Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.04.2014, Az. VIII ZR 107/13

Der Kläger ist seit dem 1. April 2007 Mieter einer Wohnung der Beklagten in [X.]     . Vor Abschluss des [X.] erhielt der Kläger von der Verwalterin der Beklagten ein Formular einer so genannten "Vorvermieterbescheinigung". Darin sollte der bisherige Vermieter des [X.] bestätigen, wie lange das Mietverhältnis gedauert habe und ob der Mieter die Kaution und die Miete pünktlich gezahlt habe und seinen sonstigen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nachgekommen sei. Der Kläger gab die Formulare vor Vertragsschluss ausgefüllt zurück. Danach hatte er seit 2003 von einem [X.]eine Wohnung zu einer Miete von 695 € gemietet und seine Pflichten aus dem Mietvertrag stets pünktlich erfüllt.

Am 5. November 2009 wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen des [X.] eröffnet. Der vom Gericht eingesetzte Treuhänder erklärte mit Schreiben vom 3. Dezember 2009 die „Freigabe“ des Mietverhältnisses gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO. [X.] vom 16. September 2010 erklärten die Beklagten gegenüber dem Kläger die fristlose Kündigung des Mietvertrags, weil die Vorvermieterbescheinigung gefälscht ("frei erfunden") gewesen sei. Weder habe der Kläger an der angegebenen Adresse gewohnt noch mit dem genannten Vermieter in dem genannten [X.]raum überhaupt einen Mietvertrag abgeschlossen. Vielmehr sei er in der [X.] vom 16. März 2005 bis 31. März 2007 Mieter einer in einem anderen Stadtteil gelegenen Wohnung der [X.]       Siedlungsgesellschaft gewesen.

Gegenstand des Revisionsverfahrens ist nur noch der von den Beklagten im Wege der Widerklage geltend gemachte Räumungsanspruch. Das Amtsgericht hat die Widerklage insoweit abgewiesen, das [X.] hat auf die Berufung der Beklagten das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und der Räumungsklage stattgegeben. Mit der vom Senat zugelassenen Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Die Revision hat Erfolg.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

Die fristlose Kündigung der Beklagten vom 16. September 2010 habe das Mietverhältnis der Parteien beendet. Die Kündigung sei - wie geschehen - ungeachtet des noch nicht abgeschlossenen Insolvenzverfahrens gegenüber dem Kläger und nicht gegenüber dem Treuhänder zu erklären gewesen. Denn der Treuhänder habe mit Schreiben vom 3. Dezember 2009 die "Freigabe" des Mietverhältnisses gemäß § 109 [X.] erklärt. Der Meinungsstreit, ob die Enthaftungserklärung des Treuhänders nur zur Folge habe, dass die Masse für die späteren Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag nicht mehr hafte, oder ob darüber hinaus das Mietverhältnis vollständig in die [X.] und Verwaltungsmasse des Mieters [X.], sei im Sinne der letztgenannten Auffassung zu entscheiden. Hierfür spreche insbesondere die Gesetzesbegründung, die von einer Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Schuldner ausgehe.

Die Beklagten seien auch zur fristlosen Kündigung berechtigt gewesen. Aufgrund der Beweisaufnahme stehe fest, dass der Kläger eine gefälschte Vorvermieterbescheinigung vorgelegt habe. Der Kläger habe im Übrigen auch selbst eingeräumt, dass ihm der in der Bescheinigung genannte Vorvermieter nicht bekannt sei. Es handele sich dabei um eine erhebliche Pflichtverletzung, die die fristlose Kündigung rechtfertige.

Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.

1. Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass die Kündigung der Beklagten nach der Freigabeerklärung des Treuhänders und dem Ablauf der in § 109 Abs. 1 Satz 1 [X.] bestimmten Frist die Kündigung - wie geschehen - gegenüber dem Kläger zu erklären war.

Die Frage, welche Auswirkungen die Freigabeerklärung des Insolvenzverwalters nach § 109 Abs. 1 Satz 2 [X.] und der Ablauf der in § 109 Abs. 1 Satz 1 [X.] genannten Frist für das betreffende Wohnraummietverhältnis hat, wird unterschiedlich beurteilt.

a) Teilweise wird die Auffassung vertreten, die Bedeutung der Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 1 [X.] beschränke sich darauf, dass die Masse für die nach Ablauf der Kündigungsfrist fällig werdenden Verbindlichkeiten nicht mehr hafte. Das Mietverhältnis bleibe aber weiterhin massebehaftet und der Treuhänder weiterhin [X.], denn § 109 Abs. 1 Satz 2 [X.] enthalte keinen Hinweis darauf, dass die Rechtswirkungen des § 80 Abs. 1 [X.] mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung entfallen sollten ([X.]/[X.], [X.], 13. Aufl., § 109 Rn. 22 ff; [X.], [X.], 803, 806; [X.], [X.], 441, 443; [X.], [X.], 607, 610). Nach dieser Auffassung kann der Vermieter nur durch eine gegenüber dem Treuhänder abgegebene Erklärung wirksam kündigen.

b) Nach der Gegenauffassung kann der Vermieter nach dem Wirksamwerden der Erklärung gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 [X.] gegenüber dem Mieter selbst kündigen ([X.]/[X.], [X.], § 109 Rn. 21; [X.], [X.], 401, 410 f.; [X.] in [X.] Kommentar, [X.], 7. Aufl., § 109 Rn. 16). Die Enthaftungserklärung des Treuhänders bewirke, dass das Mietverhältnis "freigegeben" werde und vollständig der alleinigen Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis des Mieters unterliege (vgl. auch MünchKomm[X.]/[X.], 3. Aufl., § 109 Rn. 56 unter Hinweis auf das zu den Auswirkungen des § 35 Abs. 2 [X.] ergangene Urteil des [X.] vom 9. Februar 2012 - [X.], [X.], 322).

c) Der Senat entscheidet die von ihm bisher offen gelassene Frage (vgl. Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - [X.], [X.], 2270 Rn. 32) nunmehr im letztgenannten Sinn.

