Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 17.12.2008, Az. VIII ZR 13/08

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 17. Dezember 2008 [X.], Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja BGB § 577 Abs. 1; [X.] § 152 Abs. 2 Tritt der Mieter in Ausübung seines Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 BGB) in den vom Vermieter geschlossenen Kaufvertrag über ein unter Zwangsverwaltung stehendes Mietobjekt ein, so richtet sich der [X.] des Mieters aus diesem Kaufvertrag gegen den Vermieter und nicht gegen den Zwangsverwalter. Dem Mieter steht in einem solchen Fall gegenüber dem Anspruch des Zwangsver-walters auf Zahlung der Miete (§ 535 BGB, § 152 [X.]) ein Zurückbehaltungsrecht wegen des gegen den Vermieter gerichteten Anspruchs auf Verschaffung des [X.] an der Mietwohnung nicht zu. [X.], Urteil vom 17. Dezember 2008 - [X.] - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. Dezember 2008 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] und [X.], die Richterin [X.] sowie [X.] Achilles für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des [X.] vom 14. Dezember 2007 wird [X.]. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten mieteten mit [X.] von der G.

GbR (im Folgenden: Schuldnerin) eine Wohnung in einem Mehr-familienhaus in [X.]. Mit Beschluss des [X.] vom 19. Januar 2004 wurde auf Antrag der B.

bank AG (im Folgenden: Gläubigerin) die Zwangsverwaltung über das Grundstück [X.] und der Kläger zum Zwangsverwalter bestellt. 1 Die Schuldnerin bildete mit notarieller Teilungserklärung vom 30. Juni 2004 insgesamt neun Einheiten Wohnungseigentum und Teileigentum an dem Grundstück. Sie verkaufte die von den Beklagten gemietete, im Aufteilungsplan mit [X.] bezeichnete Wohnung mit notariellem Vertrag vom selben Tag zu-2 - 3 - sammen mit drei weiteren Eigentumswohnungen zu einem Gesamtpreis von 314.000,-- • an einen [X.]. Diese Wohnungen sind ebenso wie die weiteren Eigentumseinheiten jeweils mit Grundschulden der Gläubigerin in Höhe von 1.022.583,76 • nebst Zinsen sowie der [X.]

in Höhe von 511.291,88 • nebst Zinsen belastet. Die Beklagten übten mit Schreiben vom 25. Juli 2005 - ebenso wie die Mieter der drei anderen Eigentumswohnungen - gegenüber der Schuldnerin ihr Vorkaufsrecht nach § 577 BGB aus. Die Gläubi-gerin wies den Notar der Beurkundungen vom 30. Juni 2004 mit Schreiben vom 14. September 2005 darauf hin, sie habe wegen des damit zusätzlich verbun-denen Aufwands keinerlei Interesse an einer Einzelverwertung der Wohnungen; da die Aufteilung der Immobilie in Wohneigentum ohne ihr Wissen erfolgt sei, sei die Aufteilung im Falle der Unmöglichkeit der Abwicklung der geschlossenen Kaufverträge - verursacht durch das geltend gemachte Vorkaufsrecht einiger Mieter - rückgängig zu machen, damit die Immobilie anschließend insgesamt veräußert bzw. versteigert werden könne. Den Beklagten und den Mietern der drei anderen Wohnungen teilte die Gläubigerin mit Schreiben vom 6. Oktober 2005 mit, es hänge vom Kaufpreis (für das Gesamtobjekt) ab, ob sie die Lö-schungsbewilligung für die Grundschulden erteilen werde, und stellte ihnen an-heim, ein Kaufangebot für sämtliche Wohnungen zu unterbreiten, das sie an die Schuldnerin weiterleiten werde; sie habe aber keinen Einfluss darauf, mit wem die Schuldnerin einen Kaufvertrag schließe. Die Beklagten forderten die Schuldnerin mit Schreiben vom 7. November 2005 auf, bis zum 25. November 2005 ihre Bereitschaft zu erklären, an der Er-füllung des durch Ausübung des Vorkaufsrechts mit ihnen zustande [X.] mitzuwirken; die Schuldnerin gab keine entsprechende Erklä-rung ab. Seit Dezember 2005 zahlen die Beklagten die monatliche Grundmiete nicht mehr an den Kläger. Sie berufen sich darauf, dass ihnen gegenüber dem 3 - 4 - Kläger ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete zustehe, bis der Kaufvertrag mit ihnen seitens der Schuldnerin erfüllt werde. 