Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 15.07.2016, Az. V ZR 168/15

[X.]:[X.]:[X.]:2016:150716UVZR168.15.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
V ZR
168/15
Verkündet am:

15. Juli 2016

Rinke

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
ja
[X.]R:
ja
BGB § 311 Abs. 1, § 241 Abs. 1, § 280 Abs. 1 Satz 1, § 249 Abs. 1 Bb
Die Vermutung der Ursächlichkeit eines Beratungsfehlers des Verkäufers für den Ent-schluss des [X.] zum Erwerb einer als Kapitalanlage angebotenen Immobilie ([X.]) ist auch anzuwenden, wenn sich der Käufer bei richtiger Information in einem Entscheidungskonflikt befunden hätte (Aufgabe der entgegenstehenden Rechtsprechung des [X.]s u.a. in den Urteilen vom 6. April 2001 -
V [X.], NJW 2001, 2021, 2022; vom 30.
November 2007 -
V [X.], [X.], 649 Rn.
10; vom 1. März 2013 -
V [X.], [X.], 1873 Rn.
20 und vom 25. Oktober 2013
-
V [X.], Grundeigentum 2014, 118 Rn.
17).
BGB § 311 Abs. 1, § 280 Abs. 1 Satz 1, § 276 Abs. 1 Satz 1 Da, § 397 Abs. 1
Die Annahme einer nach durchgeführter Beratung des [X.] über die mit dem Er-werb einer Immobilie verbundenen Belastungen konkludent vereinbarten [X.] setzt konkrete Anhaltspunkte für einen Willen des [X.] voraus, auf Schadensersatzansprüche wegen eines Beratungsfehlers zu verzichten.
[X.], Urteil vom 15. Juli 2016 -
V [X.] -
O[X.]

[X.]

-
2
-
Der V.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 15.
Juli 2016
durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Stresemann, die Richterin Prof.
Dr.
Schmidt-Räntsch und [X.]
Czub, [X.] und Dr. Göbel

für Recht erkannt:

Auf die Revision des [X.] wird der Beschluss des 8. Zivilsenats des [X.] vom
23.
Juni 2015 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungs-gericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Mit notariellem Vertrag vom 23. Oktober 2007 kaufte der Kläger von der [X.] eine Eigentumswohnung zu einem Preis von 144.000

Ver-tragsschluss wurde durch eine GmbH herbeigeführt (im Folgenden: [X.]), deren Geschäftsführer der Zeuge E.

E.

war. Die Finanzierung des Erwerbs erfolgte durch Aufnahme eines
grundpfandrechtlich gesicherten
Darle-hens

gleicher Höhe, die zur Tilgung des Darlehens eingesetzt werden sollte. Aus den

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einen nicht umlegungsfähigen Hausgeldanteil von 63,93

sowie eine Steuerersparnis von umgerechnet 74,

Der Kläger behauptet, der Zeuge E.

habe ihn über die Belastung aus dem Erwerb der Wohnung falsch informiert, da dieser einen Überschuss der Einnahmen einschl. der Steuervorteile über die Ausgaben von o-natlich

errechnet habe. Das sei Grundlage für seinen Kaufent-schluss gewesen.

Der Kläger hat beantragt, die Beklagte zu verurteilen, 1. ihn von der [X.] (Vorfälligkeitsentschädigung, Grunderwerbsteuer, Vollstre-ckungskosten, Notarkosten, nicht umlagefähiger [X.]) zu zahlen, 3. die Verpflichtung der [X.] zum Ersatz weiterer Vermögensschäden zu zahlen.

Das [X.] hat die Klage abgewiesen. Das [X.] hat die Berufung durch Beschluss zurückgewiesen. Mit der von dem [X.] zuge-lassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, verfolgt der Kläger seine Klageanträge weiter.
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4
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4
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Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht meint, der Klage müsse der Erfolg schon deshalb versagt bleiben, weil nicht davon ausgegangen werden könne, dass die Falsch-beratung durch den Zeugen E.

für den [X.] des [X.] und die Inanspruchnahme der Finanzierung kausal geworden sei. Die Vermutung der Kausalität des Beratungsfehlers für den [X.] greife hier nicht ein, weil es die Möglichkeit eines Entscheidungskonflikts gegeben habe. Die [X.] des [X.] und
das mietfreie Wohnen im elterlichen Hause ließen den Erwerb der Wohnung zu den vereinbarten Finanzierungskon-ditionen durchaus zu. Das werde auch durch das nachvertragliche Zahlungs-verhalten des [X.] belegt. Es liege daher nicht auf der Hand, dass der Klä-ger bei sachgerechter Beratung von einem Erwerb Abstand genommen hätte.

