.] 3.
Aufl. §
50 Rn.
91
a; RGRK/Gelhaar
12.
Aufl. §
571 Rn.
22; [X.]/Mittelstein Die Miete nach dem Rechte des [X.] 4.
Aufl. S.
557). Andernfalls müsste das Vermieterpfandrecht des Veräußerers nach dem gemäß §§ 1257,
1209 BGB geltenden Prioritätsprinzip Vorrang genießen.
Für einen solchen Vorrang
ist auch kein durchgreifender Grund ersicht-lich. Das Vermieterpfandrecht trägt dem Sicherungsbedürfnis des Vermieters Rechnung. Dieses ist für Veräußerer und Erwerber nicht unterschiedlich, nach-dem sich die vor und nach dem Eigentumsübergang bestehenden [X.] inhaltlich entsprechen.
(4)
Daraus, dass in §
566
a BGB eine ausdrückliche Regelung für vom Mieter geleistete
vertragliche Sicherheiten getroffen ist, folgt nichts zugunsten der vom Berufungsgericht vertretenen Auffassung.
Mit dieser

hinsichtlich des 28
29
-
13
-

Eintritts des Erwerbers im Wesentlichen §
572 BGB a.F. entsprechenden

Be-stimmung
wollte der Gesetzgeber dem Umstand Rechnung tragen, dass der Anspruch des Mieters auf Rückgabe der Sicherheit nicht zu den von §
571 BGB a.F. (als der Vorgängervorschrift des §
566 BGB) erfassten Rechten
und Pflich-ten gehörte (vgl. Senatsurteil [X.]Z 141, 160 =
NJW 1999, 1857, 1858
f.; hier-von
für den Kautionszahlungsanspruch abgrenzend Senatsurteil vom 25.
Juli 2012

XII
ZR
22/11

NJW
2012, 3032 Rn.
28). Für das Vermieterpfandrecht als gesetzliche Sicherheit bedurfte es keiner gesonderten Regelung, weil es zu den sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechten gehört, die schon von der Bestimmung des §
566 Abs.
1 BGB erfasst sind. Mithin verbleibt es [X.] Sonderregelung insoweit bei den allgemeinen Grundsätzen zum Eintritt des Erwerbers in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten.
(5) Schließlich gebietet auch der Grundsatz,
dass das [X.] nicht zu einer übermäßigen Benachteiligung der übrigen Gläubiger des Mieters führen
und deshalb der Begriff der durch das Vermieterpfandrecht gesi-cherten Forderungen
nicht ausdehnend ausgelegt werden darf ([X.]Z 60, 22 =
WM
1973, 148, 149), kein anderes rechtliches Ergebnis. Denn die übrigen Gläubiger werden dadurch, dass auch für das Vermieterpfandrecht des Erwer-bers auf den Zeitpunkt des [X.] abgestellt wird, nicht schlechter gestellt als ohne [X.]. Im Gegenteil würde die Auffas-sung des
Berufungsgerichts zu einer nicht gerechtfertigten Besserstellung der übrigen Gläubiger führen, weil deren Mobiliarvollstreckung kein [X.] wegen nach dem Eigentumswechsel fällig gewordener Vermieterforde-rungen entgegenstünde.
dd) Nach dem
im Revisionsverfahren zu unterstellenden Vortrag der Klä-gerin war das der Schuldnerin gehörende Inventar bei der Einbringung in die 30
31
-
14
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Mieträume
nicht sicherungsübereignet, so dass es vom Vermieterpfandrecht der Veräußerin erfasst war.
Eine erst anschließend
erfolgte Sicherungsübereig-nung des Inventars konnte diese Sachen nicht dem Vermieterpfandrecht der Klägerin entziehen, das diese gemäß §§
578 Abs.
1, 566 Abs.
1, 562 Abs.
1 Satz
1 BGB kraft Gesetzes erworben hat.
Mit der vom Berufungsgericht gewählten Begründung lässt sich daher der auf §
60 Abs.
1 [X.] gestützte klagegegenständliche Schadensersatzan-spruch der Klägerin wegen Verletzung ihres behaupteten [X.] nach §§
50 Abs.
1,
170 Abs.
1 Satz
2 [X.] nicht verneinen.
3. Die Entscheidung des Berufungsgerichts erweist sich auf der [X.] von ihm getroffenen Feststellungen auch nicht deshalb als richtig (§
563 Abs.
3 ZPO), weil der Sicherungsübereignungsvertrag vom 30.
August 2006 datiert. Denn es bedarf insoweit einer

bislang unterbliebenen

tatrichterlichen Auslegung, ob mit diesem bereits vor dem Beginn des ursprünglichen Mietver-hältnisses ein Sicherungsrecht übertragen wurde.
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Ferner hat das Berufungsgericht von seinem Rechtsstandpunkt aus fol-gerichtig keine Feststellungen insbesondere dazu getroffen, welche dem [X.] Forderungen der Klägerin bestehen, ob der Beklagte schuldhaft gehandelt hat und inwieweit der Klägerin ein Schaden ent-standen ist.
Da die Sache mithin nicht zur Endentscheidung reif ist, ist das Beru-fungsurteil aufzuheben und die Sache gemäß §
563 Abs.
1 Satz
1 ZPO an das [X.] zurückzuverweisen.

Dose

Weber-Monecke

Günter

Botur

Guhling
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 09.11.2011 -
I-4 [X.]/10 -

[X.], Entscheidung vom 04.12.2012 -
I-27 U 195/11 -

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