Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 20.11.2015, Az. V ZR 284/14

BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
V [X.]
Verkündet am:
20. November 2015
Weschenfelder
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
ja
[X.]R:
ja
[X.] § 3, § 8
Sondereigentum kann nur in den Grenzen entstehen, die sich aus dem zur Eintragung in das Grundbuch gelangten Aufteilungsplan ergeben.
[X.] § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2
Die erstmalige [X.] Herstellung einer Wand, die zwei [X.] voneinander abgrenzt, ist unabhängig von der dinglichen Zu-ordnung der herzustellenden Wand Aufgabe aller Wohnungseigentümer und nicht nur der benachbarten [X.].
[X.] § 21 Abs. 4; [X.] § 242 Cd
Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf erstmalige [X.] Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums kann nach dem Grundsatz -
2
-

von Treu und Glauben ausgeschlossen sein, wenn die tatsächliche Bauaus-führung nur unwesentlich von dem Aufteilungsplan abweicht.
[X.] § 6 Abs. 1; [X.] § 925 Abs. 1
Ist den Vertragsparteien bei der
Veräußerung von Wohnungseigentum nicht bekannt, dass das Sondereigentum in größerem Umfang entstanden ist, als es die tatsächliche Bauausführung erkennen lässt, erlaubt eine vor Vertrags-schluss erfolgte Besichtigung des [X.] nicht den Schluss, dass
die Auflassung auf das Sondereigentum in den von der Bauausführung vorgege-benen Grenzen beschränkt worden ist.
[X.], Urteil vom 20. November 2015 -
V [X.] -
LG [X.]

[X.]

-
3
-
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. Oktober 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Stresemann, die Richterinnen Prof.
Dr.
[X.]t-Räntsch und Dr.
Brückner, [X.]
Göbel
und die Richterin Haberkamp

für Recht erkannt:
Auf die Revision des [X.] wird das Urteil der 1.
Zivilkammer des [X.] vom
11. November 2014 aufgehoben.
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Soest
vom 25.
September 2013 wird mit der Maßgabe zurückge-wiesen, dass der letzte Halbsatz am Ende des Tenors (mit dem Worentfällt.
Die Beklagten tragen die Kosten der Rechtsmittelverfahren.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Das zu der Anlage gehörige Wohngebäude wurde 1972 als Mietshaus für 18
Parteien er-richtet. Bei dem Bau des
Kellergeschosses wurde von den der Baugenehmi-gung zugrunde liegenden Bauplänen abgewichen, um einen Fensterzugang für 1
-
4
-

den innenliegen[X.]raum Nr.
7 zu schaffen. Durch die hierfür
erforderli-che Verlegung einer Innenwand verkleinerte sich der nach den Plänen
8,43 qm große Kellerraum Nr. 3 um
eine Fläche von 3,94
qm.
Im Jahr
1984 erfolgte die Aufteilung in Wohnungseigentum. Für die Er-stellung des [X.] wurden
die ursprünglichen, der Baugenehmigung zugrunde liegenden
Baupläne verwendet. Infolgedessen zeigt der im [X.] in Bezug genommene Aufteilungsplan
nicht die tatsächliche Bauausfüh-rung der Kellerräume Nr.
3 und Nr.
7, sondern die ursprüngliche Planung.

[X.] erwarb
der Kläger nach vorheriger Besichtigung das Sondereigentum
an der Wohnung Nr. 3 sowie an dem Kellerraum Nr.
3.
Von dem [X.] nahm er erst nach dem Erwerb
Kenntnis.
In der Eigentümerversammlung vom 17. April 2013 wurde der Antrag
des [X.], [X.]raum Nr. 3 in den aus dem Aufteilungsplan ersichtlichen Grenzen herzustellen, mehrheitlich abgelehnt. Hiergegen wendet er sich mit der Anfechtungsklage. Zugleich verlangt er festzustellen, dass die dem [X.] entsprechende Herstellung des [X.] auf Kosten der [X.] und die Erteilung des Auftrags an den günstigs-ten Anbieter beschlossen ist. Das Amtsgericht hat der Klage vollen Umfangs stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das [X.] das Urteil geändert und die Klage abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision
will der Kläger die Zurückweisung der Berufung erreichen; die Beklagten beantragen die Zurückweisung der Revision.
2
3
-
5
-

Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht meint, die Abgrenzung des Sondereigentums rich-te sich
nicht nach dem
Aufteilungsplan, sondern nach der
tatsächlichen
Bau-ausführung. Der teilende Eigentümer habe die Aufteilung offenkundig an den
seit zwölf Jahren bestehenden
baulichen Gegebenheiten ausrichten wollen
und
die veralteten Bauunterlagen aufgrund eines schlichten Versehens verwendet. Solche Fehler bei der planerischen Erfassung wirkten sich auf die Zuweisung des Sondereigentums nicht aus und dürften
keine
Umbaupflichten nach sich ziehen. Die für die Begründung
von Wohnungseigentum an einem noch zu er-richtenden Gebäude geltenden Grundsätze seien auf die Aufteilung eines be-reits bestehenden Gebäudes nicht übertragbar. Zudem sei auch insoweit
in Rechtsprechung und Literatur anerkannt, dass
bei unwesentlichen Abweichun-gen auf die
tatsächliche Bauausführung abzustellen und der Aufteilungsplan
entsprechend zu berichtigen sei. Um eine solche unwesentliche Abweichung gehe es hier, da nur ein Kellerraum betroffen sei
und die Fläche des gesamten
Sondereigentums lediglich
um 6 % gemindert
werde.
Schließlich habe der Klä-ger die streitige Fläche nicht gutgläubig erworben. Die Unrichtigkeit des [X.]s sei ihm bekannt
gewesen, weil er [X.]raum in seinem
tatsächlichen
Umfang vor dem Erwerb besichtigt habe.
II.
Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
1. Die Anfechtungsklage hat Erfolg. Der angefochtene Negativbeschluss
entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil der Kläger die [X.] Herstellung des [X.] von den Beklagten verlangen kann.
4
5
6
-
6
-

a)
Im Ausgangspunkt stützt
sich der geltend gemachte Anspruch auf
§
21 Abs.
4 i.V.m. Abs. 5 Nr. 2 [X.].
Hiernach
kann jeder Wohnungseigentü-mer von den übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich verlangen, dass
das Gemeinschaftseigentum plangerecht her-gestellt wird, da unter Instandsetzung auch die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums zu verstehen ist. Beschließen die Wohnungseigen-tümer die [X.] Herrichtung der Wohnanlage auf Kosten der [X.] mehrheitlich nach § 21 Abs. 3 [X.], sind die hiervon betroffenen [X.] ab diesem Zeitpunkt nach §
14 Nr. 4 [X.] zur Duldung des Umbaus verpflichtet. § 22 [X.] steht dem nicht entgegen, weil die erstmalige [X.] Herrichtung keine bauliche Veränderung im Sinne der [X.] darstellt. Dies gilt im Grundsatz auch dann, wenn ein Gebäude planwidrig erstellt wurde und sodann die Planwidrigkeit behoben wird (vgl. zum Ganzen [X.], Urteil vom 14. November 2014 -
V [X.], NJW 2015,
2027 Rn. 20, vorgesehen zum Abdruck in [X.]Z).
b)
Ob die vorhandene Trennwand planwidrig ist, richtet sich nach der
Grundbucheintragung, und zwar nach der
Teilungserklärung und dem
dort in Bezug genommenen Aufteilungsplan.

