Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 18.05.2006, Az. V ZB 142/05

[X.]BES[X.]HLUSS [X.] vom 18. Mai 2006 in dem Zwangsversteigerungsverfahren Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 74a Abs. 5 Besteht bei einem Grundstück ein ernstzunehmender Altlastenverdacht, muss das Vollstreckungsgericht bei der Verkehrswertermittlung den Verdachtsmomenten nachgehen und alle zumutbaren Erkenntnisquellen über die Bodenbeschaffenheit nutzen. Kosten für ein Bodengutachten sind jedenfalls dann aufzuwenden, wenn sie in einem angemessenen Verhältnis zu den Auswirkungen stehen, die das [X.] auch angesichts der Aussagekraft vorhandener Unterlagen auf den festzusetzenden Verkehrswert haben kann. [X.], [X.]. v. 18. Mai 2006 - [X.] - [X.]AG [X.]/[X.]

- 2 -Der V. Zivilsenat des [X.] hat am 18. Mai 2006 durch den [X.], [X.] Lemke und [X.], die Richterin [X.] und [X.] [X.]zub beschlossen: Auf die Rechtsbeschwerde des Beteiligten zu 2 wird der Be-schluss der 4. Zivilkammer des [X.] vom 8. August 2005 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Entscheidung an das [X.] zurückverwiesen. Gründe: [X.] Die Beteiligte zu 4 betreibt die Zwangsvollstreckung in mehrere ehemals als Gewerbefläche genutzte Grundstücke. Auf dem etwa 73.000 qm großen [X.] sollen sich eine Geflügelmastanstalt, Kraftfahrzeugreparaturwerkstätten sowie eine durch Brand zerstörte Kunststofffabrik befunden haben. Im Hinblick auf diese Nutzungen ist das Gelände im [X.] des zuständigen [X.] verzeichnet. Ob die Grundstücke tatsächlich kontaminiert sind, ist unbekannt, da Bodenuntersuchungen bislang nicht stattgefunden haben. 1 Die erste Verkehrswertfestsetzung des Amtsgerichts wurde in der Be-schwerdeinstanz unter anderem deshalb aufgehoben, weil das zugrunde [X.] nicht erkennen ließ, wie sich die Möglichkeit einer 2

- 3 -Bodenverunreinigung auf den Wert der Grundstücke auswirkt. Das Beschwerde-gericht hielt es allerdings nicht für erforderlich, ein Bodenprobengutachten einzu-holen, sondern für ausreichend, die mögliche Kontaminierung bei der Wertbe-rechnung zu berücksichtigen. Der Sachverständige minderte darauf hin den von ihm ermittelten Bodenwert aufgrund eines —vagen Altlastenverdachtsfi um fünf Prozent. Auf dieser Grundlage hat das Amtsgericht den Verkehrswert für das ehe-malige Gewerbegelände auf insgesamt 1.735.436,40 • festgesetzt. Die dagegen gerichtete Beschwerde der Beteiligten zu 1 und zu 2 ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Beschwerdegericht zugelassenen Rechtsbeschwerde will der [X.] zu 2 erreichen, dass der Verkehrswert der Grundstücke unter Berücksichti-gung eines einzuholenden Altlastengutachtens neu festgesetzt wird. 3 I[X.] Die gemäß § 574 Abs. 1 Nr. 2 ZPO statthafte Rechtsbeschwerde ist zu-lässig und begründet. 4 1. Das Beschwerdegericht meint, die bloße Möglichkeit einer Bodenverun-reinigung reiche nicht aus, um im Rahmen der Verkehrswertfestsetzung [X.] zu veranlassen. Konkrete Anhaltpunkte, dass die zu [X.] Grundstücke tatsächlich kontaminiert seien, lägen nicht vor. Im [X.] würden sie nur als Flächen geführt, auf denen möglicherweise mit umweltge-fährdenden Stoffen umgegangen worden sei. Auch in der von dem Beteiligten zu 2 eingereichten Stellungnahme der [X.] die Wahrscheinlichkeit einer Verunreinigung nicht bewertet, sondern lediglich der Verdacht geäußert, dass das Gelände mit [X.] sowie mit Öl- und Kraftstoff-rückständen belastet sei. Bei dieser Sachlage trage die von dem [X.]

- 4 -gen vorgenommene Minderung des [X.] um fünf Prozent der möglichen Bodenverunreinigung ausreichend Rechnung. 2. Diese Erwägungen halten rechtlicher Nachprüfung nicht stand. 6 a) Zutreffend geht das Beschwerdegericht allerdings davon aus, dass die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 2 zulässig ist (§ 74a Abs. 5 Satz 3 [X.]); denn der Schuldner kann die Verkehrswertfestsetzung unabhängig davon anfechten, ob er eine Herauf- oder eine Herabsetzung des [X.] erstrebt (vgl. [X.], [X.]. v. 27. Februar 2004, [X.], [X.], 1040). 7 b) Nicht gefolgt werden kann aber der Auffassung des [X.]s, die mögliche Kontaminierung der zu [X.] Grundstücke sei bei der Festsetzung ihres Verkehrswerts in ausreichender Weise berücksichtigt [X.]. 8 [X.]) (1) Die Wertermittlung und -festsetzung gemäß § 74a Abs. 5 Satz 1 [X.] soll einer Verschleuderung des beschlagnahmten Grundstücks [X.] (vgl. §§ 74a, 85a Abs. 1 [X.]) und den Bietinteressenten eine Orientie-rungshilfe für ihre Entscheidung geben (vgl. [X.], Urt. v. 6. Februar 2003, [X.], [X.], 2053; Urt. v. 9. März 2006, [X.], [X.], 867, 868); sie muss daher auf eine sachgerechte Bewertung des Grundstücks ausgerichtet sein (vgl. [X.], [X.]. v. 27. Februar 2004, [X.], [X.], 1040, 1041). Das Vollstreckungsgericht ist deshalb verpflichtet, alle den Grundstücks-wert beeinflussenden Umstände tatsächlicher und rechtlicher Art sorgfältig zu ermitteln und bei der [X.] zu berücksichtigen (vgl. [X.], [X.], 18. Aufl., § 74a [X.]. 7.5.). 9 Wie sich der - allgemein anerkannte Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken enthaltenden (vgl. Senat, Urt. v. 12. Januar 10

- 5 -2001, [X.], [X.], 997) - [X.] 1988 ([X.] der Verkehrswerte von Grundstücken vom 6. Dezember 1988 - [X.] - BGBl. I S. 2209) entnehmen lässt, gehört zu den wertbeeinflussenden Eigenschaften eines Grundstücks die Beschaffenheit des Bodens und dessen Belastung mit Ablagerungen (vgl. § 5 Abs. 5 Satz 1 iVm § 3 Abs. 2 [X.]). Bestehen ernstzunehmende Anhaltspunkte, dass der Boden eines beschlagnahmten Grundstücks verunreinigt sein könnte, ist das Gericht deshalb grundsätzlich gehalten, mit sachverständiger Hilfe zu ermitteln, ob eine Kontaminierung vorliegt und wie schwerwiegend diese gegebenenfalls ist (vgl. [X.], [X.], 18. Aufl., § 66 [X.]. 6.2.c). Es muss Verdachtsmomenten nachge-hen und alle zumutbaren Erkenntnisquellen über eine etwaige Verunreinigung nutzen (vgl. zur entsprechenden Pflicht eines Sachverständigen: [X.]/[X.], Marktwertermittlung, 6. Aufl., § 5 [X.] Rdn. 152; Sprengnetter, Grundstücks-bewertung, Stand August 2002, [X.]). (2) Konkrete Anhaltspunkte für eine Bodenverunreinigung ergeben sich hier aus der auf einem Altlastenverdacht beruhenden Eintragung der beschlag-nahmten Grundstücke in das [X.] des zuständigen [X.]. Dem steht, anders als das Beschwerdegericht meint, nicht entgegen, dass die Grundstücke dort nur als Fläche geführt werden, auf der möglicherweise mit um-weltgefährdenden Stoffen umgegangen worden ist. Die frühere Nutzung des Grundstücks kann nämlich bereits einen ernstzunehmenden Altlastenverdacht begründen. Bei bestimmten Nutzungen, darunter die hier in Frage kommende Herstellung von Kunststoffen, ist einem Grundstück der Altlastenverdacht gewis-sermaßen auf die —[X.] ([X.]/[X.], Marktwertermittlung, 6. Aufl., § 5 [X.] Rdn. 152 u. 155). Auch [X.], die sich ebenfalls auf den beschlagnahmten Grundstücken befunden haben sollen, gelten insoweit als Risikonutzungen (Joeris/J.[X.] in: [X.]/Kleiner/Joeris/[X.], Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 8. Aufl., Rdn. 3.78). 11