4 Mit seiner Klage begehrt der Kläger die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung der Grundmiete für die Monate Dezember 2005 bis April 2006 abzüg-lich eines Guthabens der Beklagten aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004. Die der Höhe nach unstreitige Klageforderung beläuft sich auf 3.632,18 • nebst Zinsen. Die Beklagten haben erklärt, dass sie den [X.] um Zug gegen Verschaffung des Eigentums an der von ihnen gemieteten Wohnung anerkennen, und haben widerklagend beantragt, den Klä-ger zu verurteilen, an sie als Gesamtgläubiger 3.632,18 • nebst Zinsen zu [X.]. Das Amtsgericht hat der Klage - ohne Einschränkung durch die von den Beklagten erstrebte Zug-um-Zug-Verurteilung - stattgegeben und hat die [X.] abgewiesen. Das [X.] hat die Berufung der Beklagten, mit der diese Klageabweisung beantragt und ihre Widerklage nur noch hilfsweise ver-folgt haben, zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten, mit der diese ihre Anträge aus dem zwei-ten Rechtszug weiterverfolgen. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. [X.] Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: 6 Das Amtsgericht habe zu Recht der Zahlungsklage uneingeschränkt stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Gegenüber dem nach Grund 7 - 5 - und Höhe unstreitigen Mietzinsanspruch des [X.] als Zwangsverwalter könnten sich die Beklagten nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB berufen. Der fällige Anspruch der Beklagten auf Eigentumsverschaffung aufgrund des wirksam ausgeübten Vorkaufsrechts richte sich gegen die [X.]in. Der Kläger als Zwangsverwalter könne diesen Anspruch nicht erfüllen. Ihm obliege nur die [X.] über das zwangsverwaltete Objekt, das er in seinem wirtschaftlichen Bestand erhalten müsse, über das er aber nicht verfügen dürfe. Sei dem Zwangsverwalter daher die Erfüllung des [X.]s unmöglich, so könne ihm bezüglich der [X.] zur Einziehung der Mieten ein sich aus dem [X.] ergebendes Zurückbehaltungsrecht nicht entgegengehalten werden; es fehle an der Gegenseitigkeit. Im Übrigen würde die Annahme eines Zurückbehaltungsrechtes dazu führen, dass das Zwangs-verwaltungsverfahren blockiert werden könnte, da der Zwangsverwalter keine Möglichkeit hätte, das Zurückbehaltungsrecht abzuwenden. Dem stehe auch nicht die gesetzliche Wertung des § 152 Abs. 2 [X.] entgegen. Zwar seien nach der Rechtsprechung des [X.] die Erfüllungspflichten des [X.] aus dem Mietverhältnis nicht auf die mit der [X.] unmittelbar zusammenhängenden Pflich-ten begrenzt, sondern umfassten auch die Pflichten aus einer Kautionsabrede. Ausschlaggebend für die Pflicht des [X.] zur [X.] sei aber der besondere Charakter der treuhänderischen Kautionsabrede. Der sich daraus ergebenden besonderen Schutzbedürftigkeit des Mieters habe der Gesetzgeber bei der Neuregelung des § 566 BGB Rechnung getragen. [X.] dem Gesichtspunkt des Mieterschutzes sei die hier dem Zwangsverwalter entgegengehaltene Eigentumsverschaffungspflicht aufgrund des gesetzlichen Vorkaufsrechts nicht mit der Rückgabepflicht aus der [X.]