[X.]) Bei der
Auslegung von [X.], die der [X.]
in vol-lem Umfang überprüfen kann, ist vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn der Eintragung sowie der darin in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung ab-zustellen, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergeben. Umstände außerhalb dieser Urkunden dürfen zur Ermittlung von Inhalt und Umfang eines Grundstücksrechts nur in-soweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind
(st. Rspr., vgl. nur [X.], Urteil vom 30. Juni 1995 -
V [X.], [X.]Z 130, 159, 166).
7
8
9
-
7
-

[X.]) Danach ist für die Abgrenzung des Sondereigentums nicht die
tat-sächliche Bauausführung, sondern der
Aufteilungsplan
maßgeblich.
Letzterer
soll sicherstellen, dass dem Bestimmtheitsgrundsatz des Sachen-
und Grundbuchrechts Rechnung getragen wird, indem er
die Aufteilung des Ge-bäudes sowie die Lage und Größe des Sondereigentums und der im ge-meinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich macht (§
7 Abs. 4 Satz 1 Nr.
1 [X.]; vgl. [X.], Urteil vom 30. Juni 1995 -
V [X.], [X.]Z 130, 159, 166 f.; Urteil vom 18. Juli 2008 -
V [X.], [X.]Z 177, 338 Rn. 12; Urteil vom 15. Januar 2010 -
V [X.], [X.], 407 Rn. 7; Urteil vom 16. November 2012 -
V [X.], [X.], 153 Rn. 5
f.).
Bei Grundstücken ergibt sich der
Grenzverlauf aus
der dem [X.] zugrundeliegenden Liegenschaftskarte
(vgl. § 2 Abs. 2
GBO); hierauf
er-streckt sich
die Vermutung der Richtigkeit des Grundbuchs gemäß §
891 Abs. 1 [X.]
(vgl. [X.], Urteil vom 2. Dezember 2005
-
V [X.], [X.] 2006, 181
f.; Urteil vom 8. November 2013 -
V [X.], [X.]Z 199, 31 Rn. 11). Dieselbe
sachenrechtliche Abgrenzungsfunktion
wie das Liegen-schaftskataster erfüllt
bei der Aufteilung in Wohnungseigentum der
Auftei-lungsplan, der an die Stelle der Vermessung und katastermäßigen Erfassung tritt (vgl. [X.], Urteil vom 30. Juni 1995 -
V [X.], [X.]Z 130, 159, 166
f.; Urteil vom 18. Juli 2008

V [X.],
[X.]Z 177, 338 Rn. 12).
Dage-gen hat der tatsächliche Besitzstand bei der Auslegung der Eintragung außer Betracht zu bleiben, weil er
als Umstand außerhalb des Grundbuchs nicht für jedermann erkennbar ist (vgl. [X.], 1127, 1128; [X.], [X.] 2006, 103, 104).
cc) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist in diesem Zu-sammenhang unerheblich, in welchem Ausmaß die tatsächliche Bauausführung von dem Aufteilungsplan abweicht.
10
11
-
8
-

(1) Allerdings entspricht es der ganz überwiegenden
Ansicht, dass [X.] ausnahmsweise in den von der tatsächlichen Bauausführung vor-gegebenen Grenzen entsteht, wenn diese nur unwesentlich von dem Auftei-lungsplan abweicht (BayObLG, [X.], 973, 975; [X.], [X.] 1977, 467, 469; [X.], [X.]
1981, 106, 108;
[X.], 1127, 1128; [X.], [X.], 30, 31; [X.], [X.] 2006, 103, 104; Armbrüster in [X.], [X.], 13. Aufl., § 2 Rn.
77; [X.]/[X.], [X.], 2.
Aufl., § 3 Rn. 102, 105; Vandenhouten in [X.]/Kümmel/Vandenhouten, [X.], 11. Aufl., § 7 Rn. 35; [X.] in [X.]/[X.], [X.], 2. Aufl., § 3 Rn. 15; [X.], [X.] [2005], §
3 Rn. 78;
Hügel/[X.], [X.], § 3 Rn. 90; [X.], [X.] 1991, 240, 242).
(2) Diese Auffassung teilt der [X.] nicht. Sondereigentum kann nur in den Grenzen entstehen, die sich aus dem zur Eintragung in das Grundbuch gelangten Aufteilungsplan ergeben. Eine hiervon abweichende tatsächliche Bauausführung stellt unabhängig von ihrem Ausmaß einen Umstand außerhalb des Grundbuchs dar, der nicht für jedermann erkennbar ist. Hiervon zu trennen ist die Frage, ob auch geringfügige Abweichungen einen Anspruch einzelner Wohnungseigentümer auf Herstellung eines [X.]n Zustands bzw. auf Anpassung der Teilungserklärung und des [X.] begründen können.
dd) Für die Aufteilung eines bestehenden Gebäudes gilt entgegen der Ansicht des
Berufungsgerichts nichts anderes
als bei der Errichtung von [X.].
Das Gesetz differenziert insoweit nicht. Der Aufteilungsplan ist auch dann maßgeblich, wenn er einen bereits vorhandenen
Bestand aufgrund eines Versehens unzutreffend erfasst.
Nichts anderes folgt aus der von der Revisi-onserwiderung herangezogenen Angabe in der Teilungserklärung, wonach
ein bestehendes
Gebäude aufgeteilt werden soll. Da
der vorhandene Gebäudebe-stand aus dem Grundbuch nicht ersichtlich ist, ergeben sich
die
Einzelheiten 12
13
14
-
9
-

