Bundesgerichtshof, Beschluss vom 23.08.2017, Az. XII ZR 29/17

Die Parteien streiten über die Verpflichtung zur Räumung eines Gewerbegrundstücks.

Die während des Rechtsstreits verstorbene [X.]war die Mutter der Klägerin zu 3 und des [X.] und die Großmutter (mütterlicherseits) der Kläger zu 1 und 2. Sie war Eigentümerin des Grundstücks [X.]in [X.], auf dem der Beklagte seit 1966 einen Abschleppdienst mit Werkstatt betreibt. Ein schriftlicher Vertrag wurde nicht geschlossen. Der Beklagte zahlte für die Gebrauchsüberlassung (zuletzt) monatlich 1.200 €. Ob die Abrede als Miet- oder Pachtvertrag zu qualifizieren ist, wird von den Parteien unterschiedlich beurteilt.

Im April 2004 hatte der Beklagte die Zahlungen eingestellt. Vor dem [X.] schlossen [X.]    und der Beklagte am 12. Januar 2005 einen Vergleich, wonach sich der Beklagte verpflichtete, die Pacht ab Oktober 2004 nach- und künftig fortzuzahlen. In Ziff. 2 des Vergleichs heißt es sodann: "Damit sind sämtliche wechselseitigen Ansprüche zwischen den Parteien ausgeglichen."

Mit Schreiben vom 25. November 2010 ist das "mündliche Pachtverhältnis" gekündigt worden. Ob das Schreiben von [X.]     stammt und ob sie gegebenenfalls bei der Unterzeichnung noch geschäftsfähig war, ist zwischen den Parteien streitig.

Am 15. August 2011 sind die Kläger aufgrund einer Auflassungserklärung vom 1. August 2011 zu je 1/3 als Eigentümer des Grundstücks eingetragen worden. Auch insoweit ist umstritten, ob die zum Zeitpunkt der Auflassung 94-jährige [X.]     noch geschäftsfähig war.

Mit Schreiben vom 2. Januar 2012, das dem [X.] am 6. Januar 2012 durch den Gerichtsvollzieher zugestellt wurde, haben die Kläger das "Mietverhältnis" erneut gekündigt. Am 12. September 2013 ist [X.]     verstorben. [X.] wurde sie von den Klägern.

Ob [X.]     und ihr vorverstorbener Ehemann dem [X.] wiederholt versprochen haben, er werde das betroffene Grundstück nach dem Tod des [X.] Ehegatten erben, ist zwischen den Parteien umstritten. Ebenso ist umstritten, ob die Bauarbeiten (Errichtung von Hallen; Pflasterung), die in den Jahren 1982 bis 1990 auf dem Grundstück vorgenommen und jedenfalls teilweise vom [X.] finanziert wurden, vom [X.] im Hinblick auf sein künftiges Erbe oder für den Kfz-Betrieb des [X.] vorgenommen wurden. Auch die Höhe der Aufwendungen des [X.] wird unterschiedlich dargestellt: Während der Beklagte behauptet, er habe 500.000 DM investiert, die zu einer Wertsteigerung des Grundstücks von 300.000 DM geführt hätten, legen die Kläger ein Verkehrswertgutachten vor, wonach das Grundstück auf einen Verkehrswert am 1. August 2011 von 115.000 € geschätzt wird.

Das [X.] hat den [X.] zur Räumung und Herausgabe des Grundstücks verurteilt. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Kläger seien auf Grund der Auflassung vom 1. August 2011 und der Eintragung ins Grundbuch vom 15. August 2011 Eigentümer des Grundstücks geworden. Auf die Frage, ob die Mutter bei der Übertragung des Eigentums geschäftsfähig war, komme es nicht an. Ein Recht zum Besitz stehe dem [X.] nicht zu, da die Kläger den [X.] spätestens mit dem Schreiben vom 2. Januar 2012 gekündigt hätten. Der Beklagte könne sich auch nicht auf einen Aufwendungsersatzanspruch oder ein Zurückbehaltungsrecht berufen. Dabei sei es unerheblich, ob dem [X.] stets zugesichert worden sei, er werde das Grundstück einmal erben, und ob der Beklagte die Investitionen allein im Vertrauen darauf getätigt habe. Denn mit dem gerichtlichen Vergleich vom 12. Januar 2005 seien sämtliche Ansprüche des [X.] hinsichtlich des streitgegenständlichen Grundstücks abgegolten.

Das [X.] hat die Berufung des [X.] durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde des [X.].

Die Nichtzulassungsbeschwerde ist nach §§ 522 Abs. 3, 544 ZPO zulässig, insbesondere ist der [X.] nach §§ 544 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO erreicht. In der Sache hat sie Erfolg und führt gemäß §§ 522 Abs. 3, 544 Abs. 7 ZPO zur Zulassung der Revision und zur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses sowie zur Zurückverweisung der Sache an das [X.]. Die angefochtene Entscheidung verletzt in entscheidungserheblicher Weise den Anspruch des [X.] auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG).

1. Das [X.] hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt, nach den Feststellungen des [X.]s seien die Kläger nicht im Wege der [X.], sondern gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB in den zwischen dem [X.] und seiner Mutter bestehenden Mietvertrag eingetreten. Der Räumungsanspruch folge aus §§ 566, 581 Abs. 2, 546 Abs. 1 BGB. Ein Zurückbehaltungsrecht wegen angeblicher Verwendungen stehe dem [X.] nach § 570 BGB nicht zu. Die Anwendbarkeit von § 570 BGB sei vorliegend auch nicht nach § 242 BGB ausgeschlossen. Allerdings erfasse § 566 BGB nach der Rechtsprechung des [X.] nur solche Rechte und Pflichten, die mietrechtlich zu qualifizieren seien oder in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stünden. Die Abrede, die der Beklagte mit seiner Mutter getroffen haben wolle, dass er nämlich die Bauarbeiten auf dem Grundstück nur durchgeführt habe, weil er das Grundstück später erben werde, sei nicht als mietrechtlich zu qualifizieren, sodass die Kläger in eine etwaige Abrede nicht eingetreten seien.

2. Mit Erfolg macht die Nichtzulassungsbeschwerde geltend, dass das [X.] den Anspruch des [X.] auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) verletzt hat, weil es entscheidungserhebliches tatsächliches Vorbringen des [X.] nicht zur Kenntnis genommen und nicht berücksichtigt hat.

a) Nach der ständigen Rechtsprechung des [X.] verstößt ein Gericht gegen die aus Art. 103 Abs. 1 GG folgende Pflicht, Parteivorbringen zu berücksichtigen, wenn im Einzelfall besondere Umstände darauf hindeuten, dass erhebliches Vorbringen eines Beteiligten entweder überhaupt nicht zur Kenntnis genommen oder bei der Entscheidung ersichtlich nicht erwogen worden ist - etwa wenn das Gericht auf [X.] des Vortrags einer Partei zu einer zentralen Frage des Verfahrens in den Entscheidungsgründen nicht eingeht ([X.] MDR 2013, 1113 Rn. 15 mwN; vgl. auch [X.] Beschluss vom 3. Dezember 2013 - [X.] - NJW-RR 2014, 381 Rn. 9 mwN).

b) Der Beklagte hat unter Antritt des Sachverständigenbeweises vorgetragen, dass seine Mutter sowohl zum Zeitpunkt der Kündigung im November 2010 als auch zum Zeitpunkt der Auflassung im August 2011 nicht mehr geschäftsfähig gewesen sei. Auch die Kläger haben sich - zum Beweis des Gegenteils - auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens berufen. Das [X.] hat Beweis insoweit nicht erhoben.

Soweit das [X.] im unstreitigen Tatbestand festgestellt hat, die Kläger seien durch Auflassung vom 1. August 2011 und Eintragung ins Grundbuch vom 15. August 2011 Eigentümer des streitgegenständlichen Grundstücks geworden, steht dies in offenem Widerspruch zu den Ausführungen in den Entscheidungsgründen, wonach es nicht darauf ankommen soll, ob die Mutter bei der Übertragung des Eigentums geschäftsfähig war. Denn für die Auflassung kommt es auf die Geschäftsfähigkeit der früheren Eigentümerin an. Die widersprüchlichen Feststellungen des [X.]s verletzen ihrerseits den Anspruch des [X.] auf rechtliches Gehör (vgl. [X.] Beschluss vom 3. Dezember 2013 - [X.] - NJW-RR 2014, 381 Rn. 8).

Der Umstand, dass das [X.] sich mit diesem offensichtlichen Widerspruch nicht auseinandergesetzt, sondern ohne Begründung ausgeführt hat, nach den getroffenen Feststellungen seien die Kläger nicht im Wege der [X.], sondern gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB in den Mietvertrag eingetreten, lässt nur den Schluss zu, dass das [X.] das streitige Vorbringen der Parteien zur Geschäftsfähigkeit der Mutter des [X.] nicht zur Kenntnis genommen hat.

3. Da nicht ausgeschlossen werden kann, dass das [X.] bei Berücksichtigung des Vorbringens des [X.] zur mangelnden Geschäftsfähigkeit seiner Mutter und Erhebung der dafür angebotenen Beweise zu einer anderen Beurteilung des Falles gekommen wäre, ist der Beschluss aufzuheben und die Sache an das [X.] zurückzuverweisen.