. Der von den Beklagten geltend gemachte Gegenanspruch ziele auf 8 - 6 - eine dingliche Verfügung über die zwangsverwaltete Mietsache, mit der die [X.] gerade ihre Stellung als schutzwürdige Mieter aufgeben wollten. 9 Der hilfsweise geltend gemachte Widerklageantrag der Beklagten auf Verzugsschadensersatz in Höhe der zuerkannten Miete sei nicht begründet. Wie auch von den Beklagten nicht in Abrede gestellt werde, sei der Kläger als Zwangsverwalter nicht Schuldner des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung an der Wohnung. Daraus folge, dass der Kläger auch nicht passiv legitimiert sei für einen Anspruch auf Ersatz des Verzugsschadens wegen Nichterfüllung des fäl-ligen [X.]s. II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Dem Kläger steht der nach Grund und Höhe [X.] Anspruch auf Zahlung der Mietrückstände für die Monate Dezember 2005 bis April 2006 zu (§ 535 Abs. 2 BGB, § 152 [X.]). Ein Zurückbehaltungs-recht der Beklagten gegenüber dem Anspruch des [X.] besteht aufgrund des von den Beklagten ausgeübten Vorkaufsrechts ebenso wenig wie der mit der [X.] gegenüber dem Kläger geltend gemachte Schadensersatz-anspruch. 10 1. Die Beklagten sind aufgrund der Ausübung des ihnen zustehenden Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 BGB) in den zwischen der Schuldnerin und dem [X.] geschlossenen Kaufvertrag über die in Wohnungseigentum umgewan-delte Mietwohnung eingetreten (§ 464 Abs. 2 BGB). Ihnen steht damit aus [X.] ein Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an der Miet-wohnung zu (§ 433 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dieser Anspruch richtet sich aber, wie auch die Beklagten nicht verkennen, nicht gegen den Kläger, sondern gegen die Schuldnerin. Der Kläger ist nicht Partei des Kaufvertrages und aufgrund 11 - 7 - seiner Stellung als Zwangsverwalter auch nicht befugt, über das Eigentum an der Mietwohnung zu verfügen. Durch die Beschlagnahme des Grundstücks nach § 148 Abs. 2 [X.] findet kein Eigentumswechsel und kein Rechtsüber-gang auf den Zwangsverwalter statt, sondern dem Eigentümer wird lediglich die Verwaltung und die Benutzung des Grundstücks entzogen (Senatsurteil vom 9. März 2005 - [X.] ZR 330/03, [X.], 460, [X.]. 12). Dem Verwalter steht dementsprechend nur die Befugnis zur laufenden Verwaltung des Grundstücks zu (§ 152 Abs. 1 [X.]). Die Verfügungsbefugnis verbleibt dagegen auch nach angeordneter Zwangsverwaltung bei dem [X.] ([X.][X.]/Hintzen, Zwangsverwaltung, 4. Aufl., § 148 Rdnr. 3 f.; [X.], [X.], 18. Aufl., § 152 Rdnr. 4.3), hier der Schuldnerin, allerdings be-schränkt durch das mit der Beschlagnahme verbundene relative Veräußerungs-verbot, das im Verhältnis zu dem die Zwangsvollstreckung betreibenden Gläu-biger besteht (§ 146 Abs. 1, § 20 Abs. 1, § 23 Abs. 1 Satz 1 [X.], §§ 135, 136 BGB). Der Zwangsverwalter kann daher weder die Auflassung erklären noch die Grundbucheintragung einer Verfügung über das Grundstück beantragen oder bewilligen ([X.], aaO). Das wird auch von der Revision nicht in Zweifel gezogen. 2. Es kann dahingestellt bleiben, ob ein Mieter dem Anspruch des [X.] auf Zahlung der Miete ein Zurückbehaltungsrecht aus § 273 BGB we-gen eines Auflassungsanspruchs aus einem Kaufvertrag über die Mietwohnung entgegenhalten kann. Den Beklagten steht, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, jedenfalls gegenüber dem Kläger das geltend gemachte Zu-rückbehaltungsrecht wegen ihres gegen die Schuldnerin gerichteten [X.] nicht zu. Da dieser Anspruch, wie ausgeführt, nicht gegenüber dem Kläger besteht, fehlt es bereits an der nach § 273 BGB für ein Zurückbe-haltungsrecht erforderlichen Gegenseitigkeit der Ansprüche des [X.] und der Beklagten. Aus diesem Grund kann auch die prozessuale Rechtsfolge eines 12 - 8 - geltend gemachten Zurückbehaltungsrechts nicht eingreifen. Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts führt zu einer Verurteilung Zug um Zug gegen Erfüllung des einredeweise geltend gemachten Gegenanspruchs (§ 274 Abs. 1 BGB). Eine solche Verurteilung, wie sie die Beklagten mit ihrer Erklärung, dass sie den Zahlungsanspruch Zug um Zug gegen Verschaffung des Eigentums an der von ihnen gemieteten Wohnung anerkennen, zunächst erstrebt haben, kann nicht ausgesprochen werden, weil der Kläger nicht Schuldner dieses Anspruchs ist; das von den Beklagten im ersten Rechtszug erklärte "Anerkenntnis" ging daher ins Leere. Dagegen bringt die Revision nichts vor. Sie meint jedoch, trotz feh-lender Gegenseitigkeit der beiderseitigen Ansprüche ergebe sich aus § 152 Abs. 2 [X.] und § 577 BGB, dass der Kläger als Zwangsverwalter den [X.], in den die Beklagten eingetreten sind, gegen sich gelten lassen müsse und daher den Beklagten gegenüber dem Kläger ein Zurückbehaltungsrecht wegen ihres gegen die Schuldnerin gerichteten Anspruchs auf [X.] zustehe. Dies trifft nicht zu. a) Nach § 152 Abs. 2 [X.] ist ein vor der Beschlagnahme geschlossener Mietvertrag auch dem Verwalter gegenüber wirksam. Die Vorschrift bezieht sich schon ihrem Wortlaut nach nur auf den vor Anordnung der Zwangsverwaltung geschlossenen Mietvertrag der Beklagten, nicht aber auf den nach der Be-schlagnahme zustande gekommenen Kaufvertrag über die Mietwohnung zwi-schen der Schuldnerin und dem [X.], in den die Beklagten durch Ausübung ihres Vorkaufsrechts eingetreten sind. 13 Auch aus dem Schutzzweck der Vorschrift und der von den Beklagten herangezogenen Senatsrechtsprechung zur Geltung einer mietvertraglichen Kautionsabrede gegenüber dem Zwangsverwalter (Senatsurteile vom 9. März 2005, aaO, und vom 16. Juli 2003 - [X.] ZR 11/03, NJW 2003, 3342) ergibt sich nicht, dass die Beklagten dem Anspruch des [X.] auf Zahlung der Miete 14 - 9 - ihren Anspruch gegen die Schuldnerin auf Verschaffung des Eigentums an der Mietwohnung einredeweise entgegenhalten könnten. Nach der gesetzlichen Wertung des § 152 Abs. 2 [X.] soll der Mieter nicht dadurch schlechter gestellt werden, dass das vermietete Grundstück beschlagnahmt und die [X.] angeordnet wird (Senatsurteil vom 9. März 2005, aaO, unter [X.]). Daraus hat der Senat hergeleitet, dass der Zwangsverwalter in alle Rechte und Pflichten des Vermieters "aus dem bestehendem Mietverhältnis" eintritt (aaO, unter II 3 b; Senatsurteil vom 16. Juli 2003, aaO, unter [X.]) mit der Folge, dass die Verwaltungs- und Erfüllungspflicht des [X.] auch eine Kauti-onsabrede "als Bestandteil des Mietverhältnisses" einschließt (Senatsurteil vom 16. Juli 2003, aaO; Senatsurteil vom 9. März 2005, aaO, unter [X.]). Daraus ist entgegen der Auffassung der Revision nicht herzuleiten, dass der Mieter dem Zwangsverwalter auch die Rechte aus einem mit dem [X.] zustande gekommenen Kaufvertrag über die Mietwohnung entge-genhalten kann. Der Schutzzweck des § 152 Abs. 2 [X.] erfasst - dem Wortlaut der Vor-schrift entsprechend - nur die Rechte und Pflichten des Mieters aus dem Miet-verhältnis, nicht dagegen die Ansprüche aus einem Kaufvertrag über die Miet-wohnung. Denn ein solcher