Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 28.05.2008, Az. VIII ZR 261/07

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 28. Mai 2008 [X.], Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja BGB §§ 259, 273, 556 Sind Betriebskosten nach [X.] abzurechnen, ist zur Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine Erläuterung der angesetzten [X.] nicht allein deswegen erforderlich, weil diese Werte für aufeinander folgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter nicht ohne Weiteres erkennbar ist. Gleiches gilt, wenn abgelesene Verbrauchs-werte im Vergleich zu anderen [X.] auffällige Schwankungen zeigen. Ob die angesetzten Flächen- und Verbrauchswerte zutreffen, berührt [X.] die materielle Richtigkeit der Abrechnung. [X.], Urteil vom 28. Mai 2008 - [X.] - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren auf die bis zum 2. Mai 2008 eingegangenen Schriftsätze durch den Vorsitzenden [X.], [X.] [X.], die Richterinnen [X.] und [X.] und [X.] [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision des [X.] wird das Urteil der [X.] des [X.] vom 24. August 2007 aufgehoben. Der Rechtsstreit ist in Höhe von 438,66 • in der Hauptsache erle-digt. Im Übrigen wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entschei-dung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Be-rufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des [X.] in B. , in der sie ihre Rechtsanwaltskanzlei betreiben. Die Parteien streiten um Nachzah-lungsansprüche des [X.] aus Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen für die [X.] bis 2000 und 2002 bis 2004. Insoweit ist für den [X.] in einem späteren Nachtrag klargestellt worden, dass auf das [X.] - 3 - hältnis unabhängig von dem Anteil der gewerblichen Nutzung und der Anzahl der Hauptmieter auch zukünftig die Vorschriften des [X.] entsprechend Anwendung finden sollen. Zu den auch hinsichtlich der Heizung und der Warmwassererzeugung umzulegenden Betriebskosten, für die eine monatliche Vorauszahlung vereinbart ist, heißt es weiter: "Die Betriebskosten ... werden nach - dem Verhältnis der - Nettomieten - [X.]n - der Wohnfläche - Quadratmeterzahl der beheizten Fläche - dem Stande der Wärmemesser - umgelegt. Die - [X.] - beheizte Fläche - Wohnfläche - ist vereinbart mit 162 qm." Die Parteien streiten angesichts mehrfach wechselnder und zwischen Heizkosten und Warmwasser differierender [X.] sowie auffäl-liger Schwankungen der Verbrauchsmengen bei einem gesondert erfassten Gewerbemieter (Wäscherei) bereits um die formelle Ordnungsmäßigkeit der auch inhaltlich mehrfach geänderten Abrechnungen, ferner um die inhaltliche Richtigkeit der einer Aufteilung zugrunde gelegten Flächen- und Verbrauchs-werte sowie um eine von den Beklagten zumindest für die Abrechnungszeit-räume bis zum [X.] geltend gemachte Verjährung. Darüber hinaus ist zwi-schen den Parteien streitig, ob sich ein zunächst erhobener Anspruch auf Heiz-kostenvorauszahlungen für die Monate Januar bis März 2005 in Höhe von [X.] 438,66 • während des Berufungsrechtszuges in der Hauptsache erle-digt hat. 2 Das Amtsgericht hat etwaige Nachzahlungsforderungen für die [X.] bis zum Jahre 2000 als verjährt sowie Nachzahlungsforderungen aus den [X.] mit Ausnahme des Jahres 2001, für das die Klage zurückgenommen war, mangels formell ordnungsgemäßer Rechnungslegung als nicht fällig ange-sehen und die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des 3 - 4 - [X.] zurückgewiesen. Hiergegen wendet dieser sich mit seiner vom [X.] zugelassenen Revision. Entscheidungsgründe: 4 Die Revision hat Erfolg. [X.] Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-führt: 5 Etwaige Nachzahlungsforderungen seien für den gesamten [X.]raum nicht fällig, weil den Beklagten mangels Erläuterung der unterschiedlichen Ge-samtflächen, die in den für die einzelnen Jahre erstellten Heiz- und [X.] in Ansatz gebracht worden seien, keine formell [X.] Abrechnungen zugegangen seien. Zwar habe der Kläger in den nach Flächenmaß vorgenommenen Abrechnungsposten jeweils eine bestimmte Gesamtfläche und den davon auf die Beklagten entfallenden Flächenanteil an-gegeben und sei dadurch den grundlegenden Anforderungen nachgekommen, die auch keinen Vergleich mit entsprechenden Kostenpositionen des Vorjahres verlangten. Das sei jedoch anders, wenn einzelne Posten im Vergleich zu den Vorjahren extreme Steigerungen erfahren hätten. Gleiches müsse gelten, wenn