II.

Das hält rechtlicher Überprüfung nicht stand.

1. Richtig ist
allerdings der Ausgangspunkt des [X.]. [X.] der Käufer wegen schuldhafter Verletzung eines [X.] nach § 311 Abs. 1, § 241 Abs. 1, § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1
BGB so gestellt zu wer-den, als hätte er von dem Vertragsschluss abgesehen (vgl. [X.], Urteil vom
27.
November 1998 -
V [X.], [X.]Z 140, 111, 117; Urteil vom
14.
März 2003 -
V [X.], NJW 2003, 1811, 1814), setzt
dies voraus,
dass 5
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der Beratungsfehler für das Zustandekommen des Kaufvertrags ursächlich ge-worden ist.

2. Zu Unrecht verneint das Berufungsgericht jedoch die Ursächlichkeit zwischen dem von ihm unterstellten Beratungsfehler und dem Vertragsschluss.

a) Liegt ein Beratungsfehler des Verkäufers
vor
-
etwa durch ein fehler-haftes Berechnungsbeispiel, in
dem die mit dem Erwerb der Immobilie für den Käufer verbundenen Belastungen zu niedrig ausgewiesen worden sind -
wird die Ursächlichkeit der Pflichtverletzung für den Vertragsschluss zu Gunsten des [X.] vermutet ([X.], Urteil vom 6. April 2001 -
V [X.], NJW 2001, 2021, 2022; Urteil vom 14. Januar 2005 -
V [X.], [X.], 205, 207; Urteil vom 20. Juli 2007 -
V [X.], NJW-RR 2007, 1660 Rn. 18). Nach ständiger Rechtsprechung des [X.] ist derjenige, der vertragli-che oder vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt, darlegungs-
und beweis-pflichtig dafür, dass der Schaden auch bei pflichtgemäßem Verhalten eingetre-ten wäre, der Geschädigte also den Hinweis unbeachtet gelassen und auch bei wahrheitsgemäßen Tatsachenangaben den Vertrag so wie geschehen [X.] hätte ([X.], Urteil vom 26. September 1997 -
V [X.], [X.], 302, 303; Urteil vom 6. April 2001 -
V [X.], NJW 2001, 2021, 2022).

b) Nach der bisherigen Rechtsprechung des [X.]s setzt
die Kausalitäts-vermutung allerdings voraus, dass es für den anderen Teil bei aufklärungsrich-tigem Verhalten des Verkäufers vernünftigerweise nur eine bestimmte Reaktion auf die Aufklärung gibt und die Möglichkeit eines Entscheidungskonflikts aus-scheidet ([X.], Urteil vom 6.
April 2001 -
V [X.], NJW 2001, 2021, 8
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6
-
2022; Urteil vom 1. März 2013 -
V [X.], [X.], 1873 Rn. 20; Urteil vom 25. Oktober 2013 -
V [X.], Grundeigentum 2014, 118 Rn.
17).

aa) In den bislang entschiedenen Fällen hat der [X.] die Möglichkeit eines Entscheidungskonflikts verneint. Die Einkommens-
und Vermögensver-hältnisse des jeweiligen [X.] bewegten sich im Zeitpunkt der Beratung nicht in einem Umfang, die es ihm vernünftigerweise ermöglicht hätten, noch mehr als geringfügige Belastungen aus dem [X.] zu übernehmen (vgl. [X.], Urteil vom 6. April 2001 -
V [X.], aaO; Urteil vom
25.
Oktober 2013 -
V [X.], aaO). Stellt sich die Belastung aus dem Erwerb nach den Verhältnissen des [X.] so dar, dass ihm wegen seiner anderen laufenden Verbindlichkeiten alsbald der Eintritt der Zahlungsunfähigkeit droht (§
18 Abs. 1 [X.]) oder dass das ihm verbleibende Einkommen unter die Pfän-dungsfreigrenzen sinkt (§
850c, §
850i ZPO), stellt sich das Unterlassen des Vertragsschlusses als alternativlos dar, weil der Käufer mit dem Erwerb seine wirtschaftliche Existenz aufs Spiel setzte.

bb) So verhält es sich hier jedoch nicht.

Bei aufklärungsrichtigem Verhalten wäre der Kläger darüber
zu informie-ren gewesen, dass ihm bei einem zu 100 % finanzierten Erwerb monatliche ,
die er laufend -
bis zur Ablösung des Darlehens -
aus seinem Nettoeinkommen von 2.300

wird. Dass der Kläger -
wie von ihm vorgetragen -
bei einer solchen Information in jedem Fall von dem Kauf Abstand genommen hätte, ist nach den Fest-stellungen des [X.] nicht völlig zweifelsfrei.

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Dafür spricht allerdings, dass der Erwerb der Wohnung deshalb als [X.] attraktiv dargestellt worden ist, weil der Kläger nach der Berechnung des Zeugen E.

gemacht hätte. Bei einem Erwerb einer Wohnung zu Anlagezwecken bildet die Angabe des [X.] (Gewinnes) aus der Vermietung oder -
wie es meistens der Fall sein wird -
des monatlichen Zuschusses bis zur Kredittilgung das Kernstück der [X.] (vgl. [X.], Urteil vom 31. Oktober 2003 -
V [X.], [X.]Z 156, 371, 377; Urteil vom 14. Januar 2005 -
V [X.], [X.], 205, 206).
Führt der Kauf der Wohnung nicht -
wie von dem Verkäufer vorge-rechnet -
zu laufenden Gewinnen, sondern zu Verlusten aus deren Vermietung, die aus dem übrigen Einkommen oder Vermögen des [X.] zu decken sind, liegt die Kausalität des Beratungsfehlers für den [X.] nahe.

Ein Entscheidungskonflikt des [X.] bei richtiger Beratung kann gleichwohl nicht ausgeschlossen werden. Da er die tatsächlichen monatlichen Belastungen von ca. 225

nach seinen persönlichen Verhältnissen zu tragen vermag, hätte sich der Erwerb der Wohnung aus anderen Gründen als eine für ihn wirtschaftlich vernünftige Entscheidung darstellen können. Das hängt von seinen Anlagezielen ab. Der Kauf hätte sich trotz des [X.] als sinnvoll darstellen können, wenn der Kläger nicht in erster Linie das Ziel verfolgt hätte, einen Gewinn aus der Vermietung der Wohnung zu erzielen, sondern wenn es ihm vor allem um spätere Einkünfte aus der Vermietung (im Alter) nach der Tilgung des zum Erwerb aufgenommenen Kredits oder um die Realisierung eines Gewinnes durch einen späteren Verkauf der Wohnung we-gen einer von ihm erwarteten Wertsteigerung gegangen wäre. Vor diesem [X.] kann nicht festgestellt werden, dass bei aufklärungsrichtigem Verhal-ten kein Entscheidungskonflikt bestanden hätte.

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c) Nach der bisherigen Rechtsprechung des [X.]s greift die Kausali-tätsvermutung nicht ein, wenn es für den anderen Teil vernünftigerweise mehre-re Möglichkeiten der Reaktion auf die richtige Aufklärung gegeben hätte (vgl. Urteile vom 6. April 2001 -
V [X.], NJW 2001, 2021, 2022; vom 30.
November
2007 -
V [X.], [X.], 649 Rn.
10; vom 1. März 2013
-
V [X.], [X.], 1873 Rn.
20 und vom 25. Oktober 2013 -
V [X.], Grundeigentum 2014, 118 Rn.
17).
Daran wird jedoch nicht festgehalten.

aa) Der [X.] hatte seine Auffassung unter Bezugnahme auf die frühere Rechtsprechung des für das Bankrecht zuständigen [X.].
Zivilsenats des Bun-desgerichtshofs begründet (vgl. [X.], Urteil vom 6. April 2001 -
V [X.], NJW 2001, 2021, 2022), nach der die Kausalitätsvermutung in den Fällen eines Entscheidungskonflikts bei gehöriger Aufklärung nicht anzuwenden war ([X.], Urteil vom 10. Mai 1994 -
[X.] ZR 115/93, NJW 1994, 2541, 2542; Urteil vom 11.
März 1997 -
[X.] ZR 92/96, NJW 1997, 2171, 2173). Diese Rechtsprechung hat der [X.]. Zivilsenat mittlerweile aufgegeben. Er vertritt nunmehr, dass sich der Ausschluss der Kausalitätsvermutung in den Fällen eines [X.] nicht mit dem Zweck der Aufklärungs-
und Beratungspflichten verträgt, dem Anleger eine sachgerechte Entscheidung über den Abschluss bestimmter Geschäfte zu ermöglichen. Dieser Zweck könne nur erreicht werden, wenn auch in solchen Fällen Unklarheiten, die durch die [X.] bedingt seien, zu Lasten des [X.] gingen, dieser also die Nichtursächlichkeit seiner Pflichtverletzung zu beweisen habe
([X.], Urteil vom 8. Mai 2012 -
[X.] [X.], [X.]Z 193, 159 Rn. 33 ff.; Beschluss vom
1.
April 2014 -
[X.] [X.], [X.], 295 Rn. 9).

bb) Der II. Zivilsenat vertritt für die Fälle der [X.] durch fehlerhafte Prospektangaben in ständiger Rechtsprechung, dass bei einer 16
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-
unrichtigen oder unvollständigen Darstellung von für die Anlageentscheidung wesentlichen Umständen nach der Lebenserfahrung eine tatsächliche Vermu-tung dafür bestehe,
dass die mangelhafte Prospektdarstellung für die Anlage-entscheidung ursächlich war ([X.], Urteil vom 6. Oktober 1980 -
II ZR 60/80, [X.]Z 79, 337, 346; Urteil vom 2. Juni 2008 -
II ZR 210/06, [X.]Z 177, 25 Rn.
19; Urteil vom 31. Mai 2010 -
II ZR 30/09, NJW 2010, 2506 Rn. 17; Urteil vom 11. Februar 2014 -
II ZR 273/12, [X.] 2014, 432 Rn. 10). Dies hat der II.
Zivilsenat auch für unrichtige mündliche Informationen durch die Personen bejaht, die für entsprechende Angaben in einem Prospekt verantwortlich wären ([X.], Urteil vom 2. Juni 2008 -
II ZR 210/06, [X.]Z 177, 25 aaO). Durch [X.] oder unvollständige Information werde in das Recht des Anlegers ein-gegriffen, in eigener Entscheidung und Abwägung des Für und Wider zu [X.], ob
er in das Projekt investieren wolle
oder nicht ([X.], Urteil vom 5.
Juli 1993 -
II ZR 194/92, [X.]Z 123, 106, 112 ff.; Urteil vom 31. Mai 2010
-
II ZR 30/09, aaO; Urteil vom 11. Februar 2014 -
II ZR 273/12, aaO). Die [X.] zu widerlegen, sei
daher Sache des [X.] ([X.], Urteil vom 22. März 2010 -
II ZR 66/08, [X.] 2010, 709 Rn. 23).
Ob hier-für die Grundsätze des
Anscheinsbeweises oder der Beweislastumkehr anzu-nehmen sind, hat der II. Zivilsenat offen gelassen
([X.], Urteil vom
11.
Februar 2014 -
II ZR 273/12, [X.] 2014, 432 Rn. 11).

Der III. Zivilsenat geht für die Haftung der Anlagevermittler oder Anlage-berater davon aus, dass für den [X.] zwischen einer [X.] Beratung und dem Anlageentschluss eine durch die Lebenserfahrung begründete tatsächliche Vermutung spreche, dass der Anlageinteressent bei richtiger Aufklärung von der Investition abgesehen hätte ([X.], Urteil vom 9.
Februar 2006 -
III ZR 20/05, NJW-RR 2006, 685 Rn. 22; Urteil vom
19. Juni 2008 -
III ZR 159/07, BeckRS 2008, 13080 Rn. 8; Urteil vom
19
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8. Juli 2010 -
III ZR 249/09, [X.]Z 186, 152 Rn. 20; Urteil vom 14. April 2011
-
III ZR 27/10, NJW-RR 2011, 1139 Rn. 13; Urteil vom 23. Juni 2016
-
III ZR 308/15, NJW 2016, 3024
Rn. 22). Die Kausalitätsvermutung habe der Aufklärungspflichtige durch konkreten Vortrag zu entkräften ([X.], Urteil vom 9.
Februar 2006 -
III ZR 20/05, aaO; Urteil vom 8. Juli 2010 -
III ZR 249/09, aaO; Urteil vom 14. April 2011 -
III ZR 27/10, aaO).
Der III. Zivilsenat stützt [X.] Verteilung der Darlegungslast ebenfalls
darauf, dass der Anlagevermittler oder Anlageberater durch unzutreffende oder unvollständige Informationen in das Recht des Anlegers eingreife, in Abwägung des Für und Wider über die Investition zu entscheiden (vgl. [X.], Urteil vom 9. Februar 2006 -
III ZR 20/05, NJW-RR 2006, 685 Rn. 22).

cc) Vor dem Hintergrund dieser
Rechtsprechung geht der erkennende V.
Zivilsenat
nunmehr davon aus, dass die Vermutung der Ursächlichkeit eines Beratungsfehlers des Verkäufers für den Entschluss
des [X.] zum Erwerb einer als Kapitalanlage angebotenen Immobilie (Kausalitätsvermutung) auch anzuwenden
ist, wenn sich der Käufer bei richtiger Information in einem [X.] befunden hätte. In diesem Fall ist es Sache des Verkäufers, darzutun, dass die dem Käufer erteilten Fehlinformationen für dessen Entschei-dung zum Kauf irrelevant gewesen sind, der Käufer sich also auch bei richtiger Aufklärung zum Erwerb entschlossen hätte.

Die Beratung durch den Verkäufer, der gewöhnlich nicht verpflichtet ist, den Käufer über die Wirtschaftlichkeit des Erwerbs und seinen Nutzen aufzuklä-ren oder zu beraten (vgl. [X.], Urteil vom 13. Oktober 2006 -
V [X.], [X.], 1874 Rn. 13), insbesondere die durch die Vorlage eines Berech-nungsbeispiels, dient vornehmlich dem Interesse des Verkäufers, die Vermitt-lung des Immobilienkaufs zu fördern (vgl. [X.],
Urteil vom 27. November 1998 20
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-
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-
V [X.], [X.]Z 140, 111, 117; Urteil vom 14. März 2003 -
V [X.], NJW 2003, 1811, 1812). Ist der Vertragsschluss nach einer solchen Beratung des Verkäufers erfolgt, ist nach der Lebenserfahrung davon auszugehen, dass diese -
wie beabsichtigt -
gewirkt hat und damit für den Vertragsentschluss des [X.] ursächlich gewesen ist. Daran ändert es nichts, wenn dem
Käufer bei richtiger Beratung mehrere Handlungsalternativen zur Verfügung gestanden hätten. Vielmehr hat der Verkäufer, der durch eine fehlerhafte Beratung in das Recht des [X.] eingewirkt hat, in eigener Entscheidung und Abwägung des Für und Wider über den Kauf zu befinden, die die tatsächliche Vermutung ent-kräftenden Umstände aufzuzeigen.
Ob es sich bei der Kausalitätsvermutung um eine Beweiserleichterung im Sinne eines Anscheinsbeweises oder um eine zur Beweislastumkehr führende widerlegliche Vermutung (so
der [X.]. Zivilsenat,
Urteil vom 8. Mai 2012 -
[X.] [X.], [X.]Z 193, 159 Rn. 29) handelt, lässt der [X.] -
wie der II. Zivilsenat (vgl. [X.], Urteil vom 11. Februar 2012
-
II ZR 273/12, [X.]
2014, 432 Rn.
10)
-
offen.

3. Zur Entkräftung der Vermutung geeignete Tatsachen sind weder von dem Berufungsgericht festgestellt noch von der [X.] aufgezeigt worden.
Die Kausalitätsvermutung ist auch nicht -
wie von dem Berufungsgericht ange-nommen -
deswegen entkräftet, weil der Kläger nach dem Erwerb die
Lasten der Sache getragen und nach dem Erkennen des Beratungsfehlers mit der Inanspruchnahme des Verkäufers zugewartet hat. Die Entscheidung des [X.] ist in diesem Punkt ebenfalls fehlerhaft, weil die tatrichterli-che Würdigung insoweit auf Verstößen gegen die Denkgesetze beruht. Ein sol-cher Verstoß liegt unter anderem dann vor, wenn der Tatrichter Umständen In-dizwirkungen zuerkennt, die sie nicht haben können oder wenn die Ambivalenz von Indiztatsachen nicht erkannt wird ([X.], Urteil vom 12. März 2004
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V [X.], [X.]Z 158, 269, 273; [X.], Urteil vom 24. April 2001
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VI ZR 36/00, NJW 2001, 2880, 2882 -
insoweit in [X.]Z 147, 269 ff. nicht ab-gedruckt). So verhält es sich hier.

a) Die Tatsache, dass ein Erwerber die Lasten einer Immobilie
getragen hat, besagt nichts darüber, dass der
Kauf eine für ihn vernünftige Anlageent-scheidung darstellte. Die weitere Bedienung des zum Erwerb aufgenommenen Darlehens war vielmehr -
wie von der Revision zutreffend bemerkt -
für den Kläger schon deshalb geboten, um eine Kreditkündigung und Vollstreckungs-maßnahmen zu vermeiden.

b) Rechtsfehlerhaft ist auch die Annahme des [X.], die Vermutung der Kausalität des Beratungsfehlers für den [X.] sei schon deswegen entkräftet (bzw. im Sinne des § 292 ZPO widerlegt), weil der Kläger trotz Kenntnis von der monatlichen Zuzahlung von etwa 225

mit der Inanspruchnahme der [X.] zugewartet habe. Dabei verkennt das [X.] die Ambivalenz eines Zuwartens des falsch beratenen [X.] bis zu seiner Entscheidung, gegen den Verkäufer wegen dessen Falschberatung vorzugehen.

aa) Dass der Kläger erst im Jahr 2010 die Klage erhoben hat, lässt sich ohne Weiteres mit seinem Vortrag vereinbaren, dass er einen mit erheblichen Kosten und Risiken verbundenen Rechtsstreit zur Durchsetzung eines An-spruchs auf schadensersatzrechtliche Rückabwicklung jedenfalls solange ge-scheut habe, wie er keine Chancen dafür gesehen habe, die Falschberatung durch den Vermittler zu beweisen.
Hiervon geht auch die Revisionserwiderung aus.

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13
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bb)
Die Kausalitätsvermutung wird auch nicht durch die Tatsache ent-kräftet, dass der Kläger sich nicht unmittelbar nach Aufdeckung des [X.] zu einem außergerichtlichen Vorgehen gegen die Vermittlerin oder die Beklagte entschlossen hat. Das Zuwarten des [X.] ist zwar ein Indiz dafür, dass die Belastung für ihn insofern tragbar war, als sie nicht zu einer Gefähr-dung seiner wirtschaftlichen Existenz führte. Ein solches
Verhalten des [X.] rechtfertigt aber nicht den Schluss, dass der Beratungsfehler für seinen Kauf-entschluss irrelevant gewesen ist, er also auch bei richtiger Beratung gekauft hätte. Die gegenteilige Annahme des [X.] berücksichtigt nicht, dass sich die Situation für den Käufer bei einer Aufdeckung des [X.] vor und nach dem Erwerb grundsätzlich anders darstellt. Wird der Fehler noch vor dem Vertragsschluss entdeckt, kann der Käufer ohne weitere wirt-schaftliche Nachteile von dem Erwerb Abstand nehmen. Nach dem Erwerb muss der Käufer jedoch
abwägen, ob ein Vorgehen gegen den Verkäufer unter Berücksichtigung der damit verbundenen Risiken für ihn sinnvoll ist oder ob es aus wirtschaftlichen Erwägungen zweckmäßiger erscheint,
sich mit dem unvor-teilhaften Kauf abzufinden. Der Käufer ist nicht im Interesse des Verkäufers ge-halten, sofort nach der Entdeckung eines
Beratungsfehlers die [X.] Rückabwicklung des Kaufvertrags zu verlangen. Das Interesse des Verkäufers gegenüber einer verspäteten Inanspruchnahme wird -
wie sonst auch -
durch die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB) ge-schützt.

III.

Das angegriffene Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Nach dem Vortrag des [X.] wäre die auf schadensersatzrechtliche Rückabwicklung gerichtete Klage begründet.
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14
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1. a) Bei Zugrundelegung des Klagevorbringens ist zwischen den [X.] ein Beratungsvertrag zustande gekommen. Nach der Rechtsprechung des [X.]s ist das der Fall, wenn der Verkäufer im Zuge eingehender Vertragsver-handlungen, insbesondere auf Befragen, einen ausdrücklichen Rat erteilt. [X.] gilt, wenn der Verkäufer dem Käufer als Ergebnis der Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, welches der Herbeiführung des [X.] dienen soll ([X.], Urteil vom 31. Oktober 2003 -
V [X.], [X.]Z 156, 371, 374; Urteil vom
1.
März 2013 -
V
ZR
279/11, [X.], 1873 Rn.
7; Urteil vom
19.
Dezember 2014 -
V [X.], NJW 2015, 1510 Rn. 8).

