Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.05.2010, Az. V ZR 10/10

Die Kläger sind Eigentümer einer Wohnung in einer Wohnungseigentumsanlage in [X.]); Beklagte ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Die Wohnung der Kläger war vermietet. Ende März 2006 zeigte sich ein Wasserschaden an der Decke im Wohnzimmer. Eine erste Reparatur an einem Regenrohr brachte keinen Erfolg. Die Eigentümerversammlung beschloss Anfang Mai 2006 die Instandsetzung unter Einschaltung eines Architekten und der Beauftragung von Fachunternehmen. Trotz mehrerer Reparaturversuche kam es von Juni bis August 2006 zu weiteren Wassereinbrüchen, bis man einen Konstruktionsfehler an dem [X.] in der über der Wohnung der Kläger liegenden Wohnung als Ursache des Mangels erkannte und diesen Fehler durch Austausch des Bauelements behob.

Die Kläger verlangen von der Beklagten Ersatz für Mietminderungen und Ausfälle durch den Auszug der Mieterin und Ersatz der Kosten der Instandsetzung in Höhe von insgesamt 4.317,30 € zuzüglich Zinsen sowie vorgerichtliche Kosten von 359,50 €.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; das [X.] hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der von dem [X.] zugelassenen Revision verfolgen die Kläger diese Ansprüche weiter.

Das Berufungsgericht verneint einen verschuldensabhängigen Ersatzanspruch, weil die Wasserschäden auf einen Konstruktionsmangel am Gemeinschaftseigentum zurückgingen, an dem die Beklagte und ihre Organe kein Verschulden getroffen habe. Die Eigentümerversammlung habe nach dem ersten Wassereinbruch auch umgehend reagiert und die Mängelbeseitigung beschlossen.

Ein verschuldensunabhängiger Ersatzanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 [X.] komme - entgegen der Ansicht der Kläger - nicht in Betracht. Die Vorschrift sei unmittelbar nicht einschlägig, weil sie eine von einem anderen Grundstück ausgehende Störung voraussetze. Sie sei auch nicht analog an[X.]dbar, da die Interessenlage innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft sich von derjenigen zwischen [X.] unterscheide.

Grundstückseigentümer bestimmten selbstständig, wie sie ihre Grundstücke nutzten, ohne dass der Nachbar darauf Einfluss habe. Unter Wohnungseigentümern sei dies in Bezug auf die vom gemeinschaftlichen Eigentum ausgehenden Störungen anders, weil jeder Wohnungseigentümer über seinen Miteigentumsanteil Einfluss auf dessen Nutzung und damit auch auf die [X.] habe. Wohnungseigentümer seien damit in Bezug auf die von dem gemeinschaftlichen Eigentum ausgehenden Störungen [X.]iger schutzwürdig als Grundstückseigentümer gegenüber den von einem Nachbargrundstück ausgehenden Einwirkungen.

Es fehle auch an einer Regelungslücke im Wohnungseigentumsgesetz, das in § 14 Nr. 4 Halbs. 2 einen verschuldensunabhängigen Ersatzanspruch kenne. Diese Norm zeige, dass sich der Gesetzgeber der Problematik solcher Beeinträchtigungen bewusst gewesen sei, er aber nur für bestimmte Fälle eine verschuldensunabhängige Haftung angeordnet habe. Wäre eine der Regelung des § 906 Abs. 2 [X.] entsprechende Ersatzpflicht gewollt gewesen, hätte man § 14 Nr. 4 Halbs. 2 [X.] weiter fassen können. Die analoge An[X.]dung von § 906 Abs. 2 Satz 2 [X.] führte überdies dazu, dass § 14 Nr. 4 Halbs. 2 [X.] neben dem allgemeinen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch überflüssig würde, was aber nicht als vom Gesetz gewollt angenommen werden könne.

Abgesehen davon sei der beklagte Verband für einen solchen Anspruch nicht passivlegitimiert.

Die Revision der Kläger ist unzulässig, soweit sie sich gegen die Abweisung eines Schadensersatzanspruchs nach §§ 280, 286 [X.] wegen einer Verletzung der Pflicht zu ordnungsgemäßer Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 [X.]) [X.]det.

1. Die Revision ist nämlich nur hinsichtlich der Entscheidung über den nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch zugelassen worden, was sich zwar nicht aus dem Tenor, aber aus den Gründen des Berufungsurteils ergibt (vgl. dazu: [X.], 358, 360; 155, 392, 394; Senat, Urt. v. 8. Oktober 2004, [X.], [X.] 2005, 410; Beschl. v. 2. Juli 2009, [X.], NJW-RR 2009, 1431, 1432).