Schwankungen bei solchen Posten auftreten würden, bei denen sie nicht von vornherein zu erwarten seien. Nicht nachvollziehbar seien insoweit die in all den Jahren ständig wechselnden und noch nicht einmal untereinander einheitlichen Angaben zur [X.] und zur Gesamtfläche für Warmwasser. Selbst wenn die Flächenänderungen auf Umbauten im Gebäude zurückzuführen [X.], hätte es genauer Erläuterungen bedurft, wo es im Gebäude zu welchen 6 - 5 - Umbauten gekommen sei und woraus sich im Einzelnen die Unterschiede zwi-schen den Flächen für Heiz- und Warmwasserkosten ergäben, um dem Mieter eine Nachprüfung der Richtigkeit der Abrechnung zu ermöglichen. Dies sei [X.] weder in den Abrechnungen selbst erfolgt noch später, auch nicht im [X.], nachgeholt worden. Entsprechendes gelte für die auffällig unterschiedli-chen Ölverbrauchswerte der im Gebäude untergebrachten Wäscherei, die in der Gesamtschau derart uneinheitlich seien, dass die dort jeweils angesetzten Mengen ohne Erläuterung nicht mehr nachvollziehbar seien. Dem lasse sich nicht entgegenhalten, dass die auf schwankende Werte zurückzuführende Un-verständlichkeit der [X.] zumindest nicht bei der zeitlich frühesten Abrechnung betreffend die Heizperiode 1998/1999 gegeben sei. Ab-gesehen davon, dass die bei den späteren [X.] aufgetauchten Unklarheiten auf diese Abrechnung zurückschlügen, sei die Abrechnung für 1998/1999 zeitlich später erstellt worden als diejenige für 2002, so dass sich auch kein zeitlicher Vorrang feststellen lasse. Hinsichtlich der vom Kläger einseitig für erledigt erklärten Ansprüche auf Zahlung der Heizkostenvorschüsse für Januar bis März 2005 habe vor Eintritt des erledigenden Ereignisses kein durchsetzbarer Anspruch bestanden. Den Beklagten habe vielmehr ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden [X.] zugestanden, solange ihnen für die [X.] keine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorgelegen habe. 7 I[X.] Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. [X.] der Auffassung des Berufungsgerichts werden die streitigen Betriebskos-tenabrechnungen den Anforderungen gerecht, die an ihre formelle [X.] - 6 - mäßigkeit zu stellen sind, so dass es auf ihre noch nicht geprüfte inhaltliche Richtigkeit ankommt. Hinsichtlich der Erledigungsfeststellung ist der [X.] dagegen schon zur Entscheidung reif, weil den Beklagten angesichts der formellen Ordnungsmäßigkeit der vorausgegangenen Jahresabrechnungen das beanspruchte Zurückbehaltungsrecht nicht zugestanden hat. 9 1. Die streitigen Heiz- und Warmwasserkosten für die [X.] bis 2000 und 2002 bis 2004 sind formell ordnungsgemäß abgerechnet und [X.] im Umfang ihrer noch festzustellenden sachlichen Berechtigung zur [X.] fällig geworden. a) Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Fälligkeit einer Betriebskostennachzahlung den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraussetzt ([X.] 113, 188, 194; Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - [X.] ZR 1/06, NJW 2007, 1059, [X.]. 8). Formell ord-nungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstel-lung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinhei-ten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstel-lung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug [X.] (Senatsurteil vom 9. April 2008 - [X.] ZR 84/07, unter [X.] a, zur [X.] bestimmt; Senatsurteil vom 14. Februar 2007, aaO, m.w.N.). 10 aa) Ob und in welchem Umfang bereits die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Abrechnung eine Erläuterung erfordert, ist umstritten. Überwiegend wird angenommen, dass der Vermieter schon in der Abrechnung selbst [X.] - 7 - heiten zu erläutern habe, namentlich bei auffälligen Betriebskostensteigerungen oder Verbrauchsschwankungen ([X.], [X.] 2001, 287, 295; [X.]/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 556 Rdnr. 121; [X.], [X.] der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl., [X.]. [X.]. 