b) Die Beratung durch die Vermittlerin ist der beklagten Verkäuferin nach § 164 Abs. 1 BGB zuzurechnen, da diese in deren Namen und mit deren [X.] handelte. Dass die Beratung eines Vermittlers auch im Namen des [X.] erfolgt, kann sich daraus ergeben, dass der Berater in den verwendeten [X.] als Vertriebspartner des Verkäufers genannt ist, dass er von dem Verkäufer zur Verfügung gestellte Berechnungsbeispiele verwendet oder dass
-
wie hier -
der Verkäufer auf einen Kontakt
mit dem Kaufinteressenten verzich-tet und es dem mit dem Vertrieb beauftragten Berater überlässt, die Vertrags-verhandlungen bis zur Abschlussreife zu führen ([X.], Urteil vom
1.
März 2013 -
V [X.], [X.], 1873 Rn. 12; Urteil vom
25.
Oktober 2013
-
V [X.], Grundeigentum 2014, 118 Rn. 8).

Die
Vermittlerin handelte auch mit Vollmacht des [X.]. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermittlerin im Innenverhältnis zu der [X.] eine Beratung der Kaufinteresssenten im
Namen der Verkäuferin untersagt war. Ein Bera-tungsvertrag mit dem Verkäufer kann auch zustande kommen, wenn es an [X.] fehlt oder wenn eine solche Vollmacht auf 28
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Grund von Beschränkungen im Innenverhältnis zwischen dem Verkäufer und dem Vermittler [X.] nicht umfasst. Aus den Umständen kann sich nämlich eine stillschweigend erteilte Außenvollmacht des Vermittlers (§ 167 Abs. 1 Fall 2 BGB) ergeben ([X.], Urteil vom 27. November 1998
-
V [X.], [X.]Z 140, 111, 136 f.; Urteil vom 19. Dezember 2014
-
V [X.], NJW 2015, 1510 Rn. 11). Dabei kommt es entscheidend darauf an, ob der Käufer den Umständen bei objektiver Betrachtung eine solche [X.] entnehmen darf und welchen Umfang sie danach aus seiner objektiven Sicht hat ([X.], Urteil vom 19. Dezember 2014 -
V [X.], aaO). Vor [X.]m Hintergrund hat das erstinstanzliche Gericht rechtsfehlerfrei eine Außen-vollmacht der
Vermittlerin
unter Hinweis darauf bejaht, dass die Beklagte keinen Kontakt zu dem Kläger hatte, sondern der Vermittlerin bei den Verhandlungen mit dem Kläger freie Hand gelassen, diese die Vertragsverhandlungen hat [X.] und den [X.] hat abschließen lassen.

2. Die Beratung war nach den Feststellungen im erstinstanzlichen Urteil schon deshalb fehlerhaft, weil dem Kläger ein im Berechnungsbeispiel nicht ausgewiesener, nicht umlagefähiger Aufwand von jährlich 1.400

entsteht.

3. Ein Schadensersatzanspruch des [X.] wegen fehlerhafter Bera-tung ist -
entgegen der von dem erstinstanzlichen Gericht vertretenen Rechts-ansicht -
nicht deswegen ausgeschlossen, weil der Kläger ein undatiertes Pro-tokoll über die Beratung unterzeichnet hat.

a) Das Beratungsprotokoll enthält keinen Haftungsausschluss für [X.]. Eine dahingehende Auslegung, wie sie das [X.] vorge-nommen hat, hielte einer rechtlichen Prüfung durch das Revisionsgericht nicht stand,
weil
sie dem anerkannten Grundsatz
widerspricht, dass in erster Linie 31
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16
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der von den Parteien gewählte Wortlaut und der diesem zu entnehmende ob-jektiv erklärte [X.] zu berücksichtigen ist ([X.], Urteil vom
18.
Dezember 2015 -
V [X.], [X.], 361 Rn. 27; [X.], Urteil vom 10.
Dezember 1992 -
I
ZR 186/90, [X.]Z 121, 13, 16; Urteil vom 11. September 2000 -
II ZR 34/99, NJW 2001, 144). Eine [X.] für Beratungs-fehler des Vermittlers findet in dem Wortlaut der von dem Kläger unterzeichne-ten Erklärungen keine Stütze. Eine Erklärung einer Seite, dass nicht gehaftet werde, wenn die Angaben der Vermittlerin über den monatlichen Eigenaufwand sich im Nachhinein als falsch erweisen sollten, ist in dem Beratungsprotokoll nicht zu finden. Dieses enthält allein Bestätigungen des [X.], von der [X.] über die geplante Finanzierung aufgeklärt und über die Höhe der vo-raussichtlichen monatlichen Zahlung informiert worden zu sein.