Eine solche Beschränkung der Zulassung liegt - [X.]n sie in dem Berufungsurteil nicht ausdrücklich (im Tenor) ausgesprochen worden ist - dann vor, [X.]n die Rechtsfrage, deretwegen das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, nur für einen selbständigen Teil des selbständigen, abtrennbaren Teil des Streitstoffs erheblich ist ([X.], 358, 362; 155, 392, 398). Die in dem Berufungsurteil für die Zulassung der Revision benannten Rechtsfragen, ob eine analoge An[X.]dung des § 906 Abs. 2 Satz 2 [X.] in Betracht kommt und gegen [X.] ein solcher Anspruch gegebenenfalls zu richten wäre, beziehen sich allein auf den verschuldensunabhängigen Ausgleichsanspruch.

2. a) Eine solche Begrenzung des in der Rechtsmittelinstanz anfallenden Streitstoffs ist allerdings nur dann zulässig, [X.]n es um einen tatsächlich und rechtlich abgrenzbaren Teil des [X.] geht, der Gegenstand eines Teil- oder Grundurteils sein kann oder auf den der Rechtsmittelkläger selbst sein Rechtsmittel beschränken könnte ([X.], 15, 18; Senat, Beschl. v. 2. Juli 2009, [X.], NJW-RR 2009, 1431, 1432).

b) Das ist hier jedoch der Fall, weil der Schadensersatzanspruch wegen schuldhafter Verletzung der Pflicht der Wohnungseigentümer zu ordnungsgemäßer Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs 5 [X.]) und der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 [X.] unterschiedliche Streitgegenstände darstellende, prozessual zwei selbständige Ansprüche sind.

Der Senat hat das für die Ansprüche aus dem Deliktsrecht nach §§ 823 ff. [X.] und den nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 [X.] ausgesprochen ([X.], 158, 166; 120, 239, 249). Diese Ansprüche verfolgen zwar dasselbe Ziel und werden meistens im Wege der [X.] (§ 260 ZPO) geltend gemacht (Senat, Urt. v. 4. Juli 1997, [X.], NJW-RR 1997, 1374), über sie kann aber jeweils durch Teilurteil entschieden werden (Senat, [X.], 158, 166) und das Rechtsmittel auf einen der beiden Ansprüche beschränkt werden (Senat, Urt. v. 20. November 1998, [X.], NJW 1999, 1029, 1030).

Dasselbe gilt für das Verhältnis des Schadensersatzanspruchs wegen schuldhafter Verletzung der Pflicht zu ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 5 [X.]) zu dem nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch. Auch dies sind zwei selbständige, auf unterschiedlichen Rechtsgründen beruhende Ansprüche. Grundlage eines Schadensersatzanspruchs ist stets eine schuldhafte Pflichtverletzung, entweder der Wohnungseigentümer selbst (vgl. dazu [X.], 657, 658) oder eines ihnen oder dem Verband nach § 31 [X.] oder § 278 [X.] zurechenbaren Verschuldens Dritter bei der Umsetzung eines Beschlusses (vgl. dazu Senat, [X.], 224, 228). Rechtsgrund des Ausgleichsanspruchs nach § 906 Abs. 2 Satz 2 [X.] ist dagegen eine Kompensation für einen normalerweise gegebenen Abwehranspruch aus § 1004 Abs. 1 [X.] (Senat [X.], 158, 167), [X.]n von einem Grundstück im Rahmen seiner privatwirtschaftlichen Nutzung Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung überschreiten (Senat, [X.], 66, 67; 157, 188, 189). Auch die Rechtsfolgen der Ansprüche sind verschieden. Bei einer Verpflichtung zum Schadensersatz bestimmt sich die Ersatzpflicht nach den §§ 249 ff. [X.], während § 906 Abs. 2 Satz 2 [X.] einen Ausgleich in Geld in Anlehnung an die Grundsätze der Enteignungsentschädigung gewährt (Senat, [X.], 158, 167).

Soweit die Revision sich gegen die Abweisung des Ausgleichsanspruchs nach § 906 Abs. 2 Satz 2 [X.] [X.]det, ist sie unbegründet. Das Berufungsgericht hat mit zutreffender Begründung eine analoge An[X.]dung der Norm wegen einer auf einem Mangel im Gemeinschaftseigentum beruhenden Beeinträchtigung des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers verneint.

1. Die Voraussetzungen für die analoge An[X.]dung des § 906 Abs. 2 Satz 2 [X.] bei Beeinträchtigungen durch sogenannte Grobimmissionen (hier durch das Eintreten von Wasser in die Wohnung der Kläger) sind in dem angefochtenen Urteil rechtsfehlerfrei bestimmt worden. Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass das Bestehen eines Anspruchs auf Abwehr einer solchen Beeinträchtigung nach § 1004 Abs. 1 [X.], der aus besonderen (meist tatsächlichen) Gründen nicht oder nicht rechtzeitig geltend gemacht werden kann, um die Beeinträchtigungen zu unterbinden (vgl. Senat, [X.], 66, 68; 155, 99, 103; 160, 232, 236; Urt. v. 27. Januar 2006, [X.], [X.], 992), zwar eine not[X.]dige, aber nicht die allein hinreichende Voraussetzung für die An[X.]dung der Grundsätze des verschuldensunabhängigen Ausgleichsanspruchs nach § 906 Abs. 2 Satz 2 [X.] ist. [X.] ist das Rechtsinstitut des nachbarrechtlichen Ausgleichs nur bei struktureller Vergleichbarkeit und anders nicht zu befriedigender Schutzbedürftigkeit (Senat, [X.], 188, 195).

2. Letzteres hat das Berufungsgericht mit zutreffender Begründung verneint.

a) Es fehlt bereits an der strukturellen Übereinstimmung des in § 906 Abs. 2 Satz 2 [X.] geregelten Sachverhalts mit dem hier zu entscheidenden.

aa) § 906 Abs. 2 Satz 2 [X.] ist Teil des für eine sachgerechte Nutzung von Grundstücken im nachbarlichen Raum unerlässlichen Interessenausgleichs (Senat, BGHZ 38, 61, 63; 157, 188, 193). Grundlage des Anspruchs ist ein billiger Ausgleich der gegenläufigen Interessen bei der Nutzung benachbarter Grundstücke auf der Grundlage eines zur gegenseitigen Rücksichtnahme verpflichtenden nachbarlichen [X.] ([X.], Festschrift für [X.], [X.] ff., 501). Daran fehlt es im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, [X.]n es um die Vorteile und die Risiken des gemeinschaftlichen Eigentums geht. Die ordnungsgemäße Nutzung und Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums liegt nämlich im Interesse aller Miteigentümer, die sich insoweit nicht mit widerstreitenden Interessen bei der Nutzung ihres Eigentums gegenüberstehen. Die Regelung eines Ausgleichs zwischen Miteigentümern bei Baumängeln und -schäden an der gemeinschaftlichen Sache ist nicht Gegenstand des Ausgleichsanspruchs nach § 906 Abs. 2 Satz 2 [X.].

An der strukturellen Verschiedenheit des Ausgleichsanspruchs nach § 906 Abs. 2 Satz 2 [X.] und dem hier geltend gemachten Anspruch auf Ausgleich des Schadens eines Miteigentümers ändert sich auch dann nichts, [X.]n der Mangel im Gemeinschaftseigentum nicht alle Miteigentümer gleich betrifft, sondern nur zu einem Schaden an einer Sondereigentumseinheit (hier der Kläger) führt. Die Beeinträchtigung des Sondereigentums beruht auch dann nicht auf der Nutzung benachbarter Eigentumsrechte an Grundstücken, sondern auf dem Mangel an einem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Bestandteil desselben Gebäudes, zu dessen Erhaltung und Instandsetzung alle Miteigentümer verpflichtet sind.

bb) Eine entsprechende An[X.]dung des § 906 Abs. 2 Satz 2 [X.] ist auch nicht - unabhängig davon - zum Schutz des Sondereigentums wegen der von Mängeln im Gemeinschaftseigentum ausgehenden Einwirkungen geboten.

Eine im Wege richterlicher Rechtsfortbildung zu schließende Lücke zum Schutz gegenüber solchen Einwirkungen liegt nicht vor. Das Wohnungseigentumsgesetz schützt das Sondereigentum bei erlaubter Inanspruchnahme durch einen dem § 904 Satz 2 [X.] nachgebildeten Aufopferungsanspruch ([X.], 182, 187; [X.] 1987, 50, 52; 1994, 140, 146) und im Übrigen durch das unter den Wohnungseigentümern bestehende gesetzliche Schuldverhältnis (vgl. Senat, [X.], 224, 228), das jedem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gibt, zu der insbesondere die Instandhaltung und die Instandsetzung (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 [X.]) und der Abschluss von Versicherungsverträgen (§ 21 Abs. 5 Nr. 3 [X.]) gehören. Unter Berücksichtigung des unter den Wohnungseigentümern - im Unterschied zu [X.] - bestehenden [X.] mit speziellen Schutz- und Treuepflichten in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum ist für eine entsprechende An[X.]dung des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs nach § 906 Abs. 2 Satz 2 [X.] danach kein Raum, [X.]n die Nutzung des Sondereigentums durch Mängel im gemeinschaftlichen Eigentum beeinträchtigt wird (vgl. auch [X.], [X.], 669, 677).

cc) Auf die von dem Berufungsgericht weiter erörterte Frage, ob ein solcher Ausgleichsanspruch bei den von einem anderen Sondereigentum ausgehenden Beeinträchtigungen zu bejahen ist (vgl. OLG Stuttgart [X.], 1744; [X.] VersR 2004, 1454), bei der entsprechenden An[X.]dung des § 906 Abs. 2 Satz 2 [X.] im Verhältnis der Wohnungseigentümer also nach der Quelle der Störung (gemeinschaftliches Eigentum oder - anderes Sondereigentum) unterschieden werden muss, kommt es hier nicht an. Jedenfalls für die auf einem Mangel des Gemeinschaftseigentums beruhenden Beeinträchtigungen der Nutzung seines Sondereigentums steht dem Wohnungseigentümer ein Ausgleichsanspruch in analoger An[X.]dung des § 906 Abs. 2 Satz 2 [X.] aus den vorstehenden Gründen nicht zu.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.