Kaufvertrag ist - anders als die zur Sicherung miet-vertraglicher Ansprüche des Vermieters getroffene Kautionsabrede - nicht Be-standteil des Mietverhältnisses, in dem der Mieter des besonderen Schutzes in der Zwangsverwaltung bedarf. § 152 Abs. 2 [X.] gewährt deshalb dem Mieter keinen Schutz, soweit der Mieter Ansprüche aus einem Kaufvertrag über die Mietwohnung durchsetzen und damit, worauf das Berufungsgericht zutreffend hingewiesen hat, seine Stellung als Mieter aufgeben will. Dies gilt unabhängig davon, ob der Kaufvertrag über die Mietwohnung durch unmittelbare Vereinba-rung zwischen dem Mieter und dem [X.] oder - wie hier - durch Ausübung des dem Mieter zustehenden Vorkaufsrechts aus § 577 15 - 10 - BGB zustande kommt. Der Schutzzweck des § 152 Abs. 2 [X.] geht nicht so weit, dass dem Mieter mit dieser Bestimmung gegenüber dem Anspruch des [X.] auf Zahlung der Miete ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Er-füllung des Kaufvertrags durch den [X.] in die Hand gegeben werden soll, damit der Mieter auf diese Weise Druck auf den Zwangs-verwaltungsgläubiger ausüben kann, dass dieser die für die Erfüllung des [X.] der Zwangsvollstreckung und Freistellung des [X.] von Grundpfandrechten - schafft. Für das Verhältnis zwischen Mieter und Zwangsverwalter ist der [X.] des Kaufvertrages zwischen dem Mieter und dem [X.] daher (zunächst) ohne Bedeutung. Erst wenn der Kaufvertrag vom Schuldner im Zusammenwirken mit dem die Zwangsvollstreckung betreibenden Gläubiger erfüllt wird und der Mieter damit Eigentum an der Mietwohnung er-wirbt, so dass der Anspruch auf Zahlung der Miete durch Konfusion erlischt, müssen der Zwangsverwalter und der Gläubiger dies gegen sich gelten lassen. 16 b) Auch aus § 577 BGB ist entgegen der Auffassung der Revision nicht herzuleiten, dass dem Mieter nach Ausübung des Vorkaufsrechts wegen seines [X.]s gegen den Verkäufer ein Zurückbehaltungs-recht gegenüber dem Anspruch des [X.] auf Zahlung der Miete zusteht. Das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB dient dem Schutz des Mieters vor einer Verdrängung im Zusammenhang mit der Umwandlung der Wohnung in Wohnungseigentum ([X.]. 12/3013, S. 18; [X.]. 12/3254, [X.]; Senatsur-teil vom 29. März 2006 - [X.] ZR 250/05, [X.], 1869, [X.]. 16; Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - [X.] ZR 126/07, [X.], 2257, [X.]. 8). Die Vorschrift rich-tet sich damit gegen den Vermieter, der die Mietwohnung in eine Eigentums-wohnung umwandelt und verkauft, und gegen den Dritterwerber, nicht aber ge-gen den Zwangsverwalter und den [X.], die nicht die 17 - 11 - Befugnisse des Eigentümers zur Umwandlung und zum Verkauf der Mietwoh-nung haben. 18 Davon abgesehen bezweckt § 577 BGB auch nicht, den Mieter, der eine in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnung durch Ausübung des [X.] kauft, etwa besser zu stellen als den Mieter, der eine solche Woh-nung in der Zwangsverwaltung - unabhängig vom Vorkaufsrecht - durch unmit-telbare Vereinbarung vom Vermieter kauft. Aus § 577 BGB ergibt sich ebenso wie aus § 152 Abs. 2 [X.] keine sachliche Rechtfertigung dafür, dass die Rech-te des Mieters in der Zwangsverwaltung weiter gehen sollen, wenn der Mieter die Mietwohnung durch Ausübung des Vorkaufsrechts kauft, als sie gehen, wenn der Kaufvertrag durch unmittelbare Vereinbarung mit dem Vermieter zu-stande kommt. Ball [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 10.01.2007 - 141 C 3153/06 - [X.], Entscheidung vom 14.12.2007 - 4 S 63/07 -