Zwar geht die Erklärung des Treuhänders nach dem Wortlaut des § 109 Abs. 1 Satz 2 [X.] lediglich dahin, dass die Masse für künftige Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis nicht mehr hafte. Daraus, dass die Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 [X.] an die Stelle der Kündigung tritt, ergibt sich indes, dass die Zuständigkeit des Verwalters für die weitere Vertragsdurchführung ab diesem Zeitpunkt wieder dem Mieter zufällt, dieser also die [X.] und [X.] zurückerhält.

Für eine derartige Wirkung der Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 [X.] spricht außerdem, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, die Gesetzesbegründung. Danach dient die Regelung dem Schutz des Wohnraummieters, der seine Wohnung nicht verlieren soll, wenn der Treuhänder das Mietverhältnis nicht fortsetzen will; das Mietverhältnis soll vielmehr nach Ablauf der Kündigungsfrist mit dem Mieter fortgesetzt werden (vgl. BT-Drucks. 14/5680, [X.]). Eine Fortdauer der Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis des Verwalters über den Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 [X.] hinaus wäre im Übrigen für die Parteien des [X.] umständlich und wenig praktikabel und für den Treuhänder mit einem Verwaltungsaufwand verbunden, der sich für die Masse nachteilig auswirken könnte. Denn sämtliche Erklärungen des Vermieters (Abmahnung, Kündigung, Mieterhöhung, Betriebskostenabrechnung) müssten zunächst dem Treuhänder gegenüber erklärt und von diesem an den Mieter weitergeleitet werden. Auch ein Rechtsstreit, etwa eine Klage des Vermieters auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung, müsste gegen den Treuhänder geführt werden, obwohl dieser Prozess allein für die ursprünglichen [X.]en von Interesse ist, nicht aber für den Treuhänder oder die Masse.

Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich aus dem Umstand, dass der Gesetzgeber davon ausgegangen ist, dass die Mietkaution (beziehungsweise der bedingte [X.]) in die Masse fällt, keine andere Beurteilung. Ein tragfähiger Rückschluss, dass aus diesem Grund von einer fortbestehenden Verfügungsbefugnis des Treuhänders auszugehen sei, ergibt sich daraus nicht. Denn dem Gesetzgeber ging es nicht vorrangig darum, dass die Kaution der Masse zur Verfügung steht. Vielmehr sollte der Mieter davor bewahrt werden, dass der Treuhänder den Mietvertrag kündigt, um die Kaution verwerten zu können (vgl. BT-Drucks. 14/5680, [X.]). Die Frage, ob mit einem Übergang der [X.] und [X.] auch ein (bedingter) Kautionsrückzahlungsanspruch auf den Mieter zurückfällt (bejahend FK-[X.]/[X.], 7. Aufl., § 109 Rn. 16; [X.], aaO; a.[X.], Z[X.] 2007, 192, 197; [X.], aaO S. 411), bedarf hier deshalb keiner abschließenden Entscheidung.

2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Vorlage einer gefälschten oder "frei erfundenen" Vorvermieterbescheinigung eine erhebliche Verletzung (vor)vertraglicher Pflichten darstellt, die eine Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar machen und die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen kann.

Entgegen der Auffassung der Revision entfällt eine Pflichtverletzung nicht deswegen, weil die in dem Formular über das vorangegangene Mietverhältnis gestellten Fragen unzulässig gewesen wären und es dem Beklagten deshalb freigestanden hätte, insoweit unwahre Angaben zu machen. Fragen nach der Person und Anschrift des [X.], der Dauer des vorangegangenen Mietverhältnisses und der Erfüllung der mietvertraglichen Pflichten sind - ebenso wie Fragen nach den Einkommens- und Vermögensverhältnissen - grundsätzlich geeignet, sich über die Bonität und Zuverlässigkeit des potentiellen Mieters ein gewisses Bild zu machen; es handelt sich auch nicht um Fragen, die den persönlichen oder intimen Lebensbereich des Mieters betreffen und aus diesem Grund unzulässig sein könnten.

Zwar hat der Mieter nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. Senatsurteil vom 30. September 2009 - [X.], [X.], 1135 Rn. 18 ff.) keinen Anspruch gegen seinen bisherigen Vermieter auf Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Dies führt entgegen der Auffassung der Revision aber nicht dazu, dass der neue Vermieter vor Abschluss eines [X.] eine diesbezügliche Bescheinigung vom Mietinteressenten nicht erbitten und dieser eine solche Bescheinigung fälschen dürfte.

3. Mit Erfolg rügt die Revision indes, dass das Berufungsgericht das unter Beweis gestellte Vorbringen des [X.], den Beklagten sei bereits im Jahr 2007 bekannt geworden, dass die vom Kläger vorgelegte Bescheinigung des [X.] gefälscht war, nicht berücksichtigt hat. Dieses Vorbringen ist erheblich, weil in diesem Fall die am 16. September 2010 - also drei Jahre später- ausgesprochene Kündigung möglicherweise nicht mehr innerhalb einer angemessenen Frist erfolgt wäre und sie deshalb mit Rücksicht auf Treu und Glauben oder nach § 314 Abs. 3 BGB (vgl. Senatsbeschluss vom 13. April 2010 - [X.], [X.], 32 Rn. 5) unwirksam sein könnte.

Das Urteil des Berufungsgerichts kann mithin keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO).