Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 28.04.2005, Az. III ZR 387/04

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS [X.]
vom 28. April 2005 in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja

BGB § 652 Abs. 1; WoVermittG §§ 1, 2

[X.] "unechter Verflechtung" aufgrund eines institutionellen Interessen-konflikts liegt beim ([X.], der zugleich [X.] bzw. Wohnungsver-walter des [X.] ist, ohne weitere [X.] nicht vor.

[X.], Beschluß vom 28. April 2005 - [X.] - [X.]

- 2 -

[X.] hat am 28. April 2005 durch den [X.] [X.] und [X.], Dr. [X.], [X.] und [X.]

beschlossen:
Die Beschwerde der Klägerin gegen die Nichtzulassung der Revi-sion in dem Urteil des 10. Zivilsenats des [X.]s in [X.] vom 19. August 2004 - 10 U 167/03 - wird zurückgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

Streitwert: 23.109,15 •

Gründe:
[X.]

Die Klägerin erwarb zwischen 1998 und 2000 durch Vermittlung der [X.] mehrere Eigentumswohnungen. Die dafür von der [X.]n in Rech-nung gestellten und von der Klägerin gezahlten Provisionen hat die Klägerin anschließend als ungerechtfertigte Bereicherung zurückverlangt. Sie hat sich darauf berufen, daß die [X.] in allen Fällen zum Zeitpunkt ihrer Vermitt-lungstätigkeit zugleich Verwalterin des Gemeinschaftseigentums und des [X.] verkauften Sondereigentums war. Deshalb, so hat die Klägerin gemeint, - 3 -

sei die [X.] nicht im Stande gewesen, Maklerleistungen zu erbringen. Das [X.] hat der Klage stattgegeben, das [X.] hat sie abgewie-sen.

I[X.]

Die gegen die Nichtzulassung der Revision gerichtete Beschwerde der Klägerin ist unbegründet. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeu-tung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer [X.] Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO).

1. Die Nichtzulassungsbeschwerde bezeichnet es als grundsätzliche, klä-rungsbedürftige Rechtsfrage, ob - unter dem Gesichtspunkt eines institutionali-sierten Interessenkonflikts ("unechte Verflechtung"; vgl. nur Senatsurteil [X.] 138, 170, 174 f m.w.N.) - der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage, der zugleich Verwalter einzelner Wohnungen ist, vom Käufer eine Maklerprovision für die von ihm verwaltete Eigentumswohnung verlangen kann.

a) Der Nichtzulassungsbeschwerde ist zuzugeben, daß der Bundesge-richtshof in einem Urteil vom 24. Juni 1981 ([X.]/80 - NJW 1981, 2297, 2298) ausdrücklich offengelassen hat, "ob nach der [X.] im Hinblick auf eine mögliche Interessenkollision die Stellung des [X.] für das zu verkaufende Mietshaus unvereinbar ist mit der des [X.]".
- 4 -

b) Indessen ist diese Rechtsfrage, insbesondere nachdem der [X.] zwischenzeitlich mehrere davon abzugrenzende Fallkonstellationen entschieden hat (vgl. [X.] 112, 240 und Senatsurteil vom 6. Februar 2003 - [X.]/02 - NJW 2003, 1249, 1250 betreffend den WEG-Verwalter, von dessen Zustimmung gemäß § 12 WEG die Gültigkeit des [X.] abhängt: institutioneller Konflikt mit den Interessen des Käufers; Senatsurteil vom 13. März 2003 - [X.]/02 - NJW 2003, 1393, 1394: keine Verflechtung zwischen dem "gewöhnlichen" Wohnungseigentumsverwalter und dem Woh-nungseigentümer), nicht - mehr - klärungsbedürftig, weil sie von den [X.] und der Fachliteratur einhellig im Sinne der angefochtenen Ent-scheidung beantwortet wird und an der Richtigkeit dieser Sicht auch keine Zweifel bestehen.

[X.] "unechter Verflechtung" aufgrund eines institutionellen Interes-senkonflikts liegt beim ([X.], der zugleich [X.] bzw. Wohnungs-verwalter des [X.] ist, ohne weitere [X.] nicht vor ([X.] NJW-RR 1999, 1501; OLG Frankfurt OLGR
Frankfurt 1994, 85 f; [X.] 1992, 646; vgl. auch [X.]. [X.] Bl. 39; der Sache nach sämtlich zustimmend: [X.]/Sprau BGB 64. Aufl. § 652 Rn. 31; [X.] Aufl. § 652 Rn. 122; [X.]/[X.] [2003] §§ 652, 653 Rn. 155; [X.], [X.] [2001] Rn. 182; [X.], Maklerrecht 4. Aufl. Rn. 664; [X.]/[X.]/[X.] BGB § 652 Rn. 40 m. [X.]. 255 [Hinweis auf [X.] aaO]; [X.] wohl auch [X.]/[X.] BGB 11. Aufl. § 652 Rn. 33). Die Nichtzulas-sungsbeschwerde benennt keine einzige Stimme, die in die gegenteilige Rich-tung geht. Auch § 1 Abs. 1, § 2 Abs. 2 WoVermittG steht einem [X.] nicht entgegen. Soweit danach dem Makler kein Provisionsanspruch für - 5 -

die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß von Miet-verträgen zusteht, wenn er Verwalter der vermieteten Wohnräume ist (vgl. hier-zu Senatsurteile vom 2. Oktober 2003 - [X.]/03 - NJW 2004, 286 und vom 23. Oktober 2003 - [X.]/03 - NJW 2003, 3768), gilt dies ausdrücklich nur für die Vermittlung von Mietverträgen. Eine analoge Anwendung dieser [X.] auf die Vermittlung oder den Nachweis zum Abschluß von [X.] über Wohnhäuser oder Eigentumswohnungen kommt nicht in Betracht; sie wird, soweit ersichtlich, auch in der Literatur und der Rechtsprechung der Obergerichte nicht in Erwägung gezogen.

Maßgeblicher Gesichtspunkt für die Richtigkeit dieser Beurteilung ist, daß normalerweise zu den Aufgaben des Verwalters eines Hauses oder einer Eigentumswohnung nicht der Verkauf und die Veräußerung derselben gehört und der Verwalter im Rahmen seiner Verwaltertätigkeit dazu auch keine Befug-nisse hat. Soweit die Nichtzulassungsbeschwerde darauf verweist, daß sich, wenn der bisherige Verwalter als Makler für den Käufer tätig wird, für ihn im Einzelfall Probleme etwa wegen seiner Verschwiegenheitspflicht gegenüber dem Eigentümer ergeben können (z.B. bei Mängeln des Hauses oder der Wohnung oder bei einem Mietshaus hinsichtlich des Zahlungs- und sonstigen Verhaltens der Mieter), so ist dies kein Grund, allein darin einen institutionali-sierten Interessenkonflikt zu sehen oder - mit der Nichtzulassungsbeschwerde - allgemein anzunehmen, der Verwalter/([X.] werde sich, wenn es zum Streit kommt, im Regelfall auf die Seite des [X.] oder [X.] stellen.
- 6 -

2. Von einer weiteren Begründung wird gemäß § 544 Abs. 4 Satz 2 Halbs. 2 ZPO abgesehen.

[X.] [X.] [X.]

[X.] Herrmann