b) Das [X.] hat zudem die Voraussetzungen einer konkludent
vereinbarten [X.] verkannt. Die Annahme einer nach Bera-tung des [X.] über die mit dem Erwerb einer Immobilie verbundenen Belas-tungen konkludent vereinbarten [X.] setzt voraus, dass [X.] Anhaltspunkte für einen Willen des [X.] vorliegen, auf [X.] wegen eines Beratungsfehlers zu verzichten. Daran fehlt es.

Der [X.] hat bereits entschieden, dass eine nach erfolgter Beratung vereinbarte Freizeichnungsklausel
grundsätzlich weder das Zustandekommen des [X.] hindert noch die dem Grunde nach durch den [X.] bereits entstandene Schadensersatzpflicht wieder zu Fall bringt (vgl. [X.], Urteil vom 13. Oktober 2006 -
V [X.], [X.], 1874, 1875; Urteil vom 10. November 2006 -
V [X.], juris Rn. 6). Eine erst in diesem Zeitpunkt vereinbarte [X.] stellt sich als Erlass künftig -
hier mit dem Abschluss des Kaufvertrags -
entstehender
Schadensersatzansprüche 34
35
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17
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des [X.] aus fehlerhafter Beratung dar. [X.] nach § 397 BGB über noch nicht entstandene Ansprüche sind zwar möglich (vgl. [X.], Urteil vom 27. September 1956 -
II ZR 68/55, [X.] 1956, 1086; Urteil vom 28. [X.] -
II ZR 41/62 [X.]Z 40, 326, 330; Urteil vom 24. Mai 2007
-
IX ZR 8/06, [X.], 2556 Rn. 12). An die Feststellung des für eine solche Vereinbarung erforderlichen Erlasswillens sind aber strenge Anforderungen zu stellen; ein Verzichtswille darf nicht vermutet werden ([X.], Urteil vom 30.
September
2005 -
V [X.], [X.]Report 2006, 4, 5; Urteil vom
8.
Mai 2015 -
V [X.], [X.], 1327 Rn. 26; [X.], Urteil vom 9. Februar 2009 -
II ZR 292/07, [X.]Z 179, 344 Rn. 29). Das gilt auch für die Annahme eines Verzichts auf künftige Ansprüche ([X.], Urteil vom 24. Mai 2007
-
IX ZR 8/06, [X.], 2556 Rn. 12).
Da bei Erklärungen, die als Verzicht, Erlass oder in ähnlicher Weise rechtsvernichtend gewertet werden sollen, das Gebot einer interessengerechten Auslegung beachtet werden muss und die der Erklärung zugrunde liegenden Umstände besondere Bedeutung haben (vgl. [X.], Urteil vom 15. Januar 2002 -
X [X.], NJW 2002, 1044, 1046), bedarf es konkreter Anhaltspunkte für die Feststellung des Willens des [X.], durch eine nachträglich vereinbarte Haftungsfreistellung auf Ansprüche aus fehlerhaf-ter Beratung zu verzichten. Umstände, die den Schluss auf einen solchen Wil-len des [X.] zuließen, mit der Unterzeichnung des [X.] auf Schadensersatzansprüche aus fehlerhafter Beratung zu verzichten, sind weder festgestellt noch vorgetragen.

IV.

Die Revision erweist sich daher als begründet; der angefochtene Be-schluss ist aufzuheben (§ 522 Abs. 3, § 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§
563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Sache ist nach dem festgestellten [X.]
-
18
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nis nicht zur Endentscheidung reif (§ 563 Abs. 3 ZPO), weil das [X.] es u-gen E.

und dem Kläger konstruiert worden sei, um eine Haftung der [X.] zu erreichen und das Berufungsgericht -
von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig -
hierzu keine Feststellungen getroffen hat.

[X.][X.]Czub

Kazele Göbel

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 08.11.2013 -
2 [X.]/10 -

O[X.], Entscheidung vom 23.06.2015 -
8 [X.] -