der
Aufteilung
gerade nicht aus der Teilungserklärung, sondern aus dem
darin in Bezug genommenen Aufteilungsplan.
c)
Die Entstehung von Sondereigentum nach Maßgabe des [X.]s wird grundsätzlich -
und auch hier -
nicht
dadurch gehindert, dass die tat-sächliche Aufteilung des errichteten Gebäudes von der nach dem [X.] vorgesehenen abweicht.
[X.]) Die ausreichend eindeutige Abgrenzbarkeit
kann auch gegeben sein, wenn eine vorgesehene Trennwand fehlt, aber ihre Lage nach dem Auftei-lungsplan eindeutig feststellbar ist (näher
[X.], Urteil vom 18.
Juli 2008 -
V [X.], [X.]Z 177, 338
Rn.
10
ff.).
Daher
scheidet die ent-sprechende Anwendung von Überbaurecht
(§§
912
ff. [X.]; hierfür [X.]/[X.], [X.] [2005], §
3 Rn.

78b
ff.; Hügel/[X.], [X.], § 3 Rn. 92; [X.], [X.] 1991, 240, 242)
auf Fallgestaltungen wie die vorliegende aus.
Ein in dem Aufteilungsplan vorgesehenes Sondereigentum gelangt nur dann nicht wirksam zur Entstehung, wenn es gegen sonstiges Sondereigentum und gegen das Gemeinschaftseigentum nicht mehr eindeutig abgrenzbar ist ([X.], Urteil vom 5. Dezember 2003 -
V [X.], [X.], 1798, 1800; Urteil vom 18.
Juli 2008 -
V [X.], [X.]Z 177,
338 Rn. 9; Urteil vom 20. Mai 2011
-
V [X.], NJW 2011, 3237 Rn. 19).
[X.]) Danach ist das Sondereigentum
an [X.]räumen Nr.
3 und Nr.
7
in den von dem Aufteilungsplan vorgegebenen Grenzen entstanden. Die
Lage
beider Räume
ist nach dem Aufteilungsplan ohne weiteres identifizierbar; es befindet sich lediglich eine Trennwand an einer anderen Stelle als vorgesehen. Ob der Kläger die Divergenz zwischen Aufteilungsplan und Bauausführung kannte,
ist in diesem Zusammenhang unerheblich, weil
das Grundbuch nicht im Sinne von §
892
Abs.
1 Satz 1 [X.] unrichtig ist.
Da auch der Eigentümer des 15
16
17
-
10
-