- 6 -bb) Entgegen der Auffassung des [X.] entspricht es nicht sachgerechter Verkehrswertermittlung, dass das Amtsgericht den Altlastenver-dacht durch einen pauschalen Abschlag vom Bodenwert berücksichtigt hat. 12 Da dem Altlastenverdacht in keiner Weise nachgegangen worden ist, es also an jeglichen Befundtatsachen hinsichtlich der tatsächlichen Bodenbeschaf-fenheit der zu bewertenden Grundstücke fehlt, kann es sich hierbei nur um einen Abschlag handeln, der dem - im Hinblick auf die mögliche Bodenbelastung be-stehenden - Erwerbsrisiko Rechnung tragen soll. Ein solcher, rein spekulativer —Risikoabschlagfi widerspricht aber dem für die Verkehrswertermittlung geltenden Gebot, das Vorhandensein oder die Abwesenheit wertbeeinflussender Eigen-schaften des zu begutachtenden Gegenstands zuverlässig festzustellen (vgl. [X.], [X.] 1990, 200, 201 f. sowie [X.] in [X.]/Tropf/[X.], Handbuch der Grundstückspraxis, 2. Aufl., Teil 17 Rdn. 72 f.); er kommt daher allenfalls in Betracht, wenn weitere Erkenntnisse über die Be-schaffenheit des Gegenstands nicht oder nur mit unzumutbarem Aufwand erlangt werden können. 13 Hinzukommt, dass die Höhe des Abschlags in dem der [X.] zugrunde liegenden Gutachten nicht begründet worden ist, so dass auch nicht nachvollzogen werden kann, vor welchem Hintergrund sich der Sachver-ständige - der im übrigen Bodenuntersuchungen durch Fachfirmen empfohlen hatte - für einen Abschlag von fünf Prozent des [X.] entschieden hat. 14 cc) Auf weitere Ermittlungen zu der Bodenbeschaffenheit durfte auch nicht im Hinblick darauf verzichtet werden, dass Bodengutachten zeitaufwendig und teuer sind. 15 (1) Die Zwangsversteigerung stellt einen schwerwiegenden Eingriff in das verfassungsrechtlich geschützte Eigentum des Schuldners dar. Der Eingriff ist durch das Interesse des Gläubigers an der Befriedigung seiner Forderung zwar 16

- 7 -gerechtfertigt, erfordert aber - weil der Schutzbereich von Art. 14 Abs. 1 GG be-rührt ist - eine Verfahrensgestaltung, die den Belangen des Schuldners ausrei-chend Rechnung trägt (vgl. [X.] 46, 325, 333 ff.; 49, 220, 225; [X.], [X.]. v. 5. November 2004, [X.] 27/04, [X.], 136, 138). Hierzu zählen insbe-sondere Vorkehrungen, die eine - auch im Interesse der Gläubiger liegende - angemessene Verwertung des beschlagnahmten Grundstücks fördern und seiner Verschleuderung entgegenwirken (so zutreffend [X.], Rpfleger 1991, 189, 190; vgl. auch [X.], [X.], 18. Aufl., § 66 [X.]. 6.2.c). Da eine richtige und vollständige [X.] maßgeblich dazu [X.], dass die Versteigerung zu einem angemessenen Verwertungserlös führt, müssen die dafür notwendigen - gemäß § 109 Abs. 1 [X.] zu Lasten des [X.] gehenden - Kosten aufgebracht werden, wenn sie nicht un-verhältnismäßig sind (vgl. [X.], Praxis des [X.], 9. Aufl., [X.]. [X.] 2.1.2, S. 384). Kosten für Spezialgutachten sind jedenfalls dann aufzuwenden, wenn sie in einem angemessenen Verhältnis zu den Auswirkun-gen stehen, die das Ergebnis des Gutachtens - auch angesichts der [X.] vorhandener Unterlagen - auf den festzusetzenden Verkehrswert des Grundstücks haben kann. Dabei werden Kosten umso eher als angemessen [X.] sein, je stärker der Verkehrswert des Grundstücks von der Eigenschaft beeinflusst wird, deren Ermittlung das Gutachten zu dienen bestimmt ist. In dem-selben Maß wächst nämlich die Gefahr einer Verschleuderung des Grundstücks. Der Verdacht, dass ein Grundstück stark wertmindernde Eigenschaften besitzt, führt in aller Regel dazu, dass Bietinteressenten, sofern sie überhaupt noch an einem Erwerb interessiert sind, nur geringe Gebote abgeben; diese werden umso geringer sein, je größer das mit dem Verdacht verbundene Risiko ist (vgl. Dorn, Rpfleger 1988, 298, 301). Das begründet bei Grundstücken, bei denen der [X.] unbegründet, aber nicht ausgeräumt worden ist, die Gefahr, dass sie weit unter ihrem tatsächlichen Verkehrswert versteigert, mithin verschleudert werden. 17