149; [X.], [X.], 134, 136), bei Abweichungen hinsichtlich [X.] in aufeinander folgenden Jahren (KG, [X.], 446; [X.], [X.] 1998, 1025) oder bei Verwendung verschiedener [X.] oder gemischter Umlegungsmaßstäbe ([X.], [X.], 308; [X.]t-Futterer/[X.], Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 355; Lützenkirchen, [X.], 179, 184). Andere verneinen dagegen ein solches Erläuterungserfordernis, weil es für die formelle Ordnungsmäßigkeit nur auf eine Nachvollziehbarkeit der Abrechnung aus sich heraus ankomme (MünchKommBGB/[X.], 5. Aufl., § 556 Rdnr. 75 f.), oder - was im Ergebnis auf dasselbe hinausläuft - meinen, dass in Fällen, in denen nach Wohnfläche verteilt werde, lediglich auf diesen Umstand hingewiesen und angegeben wer-den müsse, welche Bezugsgrößen (Gesamtfläche, Fläche der Wohnung) in ein Verhältnis zueinander gesetzt worden seien, während die richtige Bildung die-ses Verhältnisses und die Richtigkeit der Berechnungen nicht eine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der materiellen Richtigkeit der Abrechnungen sei ([X.] in: [X.]/[X.], Mietrecht, 3. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 75). [X.]) Der Senat tritt letztgenannten Auffassungen bei. Soweit er in der [X.] einen zur formellen Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenab-rechnung gehörenden Erläuterungsbedarf angenommen hat, ist es dabei vor allem um Fallgestaltungen gegangen, bei denen entweder der [X.] als solcher aus sich heraus nicht verständlich war (Senatsurteil vom 9. April 2008, aaO, unter [X.]) oder bei denen vor Anwendung des Verteilerschlüssels die über ihn zu verteilenden Gesamtkosten noch durch einen internen [X.] um nicht umlagefähige Kosten zu bereinigen waren, ohne dass dieser 12 - 8 - Rechenschritt offen gelegt war und durch eine dadurch hergestellte Transpa-renz vom Mieter nachvollzogen werden konnte (Senatsurteil vom 31. Oktober 2007 - [X.] ZR 261/06, [X.], 142, [X.]. 24; Senatsurteil vom 14. Februar 2007, aaO, [X.]. 9 - 11). In diesen Fällen ist der Mieter also allein schon mangels Verständlichkeit des Schlüssels oder Kenntnis der internen Rechenschritte, durch die die Gesamtkosten außerhalb der dann erteilten Abrechnung vorab bereinigt worden sind, außerstande gewesen, die getätigte Abrechnung aus sich heraus gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. b) Hier hat der Kläger mit den untereinander ins Verhältnis zu setzenden Flächenangaben zur beheizten und mit Warmwasser versorgten Gesamtfläche einerseits und dem hieran jeweils bestehenden Flächenanteil der Beklagten andererseits bestimmte Werte mitgeteilt, die den Mieter gedanklich und [X.] nicht vor Schwierigkeiten stellen. Die mögliche inhaltliche Unrichtigkeit der einer Betriebskostenverteilung zugrunde gelegten Werte ist deshalb sachlich zu klären und führt wie in denjenigen Fällen, in denen sich der abrechnende [X.] zwar durch Wahl eines falschen Umlageschlüssels im Verteilungsmaß-stab vergriffen, auf dieser Grundlage aber die Kostenverteilung gedanklich und rechnerisch verständlich dargestellt hat (dazu Senatsurteil vom 17. November 2004 - [X.] ZR 115/04, [X.], 219, unter [X.] b; Senatsurteil vom 19. Januar 2005 - [X.] ZR 116/04, [X.] § 556 Nr. 10, unter [X.]), bei Feststellung eines [X.] nur zu einer entsprechenden betragsmäßigen Korrektur des mit der Abrechnung fällig gewordenen [X.]. 13 Dasselbe gilt für die von den Beklagten als nicht nachvollziehbar bean-standeten Heizölverbrauchsmengen. Soweit bestimmte, durch Messeinrichtung erfasste Verbrauchswerte in die Abrechnung eingestellt werden, bedarf es grundsätzlich keiner näheren Erläuterung. Denn solche Werte sind aus sich heraus verständlich. Ob sie zutreffend angesetzt sind, ist nicht eine Frage der 14 - 9 - formellen Ordnungsmäßigkeit, sondern der materiellen Richtigkeit der Abrech-nung (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - [X.] ZR 371/04, [X.], 3135, unter [X.] c m.w.N.). Steht wie hier fest, dass für einen gewissen [X.]raum der [X.] zur gesonderten Erfassung des Heizölverbrauchs eines gewerbli-chen Mieters ausgefallen war, wird die formelle Ordnungsmäßigkeit der erteilten Abrechnung schließlich auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass der Kläger dies aufgegriffen und die Verbrauchsabrechnung unter Hinweis auf den Defekt in der Weise umgestellt hat, dass er aus dem gemessenen Gesamtverbrauch eigens für die betroffene Wäscherei einen Heizölverbrauch herausgerechnet hat, der nunmehr auf einer an den Verbrauchswerten der Vorjahre orientierten Schätzung mittels Bildung eines Durchschnittwertes beruht. Ob diese Schät-zung sachlich zutrifft, berührt allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung. c) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts rechtfertigen die von ihm innerhalb des [X.]raums von 1998 bis 2004 festgestellten Differenzen bei den Angaben zur [X.] und zur Gesamtfläche für Warmwasser sowie die extremen Schwankungen bei den abgelesenen Heizölverbrauchswer-ten der Wäscherei keine Steigerung der in formeller Hinsicht an die [X.] zu stellenden (Erläuterungs-) Anforderungen. Denn das Berufungsgericht übersieht bei der von ihm über den genannten [X.]raum [X.], dass § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB, dessen [X.] zwischen den Parteien vereinbart ist, den zeitlichen Rahmen für die zu erstellende Abrechnung auf lediglich ein Jahr erstreckt. Dem entsprechend muss der Vermieter in seinem Rechenwerk nur die im Abrechnungszeitraum angefallenen und deshalb zur Abrechnung anstehenden Betriebskosten des jeweiligen Abrechnungsjahres erfassen, zusammenstellen und unter Abzug der jeweils geleisteten Vorauszahlungen auf die einzelnen Mieter verteilen ([X.]/Börstinghaus, aaO, § 556 Rdnr. 103). Den formellen Anforderungen [X.] wird deshalb genügt, wenn die in diesem Jahreszeitraum [X.] - 10 - fallenen Betriebskosten in ihren Einzelangaben wie auch in ihrer Gesamtheit derart klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich abgerechnet sind, dass sie sich einem durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirt-schaftlich nicht geschulten Mieter gedanklich und rechnerisch erschließen und er dadurch in die Lage versetzt wird, den auf das Abrechungsjahr bezogenen Abrechungssaldo des Vermieters nachzuprüfen (Senatsurteil vom 9. April 2008, aaO, unter [X.] b; Senatsurteil vom 20. Juli 2005, aaO, unter [X.]). Eines Ab-gleichs mit anderen [X.] bedarf es dazu nicht, so dass der Vermieter sich hierüber auch nicht zu äußern braucht. Soweit ein gleichwohl vorgenommener Abgleich auffällige Abweichungen oder Schwankungen ge-genüber den Ansätzen und Werten anderer Abrechnungszeiträume offenbart, kann dies in besonderer Weise Anlass geben, die inhaltliche Richtigkeit der betreffenden Posten zu bezweifeln und sie einer Überprüfung auf ihre sachliche Berechtigung zu unterziehen. Ungeachtet der den Vermieter in diesem Rahmen treffenden Darlegungs- und Beweislast, die ihm dann ggf. auch nähere Erläute-rungen abverlangen kann, bleibt die formelle Ordnungsmäßigkeit seiner [X.] von derartigen sachlichen Ungereimtheiten jedoch unberührt. 2. Soweit es den vom Kläger einseitig für erledigt erklärten Anspruch auf Leistung der vereinbarten Vorauszahlungen für die Monate Januar bis März 2005 anbelangt, ist darüber zu entscheiden, ob die Erledigung eingetreten ist oder nicht. Das beurteilt sich danach, ob die ursprünglich auf Leistung dieser im Mietvertrag vorgesehenen Vorauszahlungen gerichtete Klage zulässig und [X.] gewesen sowie nach Rechtshängigkeit durch ein erledigendes Ereignis gegenstandslos geworden ist ([X.] 155, 392, 395). 16 Entgegen der Sichtweise des Berufungsgerichts ist die ursprüngliche Klage zulässig und begründet gewesen. Da die formelle Ordnungsmäßigkeit der erteilten Abrechnungen nicht zu beanstanden ist, hat einer uneingeschränk-17 - 11 - ten Durchsetzung des [X.] kein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB entgegengestanden, das im Übrigen auch von der [X.] her nicht die erkannte Klageabweisung, sondern gemäß § 274 Abs. 1 BGB nur eine eingeschränkte Verurteilung zur Zahlung Zug um Zug gegen Er-teilung einer wirksamen Abrechnung hätte tragen können. 18 Die hiernach begründete Klage auf Leistung der Vorauszahlungen hat sich dadurch erledigt, dass der Kläger nach den Feststellungen des Berufungs-gerichts über die im Jahre 2005 angefallenen Heiz- und Warmwasserkosten abgerechnet hat. Dadurch ist der Anspruch untergegangen mit der Folge, dass der Kläger ab diesem [X.]punkt nur noch die Zahlung eines sich aus der [X.] zu seinen Gunsten etwa ergebenden Saldos beanspruchen kann (vgl. Senatsurteil vom 27. November 2002 - [X.] ZR 108/02, [X.], 196, unter I[X.]). II[X.] Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Hinsichtlich der festzustellenden Teilerledi-gung kann der Senat bereits abschließend selbst entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Soweit es die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen der [X.] bis 2000 und 2002 bis 2004 anbelangt, ist der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif, da es weiterer tatsächlicher Feststellungen zur [X.] der erteilten Abrechnungen bedarf. Insoweit ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver-weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 05.10.2006 - 106 [X.]/05 - [X.], Entscheidung vom 24.08.2007 - 63 S 363/06 -