Kellerraums
Nr. 7 sein Sondereigentum nur in den von dem Aufteilungsplan vorgegebenen Grenzen erworben
hat,
stehen dessen
Rechte nicht entgegen.
d) Zu Recht verlangt der Kläger
die
dem Aufteilungsplan entsprechende Herstellung von den Beklagten; die Mitwirkung daran wird
nicht allein von dem benachbarten [X.] des Kellerraums Nr. 7
geschuldet. Die
erstma-lige [X.] Herstellung einer Wand, die zwei Sondereigentumseinheiten voneinander abgrenzt, ist unabhängig von der dinglichen
Zuordnung der [X.] Wand Aufgabe aller Wohnungseigentümer, also
auch dann, wenn
-
wie hier -
eine nicht tragende Wand versetzt werden muss.
[X.])
Allerdings hat der [X.] eine
solche
nicht tragende Trennwand in
seinem Beschluss vom 21.
Dezember 2000 ([X.]/00, [X.]Z 146, 241, 248) als gemeinsames Sondereigentum

der beiden betroffenen [X.] angesehen
(vgl. auch [X.], Urteil vom 18. Juli 2008 -
V [X.], [X.]Z 177,
338 Rn. 11 [X.]). Dass Zwischenwände
dieser Art
im sogenannten

h-stehen, entspricht der
ganz überwiegenden

Ansicht; ermögli-chen soll dies insbesondere eine entsprechende Anwendung der §§ 921, 922 [X.] im Verhältnis der [X.] zueinander (OLG
München, NJW-RR 2006, 297, 298; OLG
Schleswig, [X.] 2007, 620, 621 f.; [X.], Rpfleger 1987, 106; Armbrüster in [X.], [X.], 12. Aufl., § 3 Rn. 30 und § 5 Rn. 134; [X.]/[X.], [X.] [2005], §
3
Rn. 10 und § 5 Rn. 61; Tim-me/[X.], [X.], 2. Aufl., § 3 Rn. 26; [X.]/[X.] in Riecke/[X.], [X.], 4.
Aufl., §
3 Rn. 79; Hügel/[X.], [X.], § 5 Rn. 39 [X.];
PWW/[X.], [X.], 10. Aufl., § 921 Rn. 18;
Weitnauer, [X.], 9. Aufl., §
5 Rn. 36; [X.], FS
Wenzel [2005], 145, 149; vgl. auch [X.]. 75/51, S.
13; [X.] in [X.]/Kümmel/Vandenhouten, [X.], 11. Aufl., § 3 Rn.
7; [X.], [X.] 2007, 622, 623
f.).
In Betracht kommt allerdings
nicht [X.], das das Wohnungseigentumsgesetz ebenso wenig vorsieht wie dinglich 18
19
-
11
-

verselbständigte [X.] an einzelnen Gebäudeteilen (vgl. [X.], Urteil vom 30. Juni 1995 -
V [X.], [X.]Z 130, 159, 168
f.; Urteil vom 21.
Oktober 2011 -
V [X.], NJW-RR 2012, 85 Rn. 9), sondern allenfalls

, wie
es dem Eigentum an
einer
Grenzanlage
im Sinne der §§ 921, 922 [X.]
entspricht (näher hierzu [X.], Urteil vom 27. März 2015 -
V [X.], [X.]Z 204, 364 Rn. 8 ff.).
[X.]) Ob an
der Anerkennung eines

s

festzuhalten ist, oder ob insbesondere die bei einer Unterteilung des Sonderei-gentums entstehenden Rechtsprobleme auch dann lösbar wären, wenn Au-ßenwände des Sondereigentums als einheitliche Sachen im gemeinschaftlichen
Eigentum stünden, bedarf keiner Entscheidung. Denn eine nicht tragende Trennwand muss jedenfalls dann wie gemeinschaftliches Eigentum behandelt werden, wenn es um ihre
erstmalige [X.] Herstellung
geht. Diese
ist nicht allein Aufgabe der betroffenen [X.]
([X.], 491
ff.). Auch
die §§ 921, 922 [X.]
regeln nur bereits vorhandene Grenzanlagen (vgl. [X.]/[X.], [X.] [2009], §
921 Rn. 5; MüKo[X.]/Säcker, 6. Aufl., § 922 Rn. 8).
Dagegen ist die erstmalige Verwirkli-chung der sachenrechtlichen Abgrenzung nach Maßgabe des [X.]
von allen
Wohnungseigentümern
gleichermaßen zu gewährleisten. Dies gilt
unabhängig davon, ob es um die Abgrenzung des Sondereigentums zum Ge-meinschaftseigentum oder um die Abgrenzung der Sondereigentumseinheiten untereinander geht; auch kann in diesem Zusammenhang
nicht entscheidend sein, ob eine tragende (und damit ohne weiteres im gemeinschaftlichen Eigen-tum stehende)
oder eine nicht tragende Wand versetzt werden muss, um die Vorgaben des [X.] erstmals zu verwirklichen.
Ebenso ist die Ent-fernung der vorhandenen Trennwand Aufgabe aller Wohnungseigentümer, selbst wenn diese infolge der planwidrigen Errichtung im Sondereigentum des [X.] stehen sollte.

20
-
12
-

e)
Der
Anspruch auf erstmalige
Herstellung eines den [X.] Zustands
ist nicht nach
Treu und Glauben (§
242 [X.]) ausgeschlos-sen. Dies kommt allerdings in Betracht, wenn seine Erfüllung den übrigen [X.]n nach den Umständen des Einzelfalls nicht zuzumuten ist.
[X.]) So kann es etwa liegen, wenn die [X.] Herstellung tiefgrei-fende Eingriffe in das Bauwerk erfordert oder Kosten verursacht, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Belange der von der abweichenden Bauaus-führung unmittelbar betroffenen Wohnungseigentümer unverhältnismäßig sind
(vgl. [X.], Urteil vom 14. November 2014 -
V [X.], NJW 2015, 2027 Rn.
21, vorgesehen zum Abdruck in [X.]Z). Die Gewichtung
der berechtigten Belange der
unmittelbar betroffenen Wohnungseigentümer
richtet sich nach dem Ausmaß der Abweichung
und der damit verbundenen Beeinträchtigung.
Infolgedessen
kann der Herstellungsanspruch ausgeschlossen sein, wenn die tatsächliche Bauausführung nur unwesentlich von dem Aufteilungsplan
ab-weicht.
Dann
sind die Wohnungseigentümer im Grundsatz verpflichtet, Tei-lungserklärung
und Aufteilungsplan so zu ändern, dass diese der tatsächlichen Bauausführung entsprechen (vgl. [X.], Urteil vom 14. November 2014
-
V [X.], NJW 2015, 2027 Rn. 21, vorgesehen zum Abdruck in [X.]Z).
Bei geringfügigen
Abweichungen können sich aber auch die mit einer Anpas-sung des [X.] verbundenen Kosten als unverhältnismäßig [X.], so dass es im Ergebnis bei den bestehenden Verhältnissen bleiben muss.

[X.]) Hiernach
ist den Beklagten die Herstellung des [X.]n [X.] zuzumuten. Weil das Kellerabteil Nr.
3 durch die tatsächliche Bauaus-führung nicht geringfügig verkleinert, sondern
fast
halbiert wird, handelt es nicht um
eine unwesentliche Abweichung. Dass gemessen daran unverhältnismäßi-ge
Kosten durch die Versetzung der Wand verursacht werden, ist nicht ersicht-21
22
23
-
13
-