- 8 -(2) Nach diesen Grundsätzen sind die Kosten für ein orientierendes Bo-denprobegutachten, die nach den Angaben des Sachverständigen 10.000 bis 15.000 • betragen, im vorliegenden Fall nicht unverhältnismäßig. Der Sachver-ständige hat den Wert der zu [X.] Grundstücke - ohne Berücksichti-gung des Altlastenverdachts - auf über 1,8 Mio. • geschätzt. Dem steht das [X.] gegenüber, dass der tatsächliche Wert des Grundstücks wegen der Kontami-nierung des Bodens gegen Null geht. Von einem solchen Risiko ist auszugehen, weil die Kosten für die Sanierung eines belasteten Grundstücks den - ohne [X.] gegebenen - Verkehrswert ohne weiteres übersteigen können (vgl. Diete-rich in [X.]/[X.]/[X.]/[X.], BauGB, Stand Februar 2004, § 194 Rdn. 106; Freise in [X.], Baugesetzbuch, Stand Dezember 2005, § 5 [X.] Rdn. 77) und Anhaltspunkte, die hier zu der Annahme berechtigen, dass etwa erforderliche Sanierungskosten hinter dem Verkehrswert des Grund-stücks zurückbleiben werden, nicht ersichtlich sind. 18 Dass der zuständige Landkreis derzeit keinen Anlass sieht, dem [X.] nachzugehen, mindert das angenommene Risiko nicht. Zum einen muss ein Erwerber damit rechnen, dass sich der Erkenntnisstand über das [X.] schädlicher Bodenbelastungen ändert und er dann als Eigentümer zu Sa-nierungsmaßnahmen herangezogen wird (vgl. § 4 Abs. 3 BBodSchG). Zum an-deren ist zu berücksichtigen, dass die - als Bauerwartungsland eingestuften - Grundstücke nur bebaut werden können, nachdem etwaige Bodenverunreinigun-gen beseitigt worden sind. Das ergibt sich aus der Auskunft des zuständigen [X.] vom 7. Juni 2005, wonach die Erteilung einer Baugenehmigung da-von abhängt, dass der bestehende Altlastenverdacht entweder ausgeräumt oder das Grundstück saniert wird. Wer das Grundstück in der Erwartung seiner künfti-gen Bebaubarkeit erwirbt, muss deshalb davon ausgehen, dass dies - sollte der Altlastenverdacht begründet sein - nur nach einer Bodensanierung, deren Kosten derzeit unkalkulierbar sind, möglich ist. 19

- 9 - II[X.] Der angefochtene [X.]uss ist somit aufzuheben und die Sache zur er-neuten Entscheidung an das Beschwerdegericht zurückzuverweisen (§ 577 Abs. 4 Satz 1 ZPO), damit dieses die in seinem Ermessen stehende Entschei-dung treffen kann, ob es die notwendigen Ermittlungen zur Bodenbeschaffenheit der beschlagnahmten Grundstücke selbst durchführt oder ob es die Sache an das Amtsgericht zurückverweist und diesem die erforderliche Anordnung über-trägt (§ 572 Abs. 3 ZPO). 20 Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin: Zur Ermitt-lung der Bodenbeschaffenheit bietet sich zunächst die Einholung eines orientie-renden Bodengutachtens an, wie es der Sachverständige auf Seite 3 seiner ersten Stellungnahme vom 12. November 2003 vorgeschlagen hat. Sollte sich anschlie-ßend die Notwendigkeit weiterer Bodenuntersuchungen ergeben, wird unter Be-rücksichtigung der durch das erste Gutachten gewonnenen Erkenntnisse zu [X.] sein, ob die Kosten einer weiteren Untersuchung noch verhältnismäßig sind, also in einem angemessenen Verhältnis zu den Auswirkungen stehen, die das Ergebnis des weiteren Gutachtens auf die Verkehrswertfestsetzung haben kann. In diesem Fall ist die Aufklärung der Bodenbeschaffenheit fortzusetzen; andern-falls ist der Verkehrswert der Grundstücke auf der Grundlage der durch das erste Bodengutachten gewonnenen Erkenntnisse und unter Berücksichtigung der verbleibenden Ungewissheit über die Bodenbeschaffenheit zu schätzen. 21

- 10 -IV. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Gerichtskosten fallen weder für die sofortige Beschwerde noch für die Rechtsbeschwerde an (vgl. Nr. 2240 bis 2243 [X.]). Eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten des Rechts-beschwerdeführers kommt nicht in Betracht, da sich die Beteiligten des Zwangs-versteigerungsverfahrens im [X.]s-Beschwerdeverfahren nicht als Parteien gegenüberstehen (vgl. [X.], [X.], 18. Aufl., § 74a [X.]. 9.6 u. [X.], Praxis des [X.], 9. Aufl., [X.]. [X.] 2.4.3, [X.] unter Hinweis auf die Möglichkeit, sich wegen der Kosten gemäß § 10 Abs. 2 [X.] aus dem Grundstück zu [X.]). 22 [X.] [X.][X.][X.]zub Vorinstanzen: AG [X.] ([X.]), Entscheidung vom 08.12.2004 - 10 K 2/01 - [X.], Entscheidung vom 08.08.2005 - 4 T 1/05 -