lich.
Insbesondere ist die Geltendmachung des
Anspruchs
auch nicht deshalb treuwidrig, weil
eigene Belange des [X.] nicht berührt wären.
(1) Da die [X.] Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums im Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, kann sie ohnehin jeder Wohnungseigentümer verlangen. Im Einzelfall kann es sich aber als treuwidrig erweisen, wenn ein von der Abweichung nicht unmittelbar betroffener [X.] einen solchen Anspruch geltend macht, obwohl
sich die ei-gentlich betroffenen Wohnungseigentümer dem widersetzen.
(2) Der Kläger ist von der abweichenden Bauausführung jedoch [X.] betroffen, weil er (auch)
das Sondereigentum an dem planwidrig abge-trennten Teil des Kellerraums
Nr. 3 erworben
hat.
(a) Allerdings
hat das Berufungsgericht
-
wenn auch in anderem Zusam-menhang -
festgestellt, dass der Kläger [X.] vor Vertragsschluss besich-tigt
und von dem Aufteilungsplan keine Kenntnis gehabt habe; darüber hinaus habe
bis zum [X.] niemand eine Umbaumaßnahme in Erwägung gezo-gen. Demnach
gingen
die
Parteien des im Jahr 2011 geschlossenen [X.] bei Vertragsschluss davon aus, dass (nur) der besichtigte verkleinerte Kellerraum Teil des Sondereigentums war.
(b) Dem Eigentumserwerb des [X.] steht dies aber nicht entgegen; die Auflassung hat sich insgesamt auf das Sondereigentum an dem Kellerraum Nr. 3 erstreckt. Es liegt keine versehentliche Falschbezeichnung vor, die dazu führte, dass das Sondereigentum nur in den Grenzen der tatsächlichen Bauaus-führung aufgelassen worden wäre.
([X.]) Nach den getroffenen Feststellungen hat der Kläger einen [X.] verbunden mit dem Sondereigentum an der Woh-24
25
26
27
28
-
14
-

nung Nr. 3 nebst zugehörigem Kellerraum erworben. Allerdings gelten auch bei einer notariellen Urkunde die allgemeinen Regeln für die rechtliche Behandlung einer Falschbezeichnung. Danach kann ein übereinstimmender tatsächlicher Wille der Vertragsparteien den Inhalt des Rechtsgeschäfts bestimmen und dem Wortlaut der Vereinbarung vorgehen (vgl.
[X.], Urteil vom 7. Dezember 2001
-
V ZR 65/01, [X.], 1038, 1039; Urteil vom 2. Dezember 2005
-
V [X.], Rpfleger 2006, 181
f.;
Urteil vom 18.
Januar 2008 -
V [X.], NJW
2008, 1658 Rn.
12; Urteil vom 18. Juli 2008 -
V [X.], [X.]Z 177, 338 Rn.
18).

([X.])
An einem solchen übereinstimmenden Willen fehlt es. Ist den [X.] -
wie hier -
bei der Veräußerung von Wohnungseigentum nicht bekannt, dass das Sondereigentum in größerem Umfang entstanden ist,
als es die tatsächliche Bauausführung erkennen lässt, erlaubt eine vor Vertrags-schluss erfolgte Besichtigung des [X.] nicht den Schluss, dass die [X.] auf das Sondereigentum in den von der Bauausführung vorgegebenen Grenzen beschränkt worden ist. Andernfalls wäre die Auflassung nämlich ins-gesamt unwirksam; da unzweifelhaft der gesamte Miteigentumsanteil übereig-net werden sollte, hätte sie die gemäß §
6 Abs. 1 [X.] unzulässige Entstehung eines isolierten Sondereigentumsanteils zur Folge (hier in Gestalt des durch die Wand abgetrennten Kellerteils; vgl. [X.] 1987, 390, 395 f.). Dieses Er-gebnis liefe den vernünftigen Interessen beider Parteien zuwider, die eine wirk-same Eigentumsübertragung erzielen wollen. Nichts anderes lässt sich dem Urteil des [X.]s vom 18. Juli 2008 (V [X.], [X.]Z 177, 338 Rn. 17
ff.) entnehmen; dieses betraf eine Auflassung durch Insichgeschäft des teilenden Eigentümers unter Befreiung von den Vorgaben des §
181 [X.].
f) Der Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 [X.] greift
auch nicht unter dem -
von Amts wegen zu prüfenden (vgl. [X.], Urteil vom 10. No-29
30
-
15
-

vember 1965 -
Ib [X.], NJW 1966, 343, 345) -
Gesichtspunkt der [X.] ein.
Ein Recht ist verwirkt, wenn sich der Schuldner wegen der Untätigkeit seines Gläubigers über einen gewissen Zeitraum hin bei objektiver Beurteilung darauf einrichten darf und eingerichtet hat, dieser werde sein Recht nicht mehr geltend machen, und deswegen die verspätete Geltendmachung gegen Treu und Glauben verstößt
(st.
Rspr., vgl. nur [X.], Urteil vom 8. Mai 2015
-
V [X.], [X.], 731 Rn. 12
mwN). Diese Voraussetzungen liegen nicht vor, ohne dass es darauf ankäme,
ob und unter welchen Voraussetzungen eine eingetretene Verwirkung den Kläger als Rechtsnachfolger binden kann
(offen gelassen durch [X.], Urteil vom 8.
Mai 2015 -
V
[X.], [X.]O
Rn.
14).
Die Beklagten konnten nicht darauf vertrauen, dass der fortwährende Widerspruch zwischen tatsächlicher Bauausführung und Grundbuchinhalt auch in der Zukunft von allen Seiten
hingenommen werden würde. Sie hätten es ih-rerseits in der Vergangenheit in der Hand gehabt, die Situation durch eine ein-vernehmliche Anpassung des
[X.] an die
tatsächlichen [X.] zu beheben.

2. Auch die Beschlussersetzungsklage gemäß § 21 Abs. 4, Abs. 8 [X.] ist im Wesentlichen begründet. Wie ausgeführt, kann der Kläger die plange-rechte Herstellung der Trennwand verlangen. Allerdings bedarf es keines Aus-spruchs über die Erteilung
des Auftrags an den günstigsten Anbieter.
a) Da die Beschlussersetzung nach
§ 21 Abs. 8 [X.]
in die [X.] eingreift, dürfen Maßnahmen nur insoweit [X.] werden, als dies zur Gewährleistung eines effektiven Rechtsschutzes unbedingt notwendig ist. Es ist daher stets zu prüfen, ob und ggf. auf welche Weise es den Wohnungseigentümern ermöglicht werden kann, noch selbst in [X.] eine Entscheidung zu treffen. Ist -
wie hier -

Maßnahme umstritten und nichts dafür
ersichtlich, dass die Wohnungseigentü-31
32
-
16
-

mer ihrer grundsätzlichen Verpflichtung nach rechtskräftiger Klärung nicht nachkommen
werden, genügt es in der Regel, wenn das Gericht nach § 21 Abs. 8 [X.] die entscheidende Richtung vorgibt (näher [X.], Urteil vom 24.
Mai 2013 -
V [X.], [X.], 219 Rn.
31).
b) Daran gemessen ist die Beschlussfassung über die
Durchführung der
Maßnahme
ausreichend. Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 [X.] ver-pflichtet, den Beschluss umzusetzen, indem er Vergleichsangebote einholt,
[X.] prüft und den Auftrag erteilt. Er
ist zwar in aller Regel gehalten, den güns-tigsten Anbieter
zu wählen; auch können ihm die Wohnungseigentümer eine dahingehende Weisung erteilen. Zwingend ist dies jedoch nicht. Es kann im Einzelfall triftige Gründe dafür geben, einen teureren Anbieter zu beauftragen (vgl. [X.] 1995, 287
f.;
AG München [X.], 739
f.; so für die Auswahl des Verwalters [X.], Urteil vom 22. Juni 2012 -
V [X.], [X.], 654 Rn. 11; Urteil vom 27. Februar 2015 -
V [X.], NJW 2015, 1378 Rn. 10).
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, § 49 Abs. 1 [X.]. Es entspricht billigem Ermessen im Sinne von §
49 Abs. 1 [X.], die Prozess-kosten den Beklagten aufzuerlegen, da diese eine Beschlussfassung abgelehnt

33
34
-
17
-

haben. Dass der [X.] bei der Abfassung des
Tenors
hinsichtlich der Be-schlussersetzung von seinem Ermessen Gebrauch gemacht und in einem Ne-benpunkt nicht dem Antrag des [X.] entsprochen hat, ändert hieran nichts.

Stresemann

[X.]t-Räntsch

Brückner

Göbel

Haberkamp

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 25.09.2013 -
13 [X.] -

LG [X.], Entscheidung vom 11.11.2014 -
1 S 332/13 -